Ein arglistiges Verschweigen ist nur gegeben, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch billigend in Kauf nimmt, dass der Verkäufer den Mangel nicht kennt.
Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 15.01.2026, 4 U 51/24
Sachverhalt
Die Klägerin macht Schadensersatzansprüche gegenüber dem Beklagten geltend mit der Begründung, dieser habe bei Verkauf des Grundstücks an sie Feuchtigkeitsschäden im Keller verschwiegen. Der Kaufvertrag war im Jahr 2021 von den Parteien geschlossen worden. Der Beklagte hatte das Haus geerbt und seit 2010 darin gewohnt. 2018 hatte er die Kellerräume saniert, alten Putz abgeschlagen, Dichtschlämme auf Wand und Boden aufgetragen, Wände verputzt und angestrichen und den Boden nivelliert. Die Kläger besichtigten das Haus mehrmals, ebenso der Sachverständige der finanzierenden Bank.
Im Kaufvertrag ist in § 12 der Gewährleistungsausschluss vereinbart. Die Kläger behaupten, sie seien durch den Beklagten arglistig getäuscht worden. Sie hätten nach Einzug Nässe im Mauerwerk festgestellt, im ehemaligen Kohlekeller seien die Außenwände und Böden mit Feuchtigkeit durchsetzt. Feuchtigkeit sei im Kellerflur und Garage vorhanden. Sie behaupten, der Beklagte habe mit seinen Sanierungsarbeiten nur über die vorhandene Feuchtigkeit täuschen wollen. Das Landgericht Saarbrücken hat die Klage abgewiesen. Die Berufung der Kläger wurde vom Saarländischen OLG zurückgewiesen.
Entscheidung:
Das OLG führt aus, dass es sich um ein Haus aus dem Jahr 1935 handele, mithin ein Objekt aus einer Zeit, als Kellerabdichtungen noch nicht üblich waren. Es komme deshalb auf die Umstände des Einzelfalls an, insbesondere darauf, ob das Haus insgesamt in einem sanierten Zustand verkauft wurde bzw. welcher Zustand bei der Besichtigung erkennbar war. Ungeachtet der Tatsache, dass vorliegend eine über den allgemeinen Erwartungen hinausgehende deutliche Feuchtigkeitsbelastung nicht feststellbar war, verneint das Gericht auch ein arglistiges Verhalten des beklagten Verkäufers und führt aus, dass ein arglistiges Verschweigen nur gegeben ist, wenn der Verkäufer den Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder doch damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Mangel nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte. Arglist setzt zumindest Eventualvorsatz voraus; leichtfertige oder grob fahrlässige Unkenntnis genügt nicht. Eine Aufklärungspflicht des Verkäufers komme deshalb dann in Betracht, wenn ihm Feuchtigkeitsprobleme in größerem Umfang bekannt gewesen sind, als der Käufer sie bei der Besichtigung erkennen konnte. Fragen des Käufers muss der Verkäufer richtig und vollständig beantworten. Jedoch selbst die Falschbeantwortung, etwa einer Frage nach der Ursache von Feuchtigkeitsflecken, kann ohne Arglist erfolgen, wenn die Angabe gutgläubig erfolgt, mag der gute Glaube auch auf Fahrlässigkeit oder sogar Leichtfertigkeit beruhen.
Ein arglistiges Verhalten des Beklagten, dass dem Haftungsausschluss gem. § 444 BGB entgegenstünde, ist vorliegend nach Auffassung des OLG nicht bewiesen. Die Annahme der Käufer, der Beklagte habe die tatsächliche Situation durch die Sanierung von Teilen des Kellers vertuschen wollen, sei nicht naheliegend. Zum einen erfolgten die Maßnahmen nicht in zeitlicher Nähe zum Verkauf, sondern schon drei Jahre zuvor, was gegen einen Zusammenhang mit einer Verkaufsabsicht und einem hierauf bezogenen Täuschungswillen spreche. Zum anderen sei nicht plausibel, warum der Verkäufer, wenn er den Anschein eines trockenen Kellers hätte erwecken wollen, oberflächliche Verdeckungsmaßnahmen nicht auf alle Räume und auf sämtliche Wände und Böden erstreckte.
Fazit:
Auch vom Verkäufer durchgeführte Sanierungsmaßnahmen belegen nicht ohne Weiteres ein arglistiges Verhalten des Verkäufers. Die Beweislast für die Tatsachen, aus denen sich ein arglistiges Verschweigen des Verkäufers ergibt, nämlich Kenntnis des Mangels zur Zeit der Vereinbarung und fehlende Offenbarung, liegt beim Käufer.
Quelle:
Breiholdt Voscherau
Immobilienanwälte
www.breiholdt-voscherau.de
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