Keine fiktiven Schadenskosten mehr im Werkvertragsrecht

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Keine fiktiven Schadenskosten mehr im Werkvertragsrecht

Ulf Schönenberg-Wessel Rechtsanwalt und Notar Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Sozialrecht

Fast unbemerkt von der Öffentlichkeit veränderte der Bundesgerichtshof zuletzt die Baubranche. Seit dem Urteil vom 22.02.   2018, VII ZR 46/17 ist Schluss mit der Geltendmachung sogenannter fiktiven Mängelbeseitigungskosten in einem Baurechtsprozess. Konnte der Auftraggeber in der Vergangenheit aufgrund der jahrzehntelangen Rechtsprechung noch ohne Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten die fiktiven Kosten der Mangelbeseitigung geltend machen, ist diese Möglichkeit nunmehr für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden beendet. Konnte der Geschädigte zuvor einen Kostenvoranschlag vorlegen und mit dem erstrittenen Geld in den Urlaub fahren, ist dies künftig nicht mehr möglich.

Begründet wird die – kurz gesagt –  durch   den   Bundesgerichtshof   damit,
dass mit dem Mangel das Vermögen des Geschädigten noch nicht in Höhe der Mangelbeseitigungskosten gemindert sei. Der Vermögensschaden trete erst mit der tatsächlich durchgeführten Mangelbeseitigung ein. Die bisherige fiktive Schadensberechnung habe häufig zu einer so genannten Überkompensation geführt und damit zu einer nach allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen nicht gerechtfertigten Bereicherung des Auftraggebers.

D. h. ohne Durchführung der Mangelbeseitigung kann nunmehr der eingetretene Schaden lediglich im Wege einer Vermögensbilanz oder einer Schätzung beziffert werden. Bei der Erstellung der Vermögensbilanz wird der Schaden anhand der Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Auftraggebers stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel, der sich auch aus einem Mindererlös im Verkaufsfall ableiten lasse, ermittelt. Die Feststellung des Schadens kann in einem gerichtlichen Verfahren auch im Wege einer Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls erfolgen.

Praxishinweis: Wie in einer Gebrauchsanweisung dekliniert der Bundesgerichtshof in seiner weit über den Einzelfall hinausgehenden Grundsatzentscheidung die Ansprüche des Auftraggebers, der einen Mangel nicht beseitigen lässt, durch. Es sind daher alle laufenden Auseinandersetzungen, insbesondere laufende gerichtliche Verfahren danach zu überprüfen, ob fiktive Mangelbeseitigungskosten geltend gemacht werden. Gegebenenfalls sind die laufenden Verfahren zur Vermeidung von Rechtsverlusten umzustellen. Gegebenenfalls ist auf eine so genannte Kostenvorschussklage umzustellen. Das Urteil stärkt insbesondere die Rechte von Bauunternehmen, Architekten und Ingenieuren. Denn der Auftraggeber kann bei Belassen des Mangels nur in einem deutlich geringeren Umfang als bisher Schadenersatzzahlungen durchsetzen.

Kanzlei im Merkurhaus
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Neuer Heizspiegel zeigt: Heizen mit Heizöl wird wieder teurer

Themen > Klima & Energie

Neuer Heizspiegel zeigt: Heizen mit Heizöl wird wieder teurer

Berlin, 10. Oktober 2018. 790 Euro – so hoch waren die durchschnittlichen Heizkosten in einer 70 Quadratmeter großen Wohnung mit Erdgas-Zentralheizung im vergangenen Jahr. Während in energetisch guten Häusern 520 Euro gezahlt wurden, mussten Bewohner von energetisch schlechteren Wohnungen 1.110 Euro zahlen. Das zeigt der Heizspiegel für Deutschland 2018, den die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online heute im Auftrag des Bundesumweltministeriums und in Zusammenarbeit mit dem Deutschen Mieterbund e. V. im Rahmen der Kampagne „Mein Klimaschutz“ veröffentlicht hat.

Verbraucher können auf www.heizspiegel.de und www.mieterbund.de kostenlos prüfen, wo sie mit ihren Heizkosten im Vergleich zu ähnlichen Haushalten stehen. Der Heizspiegel-Flyer ist ab Mitte Oktober bundesweit bei vielen Mietervereinen sowie Städten und Gemeinden erhältlich.

 

Prognose: Heizen mit Heizöl teurer als mit Erdgas

Die Heizkosten haben sich im vergangenen Jahr je nach Energieträger uneinheitlich entwickelt. In einer 70-Quadratmeter-Wohnung in einem Mehrfamilienhaus mit Heizöl-Zentralheizung sind die Kosten wegen höherer Heizöl-Preise im Schnitt um 85 Euro gestiegen – auf 750 Euro pro Jahr. In einer Wohnung mit Erdgasheizung sanken die durchschnittlichen Kosten auf 790 Euro (minus 20 Euro). Bei Fernwärme waren es 895 Euro (minus 35 Euro).

Diese Entwicklung wird sich voraussichtlich auch in diesem Jahr fortsetzen: Bewohner von ölbeheizten Häusern müssen aufgrund steigender Preise wahrscheinlich mit 8 Prozent Mehrkosten rechnen. In Häusern mit Erdgas- und Fernwärmeheizung dürften die Kosten um etwa 3 Prozent sinken. Damit würde das Heizen mit Heizöl seinen Kostenvorteil verlieren und wieder teurer sein als das Heizen mit Erdgas.

Sanierungsstand: wichtigster Faktor für Heizkosten und Klimaschutz

Der Heizspiegel macht deutlich: Die Entwicklung der Energiepreise ist für die Heizkosten zwar auf den ersten Blick relevant – wesentlich wichtiger ist jedoch der Sanierungsstand eines Hauses.

„Der Sanierungsstand ist der meistunterschätzte Faktor für Heizkosten. In einem energetisch schlechteren Haus sind die Heizkosten im Schnitt doppelt so hoch wie in einem energetisch besseren Haus“, sagt Tanja Loitz, Geschäftsführerin von co2online. „Auch die CO2-Emissionen sind in besser sanierten Gebäuden deutlich geringer.“ In einem energetisch besseren Mehrfamilienhaus mit Erdgasheizung entstehen in einer 70-Quadratmeter-Wohnung pro Jahr etwa 1,5 Tonnen klimaschädliches CO2 durchs Heizen. In einem energetisch schlechteren Gebäude sind es 4,1 Tonnen. Um diesen CO2-Unterschied zu kompensieren, müssten rund 200 Bäume gepflanzt werden.

Mieterbund: Mieter können Heizkosten senken

Die Höhe der Heizkosten hängt maßgeblich vom Witterungsverlauf, dem Sanierungsstand des Hauses, aber auch vom konkreten Verbrauchsverhalten der Mieter ab. Das bestätigt Mieterbund-Direktor Lukas Siebenkotten: „Der Heizspiegel gibt Mietern einen Überblick über die Verbräuche und Heizkosten des eigenen Wohngebäudes. Online können Sie sogar ihre eigene Wohnung vergleichen und herausfinden wie hoch ihr persönliches Sparpotenzial ist. Viele Mieter können durch ein anderes Verhalten ihre Heizkosten deutlich senken – ohne auf Komfort zu verzichten.“

Rechner für Heizkosten
und Tipps zum Sparen

Mit einem kostenlosen Heizkostenrechner erfahren Mieter und Eigentümer auf www.heizspiegel.de, wie ihre Wohnung oder ihr Haus bei Heizkosten und Heizenergieverbrauch abschneidet. Außerdem finden sie dort zahlreiche Tipps zum Senken ihrer Heizkosten.

www.co2online.de

Weitere Daten und Hintergründe aus dem Heizspiegel

Was ist die „durchschnittliche Wohnung“?

Als durchschnittliche Wohnung wird eine 70 Quadratmeter große Wohnung bezeichnet, die in einem 501 bis 1.000 Quadratmeter großen Mehrfamilienhaus liegt. Sofern nicht anders bezeichnet wird sie zentral mit Erdgas beheizt.

Wie hoch waren die ­durch­schnittlichen ­Heizkosten 2017?

In der durchschnittlichen Wohnung zahlten die Bewohner mit Erdgasheizung 2017 im Schnitt rund 790 Euro. In Wohnungen mit Heizöl-Heizung waren es etwa 750 Euro, bei Fernwärme rund 895 Euro. Andere Energieträger wie Strom oder Biomasse werden nur in etwa elf Prozent aller Haushalte genutzt. Deswegen sind sie bisher nicht Teil der Heizspiegel-Auswertung.

Prognose: Welche ­Heizkosten sind für das Abrechnungsjahr 2018 ­
zu erwarten?

In erdgas- und fernwärmebeheizten Gebäuden werden die Heizkosten 2017 voraussichtlich um etwa 3 Prozent sinken. Bewohner von Häusern mit Heizöl-Heizung müssen mit einem Anstieg der Heizkosten um 8 Prozent rechnen.

Wie wird die Prognose
für 2018 berechnet?

Die Prognose für 2018 berücksichtigt wetterbedingte Veränderungen und die Entwicklung der Energiepreise. Die Temperaturen in der Heizperiode 2018 werden im Vergleich zum Vorjahr voraussichtlich um 3,7 Prozent höher sein. Die mittleren Energiepreise entwickeln sich aus aktueller Sicht unterschiedlich: Bei Erdgas und Fernwärme dürften die Preise 2018 durchschnittlich um 1,5 Prozent sinken, bei Heizöl um rund 13 Prozent steigen.

Welchen Einfluss haben die Emissionswerte ­­der Energieträger auf die CO2-Emissionen eines Gebäudes?

Die Energieträger Erdgas, Heizöl und Fernwärme haben unterschiedliche CO2-Emissionswerte.­ Das heißt: Pro Kilowattstunde (kWh) erzeugter Energie entstehen je nach Energieträger unterschiedlich viele Kilogramm (kg) klimaschädliches CO2.

• Erdgas: 0,25 kg/kWh
• Heizöl: 0,319 kg/kWh
• Fernwärme: 0,261 kg/kWh

Heizöl-Heizungen schneiden hier also vergleichsweise schlecht ab. Hinzu kommt, dass ölbeheizte Häuser im Schnitt älter sind als Häuser mit Erdgas- oder Fernwärmeheizung. Deshalb haben sie oft einen vergleichsweise hohen Verbrauch.

Wie wird die Spanne der ­Heizkosten berechnet?

Die Spanne der Heizkosten ergibt sich aus einem Vergleich der Heizspiegel-Kategorien „niedrig“ und „zu hoch“. Dabei werden die in der jeweiligen Kategorie angegebenen Kosten pro Quadratmeter mit 70 multipliziert (70 Quadratmeter beträgt die Größe der durchschnittlichen Wohnung). Für das Abrechnungsjahr 2017 ergeben sich folgende Spannen:

• Erdgas: 520 bis 1.110 Euro
• Heizöl: 520 bis 1.040 Euro
• Fernwärme: 620 bis ­
1.380 Euro

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Keine Mieterhöhung

Im Prinzip hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass Immobilieneigentümer die Kosten für die energetische Sanierung eines Objekts auf die Mieter umlegen können. Es gibt aber laut Infodienst Recht und Steuern der LBS auch Ausnahmen – zum Beispiel dann, wenn die durchgeführten Energiesparmaßnahmen mit anderen Umbauten einhergehen, die das Gegenteil bewirken.

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Bei vier von fünf Heizkostenabrechnungen gibt es Auffälligkeiten oder Mängel. Das zeigt eine Stichprobe, bei der die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online rund 100 aktuelle Heizkostenabrechnungen von Finanztip-Lesern geprüft hat. Zudem wird in mehr als der Hälfte der Häuser deutlich mehr Heizenergie verbraucht als nötig. So entstehen unnötig hohe CO2-Emissionen und Kosten.

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