Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke auf dem Prüfstand

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Arbeitshilfe des BMF zur Kaufpreisaufteilung
für bebaute Grundstücke auf dem Prüfstand

René Werner, Steuerberater, Dipl-Kfm. (FH)

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage für Absetzungen für Abnutzung (AfA) von Gebäuden ist es in der Praxis häufig erforderlich, einen Gesamtkaufpreis für ein bebautes Grundstück auf das Gebäude, das der Abnutzung unterliegt, sowie den nicht abnutzbaren Grund und Boden aufzuteilen.

Nach geltender Rechtsprechung ist dieser Gesamtkaufpreis nicht nach der sogenannten Restwertmethode, sondern nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen.

Mit einem Excel-Berechnungstool stellt die Finanzverwaltung eine Arbeitshilfe zur Verfügung, mit welcher die Aufteilung eines Kaufpreises für bebaute Grundstücke auf den Anteil für Grund und Boden sowie den Gebäudewert ermittelt werden kann.

Die Bewertung lehnt sich dabei an das sogenannte Sachwertverfahren an. Allerdings führt die Anwendung des Berechnungstools nicht selten zu unverhältnismäßigen und wirtschaftlich nicht plausiblen Ergebnissen.

Der BFH hat im Rahmen eines anhängigen Verfahrens zu entscheiden, ob die Arbeitshilfe bei der Aufteilung eines vertraglich vereinbarten Kaufpreises auf Grund und Gebäude für Zwecke der AfA-Bemessung zugrunde gelegt werden kann (Az. IX R 26/19).

Bis über die Rechtsfrage entschieden wurde, können Betroffene – insbesondere bei unterschiedlichen Auffassungen des Finanzamtes bezüglich der Aufteilung von Kaufpreisen – durch Einspruch gegen den Steuerbescheid sowie mittels Antrag auf Ruhen des Verfahrens unter Bezugnahme auf das anhängige BFH-Verfahren ihren Fall bzw. die entsprechende Steuererklärung offenhalten.

Für nähere Einzelheiten zu diesem Thema oder bei Fragen im Rahmen von geplanten oder kürzlich getätigten Immobilientransaktionen stehen wir gern zur Verfügung.

www.obh-partner.de
0431 696799-0

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OTTO STÖBEN Marktbericht II/2021

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Wie „Eigentum und Klimaschutz“ sowie „Klimaschutz und Sozialverträglichkeit“ miteinander funktionieren können

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Neues Gesetz: Die geteilte Maklerprovision führt zu Interessenskonflikten

Themen > Recht & Gesetz

Neues Gesetz:

Die geteilte Maklerprovision führt zu Interessenskonflikten

Bildquelle: Pixabay

Am 23. Dezember 2020 ist das neue ,Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser’ in Kraft getreten. Zukünftig ist es nicht mehr möglich, dass ein Immobilienmakler für den ihn beauftragenden Verkäufer unentgeltlich tätig wird und der Käufer die Maklerprovision allein übernehmen muss. Der Verkäufer muss in diesem Falle mindestens die Hälfte der Provision übernehmen.

Insgesamt sind laut Gesetz 4 Wege zur Maklerprovision möglich:

 

1. Der Makler vereinbart jeweils zur Hälfte eine Provision mit dem Käufer und dem Verkäufer und vertritt somit die Interessen beider Seiten.

2. Der Verkäufer der Immobilie ist alleiniger Auftraggeber des Maklers und schuldet diesem die gesamte Provi­sion. Der Käufer verpflichtet sich im Kaufvertrag zur anteiligen Provisionszahlung.

3. Der Verkäufer der Immobilie verpflichtet sich, die komplette Provision an den Makler zu entrichten – Bestellerprinzip.

4. Der Käufer beauftragt den Makler mit der Suche nach einer Immobilie und übernimmt in diesem Fall als Besteller die volle Provision.

Vereinbart ein Makler eine Doppelprovision, dann darf er zukünftig vom Käufer nur so viel Provision verlangen, wie er auch mit dem Verkäufer vereinbart hat. Sollte der Makler mit dem Verkäufer keine Provisionsvereinbarung treffen, wie es in einigen Bundesländern (z. B. in Hamburg) üblich ist, so kann er auch vom Käufer keine Provision mehr verlangen.

Genau bei dieser Doppelprovi­sionsvereinbarung kann es schnell zum Interessenkonflikt kommen. Der Makler muss dem Verkäufer und dem Käufer die gleichen Informationen zur Verfügung stellen. Kompliziert wird dies zum Beispiel bei der Werteinschätzung der Immobilie zur Preisfindung. Liegt der vom Verkäufer gewünschte Angebotspreis über dieser Werteinschätzung und wird der Preis dann vom Käufer akzeptiert, ist der Konflikt für den Makler vorprogrammiert.

Bei der OTTO STÖBEN GmbH handelt man schon seit jeher nach dem sogenannten Bestellerprinzip: Wer uns bestellt, der bezahlt uns auch!

„Vor mehr als dreißig Jahren hat mein Großvater Otto Stöben, er war damals u. a. Weltpräsident des Internationalen Immobilienverbandes, genau diesen Grundsatz für sein Unternehmen eingeführt: Wer bestellt, bezahlt!“, erklärt Patrick Stöben, der heute in vierter Generation das Tradi­tionsunternehmen leitet und fügt hinzu: „Schlecht sind wir damit bis heute nicht gefahren, im Gegenteil!“ Dabei ist es vor allem die klare Pflichtenregelung, die Stöben schätzt.
Viele Makler verstehen sich gerne als vollkommen neutrale Mittler zwischen Verkäufer und Kaufinteressent. Aber können sie das wirklich sein? Der bei Weitem größte Teil der Maklertätigkeit bezieht sich auf das zu veräußernde Objekt: von der Marktanalyse über die Zusammenstellung aller Objektunterlagen für die Bewertung zur Kaufpreisfindung bis zur Beratung für die beste Verkaufsstrategie. Kaufinteressenten die Immobilie zu präsentieren und ihre Fragen zu beantworten, ist der geringste Aufwand und selbst dieser wird noch eher im Interesse des Verkäufers erbracht.

„Es müsste eigentlich jedem klar sein, dass ein Makler beispielsweise bei Verhandlungen um den Kaufpreis nicht die Interessen beider Seiten gleichermaßen vertreten kann“, so Patrick Stöben. Kaufinteressenten fragen sich daher nicht ganz zu Unrecht, wofür sie eigentlich bezahlen sollen. Nicht selten führt das dazu, dass Kaufinteressenten den direkten Kontakt zum Verkäufer suchen, was in Online-Zeiten keine große Hürde darstellt. Der Makler sieht sich dann vor die Schwierigkeit gestellt, nachweisen zu müssen, was er denn für den Interessenten geleistet hat, um seinen Courtage-Anspruch durchsetzen zu können.

Dergleichen unschöne Situationen lassen sich durch klare Regeln leicht vermeiden: Verkäufer beauftragt, Verkäufer bezahlt. „Insofern ist die neue Gesetzesregelung nicht nur fairer, sondern schafft auch Eindeutigkeit“, ergänzt Patrick Stöben.

Im Hause OTTO STÖBEN schaut man auf 30 Jahre praktiziertes Bestellerprinzip beim Immobi­lienkauf und konstatiert: „Vor dem Hintergrund unserer positiven Erfahrungen begrüßen wir die neue gesetzliche Regelung, hätten uns aber gewünscht, wenn sich der Gesetzgeber zu einem echten Bestellerprinzip hätte durchringen können.“

www.stoeben.de

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Falke Küchen – Noch mehr Design, noch mehr Technik

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Falke Küchen – Noch mehr Design, noch mehr Technik

Matthias Hunger, Geschäftsführer Falke Küchen GmbH

Seit über 36 Jahren ist Falke Küchen in Kiel der Inbegriff für individuelle Einbauküchen namhafter Hersteller und hochwertige Hausgeräte von Miele. Im Sommer begann unter neuer Leitung ein umfassender Umbau der Ausstellung. Dadurch erhält das Geschäft ein komplett neues Gesicht. Das zeigt sich zuvorderst im neu gestalteten Logo, aber auch in einer interessanten Erweiterung des Produktspektrums.Das Küchenstudio im nördlichen Teil der Eckernförder Straße vertreibt seit Neuestem neben Miele Hausgeräten auch exklusive Geräte der Marken Gaggenau und Berbel. Ab Januar wird das Sortiment um edle Siebträger-Espressoautomaten ergänzt. Die neue Partnerschaft mit JURA Professional richtet sich vor allem an Gewerbetreibende, die ihren Mitarbeitern und Kunden Kaffeespezialitäten auf Knopfdruck bieten wollen. Exzellenter Kaffee der Hamburger Rösterei elbgold ist hingegen jetzt schon zu bekommen.Individuell geplante Einbau­­kü- chen bleiben indes auch für die neuen Inhaber Dreh- und Angelpunkt der geschäftlichen Ausrichtung. „Für uns ist die Küche ein Lebensraum. Die verschiedenen Aspekte der Gestaltung und Ausstattung ganzheitlich zu bedienen ist das Ziel unseres neuen Konzeptes. Es soll sich für unsere Kunden lohnen, regelmäßig vorbeizuschauen, weil es immer etwas Neues zu entdecken geben wird“, sagt Matthias Hunger, einer der zwei neuen Geschäftsführer von Falke Küchen. „Viele unserer langjährigen Stammkunden sind jetzt schon überrascht, was sich alles getan hat.“Trotz aller Neuerungen wird Falke Küchen auch zukünftig der wichtigste Miele-Standort im Großraum Kiel bleiben. Von Beratung und Verkauf über Lieferung und Anschlussservice sowie dem technischen Kundendienst wird den Kunden weiterhin die volle Hausgerätekompetenz geboten.Kontaktdaten:
Falke Küchen GmbH
Suchskrug 8
24107 Kiel
0431 908615-0
www.falke-kuechen.de

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Ostsee Schlei – hier lässt es sich leben!

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Ostsee Schlei – hier lässt es sich leben!

Eine zentrale Lage zwischen Nord- und Ostsee – die Schleiregion ist nicht nur bei Touristen sehr beliebt. Zusammen mit der lokalen Wohnraumsituation ist die einzigartige Lage maßgeblich für die hohe Wohnqualität. Kurze Wege – ob zur Arbeit, zum Einkauf oder zum Spaziergang in den Wald und ans Wasser – lassen viel Raum für Ausgleich. Und auch das nähere Umland ist für Naturliebhaber ein wahres Paradies.


Das Landschaftsbild rund um die Schleiregion prägen die Halbinseln Schwansen und Angeln, welche durch sanfte Hügel, sattgrüne Wälder und Weiden, malerische Dörfer und herrschaftliche Gutshöfe, endlose Sandstrände und romantische Badebuchten zu einer Einheit werden. Gesäumt wird das Ufer der Schlei von drei Städten: Tor zur Schlei ist die gemütliche Hafenstadt Kappeln. Einige Kilometer weiter westlich lädt Deutschlands kleinste Stadt Arnis zu einem Bummel ein und am Ende der Schlei erwartet Besucher die über 1.200 Jahre alte Kulturstadt Schleswig mit ihre faszinierenden Kulturdenkmälern zum Staunen und Bewundern.

Wer eine Wohnung oder ein Haus sucht, wird ohne Kompromisse fündig. Das Immobilien-Angebot der gesamten Schleiregion ist breit gefächert. Hier ist für jeden etwas dabei – vom Altbau bis hin zu neuen Bauprojekten – egal ob auf dem Land, in den Innenstadtbereichen oder direkt am Wasser. Die Schleiregion bietet was das Herz begehrt.

Arbeiten und Wohnen verbinden – die heilende Salzluft tief einatmen, genießen und einfach entspannen. Die Region zeichnet sich durch gute Infrastrukturen und Verkehrsanbindungen aus. Die Bundesstraßen B76, B77 und die B201 sind an die Autobahn Richtung Kiel, Flensburg und Itzehoe angebunden. Auch die Deutsche Bundesbahn bietet unter anderem ICE-Verbindungen für Pendler.

Viele Menschen die sich stark von diesem schönen Landschaftsbild angezogen fühlen, kaufen teilweise sogar erst  das Haus und suchen sich dann angeblich die Arbeitsmöglichkeit. Aus Mittel- und Süddeutschland ziehen gerne Menschen, die in den Ruhestand gehen, entgegen dem sonstigen Trend, wieder in ein Einfamilienhaus mit Garten. Ebenso genießen Autoren und Künstler im hohen Norden die idyllische Stille als zweiten Wohnsitz oder als Ferienwohnung, um ihren kreativen Ambitionen nachzugehen.


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Gewerberaummietrecht: Schließung einer Ladenfläche wegen Covid-19

Themen > Recht & Gesetz

Gewerberaummietrecht: Schließung einer Ladenfläche wegen Covid-19

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht

Die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätte wegen COVID-19 ist weder ein Mietmangel noch Teil der Unmöglichkeit. Solange der Mieter das Risiko trägt, mit dem Objekt Gewinne erzielen zu können, führen befristete Schließungen nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage. LG Frankfurt a.M., Urteil vom 02.10.2020; 2-15 O 23/20

Sachverhalt

Die Klägerin vermietete an die Beklagte eine Ladenfläche zum Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts für Textilien aller Art in der Frankfurter Innenstadt. Die Beklagte betreibt darüber hinaus in Deutschland und anderen europäischen Ländern mehrere Tausend solcher Märkte. Im Zuge der Corona-Pandemie beschloss das Land Hessen zwischen dem 18.03. und dem 20.04.2020 die Schließung aller Einzelhandelsgeschäfte. Die Beklagte verzeichnete einen Umsatzrückgang um 54 % und im April einen solchen um 41 % im Vergleich zum Vorjahr. Aufgrund der entstandenen Liquiditätslücke bezahlte sie die Miete für April nicht und erklärte hilfsweise die Aufrechnung mit einem Rückforderungsanspruch in Höhe der bezahlten Miete für den Monat März, ebenfalls gestützt auf einen Minderungsanspruch aufgrund der staatlich verordneten Schließung. Die Klägerin klagt im Urkundenprozess auf Zahlung der Miete für April.

Entscheidung

Das Landgericht gibt der Klage der Vermieterin statt und verneint einen Mangel der Mietsache. Ein Mangel an der Mietsache sei nur dann gegeben, wenn der tatsächliche Zustand der Mietsache von dem vertraglich vereinbarten Zustand abweiche. Der Vermieter trage nur die Verpflichtung, dem Mieter die Mietsache in einem Zustand zu erhalten, der die vertraglich vorgesehene Nutzung ermögliche. Zwar könnten auch privat- oder öffentlich-rechtliche Gebrauchshindernisse und Beschränkungen einen Mangel darstellen; dies setze aber voraus, dass diese unmittelbar mit der Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage der konkreten Mietsache im Zusammenhang stünden und nicht in die persönlichen oder betrieblichen Umstände des Mieters fielen. Der Kläger habe der Beklagten die Mietsache in einem gebrauchstauglichen Zustand bereitgestellt. Dass diese die Mietsache trotzdem nicht wie geplant nutzen konnte, lag gerade nicht an der Sache selbst, sondern durch die behördliche Schließung wurde nur der geschäftliche Erfolg der Beklagten beeinträchtigt. Dieses Risiko der Gewinnerzielung falle alleine in ihr Verwendungsrisiko. Aus denselben Gründen wurde auch ein Wegfall des Zahlungsanspruches wegen Unmöglichkeit der Gebrauchsgewährung verneint.

Auch eine Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB wird von dem Gericht abgelehnt. Das Festhalten an dem Vertrag sei der Beklagten weder unzumutbar, noch stünde fest, dass die Parteien den Vertrag mit einem anderen Inhalt abgeschlossen hätten, wenn sie von der behördlichen Schließung gewusst hätten. Auch hier greife das Argument der vertraglichen Risikoverteilung, wonach die Beklagte das Verwendungsrisiko zu tragen habe. Ein kurzfristiger Liquiditätsengpass (ca. 1 Monat) stünde zudem auch keiner schwerwiegenden existenziellen Bedrohung gleich, die ggfls. als extremer Ausnahmefall ein anderes Ergebnis rechtfertigen könne. Die Beklagte führte zur Überbrückung Kurzarbeit ein. Seit der Wiedereröffnung hatte sie den Verkauf weitestgehend normal fortführen können. Die Umsatzschwankungen stellten sich für das Gericht mithin nur als ein vorübergehendes, gewöhnliches betriebsbedingtes Risiko dar, welches die Beklagte zu tragen habe.

Fazit:

Das Urteil des LG Frankfurt am Main stellt die zeitlich aktuellste Entscheidung zum Thema der Corona bedingten Mietkürzungen dar. Zuvor hatten bereits das Landgericht Heidelberg (Urteil vom 30. Juli 2020, Az. 5 O 66/20) und das Landgericht Berlin (Beschluss vom 11.08.2020 – 67 S 140/20) entsprechende Entscheidungen getroffen. Die Gerichte entscheiden hier alle auf der Grundlage der bestehenden gesetzlichen Regelungen, ohne diese durch ergebnisorientierte Ausnahmebegründungen aufzuweichen. An der allgemeinen vertraglichen Risikoverteilung im Mietrecht wird festgehalten.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt (Bild)
Fachanwältin für Miet- /WEG-Recht
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet- /WEG-Recht
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

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Bundesweit hohe Nachfrage nach Wohneigentum – Wohnungspreise in Schleswig-Holstein dynamischer als in Hamburg

Themen > Unsere Partner stellen sich vor

Bundesweit hohe Nachfrage nach Wohneigentum –
Wohnungspreise in Schleswig-Holstein dynamischer als in Hamburg

• Bundesweite Preisdynamik bei Mieten und Kaufpreisen lässt etwas nach
• Wert von Einfamilienhäusern bundesweit plus 8,5 Prozent
• Eigentumswohnungen in Schleswig-Holstein plus 9,8 Prozent, in Hamburg plus 7,8 Prozent

Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des IVD Nord

Der deutsche Wohnungsmarkt zeigt sich trotz Corona-Krise sehr stabil, das zeigt der aktuelle IVD-Wohnpreisspiegel 2020/2021. Der IVD Research hat dabei auf Basis von Daten aus dem ersten Halbjahr 2020 drei deutliche Trends ermittelt. Erstens: Die Mietpreise steigen bundesweit nur noch im Rahmen der Inflationsrate. Zweitens: Eigentümer können sich über einen deutlichen Wertzuwachs ihrer Wohnung beziehungsweise ihres Hauses freuen. Dies ist besonders bei Einfamilien- und Reihenhäusern der Fall. Drittens: Eigentumswohnungen verteuern sich in Schleswig-Holstein schneller als im Bundesdurchschnitt, in Hamburg etwas langsamer.

Die Werte für Bestandswohnungen mit mittlerem Wohnwert stiegen im bundesweiten Durchschnitt deutlich mit 7,5 % (2019: plus 8,3 %).
Der durchschnittliche Kaufpreis liegt aktuell bei rund E 2.330,– je Quadratmeter. In den Top-7-Städten fiel der Wertzuwachs mit 8,8 % weiterhin stärker aus als im bundesweiten Durchschnitt. Aber auch dort zeigt sich ein leichtes Abflachen der Preiskurve (2019: plus 10,4 %). Dagegen hat sich der bundesweite Wertzuwachs für Einfamilien­häuser erhöht. Im Bestand mit mittlerem Wohnwert stiegen die Preise um 8,5  % (2019: plus 6,6 %) auf E 417.000,– im bundesweiten Durchschnitt. Diese positive Entwicklung zeigt sich in diesem Jahr besonders in den Mittel- und Kleinstädten.

Bei den Wohnungsmieten (Bestandswohnungen) lag das bundesweite Plus bei 2,6 % (2019: plus 3,1  %). Das ist der schwächste Preisanstieg der vergangenen zehn Jahre. Im Durchschnitt beträgt die (Netto­kalt-) Miete pro Quadratmeter rund E 8,30.

„Der Wohnungsmarkt in Deutschland zeigt sich etwas weniger dynamisch als im Vorjahr, aber weiterhin sehr robust. Größere Corona-Effekte sind nicht festzustellen. Die hohe Kaufpreisdynamik belegt das anhaltend große Interesse nach Wohneigentum. Auffällig sind in diesem Jahr die positive Entwicklung bei Einfamil­ienhäusern und der Trend, vermehrt ins Umland ziehen zu wollen. Beides profitiert von der Corona-Krise. Junge Familien mit Kindern suchen sich mehr Freiraum und Sicherheit in den ländlicheren Regionen. Mit Homeoffice und flexibleren Arbeitsplatzmodellen erspart man sich Pendlerzeiten. Offensichtlich nimmt diese Verschiebung der Wohnungsnachfrage auch Druck von den Wohnungsmieten“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD.

Eigentumswohnungen in Schleswig-Holstein plus 9,8 %, in Hamburg plus 7,8 %

 

Eigentumswohnungen weisen in Schleswig-Holstein und Hamburg die stärkste Preisdynamik auf. Der durchschnittliche Kaufpreis für eine Bestandswohnung mit mittlerem Wohnwert stieg in Hamburg mit 7,8 Prozent und in Schleswig-Holstein mit 9,8 Prozent kräftiger als im bundesweiten Durch-schnitt. In Schleswig-Holstein gab es die stärksten Preisanstiege in den Mittelstädten Norderstedt (10,8 %), Flensburg (10,7 Prozent) und Quickborn (10,0 Prozent). Im Durchschnitt kostet eine Eigentumswohnung in Hamburg E 3.450,– pro Quadratmeter, rund 50 Prozent mehr als der Bundesdurchschnitt und rund 80 Prozent mehr als in Schleswig-Holstein
(E 1.930,– pro Quadratmeter).

Bei der Preisentwicklung von Einfamilienhäusern zeigt sich dagegen fast kein Unterschied zwischen den beiden Bundesländern. In Hamburg verteuerten sich Bestandshäuser mit mittlerem Wohnwert um 6,8 %, in Schleswig-Holstein um 7,3 %. Beide Werte liegen unter dem Bundesdurchschnitt. Allerdings unterscheiden sich die Preisniveaus sehr deutlich. In Hamburg ist ein Einfamilienhaus mit E 470.000 ,– rund 12 % teurer als im bundesweiten Durchschnitt, in Schleswig-Holstein dagegen mit durchschnittlich E 296.000,– rund 40 % günstiger.

Die Mieten in Schleswig-Holstein für Bestandswohnungen mit mittlerem Wohnwert entwickelten sich mit plus 3,2 % stärker als im Bundesdurchschnitt. Die höchsten Preisanstiege verzeichnen Lübeck mit 6,7 %, Kaltenkirchen mit 5,3 % und Norderstedt mit 4,6 %. Der Durchschnittsmietpreis in Schleswig-Holstein beträgt 7,90 Euro pro Quadrat-
meter. In Hamburg stagnierten
die Mietpreise fast mit lediglich 1,0  % Preisanstieg. Im Durchschnitt kostet eine Mietwohnung in Hamburg E 10,40 pro Quadratmeter.

„Der Immobilienmarkt trotzt der Corona-Krise. Eigentümer können sich in Schleswig-Holstein und Hamburg auch im Corona-Jahr 2020 über einen weiteren Wertzuwachs ihrer Wohnung beziehungsweise ihres Hauses freuen. Schleswig-Holstein verzeichnet derzeit eine starke Wohnungsnachfrage. Entgegen dem bundesweiten Trend steigen die Preise für Eigentumswohnungen in den beobachteten Städten dort schneller als für Einfamilienhäuser. Auch die Mieten ziehen leicht stärker an als im Bundesdurchschnitt. In Hamburg ist Wohneigentum trotz der bereits hohen Preise weiterhin sehr nachgefragt“, sagt Anika Schönfeldt-Schulz, Vorsitzende des IVD Nord.

 

Quelle: www.ivd-nord.de

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Neue Wohnwünsche nach Pandemie-Erfahrung

Themen > Bauen & Wohnen

Neue Wohnwünsche nach Pandemie-Erfahrung

Ob und wie sich die Corona-Pandemie auf die Wohnvorlieben der Bundesbürger auswirkt,
zeigt eine Befragung im Auftrag der Landesbausparkassen.

Quelle: Feedbaxx/LBS Research

Kommt jetzt die neue Landliebe? Kaum war Corona-Lockdown Nummer eins im März dieses Jahres beschlossen, begannen die Gedankenspiele darüber, dass die Menschen künftig würden anders wohnen wollen. Inzwischen steckt Deutschland mitten im zweiten Lockdown, die Bundesbürger müssen wieder mit Kontaktbeschränkungen sowie dezimierten Freizeitmöglichkeiten klarkommen und verbringen auch jahreszeitlich bedingt noch mehr Zeit zu Hause. Ob und wie sich die Wohnwünsche bereits über den Sommer verändert haben, zeigt nun eine von LBS Research beauftragte Befragung von 20- bis 45-Jährigen. Berücksichtigt wurden für die folgende Auswertung nur diejenigen, die nicht mehr bei ihren Eltern leben.

Lange Schlangen vor den Baumärkten: Dass die heimischen vier Wände durch die Maßnahmen zur Pandemiebekämpfung gerade im März und April eine verstärkte Aufmerksamkeit erfuhren, war kaum zu übersehen. Die LBS-Umfrage bestätigt die Beobachtungen. Insgesamt fast 60 Prozent der Befragten gaben an, ihr Zuhause umgestaltet zu haben: Gut jeder Vierte hat sich mit Garten oder Balkon beschäftigt, jeder fünfte einen Heimarbeitsplatz eingerichtet und ebenso viele haben ihre Inneneinrichtung verändert.

Auslöser dieser Aktivitäten war sicherlich der Umstand, dass die Menschen häufiger zu Hause waren: Nur 13 Prozent der 20- bis 45-Jährigen gaben an, dass dies bei ihnen nicht der Fall gewesen sei. Wegen und während Corona im Homeoffice gearbeitet haben 44 Prozent der Befragten, darunter 28 Prozent über einen längeren Zeitraum oder immer noch (Stand August). Vor Corona lag der Anteil der regelmäßig im Homeoffice Arbeitenden an der befragten Altersgruppe nur bei 21 Prozent, insgesamt nutzten 35 Prozent die Möglichkeit zumindest hin und wieder. Sogar knapp 60 Prozent der Umfrageteilnehmer haben im Lockdown und danach mehr Freizeit zu Hause verbracht, fast die Hälfte hat dort Urlaub gemacht anstatt zu verreisen und ein knappes Drittel musste zu Hause ungeplant die Kinder betreuen.

Vor dem Hintergrund, dass drei Viertel der Befragten davon ausgingen, dass die Corona-Pandemie in Deutschland noch für mindestens ein Jahr ein wichtiges Thema sein wird, ist es für die LBS-Experten auch nicht überraschend, dass das Gros weitere Veränderungen im Wohnumfeld anstrebt. So möchten sich 17 Prozent der Befragten einen Homeoffice-Platz einrichten, 16 Prozent denken über ihre Inneneinrichtung nach und jeweils 13 Prozent über Malerarbeiten oder neue Tapeten, den Garten beziehungsweise Balkon – und wünschen sich last but not least eine bessere Internetverbindung. Immerhin 8 Prozent haben vom aktuellen Zuhause die Nase so voll, dass sie am liebsten umziehen würden.

Noch einmal umziehen? Was dann im Vordergrund steht

Apropos umziehen: Die Befragung bestätigt, dass sich die Wohnpräferenzen infolge der Corona-Erfahrungen künftig verschieben könnten. Immerhin 34 Prozent aller Befragten gaben an, bei einem anstehenden Umzug stärker auf Balkon oder Garten achten zu wollen, 30 Prozent würden lieber günstiger wohnen, 23 Prozent hätten gerne mehr Zimmer jeweils 17 Prozent mehr Möglichkeiten zur Selbstversorgung sowie eine bessere Internetverbindung und bei jeweils 15 Prozent stehen eine bessere Nachbarschaft und weiter außerhalb wohnen auf der Wunschliste.

Viele Wünsche laufen also darauf hinaus, dass es die Bundesbürger tatsächlich verstärkt ins Umland verschlagen könnte, denn dort lassen sich die meisten Ansprüche – einschließlich der geringeren Wohnkosten – eher erfüllen als mitten in der Stadt. Eine bevorstehende Renaissance des abgeschiedenen Dorflebens lässt sich aus den Befragungsergebnissen allerdings nicht herauslesen, so die Experten von LBS Research.

Mieter versus Eigentümer

Viel Platz und einen Garten haben, nach Herzenslust renovieren können – diese Vorstellungen sind eher mit dem Eigenheim im Grünen als mit der Mietwohnung in der Stadt verbunden. Deshalb richtete sich ein besonderes Augenmerk der Befragung auch auf die unterschiedliche Wahrnehmung der zurückliegenden Monate bei Mietern und Eigentümern. Und tatsächlich finden 40 Prozent der Mieter ihre Wohnsituation nach den Corona-Erfahrungen nicht mehr optimal, aber nur 23 Prozent der Bewohner eines eigenen Hauses oder einer eigenen Wohnung (Grafik: „Corona-Erfahrungen: Zu Hause ist wichtiger geworden“). Sogar nur jeder fünfzigste Eigentümer gab zu Protokoll, dass er am liebsten umziehen würde, aber immerhin jeder zehnte Mieter. Dass er oder sie nach einem Umzug alles gerne genauso hätte wie bisher, das sagen zwar 28 Prozent der Eigentümer, aber nur 19 Prozent der Mieter. Was letztere besonders oft stört und in einem neuen Zuhause dementsprechend besser sein sollte, sind ein fehlender Garten oder Balkon, die zu hohen Wohnkosten und eine zu geringe Zimmerzahl.

Aus dieser Wahrnehmung resultiert bei vielen auch ein Sinneswandel in puncto Wohneigentum:
Bei 30 Prozent der Mieter ist infolge der Pandemie der Wunsch größer geworden, eine Immobilie zu erwerben.

Finanzielle Aspekte

Alle Wohnträume sind hinfällig, wenn sie nicht zu bezahlen sind. Deshalb wurde auch diese Facette des Themas in der Befragung berücksichtigt. Je nachdem, ob man das Glas eher als halbvoll oder halbleer betrachten möchte, ist es entweder erfreulich, dass 57 Prozent der 20- bis 45-Jährigen finanziell unverändert dastehen und 8 Prozent sogar über mehr Geld verfügen als zuvor, oder besorgniserregend, dass 32 Prozent mit weniger auskommen müssen. Dass dies künftig der Fall sein wird, schätzen sogar 40 Prozent und zwar Mieter wie Eigentümer gleichermaßen. Trotzdem sind Eigentümer etwas besser gepolstert, wie die Antworten auf eine weitere Frage zeigen: So haben 83 Prozent von ihnen die Verschönerung ihres Wohnumfelds in den vergangenen Monaten aus eigenen Ersparnissen bezahlt, aber nur 77 Prozent der Mieter.

Dazu passt laut LBS Research auch, dass 30 Prozent der eigentlich renovierungsfreudigen Mieter auf die Frischzellenkur für das Zuhause verzichten, weil es ihnen an Geld fehlt. Bei den Eigentümern ist Geldmangel mit 20 Prozent erst das drittwichtigste Hindernis, gewünschte Veränderungen anzugehen. Häufiger ausschlaggebend sind bei ihnen mit 30 beziehungsweise 25 Prozent das Aufschieben ungeplanter Ausgaben aus Gründen der Unsicherheit sowie Zeitmangel.

Ein Umzug kommt für 62 Prozent aller Befragten aktuell nicht infrage, weil die Immobilienpreise zu hoch sind. Allerdings tangiert dies „nur“ 52 Prozent der Eigentümer, aber 68 Prozent der Mieter. Diese Diskrepanz erklärt sich möglicherweise daraus, dass Eigentümer wenigstens ihre ebenfalls im Wert gestiegene vorhandene Immobilie als Eigenkapital mitbringen, während Mieter den gestiegenen Mieten und Kaufpreisen oft ohne ein entsprechend mitgewachsenes Vermögen gegenüberstehen.

Quelle: www.lbs.de
Zur Befragung

Im August dieses Jahres wurden gut 1.000 20- bis 45-Jährige im Auftrag der LBS West und LBS Research durch das Befragungsunternehmen Feedbaxx zu den Auswirkungen von Corona auf ihr Wohnumfeld und ihre Wohnwünsche befragt. Rund 27 Prozent der Befragten wohnen in einer eigenen Immobilie, 60 Prozent der Befragten sind Mieter. Die übrigen 13 Prozent der Befragten leben noch bei ihren Eltern, sie wurden für die hier wiedergegebenen Ergebnisse nicht berücksichtigt. Von den Mietern sind 64 Prozent kinderlos, von den Eigentümern nur 44 Prozent. Zudem sind lediglich 13 Prozent der Eigentümer Singles, aber 37 Prozent der Mieter.

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Zinsmarkt Barometer: stabil niedrig

Die laufenden Maßnahmen der Zentralbanken und Regierungen zur Abfederung der wirtschaftlichen Probleme der Corona-Pandemie halten die Zinsen in einer niedrig stabilen Bandbreite, dies allerdings gleichzeitig bei weiter steigenden Immobilienpreisen. Wir merken, dass die Banken die Nachhaltigkeit der Einkünfte intensiver prüft, ebenso eine Bedienbarkeit der Darlehen nach Beendigung der ersten Zinsbindung zu einem erhöhten Zins.

Die aktuellen Zinskonditionen der Anbieter sind abhängig von den individuellen Gegebenheiten. Dazu gehören z. B. Objektbesonderheiten, persönliche Bonität, Darlehenshöhe, Tilgungshöhe und das Beleihungsrisiko. Bei der aktuellen Marktinformation handelt es sich nicht um ein konkretes Finanzierungsangebot von TGI Finanzpartner.

Die oben genannten Konditionen unterstellen einen Nettodarlehensbetrag ab E 200.000,–, eine Beleihung von maximal 54 % des Kaufpreises, eine anfängliche Tilgung von 4,00 % p. a. und eine erstrangige Absicherung des Darlehens durch eine eigengenutzte Immobilie ohne erhöhten Modernisierungsaufwand und Auszahlung des Darlehensbetrags in einer Summe. Wie bei der Vergabe von Immobilienkrediten üblich, werden außerdem eine einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation des Antragstellers, ein gesichertes Angestelltenverhältnis sowie ein bankseitig festgestellter Objektwert von mindestens E 400.000,– vorausgesetzt.

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Tel.: 04307 824980 · www.tgi-partner.de · info@tgi-partner.de

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Die Immobilienpreise sind hoch, ebenso die Grunderwerbsteuer. Wer hier sparen will, sollte um die damit verbundenen Fallstricke wissen. TGI-Finanzpartner gibt einen Überblick und unterstützt seine Kunden.

Neben dem reinen Kaufpreis müssen Käufer auch mit Neben­kosten, wie der Maklercourtage und Notar- und Gerichtskosten, rechnen. Auch die Grunderwerbsteuer bemisst sich am Kaufpreis und addiert sich prozentual hinzu – in Schleswig-Holstein sind dies 6,5 Prozent.

Da die Grunderwerbsteuer nur bemessen wird auf alles, was unbeweglich und untrennbar mit dem Gebäude verbunden ist, wird gestalterisch gern bewegliches Inventar aus dem Kaufpreis heraus­gerechnet. Hierzu gehören beispielsweise die Einbauküche oder der Rasenmähtraktor. Möglicherweise lässt sich hier Geld sparen, es gibt aber einiges zu beachten. Schlimmstenfalls kann es Ärger mit dem Finanzamt und der finanzierenden Bank geben.

Grundsätzlich sollten alle beweglichen Gegenstände inventarisiert und mit einem realistischen Preis ausgewiesen werden, wenn Sie dies möchten. Denn das Finanz­amt prüft regelmäßig diese Werte. Wird eine Küche beispielsweise mit E 30.000,– angegeben und es kann dann keine Anschaffungs­rechnung jüngeren Datums nachgewiesen werden, so wird in der Regel die Steuer korrigiert. Hier gilt: Der Wert des Inventars muss dem tatsächlichen Wert entsprechen und dies muss anhand von Belegen nachgewiesen werden.

Auch die finanzierende Bank rechnet inventarisiertes und bewertetes Mobiliar aus dem Wert der Immobilie oft heraus. Diesen geringeren Beleihungswert kompensiert die Bank normalerweise mit höheren Zinsen. Steht die Finan­zierung zu diesem Zeitpunkt schon, könnte die Bank schlimmstenfalls die Darlehenszusage zurücknehmen, wenn im eingereichten Entwurf des Kaufvertrags kein Wert angegeben war.

Deshalb raten wir von vornherein zur offenen Kommunikation, dann kann die Finanzierung exakt an die Werte angepasst werden und auch eine Ersparnis der Steuer winken.

Übrigens gilt das Gleiche für die Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen. Auch hier ist offene Kommunikation mit Finanzamt und Bank das Beste.

Als unabhängige Berater begleiten wir Sie durch alle Phasen der Finanzierung und haben stets den Überblick über nahezu alle Darlehensgeber und den jeweiligen Sonderaktionen – auch und gerade in dieser speziellen Marktphase zur Corona-Zeit. Über 20 Jahre Erfahrung in der Erstellung von Finanzierungskonzepten unter Einbeziehung öffentlicher Fördermittel gibt Ihnen die notwendige Sicherheit.
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