Wie definiert sich die bauliche ­Veränderung im WEG-Recht?

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Wie definiert sich die bauliche ­Veränderung
im WEG-Recht?


Grundsätzlich unterscheidet man im WEG-Recht folgende Begrifflichkeiten in Bezug auf bauliche Maßnahmen, die im Ergebnis unterschiedliche Auswirkungen auf die erforderlichen Mehrheiten in der Eigentümerversammlung haben:

Bauliche Veränderungen (§ 22 Abs. 1 WEG)

Als bauliche Veränderung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes wird jede über die bloße Instandhaltung und Instandsetzung sowie modernisierende Instandsetzung hinausgehende, vom Aufteilungsplan abweichende dauerhafte Umgestaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in seiner bestehenden Form angesehen – und zwar nicht nur von Bauwerken, sondern auch von unbebauten Grundstücksteilen. Bauliche Veränderungen bedürfen stets der Zustimmung aller über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigte Eigentümer. In der Praxis sind mit nur wenigen Ausnahmen alle Wohnungseigentümer beeinträchtigt.

Modernisierungen (§ 22 Abs. 2 WEG)

Die Merkmale der Modernisierungen finden sich in der nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Sache und sie verändern die Eigenart der Wohnanlage nicht. In der Eigentümerversammlung wird zur Beschlussfassung eine qualifizierte Mehrheit benötigt.

Modernisierende Instandsetzungen (§ 22 Abs. 3 i. V. m. § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG)

Die modernisierenden Instandsetzungen zeichnen sich dadurch aus, dass sie im Allgemeinen dem Erhalt des gemeinschaftlichen Eigentums dienen. Sie gehen über eine bloße Reparatur oder Wiederherstellung hinaus und enthalten ein technisch und wirtschaftlich effektives Kosten-Nutzen-Verhältnis mit einer Amortisation der Investitionen in einem Zeitraum von 10 Jahren. Hier reicht eine einfache Mehrheit der Anwesenden der Eigentümerversammlung.

Was genau sind nun bauliche Veränderungen?

Allgemein gehalten, liegt eine bauliche Veränderung bei einer Veränderung bereits vorhandener Gebäudeteile und bei jeder auf Dauer angelegten gegenständlichen Veränderung realer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums vor, die von dem im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustand abweicht. Hierzu gehören neben den An- und Umbauten auch die sogenannten nicht erforderlichen Eingriffe in Aussehen und Substanz des Gebäudes und jegliche optische Veränderung der Gesamtansicht, z. B. ein wie auch immer gestalteter Farbanstrich der Außenfassade, andere Fenster, fester Anbau einer Markise, Gaube etc.

Wie schon erwähnt, gilt eine bauliche Veränderung auch für unbebaute Grundstücksteile. Als Beispiel sei hier das ersatzlose Fällen eines Baumes, der das Gesamterscheinungsbild des gemeinschaftlichen Gartens prägt, genannt.

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Barrierefreies Bauen bedeutet komfortable Mobilität für alle

Themen > Bauen & Wohnen

Barrierefreies Bauen bedeutet komfortable Mobilität
für alle

Interview mit Christopher Piehl, Dipl.-Ing. Architekt der ­städtischen Beratungsstelle für barrierefreies Bauen in Kiel

Barrierefreie Zugang ©Magdevski

Im allgemeinen Bewusstsein wurde das Thema „Barrierefreiheit“ früher meist ausschließlich mit einer körperlichen Bewegungseinschränkung sowie mobiler Behinderung in Verbindung gebracht. Im Zuge des demographischen Wandels rückt das Thema zunehmend auch in den Fokus des alltäglichen öffentlichen Interesses. Das statistische Bundesamt prognostiziert bis zum Jahre 2050 ein Bevölkerungswachstum der 80-Jährigen und Älteren auf 10 Mio. Aber nicht nur Menschen mit Behinderung und ältere Personen profitieren von einem barrierefreien Umfeld, es bedeutet auch für alle anderen eine erhebliche Erleichterung im Alltag.

IMMOBILIENMARKT: Herr Piehl, wie wird der Begriff „barrierefrei“ genau definiert?

Christopher Piehl: In der Landesbauordnung Schleswig-Holstein (LBO) wird definiert, was „barrierefrei“ (im baulichen Kontext) bedeutet: „Barrierefrei sind bauliche Anlagen, soweit sie für Menschen mit Behinderung in der allgemein üblichen Weise, ohne besondere Erschwernis und grundsätzlich ohne fremde Hilfe zugänglich und nutzbar sind.“

Hinzu regelt die DIN Norm 18040 für Barrierefreies Bauen in Teil 1 (öffentlich zugängliche Gebäude) und Teil 2 (Wohnungen), welche baulichen Anforderungen mit der Aussage „barrierefrei“ zu erfüllen sind. Es wird somit ein rechtlich gefasster Begriff geformt, der durch die Anforderungen der Norm in Verbindung mit der Landesbauordnung Schleswig-Holstein eine verbindliche Grundlage aufweist.

IMMOBILIENMARKT: Wie viel Prozent der Bevölkerung in Schleswig-Holstein sind auf Barrierefreiheit angewiesen?

Christopher Piehl: In Schleswig-Holstein wurde bei ca. 550.000 Menschen (~20 % der Bevölkerung) formell eine Behinderung festgestellt, ca. 340.000 Personen davon leben mit einer Schwerbehinderung. Das sind ca. 12 % der Gesamtbevölkerung Schleswig-Holsteins. Für diesen Personenkreis ist die barrierefreie Umwelt zwingend erforderlich, für alle weiteren Personen (ca. 40 %) wie ältere Menschen, Personen mit vorübergehenden Unfallfolgen sowie Menschen mit Kinderwagen oder Gepäck ist Barrierefreiheit erforderlich und für 100 % der Bevölkerung ist sie komfortabel.

IMMOBILIENMARKT: Was sollte an einem Bau (Öffentliche Gebäude, Privat-Immobilie) vor allem barrierefrei geplant werden?

Christopher Piehl: Gemäß § 52 LBO gibt es konkrete Vorgaben, welche Bereiche sowohl bei Wohnbauten als auch bei öffentlich zugänglichen Gebäuden barrierefrei herzustellen sind.

So sind z. B. bei Wohngebäuden, die mehr als zwei Wohnungen aufweisen, immer auch bestimmte Anteile an barrierefreien Wohnungen gesetzlich vorgeschrieben. Öffentlich zugängliche Gebäude sind alle Bereiche eines Gebäudes, zu denen der Bürger Zutritt haben soll, für jegliche Form von Dienstleistung. Die Bereiche, in denen sich Kunden oder Besucher aufhalten sollen und können, müssen barrierefrei hergestellt werden.

Bei der Planung von Privat-Immobilien, die nicht unter die o. g. Kriterien fallen, macht es immer Sinn, gewisse Aspekte hinsichtlich der barrierefreien Nutzung im Vorwege zu überdenken. So sollte nach Möglichkeit die bar­rierefreie Nutzung des Bades (z. B. schwellenlose Dusche) zumindest schon derart in die Planung integriert werden, dass sie bei Bedarf ohne größere Umbaumaßnahmen nachgerüstet werden kann. Auch die hilfreichen Bewegungsflächen in Bad, Küche und Fluren mit den nutzbaren Breiten der Türen können schon lange vor der eintretenden Notwendigkeit vorausgedacht werden. Die barrierefreie Erreich- und Nutzbarkeit der Privat-Immobilie sollte möglichst stufenlos vorgesehen werden.

IMMOBILIENMARKT: Wo treten beim Bau die meisten Probleme auf und worauf sollte insbesondere geachtet werden?

Christopher Piehl: Sind Anforderungen zur Herstellung von Barrierefreiheit bereits in der Planungsphase berücksichtigt worden, stellen sich keine grundsätzlichen Probleme ein. Schwierig wird die Herstellung von Barrierefreiheit meist nur im Nachhinein, wenn zur Erfüllung von erforderlichen Kriterien weitreichende Umbaumaßnahmen nötig werden. Grundsätzlich muss bei der Herstellung von Barrierefreiheit immer darauf geachtet werden, dass die vorgegebenen Kriterien der Norm, die bei der Planung berücksichtigt wurden, auch bei der Umsetzung auf der Baustelle beachtet werden. Gerade wenn zur Herstellung von Barrierefreiheit Förderungen in Anspruch genommen werden, muss die voraussetzungsgerechte Herstellung nach Fertigstellung attestiert werden.

IMMOBILIENMARKT: Welche Förderung kann man für einen barrierefreien Umbau erhalten und wer ist förderungsberechtigt?

Christopher Piehl: Förderungen sind immer individuell zu prüfen. Auf privater Ebene kann eine Person mit einer Pflegestufe Zuschüsse der Pflegeversicherung für Maßnahmen zur Verbesserung der Barrierefreiheit erhalten. Ganz allgemein bietet auch die KfW-Bank (Kreditanstalt für Wiederaufbau) Förderungs- und Zuschussprogramme für barrierefreien Umbau. Ebenfalls können Möglichkeiten zur Bezuschussung durch die Investitionsbank Schleswig-Holstein geprüft werden. Dies gilt unter Umständen auch für Vermieter. Grundsätzlich sind alle Förderungen immer an bestimmte bauliche Kriterien gekoppelt, deren Einhaltung nachgewiesen werden muss.

IMMOBILIENMARKT: Wer hilft bei der Organisation des barrierefreien Umbaus und vermittelt zwischen den Beteiligten?

Christopher Piehl: Bei der Umsetzung sind die Architekten und Ingenieure gefragt, die mit der Umbaumaßnahme beauftragt werden. Hier ist zum einen deren Wissen über die rechtlichen Bestimmungen gefordert, sofern eine Maßnahme barrierefrei erfolgen soll. Zum anderen muss die Umbaumaßnahme ggf. auf eine betroffene Person zugeschnitten sein, dann handelt es sich um einen behindertengerechten Umbau. Hier sind die Belange zu berücksichtigen, die einer bestimmten Person das selbstbestimmte Leben erleichtern.

IMMOBILIENMARKT: Wo gibt es vor allem noch Schwachstellen in Bezug auf die Barrierefreiheit im öffentlichen Raum?

Christopher Piehl: Im öffentlichen Raum gibt es noch viel Handlungsbedarf. Bei allen Modernisierungen und Neugestaltungen sind die Kriterien der Barrierefreiheit zu berücksichtigen. Die Abarbeitung aller Bereiche ist jedoch nur in einem Prozess möglich, der Stück für Stück unter Berücksichtigung der Aspekte der Barrierefreiheit umgesetzt wird. Hinzu kommt, dass einige Bereiche, wie z.  B. beim Denkmalschutz, nicht immer mittels der Umsetzung der normativen Vorgaben zu bearbeiten sind, sondern oftmals die sensible Abstimmung unterschiedlicher Belange erforderlich machen.

IMMOBILIENMARKT: Wo kann man Informationen zu barrierefreiem Bauen erhalten?

Christopher Piehl: Es existiert ein vielfältiges Angebot an Büchern zum Thema, diese reichen von allgemeiner Information zu „altengerechtem Bauen“ bis zur Fachliteratur mit normativen Vorgaben. Weitreichende Informationen bietet zudem das Internet. Hier gibt es sowohl Plattformen für Planer mit Auskünften zu gesetzlichen Notwendigkeiten als auch Websites, die eher grundsätzliche Hinweise auch für Privatpersonen bereitstellen. Auskünfte können auch bei den verantwortlichen Stellen von Stadtverwaltungen, Sozialämtern, Architektenkammern und Handwerksinnungen eingeholt werden.

 

Amt für Bauordnung,
Vermessung und Geo­information der Landeshauptstadt Kiel

Beratungsstelle für ­Barrierefreies Bauen,
Herr Piehl
Tel.: 901-2518
barrierefreies-bauen@kiel.de
www.kiel.de

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Wohnungseigentumsrecht

Themen > Recht & Gesetz

Wohnungseigentumsrecht

 

Kein Überwachungs- und Kontrollrecht von ­Baumaßnahmen eines Wohnungseigentümers, wenn ihm nach der Teilungserklärung ­zugestanden ist, den Ausbau seines Sonder­eigentums durchzuführen.


Sachverhalt:

In der Teilungserklärung ist einem Wohnungseigentümer der Ausbau seines Sondereigentums zu Wohn- oder Büroraum ebenso wie der Einbau eines Personenaufzuges gestattet. In der Wohnungseigentümer-Versammlung vom 08.07.2013 beschließen die Wohnungseigentümer wie folgt:

„TOP 11: … die Hausverwaltung wird beauftragt und ermächtigt …, die Dachgeschoss-Ausbauer um Herreichung aller notwendigen Unterlagen zum Dachausbau zur Prüfung der Ordnungsmäßigkeit der bautechnischen Ausführungen nach den anerkannten Regeln der Technik und gemäß den öffentlich-rechtlichen Vorschriften, insbesondere der Unterlagen zur Beantwortung der Fragen aus dem Begehungsbericht des Architekten R. … und den Schreiben der Hausverwaltung … aufzufordern. …“

„TOP 11 Nr. 11: Frau P. (ausbauende Wohnungseigentümerin) wird aufgefordert, die technische Aufzugsplanung, die den im Antrag formulierten Kriterien entspricht, binnen einer Woche vorzulegen. Diese Unterlagen müssen die Art, Größe und Ausstattung des Aufzuges, die Gestaltung des Aufzugsschachtes, die Anlaufstellen, die Position des Antriebes, vertragliche Bindungen des Fahrstuhls und der noch auszuführenden Tätigkeiten im Treppenhaus und die Termine der Ausführung enthalten.“

Der ausbauende Wohnungseigentümer erhebt gegen diese Beschlüsse die Anfechtungsklage.

Entscheidung:

Der BGH bestätigt die Entscheidung des Landgerichts Berlin, dass die Beschlüsse ordnungsgemäßer Verwaltung nicht entsprechen und gibt dem ausbauenden Wohnungseigentümer Recht.

Die begehrte Vorlage von Bauunterlagen diene nicht nur der Überprüfung einzelner vom Architekten schon festgestellter Mängel, sondern habe den Zweck, die gesamten baulichen Maßnahmen begleitend zu kontrollieren und einer Prüfung zu unterziehen. Zu einer so weitgehenden Überprüfung seien die Wohnungseigentümer nach der Teilungserklärung aber nicht berechtigt, und zwar auch nicht deshalb, weil Baumängel bereits festgestellt wurden. Insoweit bestehe nur ein Anspruch auf Beseitigung der Mängel, nicht aber auf Vorlage der Bauunterlagen.

Fazit:

Die Entscheidung zeigt die Grenzen der Überprüfung von Baumaßnahmen auf, die einem Wohnungseigentümer durch die Teilungserklärung oder auch durch eine spätere Vereinbarung gestattet werden. Gestatten die Wohnungseigentümer nachträglich einem Wohnungseigentümer Baumaßnahmen, so empfiehlt es sich deshalb, von vornherein diese unter dem Vorbehalt zu stellen, dass den Wohnungseigentümern die Überprüfung gestattet wird, ggf. unter Beiziehung eines Sachverständigen.

BGH, Urteil vom 26.02.2016; V ZR 131/15


Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet- und WEG-Recht Immobilien-Mediatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

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Immobilien bieten den besten Schutz vor Inflation und gehören langfristig zu den stabilsten Anlageformen. Vor allem für die Altersvorsorge interessieren sich deshalb immer mehr Menschen für den Erwerb einer Immobilie. Wer sein Geld sicher anlegen möchte, ohne dabei große Risiken auf den Aktienmärkten einzugehen, für den ist der Kauf einer Wohnung oder eines Hauses die richtige Entscheidung. Insbesondere bei der Frage der Altersvorsorge ist hier ganz klar das Argument der damit einhergehenden Sicherheit ausschlaggebend.


Die Immobilie kann dabei nicht nur vermietet werden, sondern eignet sich auch für die Eigennutzung: Der Besitz einer Immobilie ist daher gerade angesichts drohender niedriger gesetzlicher Renten eine optimale Form der Altersvorsorge. Das sieht auch der Großteil der deutschen Bevölkerung so. Nicht umsonst ist der Anteil derer, die in einem Eigenheim das beste Mittel zum Vermögensaufbau sehen, seit 2013 kontinuierlich gestiegen.

Für den erfolgreichen Kauf einer Immobilie zur Altersvorsorge hat der IVD im Folgenden die fünf wichtigsten Maßnahmen zusammengeführt.

1. Die Immobilie kennen

Die Immobilie sollte vor dem Kauf ausreichend geprüft werden – sowohl der Wohnraum als auch das Treppenhaus, die Haustechnik, Keller, Dach und die Fassade, denn sie sind wichtige Indikatoren für die Beschaffenheit des Objekts. Wichtig ist dabei ein langfristiges Wertsteigerungspotential, um auch durch einen Verkauf eine entsprechende Verzinsung seines Kapitals zu gewährleisten. Generell ist anzuraten, die Besichtigung mit einem Immobilienmakler oder auch einem Sachverständigen durchzuführen. Diese wissen, worauf bei einem Immobilienkauf zu achten ist und können Auskunft über einen angemessenen Kaufpreis geben.

2. Die Umgebung kennen

Die Lage der Immobilie muss für den individuellen Bedarf stimmen. Hier spielt eine langfristige Betrachtung eine wesentliche Rolle. Käufer sollten auf demografische und wirtschaftliche Prognosen für den Standort der Immobilie achten. Die nähere Umgebung sollte auf eine gute Infrastruktur vor Ort, beispielsweise Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr oder die medizinische Versorgung untersucht werden. Eine gute Lage der Immobilie ist letztlich nicht nur für das langfristige Wertsteigerungspotential, sondern auch für eine eventuelle Vermietbarkeit ausschlaggebend. 

3. Finanzierung prüfen

Bevor eine Immobilie erworben wird, muss die Finanzierung geklärt sein. Bei Kreditaufnahmen ist besonders die Höhe des zur Verfügung stehenden Eigenkapitals wichtig. Für eine optimale Finanzierung ist es empfehlenswert, dass Käufer mindestens etwa 20 bis 25 Prozent des Immobilienwerts aus Eigenkapital finanzieren können. Ebenfalls vorteilhaft ist es bei einem Immobilienkauf eine hohe Tilgungsrate anzuvisieren. Damit kann das derzeit niedrige Kreditniveau ausgenutzt und der Kredit möglichst schnell abbezahlt werden. Käufer sollten auch auf eine möglichst lange Zinsbindung achten, da in den nächsten Jahren das Zinsniveau wieder steigen könnte.

4. Die Unterlagen studieren

Relevante Unterlagen, die zu dem Objekt zur Verfügung stehen, sollten sorgfältig geprüft werden. Zu diesen gehören in der Regel Mietverträge oder Wohnflächenberechnungen. Zusätzlich sollte der Käufer beim Erwerb einer Immobilie die Teilungserklärung, Hausordnung, Beschlusssammlung und Zuweisung an Sondernutzungsrechten anfordern. Auch die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen sollten eingesehen werden. Darin sind anstehende Reparaturen oder Investitionen erkennbar, die auf mögliche zusätzliche Kosten in den kommenden Jahren hinweisen können.  

5. Langfristig planen

Hat man vor, ein Objekt zur Vermietung zu erwerben, dann sollten bestehende Erträge aus der Immobilie unbedingt überprüft werden. Denn die kontinuierlichen Einnahmen durch eine Vermietung sind die Grundlage für die Rendite. Ermittelt werden sollte vor dem Kauf, welche laufenden Kosten bei etwaigem Leerstand zustande kommen. Idealerweise sollten zudem die Mieterfluktuation analysiert und mögliche Mietsteigerungen identifiziert werden. Eine langfristige Betrachtung von Rendite und Risiko ist unbedingt erforderlich. Für eine erfolgreiche Altersvorsorge durch Immobilien sollten alle Risiken im Blick behalten werden.
 
Makler und Verwalter sind Immobilienexperten und ideale Berater für Käufer und Verkäufer. Immobi­lienmakler stellen ihren Kunden ihre gesamte Expertise zur Verfügung und betreuen sie profes­sionell bis zum Vertragsabschluss. Bei Maklern sollte allerdings unbedingt auf die Seriosität geachtet werden. Ein guter Qualitätsindikator ist zum einen die Mitgliedschaft in einem Berufsverband, zum anderen die Zertifizierung nach der Maklernorm DIN EN 1573.

Ihren IVD-Experten vor Ort sowie Immobilienangebote exklusiv vom geprüften IVD-Mitglied finden Sie unter: www.ivd24.de

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Jetzt auf die Zinsbremse treten!

Themen > Finanzen

Jetzt auf die Zinsbremse treten!

Werden die schönen Zeiten der Niedrigzinsphase bald Vergangenheit sein? Müssen wir uns wieder darauf  einstellen, dass von der Finanzierungsrate mehr für die Zinsen draufgeht und weniger für den Abtrag bleibt? Bleibt Eigentum noch bezahlbar? Seit September 2016 hat sich das Zinsniveau bereits um mehr als 0,5 % erhöht. Keiner weiß, wie es weiter geht, aber jeder sollte wissen, was man machen kann – egal, ob es sich um Neufinanzierung oder Anschlussfinanzierung handelt.

„Auch im steigenden Zinsmarkt bleibt qualifizierte, unabhängige Beratung die beste Strategie.“
Jürgen Hlubek, Geschäftsführer
TGI Finanzpartner GmbH & Co. KG

Gehen wir einmal von einem festen Budget von 500 € für die Finanzierung Ihrer Immobilie aus. Was kann man mit 500 € im Monat machen? Zum Beispiel 120.000 € mit einer Rate von 5 % für Zins und Abtrag des Darlehens (Tilgung) finanzieren. Je nach Finanzierungstyp und individueller Situation gibt es verschiedene Möglichkeiten, da mit der Dauer der Zinsfestschreibung der Finanzierung der Zinssatz steigt. Bei fester Monatsrate haben Sie die Wahl zwischen höherer Tilgung oder höherer Zinssicherheit.

Der Risikotyp wählt eine kurze Zinssicherheit. 10 Jahre Zinsbindung kosten Sie je nach Eigenkapitaleinsatz ungefähr 1,5 % Sollzins und es bleiben 3,5 % für den Abtrag. Die Restschuld nach 10 Jahren sind noch 75.000 €, steigt der Folgezins auf 6% steigt die Rate um 170 €.

Der Sicherheitstyp wählt eine lange Zinssicherheit von z. B. 25 Jahren. Hier kostet Sie das Darlehen zwar 2,5 % Sollzins aber das Darlehen ist bei gleicher Rate bis auf 16.000 € zurückgezahlt, das Zinsrisiko der Folgefinanzierung ist nur noch gering.

Also entweder bei kurzer Sicherheit mehr tilgen oder für eine lange Sicherheit einen höheren Zinssatz in Kauf nehmen. Der dritte Weg, der den Zinsvorteil kürzerer Zinsbindung mit langfristiger Sicherheit kombiniert, heißt Zinssicherung durch Bausparen. Statt direkter Tilgung wird ein Bausparkonto angespart und damit ein zukünftiger fester Zins bereits jetzt gesichert. Bei gleicher Rate ergibt sich eine Volltilgung in ca. 27 Jahren ohne jedes Risiko.

Auch Eigentümer mit bestehender Finanzierung können sich bereits jetzt gegen einen Zinsanstieg absichern. Die Lösungen heißen hier Forward Darlehen, die man ungefähr bis zu fünf Jahren vor Ablauf der Zinsfestschreibung abschließen kann, oder vorfinanzierte Restschuldabsicherung. Auf jeden Fall sollte man bestehende Verträge im Hinblick auf die gesetzliche Kündigungsmöglichkeit nach §489 BGB prüfen – jedes Darlehen kann 10 Jahre nach Vollauszahlung oder einer Verlängerungsvereinbarung kostenfrei ganz oder teilweise abgelöst werden.

TGI Finanzpartner
GmbH & Co. KG
Tel.: 04307 824980
www.tgi-partner.de

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Achtung Kaminliebhaber – alte Öfen müssen raus!

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Achtung Kaminliebhaber – alte Öfen müssen raus!

In der kalten Jahreszeit genießen es viele Hausbesitzer, in gemütlicher Atmosphäre vor dem wärmenden Kachel- oder Kaminofen zu sitzen. Für den ein oder anderen könnte es Ende des Jahres 2017 heißen: Ofen aus! Besitzt man ein Modell jenseits der 30 Lebensjahre, so muss dieses entweder mit einem Spezialfilter ausgerüstet oder unter Umständen auch komplett stillgelegt werden.


Die Bundes-Immissionsschutzverordnung (BlmSchV) schreibt seit dem Jahr 2010 bestimmte Grenzwerte bezüglich Feinstaub und Kohlenmonoxid vor, welche Kachel- und Kaminöfen nicht überschreiten dürfen. Je nach Generation mussten schon in den vergangenen Jahren Öfen umgerüstet, außer Betrieb genommen oder ausgetauscht werden.

Die Fristen für die bestimmten Ofen-Generationen laufen wie folgt ab:

  • Zum 31.12.2017: Modelle bis Bj. 1984
  • Zum 31.12.2020: Modelle bis Bj. 1985 – 1994
  • Zum 31.12.2024: Modelle bis Bj. 1995 – 21.03.2010

Historische Modelle, die vor 1950 hergestellt wurden sowie offene Kamine und Kochherde sind von diesen Fristen ausgenommen.

Experten sehen in einer Nachrüstung alter Öfen nur wenig Sinn, da deren Verbrennungstechnik nicht für die geforderten Emissionswerte ausgelegt ist. Moderne Geräte haben einen Emissionsausstoß, der bis zu 80 Prozent unter dem der alten Öfen liegt. Schon aus diesem Grund sollte man sich überlegen, ob sich eine Neuanschaffung nicht nur ökologisch, sondern auch ökonomisch lohnt. Die moderne Technik erzeugt neben einem wesentlich verbesserten Wirkungsgrad und einem deutlich geringeren Brennstoffverbrauch eine höhere Energieeffizienz.

Jeder Kamin- und Ofenbesitzer ist gut beraten, sich über die eigenen Fristen zu informieren. Sollte der Bezirksschornsteinfeger ein altes Gerät vorfinden, welches nicht die vorgeschriebenen Grenzwerte einhält, wird es stillgelegt. Und er ist verpflichtet, bei der zuständigen Behörde eine Meldung zu machen. Es können dann Bußgelder bis zu 50.000 Euro fällig werden.

Ob der eigene Ofen betroffen ist, kann schnell durch einen Blick auf das Typenschild festgestellt werden. Ist ein solches Schild nicht mehr vorhanden, muss der Bezirksschornsteinfeger den Schadstoffwert ermitteln. Weitere Informationen lassen sich auch über die Datenbank des Industrieverbandes Haus-, Heiz- und Küchentechnik www.cert.hki-online.de einholen. 

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LG Frankfurt/Main, Urteil vom 13.01.2017; ­Az. 2-13 S 186/14

Sachverhalt:

Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurde ein Beschluss über die Installation einer Klimaanlage an der Außenfassade des Gebäudes gefasst. Das Amtsgericht weist die Klage des überstimmten Wohnungseigentümers mit der Begründung zurück, es handele sich um eine Modernisierung, für die die gemäß § 22 Abs. 2 WEG benötigte qualifizierte Mehrheit gegeben war. Daraufhin legt der Kläger Berufung ein.

Entscheidung:

Mit Erfolg! Für die Beschlussfassung war nach Auffassung des Landgerichts die qualifizierte Mehrheit nicht ausreichend, da es sich bei der Maßnahme nicht um eine Modernisierung i.S.d. § 22 Abs. 2 Satz 1 WEG handele. Die ­Klimaanlage schaffe weder eine Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, noch erhöhe sie nachhaltig den Gebrauchswert. Denn diese Kriterien müssten sich auf die gesamte Wohnanlage beziehen, und nicht nur auf eine einzelne Sondereigentumseinheit. Dies würde sonst entgegen der Systematik des Gesetzes die bauliche Veränderung, § 22 Abs. 1 WEG, vom Regelfall zum Ausnahmefall gegenüber der Modernisierung machen, da jede bauliche Veränderung ihrer Intention nach den Gebrauchswert erhöhen und die Wohnqualität der einzelnen Wohnung erhöhen soll. Es könne aber nicht vom Gesetz gewollt sein, dass für Maßnahmen wie beispielsweise die Errichtung oder Verglasung eines Balkons bzw. einer Terrasse nicht die Zustimmung aller Wohnungseigentümer benötigt werde. Eine Zustimmung kann lediglich nach § 22 Abs.1 Satz 2 WEG entbehrlich sein, wenn die Maßnahme­ keine erhebliche optische Beeinträchtigung darstellt, was hier aber durch die Größe und Farbe des Geräts ausgeschlossen war.

Praxishinweis:

Die Rechtsprechung des Landgerichts folgt einem klaren Prinzip. Der wichtigste Abgrenzungsgrund zwischen Modernisierung und baulicher Veränderung ist demzufolge, inwiefern die positiven Auswirkungen der gesamten Gemeinschaft oder nur lediglich einzelnen Teilen dieser zugutekommen.


Leonie Meltendorf, stud.iur.,
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft
www.breiholdt-voscherau.de

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