Maklerexposé-Angaben als öffentliche Äußerungen des Verkäufers

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Kaufvertrags- und Maklerrecht

Maklerexposé-Angaben als öffentliche
Äußerungen des Verkäufers

a) Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150, Rn. 7).

b) Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150, Rn. 12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. BGH, Urteil vom 19.01.2018; V ZR 256/16

Sachverhalt:

Der Käufer eines Hausgrundstücks macht gegenüber dem Verkäufer
Rückübereignungsansprüche gegen Zahlung des Kaufpreises geltend. Das Grundstück war dem Käufer über einen Makler angeboten. Im Exposé heißt es:

„Es stammt aus den 50iger Jahren und wurde 2005 bis 2007 komplett saniert. D. h., Fenster, Türen, Bad, Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand …. Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“

Die Verkäufer hatten vor Vertragsabschluss und vor den Besichtigungen mit den Käufern die Kellerwände mit weißer Farbe überstrichen, so dass bei der Besichtigung der Eindruck entstand, der Keller sei trocken. Im Kaufvertrag war der Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart. Das OLG Oldenburg hatte einen Anspruch der Käufer auf Rückabwicklung des Kaufvertrages verneint, weil die im Keller vorhandene Feuchtigkeit keinen Mangel darstelle. Für Gebäude, die in den 50iger Jahren errichtet waren, seien feuchte Wände und Fußböden in Kellerräumen regelmäßig anzutreffen, weil Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik gehörten. Zwar hätten die Verkäufer eine arglistige Täuschung begangen und damit vorvertragliche Pflichten verletzt. Daraus ergäbe sich aber – auch wegen des Ausschluss der Gewährleistungshaftung – kein Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Revision der Käufer statt und bejaht einen Anspruch auf Rückabwicklung. Zwar hatten, wie der BGH ausführt, die Parteien des Kaufvertrages keine Beschaffenheitsangaben im Kaufvertrag bezüglich eines trockenen Kellers getroffen. Das Berufungsgericht habe aber übersehen, dass zur Beschaffenheit auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten kann. Dazu gehören auch Angaben in einem Exposé, unabhängig davon, ob der Verkäufer es selbst erstellt hat oder der Makler. Vorliegend war im Exposé der Keller als trocken bezeichnet worden. Tatsächlich war der Keller aber feucht. Die Verkäufer hatten nicht dargetan, dass sie das Exposé nicht kannten.

Durch das Übermalen der Kellerwände mit weißer Farbe hatten die Verkäufer die Käufer über die tatsächliche Feuchtigkeitsbelastung arglistig getäuscht. Den Verkäufern war bekannt, dass die Käufer im Zeitpunkt der Besichtigung Wert auf einen trockenen Keller legten und die Feuchtigkeitsbelastung auf Grund des weißen Anstrichs nicht zu erkennen war. Der im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss steht dem Anspruch nicht entgegen, da die Verkäufer vorliegend arglistig getäuscht haben.

Fazit:

Eigenschaften, die im Exposé bezüglich der Beschaffenheit eines Grundstücks gemacht werden, können – auch wenn es sich damit um öffentliche Äußerungen des Verkäufers handelt – durch den im notariellen Kaufvertrag in der Regel vereinbarten Haftungsausschluss ausgeschlossen werden. Das soll, so der BGH, nicht gelten, wenn der Verkäufer arglistig täuscht, d. h. das Vorhandensein von Mängeln arglistig verschweigt. Die arglistige Täuschung lässt für den Käufer den Rückabwicklungsanspruch entstehen, und zwar auch dann, wenn grundsätzlich auf Grund des Baualters der Immobilie der Käufer nicht ohne Weiteres von einem trockenen Keller ausgehen konnte.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

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Beigenuancen scheinen Räume sanft zu umschmeicheln. (Foto: epr/Alpina)
Beigenuancen scheinen Räume sanft zu umschmeicheln. (Foto: epr/Alpina)

Bei der Wohnungssuche wird schnell klar: Den wirklich perfekten Grundriss gibt es sehr selten. Bevor man sich aber von zu niedrigen, zu kleinen, zu schmalen oder zu schrägen Räumen vom Traumdomizil abbringen lässt, sollte man erst einmal überlegen, ob der erste Eindruck nicht ganz einfach optimiert werden kann. Schon ein wenig Wandfarbe reicht aus, um kleine Mängel zu kaschieren, Raumgrenzen aufzuheben und sie zum Beispiel optisch zu strecken. Dafür benötigt man nur etwas Farbpsychologie.

Wichtig zu wissen ist, dass verschiedene Töne unterschiedliche Wirkungen erzeugen. Helle Farben vermitteln etwa ein Gefühl von Weite und eignen sich daher besonders gut, um lange Flure und verwinkelte Zimmer optisch zu öffnen. Der Farbton beeinflusst zudem die gewünschte Stimmung: Für einen erfrischenden Effekt wählt man am besten kühle, helle Töne wie zum Beispiel Blau. Helle Farben schaffen aber nicht nur Raumhöhe, sondern auch -tiefe. Das kommt besonders Zimmern zugute, die wie in vielen Wohnungen und besonders in beliebten Altbauten klein ausfallen, darunter das Bad sowie das Arbeits- oder Kinderzimmer. Ein zartes Blau oder Grün lässt die Wände scheinbar zurücktreten. Wer es wärmer mag, greift für denselben Effekt zu Vanille- oder Lichtgelbtönen.

Das sanfte Graugrün ist so friedvoll wie ein Tagesanbruch. (Foto: epr/Alpina)
Das sanfte Graugrün ist so friedvoll wie ein Tagesanbruch. (Foto: epr/Alpina)
Der lichte Gelbton lässt Wände scheinbar zurücktreten und wirkt dabei sehr warm. (Foto: epr/Alpina)
Der lichte Gelbton lässt Wände scheinbar zurücktreten und wirkt dabei sehr warm. (Foto: epr/Alpina)

Ebenfalls wärmend und unaufdringlich wirken Beige-Nuancen. Sie scheinen Räume förmlich zu umschmeicheln und schaffen eine besänftigende und behagliche Atmosphäre. Hat das eigene Reich tiefe Decken, dann kann auch hier ein heller Farbton Wunder vollbringen. Der Klassiker Weiß ist nur eine Möglichkeit. Auch ein zurückhaltender Grauton oder helle Blautöne schaffen eine besondere Raumtiefe und scheinen sich optisch auszubreiten. Streicht man Dachschrägen, Fußleisten und Wände im selben Farbton, erweckt man durch die fehlenden Kontraste eine sehr luftige Raumwirkung, in der es sich wunderbar durchatmen und entspannen lässt.

Alle Farbtöne sowie weitere Tipps von Alpina gibt es unter www.alpina-farben.de

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In engen Durchgangsbereichen wie dem Hausflur schaffen Lichtgelbtöne Weite und Helligkeit. (Foto: epr/Alpina)
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Bei Stöben Wittlinger haben die Mitarbeiter ihren Blick inzwischen aber schon längst auf die kommenden Herausforderungen gerichtet. Denn demnächst laufen die ersten Energieausweise aus.

www.stoeben-wittlinger.de

 

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Wohnungsmarkt in Kiel keineswegs eng – Mieternachfrage hoch selektiv

Kiel Schreventeich, Häuser ©ralfgosch

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Wohnungsmarkt in Kiel keineswegs eng –
Mieternachfrage hoch selektiv

Hans Schütt Immobilien GmbH

Kiel Schreventeich, Häuser ©ralfgosch
©ralfgosch

Die Hans Schütt Immobilien GmbH hat im Jahr 2017 Daten zur Wohnungsknappheit in Kiel erhoben. Dafür hat das Unternehmen untersucht, wie die sofort zur Verfügung stehenden Wohnungen am Markt angenommen wurden. Bei diesen Wohnungen handelte es sich um leerstehende und sofort einzugsbereite Flächen, da sie renoviert oder aus anderen Gründen nicht sofort anschlussvermietet wurden.

Ulrike Beretta, Abteilungsleiterin der Hausverwaltung bei der Hans Schütt Immobilien GmbH: „Im Ergebnis stellen wir fest, dass von rund 500 Besichtigungen lediglich die Hälfte zu einem verbindlichen Anmietinteresse geführt haben.“

Bei der verbliebenen Hälfte waren 53 Prozent der Mietinteressenten allgemein unschlüssig. Von 20 Prozent wurden als Ablehnungsgrund die Lage und das Wohnumfeld genannt, obwohl neben der Adresse bereits online ein Auszug des Stadtplans zur Verfügung gestellt wurde. 14 Prozent gefiel die Raumaufteilung nicht, obgleich vorab auch ein Grundriss online geliefert wurde.

„Daran zeigt sich, dass der Wohnungsmarkt in Kiel keineswegs eng ist, sondern sich die Mieternachfrage hoch selektiv darstellt. 

Es wird kein ‚Dach über dem Kopf‘ benötigt, sondern eine Adresslage gesucht“, so Beretta abschließend.

www.schuett.de

 

Ulrike Beretta, Abteilungsleiterin der Hausverwaltung bei der Hans Schütt Immobilien GmbH

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