Wie der Staat den Traum vom Eigenheim unterstützt und darüber hinaus fördern sollte

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Wie der Staat den Traum vom Eigenheim unterstützt und darüber hinaus fördern sollte

Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD

Wer Wohneigentum erwerben will, kann in Deutschland staatliche Förderung in Anspruch nehmen. „Es gibt viele Förderprogramme, die private Haushalte beim Kauf oder Bau der eigenen vier Wände unterstützen. Allerdings werden längst nicht alle Möglichkeiten ausgeschöpft. Dieses ungenutzte Potenzial bezieht sich sowohl auf die Kaufinteressenten als auch auf den Gesetzgeber“, sagt Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland IVD.

Eine aktuelle IVD-Umfrage hat ergeben, dass sich lediglich knapp ein Drittel aller potenziellen Haus- und Wohnungskäufer nach weiteren Fördermöglichkeiten – neben dem öffentlich bekannten Baukindergeld – erkundigen. „Dabei lohnt es sich, sich vor der Kaufentscheidung über die verschiedenen Fördermöglichkeiten zu informieren. Mit der passenden Förderung kann der Traum vom Eigenheim auch ohne großes Vermögen in Erfüllung gehen. Angesichts der niedrigen Zinsen für Immobilienkredite sind Wohnimmobilien erschwinglicher, als viele denken“, sagt Schick. „Baukindergeld, KfW-Kreditprogramm, Wohnungsbauprämie und länderspezifische Fördermaßnahmen bieten einen breiten Mix an Unterstützung – dennoch reichen die bestehenden Förderinstrumente nicht aus. Junge Familien müssen besonders beim Eigenkapital unterstützt werden, denn das stellt die größte Hürde beim Eigentumserwerb dar. Die Politik hat die richtigen Maßnahmen im Koalitionsvertrag definiert, aber leider noch nicht umgesetzt. Das muss nun dringend passieren“, so Schick.

Grunderwerbsteuer senken und Freibeträge einführen

Der IVD-Präsident verweist auf die Überprüfung der Grunderwerbsteuer, wie es im Koalitionsvertrag festgelegt wurde. Seit dem 1. September 2006 dürfen die Bundesländer die Grunderwerbsteuer selbst festlegen. Seitdem gab es 28 Erhöhungen. Wer eine Wohn­immobilie kaufen möchte, muss bis zu 6,5 Prozent des Kaufpreises direkt als Grunderwerbsteuer an den Staat entrichten. „Die Grunderwerbsteuer muss wieder auf ein vernünftiges Maß von höchstens 3,5 Prozent gesenkt werden. Zudem sollte Erst-Erwerbern von selbstgenutztem Wohneigentum ein Freibetrag gewährt werden“, sagt Schick. Grundsätzlich sei in einem weiteren Schritt zu überlegen, ob die Grunderwerbsteuer bei selbstgenutzten Immobilien nicht ersatzlos gestrichen werden sollte. Der Staat verdiene bereits am Bau von Wohnungen und Häusern über die Umsatzsteuer auf Bauleistungen, Einkommens- und Lohnsteuer des Handwerks und Architektenleistungen sowie anderen üblichen Abgaben kräftig mit. „Die Grunderwerbsteuer ist somit eine Doppelbesteuerung am Bau“, erklärt Schick und verweist auf die Niederlande, wo der Neubau unabhängig von der späteren Nutzungsart einmalig von der Grunderwerbsteuer ausgenommen ist.

KfW-Bürgschaftsprogramm einführen

Angesichts der niedrigen Zinsen ist Wohneigentum nach wie vor erschwinglich. Allerdings ist es auch mit niedrigen Zinsen schwer, das nötige Eigenkapital anzusparen. Um den Eigenkapitalengpass zu überbrücken, ist deshalb laut Koalitionsvertrag ein KfW-Bürgschaftsprogramm (Bürgschaften für mindestens 20 Prozent der Erwerbskosten) vorgesehen. Dieses staatliche Förderinstrument müsse nun endlich umgesetzt werden, damit mehr Menschen und vor allem junge Familien die Eingangshürde zum Wohneigentum nehmen können, fordert der IVD.

Baukindergeld entfristen – Neubau fördern

„Da sich bis zum Ende des Jahres aufgrund der Corona-Pandemie die Entscheidungs-, Genehmigungs- und Transaktionsprozesse erheblich verzögert haben, sollte das Baukindergeld entfristet werden“, sagt Schick. Laut aktueller IVD-Umfrage wollen seit Einführung des Baukindergeldes deutlich mehr Familien Wohneigentum erwerben. 87 Prozent der IVD-Mitglieder stellen diesen Trend fest. „Diesen Schwung gilt es zu nutzen und fortzusetzen“, so der IVD-Präsident. Zusätzlich könnte das Baukindergeld als Konjunkturprogramm dienen, wenn der Neubau gegenüber dem Kauf von Bestandswohnungen privilegiert würde.

Förderprogramme für Wohneigentumswerber:

Baukindergeld

Seit dem 18. September 2018 unterstützt das Baukindergeld Familien mit Kindern beim Kauf oder Bau von Wohneigentum. Familien, die eine Immobilien kaufen oder bauen, um selbst darin zu wohnen, erhalten vom Staat zehn Jahre lang jährlich 1.200 Euro pro Kind. Die Kinder müssen im Haushalt leben und unter 18 Jahre alt sein. Das Haushaltseinkommen darf 90.000 Euro bei einem Kind plus 15.000 Euro je weiterem Kind nicht überschreiten. Zudem können Anträge erst nach dem Einzug in die Immobilie gestellt werden.

Wer vom Baukindergeld profitieren will, darf sich nicht mehr zu viel Zeit lassen: Zwar nimmt die KfW noch bis zum 31. Dezember 2023 Anträge auf Baukindergeld entgegen. Allerdings muss der Kaufvertrag für die Immobilie spätestens am 31. Dezember 2020 unterschrieben (beziehungsweise die Baugenehmigung bis dahin erteilt) sein, damit Familien für diese Immobilie noch Anspruch auf das Baukindergeld haben.

KfW-Förderprogramme

Das KfW-Wohneigentumsprogramm sieht vergünstigte Kredite für Eigenheimerwerber vor. Der von der KfW geförderte Kreditbetrag liegt bei bis zu 100.000 Euro und sieht einen effektiven Jahreszins ab 0,75 Prozent vor. Wohnungskäufer erhalten das Darlehen nicht direkt von der KfW, sondern es muss vom Finanzierungspartner beantragt werden, also beispielsweise von der den Eigenheimerwerb finanzierenden Hausbank.

Für sogenannte KfW-Effizienzhäuser, also besonders energieeffiziente Häuser beziehungsweise entsprechende Eigentumswohnungen, sind sogar noch bessere Förderbedingungen vorgesehen. Wer eine solche Wohnimmobilie selbst baut oder eine entsprechende Neubauimmobilie erwirbt, erhält bis zu 120.000 Euro Förderkredit. Darüber hinaus sieht die KfW für solche Fälle Tilgungszuschüsse in Höhe von bis zu 30.000 Euro vor. Wer seine Wohnimmobilie auf den KfW-Standard saniert oder eine entsprechende Immobilie kauft, erhält ebenfalls bis zu 120.000 Euro Förderkredit und Tilgungszuschüsse in Höhe von bis zu 48.000 Euro.

Auch der Kauf von Genossenschaftsanteilen wird von der KfW mit einem Förderkredit unterstützt. Der maximale Kreditbetrag liegt bei 50.000 Euro, der effektive Jahreszins beginnt bei 0,75 Prozent. Zudem sind kostenlose außerplanmäßige Tilgungen möglich.

Wohnungsbauprämie

Mit der Wohnungsbauprämie wird das Ansparen für Bau oder Erwerb selbst genutzten Wohneigentums gefördert. Dabei werden die jährlichen Beträge, die im Rahmen eines Bausparvertrags oder ähnlichen Sparvertrags zurückgelegt werden, mit 8,8 Prozent bezuschusst. Anspruch auf die Prämie haben unbeschränkt steuerpflichtige Personen ab dem 16. Lebensjahr.
Der Zuschuss ist an Bedingungen geknüpft. Der jährliche Sparbetrag muss mindestens 50 Euro betragen. Gefördert wird ein jährlicher Sparbetrag von maximal 512 Euro bei Singles und 1.024 Euro bei Verheirateten. Das zu versteuernde Haushaltseinkommen darf für Singles 25.600 Euro und für Verheiratete 51.200 Euro nicht überschreiten.

Zum 1. Januar 2021 wird die Wohnungsbauprämie neu aufgelegt. Der Prämiensatz steigt auf 10 Prozent. Der maximal förderfähige jährliche Sparbetrag steigt auf 700 Euro bei Singles und 1.400 Euro bei Verheirateten. Die Einkommensgrenzen erhöhen sich auf 35.000 Euro für Singles und 70.000 Euro für Verheiratete.

Länderspezifische Förder­programme

Alle Bundesländer mit Ausnahme Mecklenburg-Vorpommerns haben jeweils eigene Förderprogramme, mit denen der Bau oder Erwerb von Wohneigentum unterstützt wird.

Auch viele Kommunen greifen Wohneigentumserwerbern unter die Arme. Die Förderprogramme sind dabei sehr vielfältig. Mancherorts werden Familien gefördert, woanders die Ansiedlung in bestimmten Gebieten. Vor der Kauf- oder Bauentscheidung sollte man sich deshalb im Rathaus der jeweiligen Stadt oder Gemeinde über etwaige Programme informieren.

 

nord.ivd.net

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Grundstückseigentümer musste Gerichts­entscheidung abwarten

Quelle: Unsplash

Es gibt immer wieder die Situation, dass ein öffentlich genutzter Weg über ein Privatgrundstück führt. Häufig sind die Eigentümer nicht damit einverstanden und prozessieren vor Gericht dagegen. Das ist ihr gutes Recht. Aber eines sollten sie besser nicht tun: den Weg eigenmächtig sperren, ohne dass ein entsprechendes Urteil ergangen wäre.

Im konkreten Fall hatte sich der Eigentümer sogar über einen Vergleich mit der Kommune hinweggesetzt, in dem man sich auf ein Abwarten bis zum Urteil geeinigt hatte. Stattdessen wurden auf dem Weg Zaunpfähle errichtet und vereinzelt sogar Stacheldraht angebracht, so dass der Durchlass teilweise nur noch weniger als zwei Meter breit war. Nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS sprach sich die Justiz gegen dieses Vorgehen aus. Es gebe „keine hinreichenden Anhaltspunkte“ dafür, dass es für den Grundstückseigentümer unzumutbar sei, die Entscheidung über die Zukunft des Weges abzuwarten.

(Verwaltungsgericht Braunschweig, Aktenzeichen 6 B 116/09)

Quelle: LBS

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Nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofes können Mieter den Vermieter zum Renovieren verpflichten, müssen sich allerdings zur Hälfte an den Kosten beteiligen. Das betrifft alle langjährigen Mieter, die ihre Wohnung unrenoviert bezogen haben. Eine Voraussetzung ist ebenso, dass sich der Zustand der Wohnung seit dem Einzug deutlich verschlechtert hat. (BGH, Az. VIII ZR 163/18 u.a.)
 
Quelle: LBS

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Eine Gaststätte musste erheblich um ihre Geschäfte bangen

Quelle: LBS

Wenn eine Landstraße, die zu einem Ausflugslokal führt, gesperrt wird, dann kann das einen Mangel darstellen und zu einer Minderung der Miete berechtigen. Die Erreichbarkeit sei Grundlage der Attraktivität einer derartigen Wirtschaft, entschied die Justiz nach Information des Infodienst Recht und Steuern der LBS. (Oberlandesgericht Frankfurt, Aktenzeichen 2 U 152/16)

Der Fall:

Der Pächter eines Ausflugslokals sah seine Geschäfte in höchster Gefahr, als die Behörden eine Teilsperrung der an der Immobilie vorbeiführenden Landstraße ankündigten und diese dann auch tatsächlich umsetzten. Der Gastwirt vertrat die Meinung, von ihm könne auf Grund dieser Gegebenheiten nicht der vertraglich vereinbarte Mietzins verlangt werden. Der Eigentümer verwies darauf, dass die Straßenbaumaßnahmen nicht in sein Risiko, sondern in das des Mieters fielen.

 

Das Urteil:

Mit der Sperrung einer Zufahrt zu der Gaststätte liege eine erhebliche Beeinträchtigung ihrer vertraglich vereinbarten Nutzbarkeit vor, entschieden die Richter. Hierfür habe der Vermieter einzustehen. Im Wortlaut hieß es: „Bei der Teilsperrung der Straße handelt es sich um einen objektbezogenen Umstand, der dem Risikobereich der Beklagten als Vermieterin unterfällt, nicht um einen auf den Betrieb der Gaststätte selbst bezogenen Umstand, für welchen die Kläger als Mieter und Betreiber der Gaststätte einzustehen hätten.“ Deswegen durfte die Miete um ein Drittel gemindert werden.

Quelle: LBS

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Mehr Befugnisse für den WEG-Verwalter

Nach der parlamentarischen Sommerpause wird der Bundestag voraussichtlich über den Gesetzentwurf zur „Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz – WEMoG)“ abstimmen.

Im Rahmen dieser Reform des WEG-Gesetzes sind verschiedene Änderungen geplant: Unter anderem sieht der Gesetzesentwurf die Einräumung von mehr Befugnissen für die Verwalter von Wohnungseigentümergemeinschaften vor. Hiermit soll die Verwaltung von Gemeinschaftseigentum effizienter durchgeführt werden können. Über Maßnahmen, bei denen die Beschlussfassung durch die Eigentümer nicht geboten ist, soll der Verwalter demnach in eigener Verantwortung entscheiden und handeln können. Welche Maßnahmen dies sind, hängt von ihrer Bedeutung für die Wohnungseigentümergemeinschaft ab und soll unter anderem von Größe und Art der Anlage abhängig sein.

Aus Gründen der Rechtssicherheit soll der Verwalter im Außenverhältnis eine unbeschränkte und unbeschränkbare Vertretungsmacht für die Wohnungseigentümergemeinschaft erhalten. Lediglich innerhalb des Verhältnisses soll die Gemeinschaft zukünftig die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters einschränken können.

Aus ihrer alltäglichen Berufspraxis begrüßen die Verwalter dieses Vorhaben. Sie wären damit in der Lage, wesentlich effizienter und auch zeitnaher die Wünsche der Eigentümermehrheit umzusetzen. Auch werden manchmal zwingend notwendige Maßnahmen durch einzelne Eigentümer aus teils unsachlichen Gründen boykottiert und der Rest der Gemeinschaft leidet darunter.
Des Weiteren kommt es auch vor, dass eine Eigentümergemeinschaft mehrheitlich die Umsetzung zwingender gesetzlicher Vorgaben ablehnt – z. B. energetische Sanierungsmaßnahmen oder die Einhaltung der regelmäßig durchzuführenden Sicherheitsüberprüfungen wie z. B. Legionellenprüfung, Schwermetall im Trinkwasser oder Check der Elektroanlage. Dieses Verhalten geht zu Lasten der ‚Vernünftigen’ und kann auch zu einer Haftung des Verwalters führen. Unter diesem Aspekt wäre eine Erweiterung der Befugnisse des Verwalters begrüßenswert.

Aus Sicht der Wohnungseigentümer wird die Erweiterung der Befugnisse des Verwalters durchaus kritisch gesehen, insbesondere dann, wenn das Vertrauensverhältnis gestört ist oder die Gemeinschaft schon einmal schlechte Erfahrungen mit einem Verwalter gemacht hat.

Ob im Rahmen der Reform auch ein Sachkundenachweis für Verwalter vorgeschrieben wird, steht noch nicht fest. Diverse Verbände der Immobilienbranche fordern diesen schon seit Jahren ein. Schon 2018 sollte ein qualifizierter Sachkundenachweis eingeführt werden, allerdings wurde dieser kurz vor Verabschiedung des entsprechenden Gesetzes durch eine Fortbildungspflicht ersetzt, welche lediglich 20 Stunden Fortbildung innerhalb von drei Jahren vorsieht.

Eigentümer vertrauen dem Verwalter ihr immobiles Vermögen an, welches auch in den meisten Fällen ihre Altersvorsorge beinhaltet. Um dieser großen Verantwortung gerecht zu werden, ist der Nachweis einer Qualifikation dringend geboten.

Und auch gerade im Hinblick auf die Befugniserweiterung werden daher künftig die Eigentümergemeinschaften noch mehr Wert auf die fachliche Qualität des Verwalters legen und nicht mehr Privatpersonen oder kleinen Unternehmen ohne besonders qualifizierte Mitarbeiter ihr Eigentum anvertrauen.

www.image-kiel.de

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Minderung bei Baulärm? Endlich entschieden!

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr eine wegweisende Entscheidung zur Mietminderung im Falle von Umgebungslärm veröffentlicht (Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18).

In dem zu entscheidenden Fall war in einer Entfernung von 40 m zu der vermieteten Wohnung in Berlin ein Neubau errichtet worden, der zu einer erhöhten Lärmbelastung geführt hatte. Das Landgericht Berlin hatte dem Mieter die von ihm beanspruchte Mietminderung von 10% zugesprochen.

Diese Auffassung teilt der BGH explizit nicht. Er bestätigt nunmehr erneut seine bisherige Rechtsprechung zu der sog. „Bolzplatz-Entscheidung“ (Urteil v. 29.04.2015 – VIII ZR 197/14) und beendet damit einen langjährigen Meinungsstreit der Instanzgerichte:
Für während der Mietzeit auftretende – von Nachbargrundstücken ausgehende – erhöhte Geräuschimmissionen können Wohnungsmieter keine Mietminderung geltend
machen, wenn auch dem Vermieter keine Abwehr- und Entschädigungsmöglichkeiten gegenüber dem Lärmverursacher zustehen.
Haben Mieter und Vermieter bei Vertragsschluss keine anderslautende Beschaffenheitsvereinbarung über die Grundstücksumgebung getroffen, sei grundsätzlich davon auszugehen, dass Baustellenlärm keinen zur Mietminderung berechtigenden Mangel i.S.d. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB darstellt. Der vertraglich geschuldete Zustand wird in diesem Fall unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben bestimmt. Danach könne dem Vermieter nicht einseitig das Risiko einer lärm-
intensiven Nutzungsänderung auf einem Nachbargrundstück zugewiesen werden – zumindest
nicht dann, wenn er diese selbst
ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeiten
gemäß § 906 BGB als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Insofern treffe den Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für diejenigen Tatsachen, die dazu führen, dass im Verhältnis zum Lärmverursacher weder Abwehr- noch Entschädigungs-
ansprüche bestehen.
Mit dieser Entscheidung stellt der BGH klar, dass die dort aufgestellten Anforderungen in gleicher Weise für die von Baustellen ausgehenden Geräuschimmissionen gelten.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
www.breiholdt-voscherau.de

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Foto: epr/Baufi24/©Antonioguillem/Fotolia_132767184_X

Für eine Kündigung der bestehenden Baufinanzierung gibt es verschiedene Gründe. So kann es sein, dass veränderte Lebensumstände, wie sie z. B. durch Familienzuwachs oder plötzliche Arbeitslosigkeit entstehen, den Verkauf der eigenen Immobilie notwendig machen. Oft winkt auch die Möglichkeit, durch einen Bankenwechsel deutlich bessere Konditionen für die meist erforderliche Anschlussfinanzierung erzielen zu können. In jedem Fall stellt sich die Frage: Wie geht es mit dem aktuellen Darlehensvertrag weiter?

Generell ist jeder Darlehensvertrag mit einem festen Zinssatz und einer festen Sollzinsbindung ganz oder teilweise kündbar, wobei die genauen Kündigungsfristen von der Art und Dauer des Vertrages abhängen. Sofern der Kredit mehr als zehn Jahre zuvor abgeschlossen und seitdem nicht verändert wurde, können Immobilienbesitzer zudem vom sogenannten Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen: Mit einer Frist von sechs Monaten steht es ihnen laut § 489 des BGB zu, den bestehenden Kredit zu kündigen. Während man der Bank bei außerordentlichen Kündigungen normalerweise eine Entschädigung für den entgangenen kalkulierten Zinsgewinn aus dem Kreditvertrag schuldig ist, muss in diesem Fall keine Vorfälligkeitsentschädigung geleistet werden.

Das Sonderkündigungsrecht greift auch bei einem Verkauf der eigenen Immobilie vor Ablauf der Sollzinsbindungsfrist. Egal ob der Eigentümer diese gewinnsteigernd veräußern möchte oder die Finanzierung nicht mehr stemmen kann: Ist die Zehnjahresfrist überschritten oder überträgt der Verkäufer dem Käufer den bestehenden Kredit gemeinsam mit der Immobilie, wird keine Vorfälligkeitsentschädigung fällig.
Für eine wirksame Kündigung muss in jedem Fall die Restschuld innerhalb von zwei Wochen getilgt werden. Darlehen mit veränderlichem Zinssatz ohne feste Sollzinsbindung können jederzeit binnen drei Monaten gekündigt werden, das Sonderkündigungsrecht kommt hier nicht zum Tragen.

Baufi24 Baufinanzierung AG
Kattrepelsbrücke 1
20095 Hamburg
www.baufi24.de
(epr)

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Corona-Pandemie hinterlässt deutliche Spuren – auch bei den Gründen für einen Wohnsitzwechsel

Themen > Bauen & Wohnen

Corona-Pandemie hinterlässt deutliche Spuren – auch bei den Gründen für einen Wohnsitzwechsel

Quelle: iStock

Seit dem Jahr 2006 ermittelt die Hans Schütt Immobilien GmbH bei ihren Mietern die Gründe für
Wohnungskündigungen. Nachdem letztes Jahr erstmals seit 2014 mit deutlichen 29 Prozent berufliche Gründe im Vordergrund standen den Wohnsitz zu wechseln, hat sich jetzt das Bild gewandelt.

Die Corona-Pandemie zeigt auch in diesem Bereich im ersten Halbjahr dieses Jahres deutliche Auswirkungen: Mit 30 Prozent hat die Mehrheit der kündigenden Mieter angegeben, dass es hierfür private Gründe gebe und in diesen Fällen häufig Trennungen von Lebenspartnern der Grund war.

Ulrike Beretta, Abteilungsleiterin Miethausverwaltung bei der Hans Schütt Immobilien GmbH: „Ausgangsbeschränkungen, fehlende soziale Kontakte, Homeoffice und gemeinsame Kinderbetreuung haben hier wohl ihren Tribut gefordert.“

30% kündigen aus privaten Gründen. Häufige Ursache: Trennung vom Lebenspartner.

Die beruflichen Gründe für einen Wohnortwechsel sind zwar an die zweite Stelle gerückt, sind mit 27 Prozent dennoch weiter stark vertreten. Ebenfalls mit 27 Prozent und damit auch auf Platz 2 ist der Grund sich zu vergrößern oder zu verbessern. „Hier sehen wir, dass der Shutdown auch dazu geführt hat, dass man sich der eigenen Umgebung stärker bewusst ist und diese verbessern möchte“, führt Beretta aus.
Die Wohneigentumsbildung ist deutlich auf 4 Prozent zurückgegangen (2019: 9 Prozent). Beretta: „Die hohe Nachfrage trifft nach wie vor auf ein zu geringes Angebot. Wir brauchen dringend mehr Wohnungsneubau in Kiel.“

Insgesamt beträgt die Fluktuationsrate für das erste Halbjahr 2020 8,13 Prozent. „Damit liegt sie weiterhin unverändert hoch und zeigt, dass in Kiel und seinem Umland ausreichend Wohnraum für einen Wohnungswechsel angeboten wird“, so Beretta abschließend.

www.schuett.de

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