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Eigentumswohnung: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Carl C. Franzen

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur die Wohnung selbst – das sogenannte Sondereigentum – sondern auch Gemeinschaftseigentum, also z. B. Anteile am Grundstück, am Treppenhaus, an Strom- und Wasserleitungen. Für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind alle Eigentümer gemeinsam zuständig. Der damit verbundene Aufwand lässt sich jedoch in Eigenregie kaum überblicken. Eine professionelle Hausverwaltung leistet Ihnen hierbei unentbehrliche Dienste.

Die Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist unter anderem dann von großer Bedeutung, wenn es darum geht, wer die Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten trägt. Die Abgrenzung zwischen beiden Eigentumsformen und der genaue Anteil am Gemeinschaftseigentum, der jeweils auf einen einzelnen Eigentümer entfällt, sind in einer Teilungserklärung geregelt. Diese muss bereits beim Wohnungskauf zwingend vorliegen, ebenso wie die Gemeinschaftsordnung.

Sondereigentum: der Eigentümer trägt Reparaturkosten selbst

Sondereigentum ist im Wesentlichen alles, was sich innerhalb der Wohnung selbst befindet, wie etwa Innentüren, nicht tragende Innenwände, Deckenverkleidungen und Fußbodenbeläge oder sanitäre Installationen. Eventuell kann auch noch ein Kellerraum oder eine Garage dazugehören. Fenster und Balkone gelten dagegen in der Regel als Gemeinschaftseigentum. Als alleiniger Eigentümer müssen Sie bei Schäden am Sondereigentum auch allein für die entstehenden Kosten aufkommen.

Gemeinschaftseigentum: ohne professionelle Hausverwaltung extrem kompliziert

Für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind in einer Eigentümergemeinschaft alle gemeinsam verantwortlich. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, Lasten und Kosten entsprechend seinem Anteil am Gemeinschaftseigentum zu übernehmen. Dazu muss jährlich ein Wirtschaftsplan erstellt werden, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben beinhaltet. Auch die Beiträge der Wohnungseigentümer zur Instandhaltungsrückstellung müssen festgelegt und auf einem eigens dafür eingerichteten Konto deponiert werden. Zuständigkeiten, Kostenverteilung, Auftragsvergabe an Handwerker, Entscheidungen für oder gegen bestimmte Bau- und Modernisierungsmaßnahmen – wer das alles in Eigenregie stemmen will, hat quasi einen Vollzeitjob.
Eine professionelle Hausverwaltung weiß genau, welche Schritte notwendig sind, um für eine ordnungsgemäße Verwaltung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu sorgen. Sie besitzt die nötige Kompetenz in rechtlichen Fragen und bietet auch ein gewisses Maß an Objektivität, wenn es einmal zu Streitigkeiten unter Eigentümern kommen sollte. Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, dürfen weder von individuellen Eigentümern noch von der Hausverwaltung eigenmächtig getroffen werden. Vielmehr muss darüber in der Wohneigentümerversammlung abgestimmt werden, welche in der Regel ebenfalls von der Hausverwaltung organisiert und durchgeführt wird.

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