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Schütt Immobilien:
Mietpreise in Kiel steigen seit 2000 jährlich nur um 0,75 %
Versachlichung der Debatte dringend erforderlich
Die Hans Schütt Immobilien GmbH hat die Entwicklung der Mietpreise in der Landeshauptstadt Kiel untersucht, um die Diskussion um den Anstieg der Preise zu versachlichen. Klaus H. Schütt, geschäftsführender Gesellschafter der Hans Schütt Immobilien GmbH: „Die viel zu hitzige und emotional geführte Debatte gipfelt dabei in sonderbaren Vorschlägen, die nichts mehr mit unseren marktwirtschaftlichen Grundsätzen zu tun haben. Ein gefühlter Eindruck wird leider oftmals der nüchternen Betrachtung der tatsächlichen Zahlen vorgezogen.“
Schütt weiter: „Die Steigerung des von der Landeshauptstadt Kiel statistisch erhobenen, durchschnittlichen Mietpreises ist mit 12,63 Prozent in den Jahren 2014 bis 2016 bzw. rechnerisch jährlich 6,32 Prozent zweifelsohne beachtlich und führt bei Beschränkung des Blickfeldes auf die letzten Jahre in der Diskussion zum Eindruck, dass Vermieter maßlos die Mieten erhöhen. Das Gegenteil ist der Fall.“
In den Jahren nach der Jahrtausendwende ist der von der Landeshauptstadt Kiel statistisch erhobene durchschnittliche Mietpreis über Jahre gesunken. Der Tiefpunkt war 2006, als der Durchschnittsmietpreis ca. 7 Prozent unter dem durchschnittlichen Mietpreis aus dem Jahr 2000 bzw. auf etwa dem gleichen Niveau wie schon 1998 lag. Dieses niedrige Preisniveau wurde dann über weitere Jahre nahezu nur gehalten, trotz steigender Bevölkerungszahlen. Erst nach 2010 beginnt der Durchschnittsmietpreis wieder langsam zu steigen. Nach 2014 steigt der Mietpreis über das Niveau des Jahres 2000. Insgesamt ist der Mietpreis im Vergleich 2000 bis 2016 nur um ca. 12 Prozent bzw. rechnerisch jährlich 0,75 Prozent gestiegen.
Johann Frederik Stähr, Werkstudent bei Schütt Immobilien und Analyst der Daten: „Das erste Jahrzehnt des neuen Jahrtausends war für Vermieter somit insgesamt nicht auskömmlich, denn die Ausgaben stiegen: Die vom statistischen Bundesamt im Verbraucherpreisindex erfasste Inflation sorgte dafür, dass allgemein die Preise anzogen. Im Baugewerbe und somit auch bei den Instandhaltungskosten für Wohngebäude sind die Preise jedoch ab 2007 – also während bei den Kieler Durchschnittsmieten noch Stillstand herrschte – stärker gestiegen als die allgemeine Inflation. Die enteilenden Kosten machten es vielen Vermietern immer schwerer, in ihre Miethäuser zu investieren.“ Schütt ergänzt: „Die Sanierung einer 50 Quadratmeter großen Wohnung aus den 50er oder 60er Jahren vor Neuvermietung kostet den Eigentümer heute rund 45.000 Euro. Trotz der gestiegenen Kosten sind die Wohnungsausstattung und der energetische Zustand der Gebäude im Vergleichszeitraum deutlich besser geworden.“
Aus Mietersicht gab es auf Bundesebene und auch auf Kiel beschränkt hingegen konstante Preissteigerungen fürs Wohnen – allerdings bei den durchschnittlichen Betriebskosten, die für den Vermieter einer vermieteten Wohnung hingegen lediglich einen durchlaufenden Posten darstellen. „Der Vermieter hat zumindest bei den meisten Betriebskosten keinen Einfluss auf diese Preissteigerung. Lediglich die nicht öffentlichen Kosten sind durch sorgfältige Bewirtschaftung beeinflussbar“, so Stähr.
Wenn man zu dieser Gesamtbetrachtung noch die durchschnittliche Einkommensentwicklung hinzuzieht, stellt man fest, dass sowohl das monatliche Haushaltsbrutto- wie -nettoeinkommen gestiegen ist, wenn auch zunächst nicht ganz so stark wie die Inflation. In den Jahren 2014 bis 2017 erfuhr die Einkommenssteigerung dann allerdings einen starken Zuwachs und überstieg die Inflationsrate deutlich.
Der Mietpreissteigerung von 2000 bis 2016 um 12,05 Prozent steht im gleichen Zeitraum eine mehr als doppelt so starke Steigerung der Inflationsrate um 25,78 Prozent, eine fast dreieinhalb Mal so starke Steigerung der Instandhaltungskosten um knapp 40 Prozent und eine mehr als zweieinhalb Mal so hohe Steigerung des durchschnittlichen Haushaltseinkommens (31,30 Prozent brutto bzw. 30,58 Prozent netto) gegenüber. Der Durchschnittsmieter hat demnach im Vergleich zu 2000 mehr Geld zur Verfügung, während der Durchschnittsvermieter eher noch unter den Nachwirkungen der Zeit seit der Jahrtausendwende zu leiden hat.
Selbst wenn man den noch längeren Zeitraum ab 1996 bis 2018 betrachtet, so stellt man fest, dass die Mietpreisentwicklung in Kiel schwächer als die allgemeine Inflation war. Noch alarmierender ist, dass beim Vergleich der Steigerungsraten in diesem Zeitraum zwischen der Steigerung der Instandhaltungskosten für Wohngebäude (53,14 Prozent) und der Steigerung der Mieteinnahmen (32,09 Prozent) eine Lücke von über 20 Prozentpunkten klafft. Doch gerade die Instandhaltungskosten stellen grundsätzlich einen großen Anteil an der Verwendung der Miete bei Bestandsbauten dar.
„Dass in der Mietpreisdiskussion immer wieder der Mythos vom raffgierigen Vermieter bemüht wird, ist in Anbetracht der tatsächlichen Zahlen für Kiel bloßer Populismus, auf den leider zu oft blinder Aktionismus folgt. Das geplante Ende der Mietpreisbremse in Kiel ist absolut sinnvoll und notwendig. Es lässt die Hoffnung zu, dass die zukünftigen Mietpreise notwendige Investitionen der Vermieter ermöglichen und dabei gleichzeitig noch für eine angemessene Rendite sorgen“, so Schütt abschließend.
Ansprechpartner:
Hans Schütt Immobilien GmbH Klaus H. Schütt Geschäfts-führender Gesellschafter
T +49 431 90 69 60
M + 49 171 74 47 042
info@schuett.de
www.schuett.de
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