Auswirkungen des neuen Corona-Gesetzes auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Auswirkungen des neuen Corona-Gesetzes auf das Miet- und Wohneigentumsrecht

Ricarda Breiholdt, Rechtsanwältin

Der Deutsche Bundestag hat in dieser Woche das neue Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschiedet. Wir informieren Sie hiermit über die Auswirkungen auf das Miet- und das Wohnungseigentumsrecht:

Wohn- und Gewerbemietrecht

Der entscheidende Gesetzeswortlaut ist wie folgt:

§ 2 zu Art. 240 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) (1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID -19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. (3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden. (4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Was regelt das Gesetz?

• zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung wegen Zahlungsverzugs
• gilt für Wohn- und Gewerberaummieter sowie Pächter
• nur für Mieten, die vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 anfallen
• der Grund des Zahlungsverzugs bzw. Nichtzahlung muss in der COVID-19-Pandamie liegen und gegenüber dem Vermieter begründet werden (Glaubhaftmachung erforderlich!) – andere Verzugsgründe bleiben ausdrücklich unberührt
• keine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters möglich (dies meint nur den Kündigungsausschluss)
• Zahlungspflicht des Mieters bleibt bestehen!
Erläuterung: Es handelt es sich um eine rein zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung. Die Zahlungsverpflichtung des Mieters ist also nicht betroffen, sie bleibt bestehen. Mieter bleiben zur Zahlung der Miete verpflichtet und geraten in Verzug, wird die jeweils fällige Miete nicht bezahlt. Das bedeutet für Vermieter, dass das gesamte Forderungsmanagement gesetzlich nicht eingeschränkt ist. Vermieter können wegen Zahlungsverzugs einen Mahnbescheid beantragen oder Zahlungsklage erheben.

Tipp:

Es empfiehlt sich, die Ansprüche zur Sicherheit zu titulieren. Im Einzelfall können Stundungsvereinbarungen mit den Mietern geschlossen werden. Da das Ende der Pandemie derzeit nicht absehbar ist, sollten freiwillige Mietnachlässe oder Zahlungsaufschübe zudem in jedem Falle immer zeitlich befristet, also z. B. monatsweise, vereinbart und laufend der aktuellen Lage angepasst werden.

Kein gesetzliches Leistungsverweigerungs- oder
Stundungsrecht des Mieters

Mieter haben kein Leistungsverweigerungsrecht, wie es in § 1 zu Art. 240 EGBGB für Verbraucher vorgesehen ist. Das Leistungsverweigerungsrecht gilt ausdrücklich nicht für Miet- und Pachtverträge (siehe § 1 Abs. 4 Nr. 1 zu Art 240 EGBGB). Das Leistungsverweigerungsrecht von § 1 zu Art 240 EGBGB betrifft nur Dauerschuldverhältnisse, die zur Eindeckung mit Leistungen der Daseinsvorsorge erforderlich sind. Hierzu zählen Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder über Telekommunikationsdienste und ggf. zivilrechtliche Verträge über die Wasserver- und -entsorgung.

Wann gilt die Kündigungsbeschränkung?

Leistet ein Mieter die im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen (Glaubhaftmachung durch den Mieter erforderlich). Sind daher Rückstände für den Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 gegeben und kann der Mieter den Nachweis führen, gilt eine Kündigungsbeschränkung bis zum 30. Juni 2022. Wenn die offenen Mieten bis dahin nicht ausgeglichen sind, kann der Vermieter kündigen. Mietrückstände vor dem 01.04.2020 sowie nach dem 30.06.2020 berechtigen den Vermieter weiterhin zur Kündigung. Liegt der Grund für die Nichtleistung in anderen Gründen, zum Beispiel, weil der Mieter zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat, ist die Kündigung nicht ausgeschlossen. Auch Kündigungen wegen vertragswidrigen Verhaltens (wie z. B. Lärm, unerlaubte Untervermietung, Tätlichkeiten und Übergriffe, Bedrohungen etc.) sind nicht ausgeschlossen.

Glaubhaftmachung durch den Mieter

Voraussetzung für den Kündigungsausschluss ist, dass der Mieter glaubhaft macht, dass ein Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete besteht. Es gibt keine gesetzliche Vermutung zugunsten des Mieters. Will er eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausschließen, muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können z. B. der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein.

Glaubhaftmachung im Gewerbemietrecht

Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARSCoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist. Andere Gewerbebetriebe, deren Betrieb nicht öffentlich-rechtlich eingeschränkt wurde, sollten glaubhaft machen können, dass sie sich zum Beispiel um staatliche Hilfen bemüht haben und dennoch kündigungsrelevante Rückstände zwischen April und Juni 2020 nicht verhindern können.

Darf der Gewerbemieter wegen Corona die Miete mindern?

Voraussetzung für einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache ist, dass der Umstand, der zur Gebrauchsbeeinträchtigung führt, aus dem Risikobereich des Vermieters stammt. Er trägt das Risiko des baulichen Zustandes der Mietsache. Demgegenüber trägt der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich seine Gewinnerwartung nicht, verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Ebenso unterliegt die Betriebsführung durch den Mieter allein seinem Risiko. Öffentlich rechtliche Anordnungen, Auflagen und sonstige Maßnahmen, die den Betrieb des Mieters einschränken, werden dem Risikobereich des Mieters zugeordnet.

Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies zwar nachträglich einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht.

Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Mieters. Der Vermieter von Gewerberäumen ist gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB lediglich verpflichtet, den Mietgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Behördliche Erlasse, die die Öffnung von Geschäften verbieten oder die Öffnungszeiten beschränken, haben ihre Grundlage nicht in der Beschaffenheit der Mietsache. Vielmehr betreffen sie die Art des Geschäftes des Mieters und fallen damit in sein Verwendungsrisiko.

Etwas anderes kann sich jedoch bei Einkaufs-Centern ergeben. Wenn der Betreiber die allgemeinen Zugänge zum Einkaufcenter – auch nur teilweise – verschließt, liegt für einen Mieter, der sein Geschäft geöffnet halten darf und wegen der Schließung des Centers nicht erreicht werden kann, ein Mangel der Mietsache vor, da er infolge einer Maßnahme des Vermieters den vertragsgemäßen Gebrauch nicht ausüben kann. Je nach Fall dürfte dann sogar eine Minderung von bis zu 100 % gerechtfertigt sein. Bleiben die Kunden jedoch aus, obwohl das Center geöffnet ist, unterfällt dieser Umstand dem Verwendungsrisiko des Mieters und berechtigt ihn nicht zur Minderung.

Eine andere Frage ist, ob sich der Gewerbemieter unter Umständen auf einen Entfall der Mietzahlungspflicht unter dem Gesichtspunkt der Unmöglichkeit berufen kann. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Parteien im Mietvertrag einen spezifischen Mietzweck vereinbart haben. Stimmen, die für einen Anwendungsfall der Unmöglichkeit eintreten, argumentieren, der Vermieter könne aufgrund öffentlich-rechtlicher Verbotsverfügungen, z.B. die vermietete Einzelhandelsfläche zumindest vorübergehend nicht mehr entsprechend dem Mietzweck zur Verfügung stellen und daher entfalle auch die Gegenleistungspflicht des Mieters.

Schließlich ließe sich mieterseits argumentieren, es liege ein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB vor, der zu einem Anspruch des Mieters auf – angemessene – Anpassung des Mietvertrags oder gar – als Ultima Ratio – zu einem Kündigungsrecht des Mieters führen könne. Dies wäre dann der Fall, wenn Umstände eingetreten wären, mit denen die Parteien zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht gerechnet haben und die dem Vertrag so die Grundlage entziehen. Oftmals wird es sich hier wiederum so verhalten, dass die Parteien das geschäftliche Betriebsrisiko vertraglich explizit dem Mieter aufgebürdet haben, im Einzelfall kann es sich jedoch auch anders verhalten, insbesondere, wenn die öffentlich-rechtliche Beschränkung für den Mieter zu einer existentiellen Bedrohung führt. Der BGH sieht dies nur in extremen Ausnahmefällen gegeben, „in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt“ (NJW 2020, 331). Es wird daher auf den jeweiligen Einzelfall und die konkreten Umstände ankommen, auch darauf, ob die Möglichkeit der Inanspruchnahme staatlicher Hilfsmaßnahmen oder anderweitiger Einkommensquellen des Mieters bestehen.
Ob ein Fall der Unmöglichkeit oder des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gegeben ist, wird sich endgültig leider erst durch die Handhabung der Rechtsprechung erweisen.

Tipp:

Wie bei Zahlungsrückständen wegen
Corona vorgegangen werden sollte:

Da die Zahlungsverpflichtung des Mieters weiterhin besteht, sollte der Vermieter bei Mietrückständen und fehlenden Nachweises in keinem Fall untätig bleiben.

Folgendes Vorgehen ist zu empfehlen:

• Bei Mietrückständen zunächst Mahnung und/oder ggf. Stundungsvereinbarung (Achtung: in manchen Fällen ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB zu wahren!).

• Wenn nicht erfolgreich, Mietforderungen zeitnah bestandskräftig titulieren lassen, entweder durch Mahnbescheid oder Klage.

• Gegebenenfalls Kündigung aussprechen, wenn Nachweis für Mietrückstände – trotz Aufforderung – nicht erfolgt.

• Individuelle Ratenzahlungen unter dem Aufschub der Zwangsvollstreckung vereinbaren. Zwischenergebnis: Die Forderung ist bestandskräftig gesichert und der Mieter erhält die Möglichkeit, die Forderung per individueller Ratenzahlung auszugleichen.

• Raten sollten sozial verträglich, je nach Einzelfall auf die Zeit bis maximal zum 30.06.2022 verteilt werden.

• Soweit eine Ratenzahlung nicht zustande kommt oder nicht termingerecht eingehalten wird, ist im Zweifel die Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Wohnungseigentumsrecht

Die Corona-Regeln im Wohnungseigentumsrecht halten sich in überschaubaren Grenzen.

Der Gesetzeswortlaut ist wie folgt:

§ 6 Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie Wohnungseigentümergemeinschaften
(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Erläuterung: Vielfach üblich ist es bereits jetzt schon, den Beschluss über einen konkreten Wirtschaftsplan mit dem zusätzlichen Beschluss zu verbinden, dass der Wirtschaftsplan bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan weiterhin Geltung haben soll. Durch einen solchen Beschluss wird gewährleistet, dass auch bei Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan erst im Laufe des Folgejahres für die bis dahin abgelaufenen Monate eine Zahlungspflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers besteht. Zeitliche Verzögerungen für die Durchführung der Eigentümerversammlungen im Folgejahr sind dann insoweit nicht relevant.

Soweit ein solcher Beschluss im Vorjahr nicht gefasst worden ist, stellt die neue gesetzliche Regelung nunmehr klar, dass der bisherige Wirtschaftsplan seine Gültigkeit behält, bis ein Beschluss zum neuen Wirtschaftsplan gefasst ist. Das schafft Planungssicherheit für die WEG.

Zudem bleibt der Verwalter solange im Amt, bis er abberufen worden oder ein neuer Verwaltergewählt worden ist. Hierdurch wird eine verwalterlose Zeit verhindert, solange eine Neubestellung wegen Nichtdurchführbarkeit einer Eigentümerversammlung unmöglich ist.

Weitere Informationen zu diesem Thema:

BREIHOLDT VOSCHERAU RECHTSANWÄLTE PARTNERSCHAFT MBB
E-Mail: info@breiholdt-voscherau.de
www.breiholdt-voscherau.de

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Der Unsinn der kurzen
Eichfristen für Wasserzähler

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Die Eichfristen in Deutschland sind – auch im europäischen Vergleich – ausgesprochen kurz: Ein beispielsweise 2014 eingebauter beziehungsweise geeichter Kaltwasserzähler muss bis Ende dieses Jahres ausgetauscht oder neu geeicht werden (neu geeicht werden die Zähler aber praktisch nie, da der Aufwand größer ist). Wer 2014 einen Warmwasserzähler hat einbauen lassen, hätte diesen sogar bis Ende 2019 erneuern lassen müssen. Warmwasserzähler müssen nach deutschem Eichrecht nach fünf und Kaltwasserzähler nach sechs Jahren ausgetauscht werden, die Frist läuft immer zum Jahresende ab. Aus Einfachheitsgründen werden in der Praxis oft Kalt- und Warmwasserzähler gemeinsam erneuert, also jeweils nach fünf Jahren. Solch kurze Intervalle sind wissenschaftlich eigentlich gar nicht gerechtfertigt.

Das Hamburg Institut hat schon 2017 in einer Studie festgestellt, dass Wasserzähler in Deutschland in der Regel unnötig früh ausgetauscht werden, obwohl sie noch zuverlässig funktionieren. Für die Studie wurden stichprobenartig Wasserzähler analysiert, von denen selbst diejenigen, die bereits seit 20 Jahren arbeiteten, zu 95 Prozent zu Messergebnissen innerhalb der zulässigen Fehlergrenzen führten. Die Studie zeigt eindeutig auf, dass die Eichfristen deutlich verlängert werden könnten.

Das wäre sinnvoll, denn es würde zu signifikanten Kostenersparnissen von Mietern und Eigentümern führen. Bei Kosten von schätzungsweise 120 Euro je Austausch rechnete das

Hamburg Institut die jährlichen Gesamtkosten in Deutschland auf 500 Millionen Euro hoch. Das sind vermeidbare Kosten, die das Wohnen in Deutschland unnötig teurer machen. Eine Verlängerung der Eichfristen auf 15 bis 20 Jahre würde Mieter und Eigentümer entlasten, hätte höchstens sehr geringe Auswirkungen auf die Genauigkeit der Wasserzähler und würde auch den Eichfristen einiger anderer europäischer Länder entsprechen, die in diesem Bereich sinnvollerweise ein wesentlich liberaleres Eichrecht haben als Deutschland.

Dagegen spricht eigentlich nichts. Trotzdem ist politisch nach wie vor keine Initiative in Sicht, die Eichfristen für Wasserzähler zu reformieren. Natürlich: Eine Verlängerung der Eichfristen ist nicht die Alleinlösung für die Herausforderungen bei der Bezahlbarkeit des Wohnens. Aber es ist ein kleiner Baustein, der nicht nur die Wohnkosten verringern würde, sondern auch den Aufwand von Verwaltungen und Verbrauchern, die den Handwerker zum Austausch der Wasserzähler ja in die Wohnung lassen müssen.

Das Hamburg Institut hat übrigens auch auf eine Widersprüchlichkeit der Eichregelungen hingewiesen: Obwohl Heizkosten einen wesentlich höheren Anteil der Nebenkosten für Mieter und Eigentümer ausmachen als Wasserkosten, unterliegt die Messung der Heizungsaufwendungen keiner Eichpflicht. Dass Wasserzähler so streng reglementiert sind, ergibt keinen Sinn.
www.nord.ivd.net

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Nachbarn sind den Deutschen wichtiger als gedacht

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In Deutschland, Schweden, Finnland, Dänemark, Norwegen, St. Petersburg, Estland und Lettland beantworteten insgesamt 8.582 Menschen Fragen zum Wohn- und allgemeinen Lebensglück, in Deutschland waren es genau 1.000. Mehr als jeder Dritte (39 %) der deutschen Studienteilnehmer gibt an, dass ihm Möglichkeiten, den Nachbarn zu begegnen, wichtig sind, um sich in seinem Wohnumfeld wohlzufühlen. Das sind drei Prozentpunkte mehr als bei vorangegangenen Happy Quest Studie 2017. Für Familien ist das nachbarschaftliche Miteinander mit 46 % sogar noch deutlich wichtiger als für Menschen ohne Kinder (37 %).

Außerdem wohnen laut der Studie 68 % der Deutschen nur dann glücklich, wenn sie ein gutes Verhältnis zu ihren Nachbarn haben. Immerhin 60 % geben an, dass ihnen das auch schon gelingt. Ein Spitzenwert, denn in den anderen untersuchten Ländern geben durchschnittlich nur 50 % der Befragten an, dass sie mit den Menschen von nebenan gut klarkommen.

Besserwisser unbeliebter als Chaoten

Auch in anderen Punkten überraschten die Studienergebnisse und widerlegten das Bild des peniblen, deutschen Nachbarschaftsmuffels. Denn der perfekte Nachbar soll für die Deutschen vor allem „hilfsbereit“ sein (69 %). „Unordentliche oder schlampige“ Nachbarn stören nur ein Viertel (26 %) der deutschen Befragten. In den anderen Ländern sagen dies durchschnittlich 42 %. Unbeliebt sind in Deutschland vor allem laute Nachbarn (40 %) und Besserwisser (29 %).
Auch für Emilia Almér Henßen, gebürtige Schwedin und Nachbarschaftsexpertin bei Bonava in Deutschland gehört dieser Fakt zu den überraschendsten Ergebnissen der Umfrage: „In Schweden würden viele ‚den Deutschen‘ stereotypisch als ordentlich beschreiben. Es wundert mich, dass der Wunsch nach ordentlichen Nachbarn in Deutschland weniger ausgeprägt ist, als in anderen Ländern.“

Gute Nachbarn steigern das Lebensglück

Wie enorm wichtig das nachbarschaftliche Miteinander ist, zeigt die Frage nach dem allgemeinen Lebensglück: Fast zwei Drittel (63 %) der Befragten, die in ihrem Wohnumfeld eine gute Beziehung zu den Nachbarn haben, sind auch mit ihrem Leben im Allgemeinen zufrieden. Bei den Menschen, die ohne gute nachbarschaftliche Beziehungen leben, sind dies lediglich knapp ein Viertel (23 %).

Gut geplante Wohngebiete können ganz wesentlich dazu beitragen, das allgemeine Lebensglück zu verbessern. Indem sie etwa Gemeinschaftsbereiche anbieten, die es den Bewohnern ermöglichen, zwanglos miteinander ins Gespräch zu kommen. Ob beim Pflanzen im Gemeinschaftsgarten, auf dem Spielplatz, beim Entspannen auf der gemeinsamen Dachterrasse, oder bei Absprachen zur nächsten Feier im zentralen Veranstaltungsraum, solche Begegnungen legen die Basis für ein gutes nachbarschaftliches Verhältnis. Sabine Renck, Expertin für positive Psychologie, sagt: „Nachbarn können das Glücksgefühl mitunter sogar stärker beeinflussen als enge Freunde, die weit weg leben, einfach deshalb, weil man sie täglich sieht.“

Weitere Informationen:
www.bonava.de

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Verlosung: Immobilien im Alter sind beides zugleich – eine Last und auch ein Segen

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Verlosung: Immobilien im Alter sind beides zugleich – eine Last und auch ein Segen

Gerade in einer Zeit finanzieller Unwägbarkeiten, bedingt durch politische Entscheidungen und gesellschaftliche Veränderungen, sucht man nach Wegen der Absicherung.

Diskussionen über Einheitsrenten, die Überbelastung des Rentensystems, noch immer nicht überwundene Bankenkrisen, das Modell Europa, das noch in den Kinderschuhen steckt, verunsichern jeden. Was liegt da näher, als sich durch den Kauf einer Immobilie eine Basis für das Alter zu schaffen?

Doch Vorsicht ist geboten, da sich nicht jede Immobilie wirklich zur Altersabsicherung eignet. Unabhängig davon, ob es sich um eine eigengenutzte Immobilie oder eine vermietete Kapitalanlage handelt, gibt es Faktoren, die über deren Nutzen entscheiden.
In diesem Buch werden die wichtigsten Aspekte einer Immobilie im Alter behandelt. Gerade im Alter ist Planung wichtig, unter Berücksichtigung der eigenen Gesundheit und mit einer perspektivischen Betrachtung der kommenden Lebensjahre. Wer nicht rechtzeitig die richtigen Weichen stellt, macht sich abhängig von der Entscheidung anderer.

Mit vielen Beispielen und umsetzbaren Ratschlägen wird es einfacher, das Machbare zu realisieren. Nur wer aus einer Situation der Ruhe heraus plant und zum richtigen Zeitpunkt agiert, kann seinen Lebensabend genießen.

Mit freundlicher Unterstützung der Grabener Verlag GmbH verlosen wir 5 Bücher.

Einfach Postkarte oder E-Mail mit dem Stichwort „stayhome“ an: IMMOBILIENMARKT Verlagsgesellschaft, Königsweg 1, 24103 Kiel oder an verlosung@derimmomarkt.de. Bitte geben Sie Ihre vollständige Adresse an. Einsendeschluss: 30.06.2020

Grabener Verlag GmbH
Stresemannplatz 4 | 24103 Kiel
Telefon 0431 560 1 560
info@grabener-verlag.de
www.grabener-verlag.de

ISBN 978-3-925573-828

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Immobilienwirtschaft aus der Vogelperspektive

Alle, die in der aktuellen Boom-Phase mit Immobilien zu tun haben, sind intensiv in ihre Aufgaben eingebunden. Wichtige benachbarte Arbeitsfelder geraten dabei schnell aus dem Blick. Doch gerade der Überblick über die Gesamtentwicklung ermöglicht es, langfristig die richtigen Entscheidungen zu treffen. Dazu trägt die neue Ausgabe des Immobilien-Almanach bei.

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Rauchwarnmeldertausch alle zehn Jahre

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Rauchwarnmeldertausch alle zehn Jahre

Pflicht, keine Kür

© Elektro+/Jung

Rauchwarnmelder sind Lebensretter – und daher ist ihre Funktionstüchtigkeit unerlässlich. „Was viele nicht wissen: In Wohnungen und Wohnhäusern müssen Rauchwarnmelder aus Sicherheitsgründen nach spätestens zehn Jahren ausgetauscht werden“, stellt Michael Conradi von der Initiative Elektro+ fest. „Zum einen hat die nicht austauschbare Batterie nur eine Lebensdauer von zehn Jahren, zum anderen altern auch die elektronischen Bauteile des Melders“, so Conradi weiter. Sicherheit hat Vorrang, deshalb muss der Rauchwarnmelder gegen einen neuen ausgetauscht werden. Dabei ist Qualität entscheidend.

Käuferinnen und Käufer sollten darauf achten, dass der Melder mit dem „Q“-Siegel gekennzeichnet ist. Das ist ein Qualitätssiegel des Vereins „Forum Brandrauchprävention e. V.“ und steht für Sicherheit, Langlebigkeit und Qualität des Geräts. Es wird in Verbindung mit dem Prüfzeichen der Prüfinstitute VdS Schadenverhütung oder dem Kriwan Testzentrum verwendet.

Diese Frist von zehn Jahren wurde jetzt in einigen Bundesländern erreicht, sie haben vor einem Jahrzehnt die Rauchwarnmelderpflicht für privaten Wohnraum auch in Bestandsbauten eingeführt. Für die Wartung der Rauchwarnmelder ist je nach Bundesland entweder der Mieter oder der Eigentümer in der Pflicht. Für den Austausch sind generell die Wohnungseigentümer verantwortlich. Weil niemand vorhersehen kann, wo und wann ein Feuer ausbricht, ist die Montage von Rauchwarnmeldern an mehreren Stellen in der Wohnung verpflichtend vorgeschrieben. In eingeschossigen Wohnungen müssen die Schlaf- und Kinderzimmer sowie der Flur über je einen Rauchwarnmelder verfügen. Bei mehreren Etagen, zum Beispiel in Einfamilienhäusern, sind Rauchwarnmelder zusätzlich in den Fluren jedes Stockwerks zu installieren.

Weitere Informationen und eine Broschüre
zum Thema Rauchwarnmelder stehen kostenlos auf der Website der Initiative bereit: www.elektro-plus.com

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Nachbarn sind den Deutschen wichtiger als gedacht

Geht die Zeit der nachbarschaftlichen Streitereien um Hundegebell und falsch geparkte Autos zu Ende? Denn anstatt möglichst ungestört nebeneinanderher zu leben, wünschen sich immer mehr Deutsche, dass es Orte und Gelegenheiten gibt, an denen sie ihren Nachbarn begegnen können. Das zeigen Ergebnisse der repräsentativen Wohnstudie Happy Quest, die im Auftrag von Bonava in acht nordeuropäischen Ländern durchgeführt wurde.

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Rauchwarnmeldertausch alle zehn Jahre

Rauchwarnmelder sind Lebensretter – und daher ist ihre Funktionstüchtigkeit unerlässlich. „Was viele nicht wissen: In Wohnungen und Wohnhäusern müssen Rauchwarnmelder aus Sicherheitsgründen nach spätestens zehn Jahren ausgetauscht werden“, stellt Michael Conradi von der Initiative Elektro+ fest. „Zum einen hat die nicht austauschbare Batterie nur eine Lebensdauer von zehn Jahren, zum anderen altern auch die elektronischen Bauteile des Melders“, so Conradi weiter. Sicherheit hat Vorrang, deshalb muss der Rauchwarnmelder gegen einen neuen ausgetauscht werden. Dabei ist Qualität entscheidend.

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Die Immobilie bleibt ein beliebtes Sparbuch

Zweimal im Jahr erstellt die OTTO STÖBEN GmbH ihren Marktbericht, in den die Immobilien- und Vermietungspreise der einzelnen regionalen Bereiche Schleswig-Holsteins und des Hamburger Randgebietes einfließen. Tabellarisch gelistet werden die Werte für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Kapitalanlagen, aufgeführt in den Kategorien „gut“, „mittel“ und „einfach“. Das Diagramm des Immobilienpreis-Index ermöglicht einen Überblick über die Entwicklung der Immobilienpreise der letzten Jahre in Schleswig-Holstein.

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Schonfrist für viele Kamine endet 2020!

In der kalten Jahreszeit genießen es viele Hausbesitzer, in gemütlicher Atmosphäre vor dem wärmenden Kachel- oder Kaminofen zu sitzen. Für den ein oder anderen könnte es allerdings Ende 2020 heißen: Kamin stilllegen oder nachrüsten!

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Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

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Mietpreise in Kiel steigen seit 2000 jährlich nur um 0,75 %

Die Hans Schütt Immobilien GmbH hat die Entwicklung der Mietpreise in der Landeshauptstadt Kiel untersucht, um die Diskussion um den Anstieg der Preise zu versachlichen. Klaus H. Schütt, geschäftsführender Gesellschafter der Hans Schütt Immobilien GmbH: „Die viel zu hitzige und emotional geführte Debatte gipfelt dabei in sonderbaren Vorschlägen, die nichts mehr mit unseren marktwirtschaftlichen Grundsätzen zu tun haben. Ein gefühlter Eindruck wird leider oftmals der nüchternen Betrachtung der tatsächlichen Zahlen vorgezogen.“

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Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer – Mai 2020

Themen > Finanzen

Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer – Mai 2020

02.04.2020 – TGI Finanzpartner – unabhängige Sachverständige für Baufinanzierung und Fördermittel

***aktuelles *** aktuelles*** aktuelles *** aktuelles*** aktuelles ***aktuelles***
+++ KfW erhöht Zuschuss beim KfW Energieeffizient Bauen = effektiv - 0,49 % p. a. die ersten zehn Jahr +++ bis 15 Monate bereitstellungs-zinsfreie Zeit ohne Zinsaufschlag +++ teilweise Zinserhöhungen durch Corona-Krise +++ Zinsrabatt bei einigen Banken +++ jetzt Forwarddarlehen abschließen +++  Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld

Zinsmarkt Barometer: Noch niedrige Zinsen

Die EZB Maßnahmen stabilisieren das Niedrigzinsniveau massiv zusammen mit den anderen Zentralbanken, um Gefahren der unkontrollierten Zinserhöhung durch die Corona-Krise zu vermeiden. Die Umlaufrendite war nach der Rede Merkels zur Rettung der Wirtschaft nach dem 13.03.2020 recht schnell und stark gestiegen. Dies gilt es jetzt zu stabilisieren. Wir raten Forwarddarlehen in Betracht zu ziehen zur Sicherung der Anschlussfinanzierung.
 
Die aktuellen Zinskonditionen der Anbieter sind abhängig von den individuellen Gegebenheiten. Dazu gehören z. B. Objektbesonderheiten, persönliche Bonität, Darlehenshöhe, Tilgungshöhe und das Beleihungsrisiko. Bei der aktuellen Marktinformation handelt es sich nicht um ein konkretes Finanzierungsangebot von TGI Finanzpartner.
 
Die oben genannten Konditionen unterstellen einen Nettodarlehensbetrag ab €  200.000,–, eine Beleihung von maximal 54 % des Kaufpreises, eine anfängliche Tilgung von 4,00 % p.a. und eine erstrangige Absicherung des Darlehens durch eine eigengenutzte Immobilie ohne erhöhten Modernisierungsaufwand und Auszahlung des Darlehensbetrags in einer Summe. Wie bei der Vergabe von Immobilienkrediten üblich, werden außerdem eine einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation des Antragstellers, ein gesichertes Angestelltenverhältnis sowie ein bankseitig festgestellter Objektwert von mindestens € 400.000,– vorausgesetzt.
 

TGI Finanzpartner GmbH & Co. KG
Unabhängige Sachverständige für Baufinanzierung & Fördermittel
Bahnhofstr. 28 · 24223 Schwentinental
Tel.: 04307 824980 · www.tgi-partner.de · info@tgi-partner.de

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Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer – Mai 2020

***aktuelles *** aktuelles*** aktuelles *** aktuelles*** aktuelles ***aktuelles***
+++ KfW erhöht Zuschuss beim KfW Energieeffizient Bauen = effektiv - 0,49 % p. a. die ersten zehn Jahr +++ bis 15 Monate bereitstellungs-zinsfreie Zeit ohne Zinsaufschlag +++ teilweise Zinserhöhungen durch Corona-Krise +++ Zinsrabatt bei einigen Banken
+++ jetzt Forwarddarlehen abschließen +++ Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld

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Keine Mieterhöhung

Im Prinzip hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass Immobilieneigentümer die Kosten für die energetische Sanierung eines Objekts auf die Mieter umlegen können. Es gibt aber laut Infodienst Recht und Steuern der LBS auch Ausnahmen – zum Beispiel dann, wenn die durchgeführten Energiesparmaßnahmen mit anderen Umbauten einhergehen, die das Gegenteil bewirken.

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Die Immobilie bleibt ein beliebtes Sparbuch

Zweimal im Jahr erstellt die OTTO STÖBEN GmbH ihren Marktbericht, in den die Immobilien- und Vermietungspreise der einzelnen regionalen Bereiche Schleswig-Holsteins und des Hamburger Randgebietes einfließen. Tabellarisch gelistet werden die Werte für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Kapitalanlagen, aufgeführt in den Kategorien „gut“, „mittel“ und „einfach“. Das Diagramm des Immobilienpreis-Index ermöglicht einen Überblick über die Entwicklung der Immobilienpreise der letzten Jahre in Schleswig-Holstein.

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Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer 29.01.2020

***aktuelles *** aktuelles*** aktuelles *** aktuelles*** aktuelles ***aktuelles***
+++ KfW erhöht Zuschuss beim KfW Energieeffizient Bauen = effektiv - 0,49 % p. a. die ersten zehn Jahr +++ bis 15 Monate bereitstellungs-zinsfreie Zeit ohne Zinsaufschlag +++ Aktion 17 für 15 Jahre Zinssicherheit +++ Zinsrabatt bei einigen Banken +++ attraktive Zinsgarant Modelle mit Bausparhinterlegung +++ Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld

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Wohnraummietrecht

Themen > Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.
BGH, Urteil vom 21.08.2019; VIII ZR 263/17

Sachverhalt:

Der Mieter einer unrenovierten Doppelhaushälfte nahm an dem Objekt Renovierungsarbeiten vor. So riss er etwa die alte Tapete ab. Nachdem er jedoch erfahren hatte, dass die Vermieterin den Verkauf der Doppelhaushälfte plante, stellte der Mieter die Renovierungsarbeiten ein. Insbesondere tapezierte er die Wände nicht neu. Das Mietverhältnis wurde schließlich kurz darauf beendet. Die Vermieterin klagte anschließend auf Schadensersatz unter anderem wegen der abgerissenen Tapete. Der Mieter hielt die Klage für unbegründet. Er gab an, dass die Tapete 30 Jahre alt gewesen sei und sich bereits teilweise abgelöst habe. Sie sei völlig verschlissen und damit wertlos gewesen.

Entscheidung:

Während das Amtsgericht die Schadensersatzklage abwies, gab ihr das Landgericht Oldenburg statt. Durch das Abreißen der Tapete, ohne die damit begonnene Renovierung der Wände abzuschließen, habe sich der Mieter nach Ansicht des Landgerichts schadensersatzpflichtig gemacht. Der Vermieterin sei ein Schaden in Höhe von 80 % der Kosten entstanden, die für eine Neutapezierung erforderlich wären. Der Mieter habe in die Entscheidungsfreiheit der Vermieterin eingegriffen und ihr die Weitervermietung unmöglich gemacht. Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts wieder auf. Es sei zwar richtig, dass in der Entfernung der Tapete, ohne anschließende Neutapezierung, eine Pflichtverletzung des Mieters liege. Ein Schadensersatzanspruch könne für diesen Fall aber nicht ohne Feststellungen zum Zustand und Alter der Tapete bejaht werden. Allein der Eingriff in die Entscheidungsfreiheit der Vermieterin oder die angebliche Unmöglichkeit der Weitervermietung rechtfertige es nicht, den Wert einer völlig verschlissenen Dekoration mit fast dem Neuwert anzusetzen.

Der BGH wies den Fall zur Neuverhandlung an das Landgericht zurück, damit dieses Feststellungen zum Zustand und Alter der Tapete machen kann. Dabei gab er zu Bedenken, dass die Vermieterin die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trage.

Fazit:

Die Entscheidung zeigt die klassischen Fragen bezüglich des Schadensersatzanspruchs des Vermieters bei Auszug des Mieters auf. Bei Beschädigungen muss der Vermieter keine Frist zur Beseitigung setzen (anders als bei vertraglichen Schadensersatzansprüchen wie den Schönheitsreparaturen). Es ist jedoch für die Höhe des Anspruchs stets auf den Zustand und das Alter der beschädigten Sache zu achten. Ein Eingriff in die Entscheidungsfreiheit des Vermieters allein begründet noch keinen Anspruch, wenn die beschädigte Sache aufgrund ihres Alters und Zustands wirtschaftlich wertlos war.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht, Immobilien-Mediatorin (DIA)

Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

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Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

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Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

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Die Immobilie bleibt ein beliebtes Sparbuch

Themen > Finanzen

Die Immobilie bleibt ein beliebtes Sparbuch

Dipl. Kfm. Ralf Colditz, ö.b.u.v. Sachv. für Immobilienbewertung der IHK zu Kiel und Leiter der Gutachten-Abteilung

Immobilienbarometer 2020

In Zeiten niedriger Zinsen für Baukredite ist der Wunsch nach eigenen Immobilien auch als Kapitalanlage unvermindert hoch. Auffällig ist, dass die Nachfrage vor allem auf Immobilien in einfachen und günstigen Lagen ausweicht. Dieser Trend ist sowohl bei Einfamilienhäusern, als auch bei Eigentumswohnungen und Kapitalanlagen zu sehen. In den guten und mittleren Lagen liegen die Anstiege eher im einstelligen Prozentbereich, während sie in den einfachen Lagen auch in hohe zweistellige Prozentbereiche steigen.

 

„Diese Entwicklung ist vor allem der leichteren Finanzierbarkeit in diesem Preissegment geschuldet“, so Ralf Colditz, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (IHK) sowie Leiter der Gutachtenabteilung bei OTTO STÖBEN.

Betrachtet man die einzelnen Städte in Schleswig-Holstein, so fällt hier vor allem der Großraum Elmshorn mit Steigerungswerten von ca. 30 – 40 Prozent bei
den Einfamilienhäusern (einfach + 33 %), bei Eigentumswohnungen (einfach + 30 %) und bei den Kapitalanlagen (gut + 45 % und mittel + 40 %) ins Auge. Im Hamburger Randgebiet lassen sich in allen Segmenten und Lagen Preissteigerungen beobachten, vor allem bei den Kapitalanlagen (gut + 16 %, mittel + 23  %, einfach + 40 %). Signifikante Steigerungen sieht man ebenso in den Städten Itzehoe, Rendsburg und Schleswig.

Wenig Bewegung zeigt sich (noch) in einigen Umlandgebieten der größeren Städte wie Flensburg, Lübeck, Rendsburg, Schleswig, Eckernförde, Plön sowie in den Ost- und Nordseebädern, Dithmarschen und Ostholstein. In vereinzelten Segmenten und Lagen gibt es allerdings auch hier Ausschläge nach oben.

In der Landeshauptstadt sind vor allem die Preise für Eigentumswohnungen in allen Lagen gestiegen (gut + 3 %, mittel + 8 %, einfach +11%), während es keine Preissteigerungen in den Segmenten Einfamilienhäu- sern und Kapitalanlagen gab. Auch im Kieler Umland sind die Preise soweit stabil geblieben. Auch hier gab es Steigerungen bei den Preisen für Eigentumswohnungen in mittleren (+ 6 %) und einfachen Lagen (+ 8 %).

„Zusammenfassend können wir
bestätigen, dass eine ungebrochene Nachfrage nach Eigentumswohnungen und Mietwohnungen in den Städten besteht“, berichtet Ralf Colditz. „Allerdings wird nicht mehr jeder Preis gezahlt, weil das Budget bei vielen doch begrenzt ist. Bei den niedrigen Zinsen bleibt die Immobilie ein beliebtes Sparbuch. Garant für ein gutes Investment in Form einer immobilen Kapitalanlage ist vor allem eine professionelle Hausverwaltung, welche OTTO STÖBEN neben der Makler- und Gutachtertätigkeit auch bietet.“

Quo vadis Einzelhandel?

Im Bereich der Vermietungspreise zeigen sich bis auf einige Ausschläge wenig bzw. geringfügige Veränderungen – sowohl bei den Wohnungsmieten (für eine durchschnittliche Wohnung, nettokalt 70 m2, 3 Zimmer) als auch bei den diversen Gewerbeflächen.

Signifikante Änderungen konnten in Flensburg und Itzehoe verzeichnet werden. Auffällig waren die geringeren Vermietungspreise bei den Büroflächen in guter Lage (-  6  %) sowie bei den kleinen Ladenflächen in der Nebenzentrum 1a-Lage (- 11 %). In Itzehoe verbilligten sich die Vermietungspreise in folgenden Bereichen erheblich: Bei den Büroflächen in den einfachen Lagen um - 18  %, in den mittleren Lagen um - 7  % und bei den kleinen Ladenflächen in der 1b-Lage um sogar – 20 %. Einzig bei den großen Ladenflächen (> 100 m2) in der Nebenzentrum 1b-Lage in Itzehoe gab es eine Mietpreissteigerung von + 21 %.

Bei Fragen zur Auswertung:
gewerbe@stoeben.de

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Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer 29.01.2020

***aktuelles *** aktuelles*** aktuelles *** aktuelles*** aktuelles ***aktuelles***
+++ KfW erhöht Zuschuss beim KfW Energieeffizient Bauen = effektiv - 0,49 % p. a. die ersten zehn Jahr +++ bis 15 Monate bereitstellungs-zinsfreie Zeit ohne Zinsaufschlag +++ Aktion 17 für 15 Jahre Zinssicherheit +++ Zinsrabatt bei einigen Banken +++ attraktive Zinsgarant Modelle mit Bausparhinterlegung +++ Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld

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Schonfrist für viele Kamine endet 2020!

Themen > Klima & Energie

Schonfrist für viele Kamine endet 2020!

In der kalten Jahreszeit genießen es viele Hausbesitzer, in gemütlicher Atmosphäre vor dem wärmenden Kachel- oder Kaminofen zu sitzen. Für den ein oder anderen könnte es allerdings Ende 2020 heißen: Kamin stilllegen oder nachrüsten!

Die Bundes-Immissionsschutzverordnung (BlmSchV) schreibt seit dem Jahr 2010 bestimmte Grenzwerte bezüglich Feinstaub und Kohlenmonoxid vor, welche Kachel- und Kaminöfen nicht überschreiten dürfen. Je nach Generation mussten schon in den vergangenen Jahren Öfen umgerüstet, außer Betrieb genommen oder ausgetauscht werden.

Die Fristen für die bestimmten Ofen-Generationen laufen wie folgt ab:

• Zum 31.12.2020: Modelle bis Baujahr 1985 – 1994

• Zum 31.12.2024: Modelle bis Baujahr 1995 – 21. März 2010

Historische Modelle, die vor 1950 hergestellt wurden sowie offene Kamine und Kochherde sind von diesen Fristen ausgenommen.

Experten sehen in einer Nachrüstung alter Öfen nur wenig Sinn, da deren Verbrennungstechnik nicht für die geforderten Emissionswerte ausgelegt ist. Moderne Geräte haben einen Emissionsausstoß, der bis zu 80 Prozent unter dem der alten Öfen liegt. Schon aus diesem Grund sollte man sich überlegen, ob sich eine Neuanschaffung nicht nur ökologisch, sondern auch ökonomisch lohnt. Die moderne Technik erzeugt neben einem wesentlich verbesserten Wirkungsgrad und einem deutlich geringeren Brennstoffverbrauch eine höhere Energieeffizienz.

Jeder Kamin- und Ofenbesitzer ist gut beraten, sich über die eigenen Fristen zu informieren. Sollte der Bezirksschornsteinfeger ein altes Gerät vorfinden, welches nicht die vorgeschriebenen Grenzwerte einhält, wird es stillgelegt. Und er ist verpflichtet, bei der zuständigen Behörde eine Meldung zu machen. Es können dann Bußgelder bis zu E 50.000,– € fällig werden.

Ob der eigene Ofen betroffen ist, kann schnell durch einen Blick auf das Typenschild festgestellt werden. Ist ein solches Schild nicht mehr vorhanden, muss der Bezirksschornsteinfeger den Schadstoffwert ermitteln. Weitere Informationen lassen sich auch über die Datenbank des Industrieverbandes Haus-, Heiz- und Küchentechnik www.cert.hki-online.de einholen.

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Energetische Sanierung, Photovoltaikanlagen und BHKW aus steuerlicher Sicht

Vor Ausbruch der Corona-Krise hat das Thema Umweltschutz und Klimawandel für viele Wochen die Medien dominiert. Neue Umweltziele wurden vereinbart, um mittelfristig eine klimaneutrale Zukunft zu realisieren. Dies ist nur mit Hilfe umfangreicher Maßnahmen zur energetischen Sanierung und Nutzung klimaneutraler Energieerzeugung möglich. Die technische Weiterentwicklung von Photovoltaikanlagen und Energiespeichern sowie Blockheizkraftwerk-Modulen stellt dabei einen wichtigen Eckpfeiler der energetischen Erneuerung dar. Mittlerweile macht sich diese Entwicklung auch in sinkenden Anschaffungspreisen bemerkbar, die es ermöglichen, dass auch kleinere Einheiten wirtschaftlich sinnvoll betrieben werden können.

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Das Klimakabinett der Bundesregierung hat seine Pläne für mehr Klimaschutz vorgelegt. Dazu Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD: „Das leitende Prinzip von neuen Klimaschutzinitiativen im Immobiliensektor sollte sein, die Ziele von Wohnungs- und Nachhaltigkeitspolitik miteinander zu vereinbaren. Sonst droht der Umweltschutz zulasten des sozialen Friedens zu gehen. Die Immobilienwirtschaft…“

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Bei vier von fünf Heizkostenabrechnungen gibt es Auffälligkeiten oder Mängel. Das zeigt eine Stichprobe, bei der die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online rund 100 aktuelle Heizkostenabrechnungen von Finanztip-Lesern geprüft hat. Zudem wird in mehr als der Hälfte der Häuser deutlich mehr Heizenergie verbraucht als nötig. So entstehen unnötig hohe CO2-Emissionen und Kosten.

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„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Dazu gibt es ein höchstrichterliches Urteil

(BGH, 24.7.2019, VIII ZR 141/17):

Der Bundesgerichtshof hat ein weiteres Mal bestätigt, dass es nach dem Ende des Mietverhältnisses keine festen Fristen für die Abrechnung der Kaution gibt, sondern dass diese „innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist“ erfolgen muss.

Die Hauptaussage der Entscheidung betrifft aber die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs. Nach der älteren Rechtsprechung wurde die Rückzahlung erst dann fällig, wenn feststand, dass keine Ansprüche mehr bestehen. Der BGH hat nun entschieden, dass der Rückzahlungsanspruch mit der Abrechnung des Vermieters fällig wird. Diese kann konkret oder auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, etwa durch eine erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung.

Für die Praxis ist wichtig, dass der Vermieter auch auf die Kaution zugreifen darf, wenn in der Abrechnung vom Mieter bestrittene Forderungen enthalten sind. Bisher hatte der BGH diese Frage offen gelassen und nur entschieden, dass während des laufenden Mietverhältnisses ein Zugriff auf die Kaution wegen strittiger Forderungen nicht zulässig ist.

Diese Regelung entspricht dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich endgültig abzuschließen.

Wenn der Vermieter nach der Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch macht, kann der Mieter mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch seinerseits gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen.

Tipp: 
Bei einem Wohnungswechsel müssen Mieter in der Regel für die neue Wohnung wiederum eine Mietsicherheit hinterlegen, obwohl sie die für die alte Wohnung noch nicht zurückerhalten haben. Um die finanzielle Belastung zu mildern, dürfen Mieter nach § 551 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Kaution in drei gleich großen monatlichen Teilzahlungen begleichen, wobei die erste Rate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.

Quelle:
StöbenWittlinger GmbH
www.stoeben-wittlinger.de

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Verkehrssicherungspflicht – Darauf müssen Eigentümer achten

Themen > Unsere Partner stellen sich vor

Verkehrssicherungspflicht – Darauf müssen Eigentümer achten

Carl. C. Franzen

Auf dem Spielplatz ist die Hängebrücke gerissen, beim Sturm ist ein Ast abgeknickt oder ein Ziegel hat sich vom Dach gelöst. Immer wieder kommt es vor, dass Mieter oder Passanten auf solche Weise zu Schaden kommen. Haften müssen in solchen Fällen Eigentümer, Vermieter oder Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Wer seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommt, kann solche Situationen vermeiden.

Wann Eigentümer haften

Immobilieneigentümer, Vermieter und WEGs sind rechtlich dazu verpflichtet, Gefahren, die von einem Grundstück ausgehen können, von Dritten abzuwenden. Das heißt, sie sind dafür verantwortlich, dass niemand zu Schaden kommt, der an der Immobilie vorbeiläuft, das Grundstück betritt oder als Mieter oder als Besucher die Immobilie nutzt. Kommt ein Bewohner, Besucher oder Passant zu Schaden, muss der Eigentümer nachweisen, dass er seiner Verkehrssicherungs­pflicht nachgekommen ist. Ist das der Fall, so haftet er für den entstanden Schaden nicht.

Vielfältige Gefahrenquellen

Vielen Eigentümern und WEGs ist nicht bewusst, wie viele
Gefahrenquellen es auf ihrem eigenen Grundstück gibt
und wie sie dieses schützen. Denn hier geht es nicht nur um Schnee oder Glatteis. Zu sichern sind unter anderem Gehwege, Dachkonstruktionen, Fassaden, Balkone, Bäume, Beleuchtung, Gas- und Feuerungsanlagen, Wasserstellen, Spiel- und Müllplätze. Viele Gefahrenquellen können durch regelmäßige Wartung eingedämmt werden.
Eigentümer müssen bei der Sicherung ihrer Immobilie die gesetzlichen Vorgaben beachten. Beispielsweise die örtliche Straßenreinigungssatzung, die Richtlinie zu Feuerstätten, die Aufzugsverordnung oder die Trinkwasserverordnung sind wichtige Rechtsgrundlagen. Darüber hinaus finden Eigentümer weitere Informationen beim Deutschen Institut für Normung darüber, worauf sie bei ihrer Sicherungspflicht achten müssen.

Verkehrssicherungspflichten delegieren

Eigentümer und WEGs können die Verkehrssicherungspflicht auch zu einem gewissen Teil delegieren. Hausmeister, Wartungsunternehmen oder Streudienste können beispielsweise damit beauftragt werden. Komplett freigestellt werden können Eigentümer aus rechtlicher Sicht jedoch nicht. Das betrifft auch Versicherungen. Denn werden die Verkehrssicherungspflichten grob vernachlässigt, treten Versicherungen nicht für den entstandenen Schaden ein. Ebenso ist es ein Irrglaube, dass das Aufstellen eines Schildes mit der Aufschrift „Auf eigene Gefahr“ Eigentümer grundsätzlich aus der Verantwortung entlässt. Wer bei der Verkehrssicherungspflicht auf der sicheren Seite sein möchte, sollte sich deshalb professionell beraten lassen.

Wenn Sie mehr dazu erfahren möchten, wenden Sie sich für ein individuelles und unverbindliches Beratungsgespräch an www.ccfranzen.de oder info@ccfranzen.de

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sich vor

Verlosung: Immobilien im Alter sind beides zugleich – eine Last und auch ein Segen

Gerade in einer Zeit finanzieller Unwägbarkeiten, bedingt durch politische Entscheidungen und gesellschaftliche Veränderungen, sucht man nach Wegen der Absicherung.

Diskussionen über Einheitsrenten, die Überbelastung des Rentensystems, noch immer nicht überwundene Bankenkrisen, das Modell Europa, das noch in den Kinderschuhen steckt, verunsichern jeden. Was liegt da näher, als sich durch den Kauf einer Immobilie eine Basis für das Alter zu schaffen?

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Professionelle Hausverwaltung: Darum lohnt sie sich

Schäden beheben, Mieter aussuchen, rechtliche Fragen klären – bei der Verwaltung einer Immobilie werden Vermieter schnell zum Mädchen für alles. Durch die Vielfalt der Aufgaben bei der Immobilienverwaltung sind Eigentümer oft überfordert. Denn eine Immobilie zu verwalten, bedeutet viel Aufwand.

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Unerwünschte Gemeinschaft – wenn der Streit um die Immobilie eskaliert

Eine Immobilie ist häufig im Besitz mehrerer Eigentümer, z. B. von Ehepartnern, Erbengemeinschaften oder einer BGB-Gesellschaft. Aus vielfältigen Gründen kann bei einer der beteiligten Personen der Wunsch aufkommen, sich aus dieser Gemeinschaft zu lösen. Hier wäre die Auszahlung an den Ausscheidenden durch die Verbliebenen oder der Verkauf der Immobilie an einen Dritten und Teilung des Erlöses die naheliegendste Lösung. Nicht selten kommt es aber gerade bei Erbengemeinschaften oder nach Scheidungen zu keiner einvernehmlichen Einigung, was genau mit der Immobilie passieren soll – der Streit eskaliert.

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Immobilienwirtschaft aus der Vogelperspektive

Alle, die in der aktuellen Boom-Phase mit Immobilien zu tun haben, sind intensiv in ihre Aufgaben eingebunden. Wichtige benachbarte Arbeitsfelder geraten dabei schnell aus dem Blick. Doch gerade der Überblick über die Gesamtentwicklung ermöglicht es, langfristig die richtigen Entscheidungen zu treffen. Dazu trägt die neue Ausgabe des Immobilien-Almanach bei.

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Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer 29.01.2020

Themen > Finanzen

Das aktuelle Baufinanzierungs­baromete

29.01.2020 – TGI Finanzpartner – unabhängige Sachverständige für Baufinanzierung und Fördermittel

***aktuelles *** aktuelles*** aktuelles *** aktuelles*** aktuelles ***aktuelles*** +++ KfW erhöht Zuschuss beim KfW Energieeffizient Bauen = effektiv - 0,49 % p. a. die ersten zehn Jahr +++ bis 15 Monate bereitstellungs-zinsfreie Zeit ohne Zinsaufschlag +++ Aktion 17 für 15 Jahre Zinssicherheit +++ Zinsrabatt bei einigen Banken +++ attraktive Zinsgarant Modelle mit Bausparhinterlegung +++ Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld

Zinsmarkt Barometer: Aktuell weiterhin niedrige Zinsen

Die EZB Maßnahmen stabilisieren das Niedrigzinsniveau. Die Umlaufrendite ist gerade Anfang des Jahres wieder in Richtung - 0,40 % p. a. gesunken. Durch die Änderungen des Tilgungszuschusses bei Neubauten durch die KfW kann jetzt jeder beim Neubau eines KfW 55er Hauses von einem effektiven Zins von - 0,49 % p. a. profitieren.

Die aktuellen Zinskonditionen der Anbieter sind abhängig von den individuellen Gegebenheiten. Dazu gehören z. B. Objektbesonderheiten, persönliche Bonität, Darlehenshöhe, Tilgungshöhe und das Beleihungsrisiko. Bei der aktuellen Marktinformation handelt es sich nicht um ein konkretes Finanzierungsangebot von TGI Finanzpartner.

Die oben genannten Konditionen unterstellen einen Nettodarlehensbetrag ab E 200.000,–, eine Beleihung von maximal 54 % des Kaufpreises, eine anfängliche Tilgung von 4,00 % p.a. und eine erstrangige Absicherung des Darlehens durch eine eigengenutzte Immobilie ohne erhöhten Modernisierungsaufwand und Auszahlung des Darlehensbetrags in einer Summe. Wie bei der Vergabe von Immobilienkrediten üblich, werden außerdem eine einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation des Antragstellers, ein gesichertes Angestelltenverhältnis sowie ein bankseitig festgestellter Objektwert von mindestens 400.000 Euro vorausgesetzt.


TGI Finanzpartner GmbH & Co. KG
Unabhängige Sachverständige für Baufinanzierung & Fördermittel
Bahnhofstr. 28 · 24223 Schwentinental
Tel.: 04307 824980 · www.tgi-partner.de · info@tgi-partner.de

Weitere Artikel
zum Thema Finanzen

Die eher unbekannten Förderprogramme

Von den allgemein bekannten Programmen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) haben die allermeisten schon einmal gehört. In der konkreten Umsetzung eines Finanzierungskonzeptes werden aber oftmals nicht alle Förderungsmöglichkeiten von Banken und Beratern ausgeschöpft. Sicherlich macht das auch nicht in jedem Fall Sinn, da Sie auf (bezahltes) Fachwissen von Ingenieuren oder Energiesachverständigen angewiesen wären. In vielen Fällen ist aber auch diese Baubegleitung extra förderfähig.

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Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer – Mai 2020

***aktuelles *** aktuelles*** aktuelles *** aktuelles*** aktuelles ***aktuelles***
+++ KfW erhöht Zuschuss beim KfW Energieeffizient Bauen = effektiv - 0,49 % p. a. die ersten zehn Jahr +++ bis 15 Monate bereitstellungs-zinsfreie Zeit ohne Zinsaufschlag +++ teilweise Zinserhöhungen durch Corona-Krise +++ Zinsrabatt bei einigen Banken
+++ jetzt Forwarddarlehen abschließen +++ Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld

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Keine Mieterhöhung

Im Prinzip hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass Immobilieneigentümer die Kosten für die energetische Sanierung eines Objekts auf die Mieter umlegen können. Es gibt aber laut Infodienst Recht und Steuern der LBS auch Ausnahmen – zum Beispiel dann, wenn die durchgeführten Energiesparmaßnahmen mit anderen Umbauten einhergehen, die das Gegenteil bewirken.

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Die Immobilie bleibt ein beliebtes Sparbuch

Zweimal im Jahr erstellt die OTTO STÖBEN GmbH ihren Marktbericht, in den die Immobilien- und Vermietungspreise der einzelnen regionalen Bereiche Schleswig-Holsteins und des Hamburger Randgebietes einfließen. Tabellarisch gelistet werden die Werte für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Kapitalanlagen, aufgeführt in den Kategorien „gut“, „mittel“ und „einfach“. Das Diagramm des Immobilienpreis-Index ermöglicht einen Überblick über die Entwicklung der Immobilienpreise der letzten Jahre in Schleswig-Holstein.

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Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer 29.01.2020

***aktuelles *** aktuelles*** aktuelles *** aktuelles*** aktuelles ***aktuelles***
+++ KfW erhöht Zuschuss beim KfW Energieeffizient Bauen = effektiv - 0,49 % p. a. die ersten zehn Jahr +++ bis 15 Monate bereitstellungs-zinsfreie Zeit ohne Zinsaufschlag +++ Aktion 17 für 15 Jahre Zinssicherheit +++ Zinsrabatt bei einigen Banken +++ attraktive Zinsgarant Modelle mit Bausparhinterlegung +++ Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld

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Mein HAUS und GARTEN – Neue PotsdamBau 2020

Themen > Unsere Partner stellen sich vor

Mein HAUS und GARTEN – Neue PotsdamBau 2020

Die Vorbereitungen für die Neue PotsdamBau – Baumesse Mein HAUS und GARTEN unter dem Motto clever BAUEN, ENERGIE sparen, sicher WOHNEN laufen auf Hochtouren. Das größte Forum für Anbieter und Interessenten aus der Region lädt vom 6. bis 8. März wieder in die Metropolis Halle im Filmpark Babelsberg ein.

Nicht nur der Mietwohnungs- und Eigenheimbau sowie die Nachfrage nach Modernisierungs- und Sanierungsleistungen boomen in der Region. Auch die Neue PotsdamBau wächst kontinuierlich.

Die Angebotspalette ist breit und reicht von Grundstücken, Architekten-, Fertig- und Massivhäusern verschiedenster Typen und Bauweisen über modernste Baustoffe und Bauelemente, umfassende Sanierungskonzepte und –angebote, Handwerkerleistungen bis hin zu innovativen Lösungen zur rationellen Verwendung von Energie, zur Nutzung regenerativer Energieformen und zum energetischen Bauen und Sanieren.

Wie kann ich selbst die klimapolitischen Maßnahmen der Bundesregierung im Gebäudesektor umsetzen, was wird gefördert, wie wird gefördert, wie setze ich Maßnahmen sinnvoll um, wann geht es los? Das sind Fragen, die Hausbesitzer umtreiben. Fachleute aus dem Handwerk, Finanzdienstleister und unabhängige Experten informieren und beraten auf der Messe.

Das hochwertige Besucherfachprogramm bietet zusätzlichen Nutzen für Messebesucher. Produktvorstellungen und Neuheiten ausstellender Unternehmen wechseln hier mit firmenneutraler Beratung und wertvollen Tipps von der Verbraucherzentrale, dem Bauherren-Schutzbund und der Polizei.

www.messe-brandenburg.de

Weitere Partner stellen
sich vor

Verlosung: Immobilien im Alter sind beides zugleich – eine Last und auch ein Segen

Gerade in einer Zeit finanzieller Unwägbarkeiten, bedingt durch politische Entscheidungen und gesellschaftliche Veränderungen, sucht man nach Wegen der Absicherung.

Diskussionen über Einheitsrenten, die Überbelastung des Rentensystems, noch immer nicht überwundene Bankenkrisen, das Modell Europa, das noch in den Kinderschuhen steckt, verunsichern jeden. Was liegt da näher, als sich durch den Kauf einer Immobilie eine Basis für das Alter zu schaffen?

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Professionelle Hausverwaltung: Darum lohnt sie sich

Schäden beheben, Mieter aussuchen, rechtliche Fragen klären – bei der Verwaltung einer Immobilie werden Vermieter schnell zum Mädchen für alles. Durch die Vielfalt der Aufgaben bei der Immobilienverwaltung sind Eigentümer oft überfordert. Denn eine Immobilie zu verwalten, bedeutet viel Aufwand.

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Unerwünschte Gemeinschaft – wenn der Streit um die Immobilie eskaliert

Eine Immobilie ist häufig im Besitz mehrerer Eigentümer, z. B. von Ehepartnern, Erbengemeinschaften oder einer BGB-Gesellschaft. Aus vielfältigen Gründen kann bei einer der beteiligten Personen der Wunsch aufkommen, sich aus dieser Gemeinschaft zu lösen. Hier wäre die Auszahlung an den Ausscheidenden durch die Verbliebenen oder der Verkauf der Immobilie an einen Dritten und Teilung des Erlöses die naheliegendste Lösung. Nicht selten kommt es aber gerade bei Erbengemeinschaften oder nach Scheidungen zu keiner einvernehmlichen Einigung, was genau mit der Immobilie passieren soll – der Streit eskaliert.

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Verkehrssicherungspflicht – Darauf müssen Eigentümer achten

Auf dem Spielplatz ist die Hängebrücke gerissen, beim Sturm ist ein Ast abgeknickt oder ein Ziegel hat sich vom Dach gelöst. Immer wieder kommt es vor, dass Mieter oder Passanten auf solche Weise zu Schaden kommen. Haften müssen in solchen Fällen Eigentümer, Vermieter oder Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Wer seiner Verkehrssicherungspflicht nachkommt, kann solche Situationen vermeiden.

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Immobilienwirtschaft aus der Vogelperspektive

Alle, die in der aktuellen Boom-Phase mit Immobilien zu tun haben, sind intensiv in ihre Aufgaben eingebunden. Wichtige benachbarte Arbeitsfelder geraten dabei schnell aus dem Blick. Doch gerade der Überblick über die Gesamtentwicklung ermöglicht es, langfristig die richtigen Entscheidungen zu treffen. Dazu trägt die neue Ausgabe des Immobilien-Almanach bei.

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Mietpreise in Kiel steigen seit 2000 jährlich nur um 0,75 %

Themen > News

Schütt Immobilien:

Mietpreise in Kiel steigen seit 2000 jährlich nur um 0,75 %

Versachlichung der Debatte dringend erforderlich

Die Hans Schütt Immobilien GmbH hat die Entwicklung der Mietpreise in der Landeshauptstadt Kiel untersucht, um die Diskussion um den Anstieg der Preise zu versachlichen. Klaus H. Schütt, geschäftsführender Gesellschafter der Hans Schütt Immobilien GmbH: „Die viel zu hitzige und emotional geführte Debatte gipfelt dabei in sonderbaren Vorschlägen, die nichts mehr mit unseren marktwirtschaftlichen Grundsätzen zu tun haben. Ein gefühlter Eindruck wird leider oftmals der nüchternen Betrachtung der tatsächlichen Zahlen vorgezogen.“

Schütt weiter: „Die Steigerung des von der Landeshauptstadt Kiel statistisch erhobenen, durchschnittlichen Mietpreises ist mit 12,63 Prozent in den Jahren 2014 bis 2016 bzw. rechnerisch jährlich 6,32 Prozent zweifelsohne beachtlich und führt bei Beschränkung des Blickfeldes auf die letzten Jahre in der Diskussion zum Eindruck, dass Vermieter maßlos die Mieten erhöhen. Das Gegenteil ist der Fall.“

In den Jahren nach der Jahrtausendwende ist der von der Landeshauptstadt Kiel statistisch erhobene durchschnittliche Mietpreis über Jahre gesunken. Der Tiefpunkt war 2006, als der Durchschnittsmietpreis ca. 7 Prozent unter dem durchschnittlichen Mietpreis aus dem Jahr 2000 bzw. auf etwa dem gleichen Niveau wie schon 1998 lag. Dieses niedrige Preisniveau wurde dann über weitere Jahre nahezu nur gehalten, trotz steigender Bevölkerungszahlen. Erst nach 2010 beginnt der Durchschnittsmietpreis wieder langsam zu steigen. Nach 2014 steigt der Mietpreis über das Niveau des Jahres 2000. Insgesamt ist der Mietpreis im Vergleich 2000 bis 2016 nur um ca. 12 Prozent bzw. rechnerisch jährlich 0,75 Prozent gestiegen.

Johann Frederik Stähr, Werkstudent bei Schütt Immobilien und Analyst der Daten: „Das erste Jahrzehnt des neuen Jahrtausends war für Vermieter somit insgesamt nicht auskömmlich, denn die Ausgaben stiegen: Die vom statistischen Bundesamt im Verbraucherpreisindex erfasste Inflation sorgte dafür, dass allgemein die Preise anzogen. Im Baugewerbe und somit auch bei den Instandhaltungskosten für Wohngebäude sind die Preise jedoch ab 2007 – also während bei den Kieler Durchschnittsmieten noch Stillstand herrschte – stärker gestiegen als die allgemeine Inflation. Die enteilenden Kosten machten es vielen Vermietern immer schwerer, in ihre Miethäuser zu investieren.“ Schütt ergänzt: „Die Sanierung einer 50 Quadratmeter großen Wohnung aus den 50er oder 60er Jahren vor Neuvermietung kostet den Eigentümer heute rund 45.000 Euro. Trotz der gestiegenen Kosten sind die Wohnungsausstattung und der energetische Zustand der Gebäude im Vergleichszeitraum deutlich besser geworden.“

Aus Mietersicht gab es auf Bundesebene und auch auf Kiel beschränkt hingegen konstante Preissteigerungen fürs Wohnen – allerdings bei den durchschnittlichen Betriebskosten, die für den Vermieter einer vermieteten Wohnung hingegen lediglich einen durchlaufenden Posten darstellen. „Der Vermieter hat zumindest bei den meisten Betriebskosten keinen Einfluss auf diese Preissteigerung. Lediglich die nicht öffentlichen Kosten sind durch sorgfältige Bewirtschaftung beeinflussbar“, so Stähr.

Wenn man zu dieser Gesamtbetrachtung noch die durchschnittliche Einkommensentwicklung hinzuzieht, stellt man fest, dass sowohl das monatliche Haushaltsbrutto- wie -nettoeinkommen gestiegen ist, wenn auch zunächst nicht ganz so stark wie die Inflation. In den Jahren 2014 bis 2017 erfuhr die Einkommenssteigerung dann allerdings einen starken Zuwachs und überstieg die Inflationsrate deutlich.

Der Mietpreissteigerung von 2000 bis 2016 um 12,05 Prozent steht im gleichen Zeitraum eine mehr als doppelt so starke Steigerung der Inflationsrate um 25,78 Prozent, eine fast dreieinhalb Mal so starke Steigerung der Instandhaltungskosten um knapp 40 Prozent und eine mehr als zweieinhalb Mal so hohe Steigerung des durchschnittlichen Haushaltseinkommens (31,30 Prozent brutto bzw. 30,58 Prozent netto) gegenüber. Der Durchschnittsmieter hat demnach im Vergleich zu 2000 mehr Geld zur Verfügung, während der Durchschnittsvermieter eher noch unter den Nachwirkungen der Zeit seit der Jahrtausendwende zu leiden hat.

Selbst wenn man den noch längeren Zeitraum ab 1996 bis 2018 betrachtet, so stellt man fest, dass die Mietpreisentwicklung in Kiel schwächer als die allgemeine Inflation war. Noch alarmierender ist, dass beim Vergleich der Steigerungsraten in diesem Zeitraum zwischen der Steigerung der Instandhaltungskosten für Wohngebäude (53,14 Prozent) und der Steigerung der Mieteinnahmen (32,09 Prozent) eine Lücke von über 20 Prozentpunkten klafft. Doch gerade die Instandhaltungskosten stellen grundsätzlich einen großen Anteil an der Verwendung der Miete bei Bestandsbauten dar.

„Dass in der Mietpreisdiskussion immer wieder der Mythos vom raffgierigen Vermieter bemüht wird, ist in Anbetracht der tatsächlichen Zahlen für Kiel bloßer Populismus, auf den leider zu oft blinder Aktionismus folgt. Das geplante Ende der Mietpreisbremse in Kiel ist absolut sinnvoll und notwendig. Es lässt die Hoffnung zu, dass die zukünftigen Mietpreise notwendige Investitionen der Vermieter ermöglichen und dabei gleichzeitig noch für eine angemessene Rendite sorgen“, so Schütt abschließend.

Ansprechpartner:
Hans Schütt Immobilien GmbH Klaus H. Schütt Geschäfts-führender Gesellschafter
T +49 431 90 69 60
M + 49 171 74 47 042
info@schuett.de
www.schuett.de

Weitere News

Nachbarn sind den Deutschen wichtiger als gedacht

Geht die Zeit der nachbarschaftlichen Streitereien um Hundegebell und falsch geparkte Autos zu Ende? Denn anstatt möglichst ungestört nebeneinanderher zu leben, wünschen sich immer mehr Deutsche, dass es Orte und Gelegenheiten gibt, an denen sie ihren Nachbarn begegnen können. Das zeigen Ergebnisse der repräsentativen Wohnstudie Happy Quest, die im Auftrag von Bonava in acht nordeuropäischen Ländern durchgeführt wurde.

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Rauchwarnmeldertausch alle zehn Jahre

Rauchwarnmelder sind Lebensretter – und daher ist ihre Funktionstüchtigkeit unerlässlich. „Was viele nicht wissen: In Wohnungen und Wohnhäusern müssen Rauchwarnmelder aus Sicherheitsgründen nach spätestens zehn Jahren ausgetauscht werden“, stellt Michael Conradi von der Initiative Elektro+ fest. „Zum einen hat die nicht austauschbare Batterie nur eine Lebensdauer von zehn Jahren, zum anderen altern auch die elektronischen Bauteile des Melders“, so Conradi weiter. Sicherheit hat Vorrang, deshalb muss der Rauchwarnmelder gegen einen neuen ausgetauscht werden. Dabei ist Qualität entscheidend.

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Die Immobilie bleibt ein beliebtes Sparbuch

Zweimal im Jahr erstellt die OTTO STÖBEN GmbH ihren Marktbericht, in den die Immobilien- und Vermietungspreise der einzelnen regionalen Bereiche Schleswig-Holsteins und des Hamburger Randgebietes einfließen. Tabellarisch gelistet werden die Werte für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Kapitalanlagen, aufgeführt in den Kategorien „gut“, „mittel“ und „einfach“. Das Diagramm des Immobilienpreis-Index ermöglicht einen Überblick über die Entwicklung der Immobilienpreise der letzten Jahre in Schleswig-Holstein.

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Schonfrist für viele Kamine endet 2020!

In der kalten Jahreszeit genießen es viele Hausbesitzer, in gemütlicher Atmosphäre vor dem wärmenden Kachel- oder Kaminofen zu sitzen. Für den ein oder anderen könnte es allerdings Ende 2020 heißen: Kamin stilllegen oder nachrüsten!

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Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

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Mietpreise in Kiel steigen seit 2000 jährlich nur um 0,75 %

Die Hans Schütt Immobilien GmbH hat die Entwicklung der Mietpreise in der Landeshauptstadt Kiel untersucht, um die Diskussion um den Anstieg der Preise zu versachlichen. Klaus H. Schütt, geschäftsführender Gesellschafter der Hans Schütt Immobilien GmbH: „Die viel zu hitzige und emotional geführte Debatte gipfelt dabei in sonderbaren Vorschlägen, die nichts mehr mit unseren marktwirtschaftlichen Grundsätzen zu tun haben. Ein gefühlter Eindruck wird leider oftmals der nüchternen Betrachtung der tatsächlichen Zahlen vorgezogen.“

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Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Themen > Recht & Gesetz

Sicherheitsbedürfnis:
Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Axel-H. Wittlinger, Geschäftsführender Gesellschafter

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Aber wie ist das auf privaten Grundstücken, wenn sich das Sicherheitsbedürfnis des Eigentümers und das Recht am eigenen Bild oder Film gegenüber stehen? Grundsätzlich darf jeder Mensch selbst entscheiden, ob er fotografiert oder gefilmt werden möchte. „Bei der Installation einer Videoüberwachungsanlage auf einem Privatgrundgrundstück muss sichergestellt sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke von den Kameras erfasst werden“, erklärt Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH aus Hamburg. „Wird ein benachbartes Grundstück auch nur teilweise permanent gefilmt, ist das ein Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Betroffenen.“

In einem Fall vor dem Landgericht Hamburg (LG Hamburg, 28.12.2018, 306 O 95/18) hatte ein Grundstückseigentümer gegen die Aufstellung von drei Videokameras seines Nachbarn geklagt. Er wollte mindestens die korrekte Einstellung der Kameras durchsetzen. Die Kameras filmten teilweise den öffentlichen Gehweg vor dem Grundstück und teilweise das Grundstück des Klägers. Dort befindliche Personen waren erkennbar.

Das Landgericht entschied: Das Interesse des Nachbarn an der Sicherung seines Grundstücks rechtfertigt diesen Eingriff nicht. Der Beklagte muss die Kameras korrekt einstellen.

Sieht ein Betroffene sich darüber hinaus einem permanenten Überwachungsdruck ausgesetzt und will die komplette Entfernung erreichen, muss er sein Ansinnen nachvollziehbar und schlüssig begründen..

www.stoeben-wittlinger.de

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Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

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Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

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Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

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Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

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Das aktuelle Baufinanzierungsbarometer

Themen > Finanzen

Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer

25.11.2019 – TGI Finanzpartner – unabhängige Sachverständige für Baufinanzierung und Fördermittel

***Aktuelles *** Aktuelles*** Aktuelles *** Aktuelles*** Aktuelles ***Aktuelles***
+++ KfW erhöht Konditionen im Programm Wohneigentum +++ bis 15 Monate bereitstellungs-zinsfreie Zeit ohne Zinsaufschlag +++ Aktion 17 für 15 Jahre Zinssicherheit +++ Zinsrabatt bei Energieeffizienz +++ attraktive Zinsgarant-Modelle mit Bausparhinterlegung +++ Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld +++

Zinsmarkt Barometer: Tief stabilisiert sich

Trotz eingetrübten Konjunkturaussichten ist keine Strategieänderung bei der EZB absehbar. Noch weitere Zinssenkungen werden explizit nicht ausgeschlossen. Das im November wieder gestartete Aufkaufprogramm für Staatsanleihen wird insbesondere von deutscher Seite kritisch gesehen. Die EZB Maßnahmen stabilisieren das Niedrigzinsniveau.
 
Die aktuellen Zinskonditionen der Anbieter sind abhängig von den individuellen Gegebenheiten. Dazu gehören z. B. Objektbesonderheiten, persönliche Bonität, Darlehenshöhe, Tilgungshöhe und das Beleihungsrisiko. Bei der aktuellen Marktinformation handelt es sich nicht um ein konkretes Finanzierungsangebot von TGI Finanzpartner.
 
Die oben genannten Konditionen unterstellen einen Nettodarlehensbetrag ab E 200.000,–, eine Beleihung von maximal 54 % des Kaufpreises, eine anfängliche Tilgung von 4,00 % p.a. und eine erstrangige Absicherung des Darlehens durch eine eigengenutzte Immobilie ohne erhöhten Modernisierungsaufwand und Auszahlung des Darlehensbetrags in einer Summe. Wie bei der Vergabe von Immobilienkrediten üblich, werden außerdem eine einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation des Antragstellers, ein gesichertes Angestelltenverhältnis sowie ein bankseitig festgestellter Objektwert von mindestens 400.000 Euro vorausgesetzt.
 

TGI Finanzpartner GmbH & Co. KG
Unabhängige Sachverständige für Baufinanzierung & Fördermittel
Bahnhofstr. 28 · 24223 Schwentinental
Tel.: 04307 824980 · www.tgi-partner.de · info@tgi-partner.de

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Die eher unbekannten Förderprogramme

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Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer – Mai 2020

***aktuelles *** aktuelles*** aktuelles *** aktuelles*** aktuelles ***aktuelles***
+++ KfW erhöht Zuschuss beim KfW Energieeffizient Bauen = effektiv - 0,49 % p. a. die ersten zehn Jahr +++ bis 15 Monate bereitstellungs-zinsfreie Zeit ohne Zinsaufschlag +++ teilweise Zinserhöhungen durch Corona-Krise +++ Zinsrabatt bei einigen Banken
+++ jetzt Forwarddarlehen abschließen +++ Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld

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Keine Mieterhöhung

Im Prinzip hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass Immobilieneigentümer die Kosten für die energetische Sanierung eines Objekts auf die Mieter umlegen können. Es gibt aber laut Infodienst Recht und Steuern der LBS auch Ausnahmen – zum Beispiel dann, wenn die durchgeführten Energiesparmaßnahmen mit anderen Umbauten einhergehen, die das Gegenteil bewirken.

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Die Immobilie bleibt ein beliebtes Sparbuch

Zweimal im Jahr erstellt die OTTO STÖBEN GmbH ihren Marktbericht, in den die Immobilien- und Vermietungspreise der einzelnen regionalen Bereiche Schleswig-Holsteins und des Hamburger Randgebietes einfließen. Tabellarisch gelistet werden die Werte für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Kapitalanlagen, aufgeführt in den Kategorien „gut“, „mittel“ und „einfach“. Das Diagramm des Immobilienpreis-Index ermöglicht einen Überblick über die Entwicklung der Immobilienpreise der letzten Jahre in Schleswig-Holstein.

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Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer 29.01.2020

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+++ KfW erhöht Zuschuss beim KfW Energieeffizient Bauen = effektiv - 0,49 % p. a. die ersten zehn Jahr +++ bis 15 Monate bereitstellungs-zinsfreie Zeit ohne Zinsaufschlag +++ Aktion 17 für 15 Jahre Zinssicherheit +++ Zinsrabatt bei einigen Banken +++ attraktive Zinsgarant Modelle mit Bausparhinterlegung +++ Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld

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Angsthasen haben keine Häuser

Themen > Finanzen

Angsthasen haben keine Häuser

Keine Angst vorm Eigentum

Jürgen Hlubek, Geschäftsführer TGI Finanzpartner

Mit gerade einmal 51 % Wohneigentumsquote sind wir Deutschen klares Schlusslicht im europäischen Vergleich, Europaweit leben 69 % im Eigentum. Alles spricht dafür, nicht länger Miete zu zahlen und selber Eigentümer zu sein.

60 % der Eigentümer sind mit ihrer Wohnsituation sehr zufrieden, aber nur 24 % der Mieter, sagt die aktuelle Wohnstudie 2019 des Verbandes der Sparda-Banken. Bei den Gründen für den Eigentumserwerb nennen 3/4 der Erwerber den Beitrag zur Altersvorsorge an erster Stelle neben der größeren Unabhängigkeit und natürlich mögliche Mieterhöhungen oder eine Wohnungskündigung zu vermeiden. Warum sind wir dann nicht längst alle Eigentümer? Es ist die Angst. Bei den Gründen gegen den Erwerb von eigenem Wohnraum steht sie an erster Stelle. Rund 2/3 der Befragten scheuen das Risiko, sich langfristig finanziell zu belasten und eventuell die Raten nicht bedienen zu können. Die hohen Kaufpreise schrecken viele „Möchtegern-Eigentümer“ trotz niedriger Zinsen vom Eigentumserwerb ab. Da helfen auch keine schön klingenden, aber nutzlosen Instrumente wie das Baukindergeld – kein Rechtsanspruch, Beantragung erst nach Ummeldung ins Eigentum, Ungewissheit für die Zusage – wer will da das Baukindergeld einplanen?

Aber sind wir Deutschen denn ein Volk von Angsthasen? Die Furcht vor Verschuldung gehört zu den elementaren Grundängsten, warum die Mehrheit der Mieter zwar den Wunsch von den eigenen vier Wänden träumt, aber nie in die Tat umsetzt.
Kompetent mit den Ängsten der Bau-
und Kaufwilligen umzugehen ist das Credo für den seriösen
Finanzierungsberater. Eine klare Analyse der Haushalts- und Einkommenssituation ist die Basis der Beratung. Der gute Berater zeigt auch Mittel und Wege auf, wenn die Wünsche und die Möglichkeiten einfach noch nicht ganz zusammenpassen. Alle ca. 25 Jahre verdoppeln sich die Nettokaltmieten, da ist eine langfristig abgesicherte Wohneigentumsfinanzierung die sichere Alternative.

Dass die Ängste vor Verschuldung nicht unbegründet sind, zeigen zunehmend drohender Arbeitsplatzverlust und auch die Trennungsquoten. Für Erwerbsunfähigkeit, Krankheit, Arbeitslosigkeit, Unfall oder Tod gibt es einen individuellen BaufiSchutz, der die Risiken im Fall der Fälle absichert. Bei Trennung oder Scheidung hilft keine Versicherung, nur gemeinsame Schadensminimierung und Regelungen beim Erwerb. Ehescheidungen gehören mittlerweile zu den häufigsten Gründen für gescheiterte Baufinanzierungen.

Gute bankenunabhängige Beratung, ein individuelles Finanzierungskonzept, das Ausschöpfen öffentlicher Fördermittel sowie eine ausreichende Risikoabsicherung ist das richtige Fundament, um Ihre Träume von den eigenen vier Wänden wahr werden zu lassen – keiner braucht dann mehr ein Angsthase zu sein!

www.tgi-partner.de

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Von den allgemein bekannten Programmen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) haben die allermeisten schon einmal gehört. In der konkreten Umsetzung eines Finanzierungskonzeptes werden aber oftmals nicht alle Förderungsmöglichkeiten von Banken und Beratern ausgeschöpft. Sicherlich macht das auch nicht in jedem Fall Sinn, da Sie auf (bezahltes) Fachwissen von Ingenieuren oder Energiesachverständigen angewiesen wären. In vielen Fällen ist aber auch diese Baubegleitung extra förderfähig.

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Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer – Mai 2020

***aktuelles *** aktuelles*** aktuelles *** aktuelles*** aktuelles ***aktuelles***
+++ KfW erhöht Zuschuss beim KfW Energieeffizient Bauen = effektiv - 0,49 % p. a. die ersten zehn Jahr +++ bis 15 Monate bereitstellungs-zinsfreie Zeit ohne Zinsaufschlag +++ teilweise Zinserhöhungen durch Corona-Krise +++ Zinsrabatt bei einigen Banken
+++ jetzt Forwarddarlehen abschließen +++ Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld

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Keine Mieterhöhung

Im Prinzip hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass Immobilieneigentümer die Kosten für die energetische Sanierung eines Objekts auf die Mieter umlegen können. Es gibt aber laut Infodienst Recht und Steuern der LBS auch Ausnahmen – zum Beispiel dann, wenn die durchgeführten Energiesparmaßnahmen mit anderen Umbauten einhergehen, die das Gegenteil bewirken.

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Zweimal im Jahr erstellt die OTTO STÖBEN GmbH ihren Marktbericht, in den die Immobilien- und Vermietungspreise der einzelnen regionalen Bereiche Schleswig-Holsteins und des Hamburger Randgebietes einfließen. Tabellarisch gelistet werden die Werte für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Kapitalanlagen, aufgeführt in den Kategorien „gut“, „mittel“ und „einfach“. Das Diagramm des Immobilienpreis-Index ermöglicht einen Überblick über die Entwicklung der Immobilienpreise der letzten Jahre in Schleswig-Holstein.

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Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer 29.01.2020

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+++ KfW erhöht Zuschuss beim KfW Energieeffizient Bauen = effektiv - 0,49 % p. a. die ersten zehn Jahr +++ bis 15 Monate bereitstellungs-zinsfreie Zeit ohne Zinsaufschlag +++ Aktion 17 für 15 Jahre Zinssicherheit +++ Zinsrabatt bei einigen Banken +++ attraktive Zinsgarant Modelle mit Bausparhinterlegung +++ Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld

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