Verwalter haften nicht für alles

Themen > Recht & Gesetz

WEG-Recht: Verwalter haften nicht für alles

Bild von Free-Photos auf Pixabay

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Dies bezieht sich zum Beispiel auf den sicheren Zustand der Leitungen, funktionierende Treppenhausbeleuchtung, mögliche Gefahrenquellen in Hof, Treppenhaus oder gemeinschaftlich genutzter Gartenanlage. Regelmäßige Kontrollen der Sicherheit sind erforderlich. Die Beauftragung einer Hausverwaltungsfirma entlässt die Eigentümer nicht aus jeder Verantwortung, denn der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft haftet nicht für jedes Risiko.

In einem aktuellen Fall stürzte der Sohn einer Wohnungseigentümerin eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppe herab und wurde berufsunfähig. Er verlangte Schadensersatz, weil der Verwalter diese Gefahr nicht beseitigt hatte und seine Pflicht zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzt habe.

Das Gericht (AG Moers, 11.07.2019, 564 C 9/19) verneinte diesen Anspruch und stellte fest, dass die Sicherungspflicht des Verwalters Risiken des allgemeinen Lebens nicht umfasst. Ein solches habe sich aber in dem Sturz verwirklicht. Begründung: Der Sohn kannte die Treppe seit seiner Kindheit.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist dafür verantwortlich, Gefahrenquellen in der Wohnungseigentumsanlage zu beseitigen oder andere Vorkehrungen zu treffen, damit Dritte durch diese nicht zu Schaden kommen. Es wäre jedoch unbillig, wenn er für jedes zufällige Schadensereignis in der Anlage einstehen müsste. Da die Gefahr der Kellertreppe problemlos erkennbar war und der Geschädigte oder seine Mutter die bauliche Gestaltung der Treppe bei einer Eigentümerversammlung nie beanstandet hat, ging das Gericht davon aus, dass der Verwalter dafür nicht verantwortlich gemacht werden kann.
www.stoeben-wittlinger.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Themen > Recht & Gesetz

Kein Untermieter da

Trotzdem war nach Meinung des Gerichts ein Werbungskostenabzug möglich

© LBS

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 19/11)

Der Fall:

Ein Steuerpflichtiger vermietete vier von sechs Räumen seiner Immobilie an Untermieter. Die Gemeinschafts­einrichtungen wie Küche und Bad standen sämtlichen Bewohnern des Objektes zur Verfügung. Es gab allerdings auch Zeiten, zu denen nicht alle Räume vermietet waren. Trotzdem machte der Betroffene
auch für diese Zeiten des Leerstandes die Werbungskosten
geltend. Seine Begründung: Er strebe schließlich eine baldige Wiedervermietung an. Der Fiskus hatte daran Zweifel, denn die fehlende Abgrenzung der strittigen Räume zum Wohnraum des Vermieters lege eine Selbstnutzung nahe.

Das Urteil:

Der Bundesgerichtshof akzeptierte das Argument der fehlenden Abgrenzung nicht. Letztlich sei es entscheidend, dass der betreffende Raum nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer stehe und für den nächsten Mieter bereitgehalten werde. Als potenzielles Objekt der Vermietung, so die obersten Finanzrichter, könne man nicht nur abgeschlossene Räume betrachten. Es kämen wie hier auch bestimmte Teile eines Gebäudes bzw. einer Wohnung in Frage.


Quelle: www.lbs.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Auswirkungen des neuen Corona-Gesetzes auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Themen > Recht & Gesetz

Auswirkungen des neuen Corona-Gesetzes auf das Miet- und Wohneigentumsrecht

Ricarda Breiholdt, Rechtsanwältin

Der Deutsche Bundestag hat in dieser Woche das neue Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschiedet. Wir informieren Sie hiermit über die Auswirkungen auf das Miet- und das Wohnungseigentumsrecht:

Wohn- und Gewerbemietrecht

Der entscheidende Gesetzeswortlaut ist wie folgt:

§ 2 zu Art. 240 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) (1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID -19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. (3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden. (4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Was regelt das Gesetz?

• zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung wegen Zahlungsverzugs
• gilt für Wohn- und Gewerberaummieter sowie Pächter
• nur für Mieten, die vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 anfallen
• der Grund des Zahlungsverzugs bzw. Nichtzahlung muss in der COVID-19-Pandamie liegen und gegenüber dem Vermieter begründet werden (Glaubhaftmachung erforderlich!) – andere Verzugsgründe bleiben ausdrücklich unberührt
• keine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters möglich (dies meint nur den Kündigungsausschluss)
• Zahlungspflicht des Mieters bleibt bestehen!
Erläuterung: Es handelt es sich um eine rein zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung. Die Zahlungsverpflichtung des Mieters ist also nicht betroffen, sie bleibt bestehen. Mieter bleiben zur Zahlung der Miete verpflichtet und geraten in Verzug, wird die jeweils fällige Miete nicht bezahlt. Das bedeutet für Vermieter, dass das gesamte Forderungsmanagement gesetzlich nicht eingeschränkt ist. Vermieter können wegen Zahlungsverzugs einen Mahnbescheid beantragen oder Zahlungsklage erheben.

Tipp:

Es empfiehlt sich, die Ansprüche zur Sicherheit zu titulieren. Im Einzelfall können Stundungsvereinbarungen mit den Mietern geschlossen werden. Da das Ende der Pandemie derzeit nicht absehbar ist, sollten freiwillige Mietnachlässe oder Zahlungsaufschübe zudem in jedem Falle immer zeitlich befristet, also z. B. monatsweise, vereinbart und laufend der aktuellen Lage angepasst werden.

Kein gesetzliches Leistungsverweigerungs- oder
Stundungsrecht des Mieters

Mieter haben kein Leistungsverweigerungsrecht, wie es in § 1 zu Art. 240 EGBGB für Verbraucher vorgesehen ist. Das Leistungsverweigerungsrecht gilt ausdrücklich nicht für Miet- und Pachtverträge (siehe § 1 Abs. 4 Nr. 1 zu Art 240 EGBGB). Das Leistungsverweigerungsrecht von § 1 zu Art 240 EGBGB betrifft nur Dauerschuldverhältnisse, die zur Eindeckung mit Leistungen der Daseinsvorsorge erforderlich sind. Hierzu zählen Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder über Telekommunikationsdienste und ggf. zivilrechtliche Verträge über die Wasserver- und -entsorgung.

Wann gilt die Kündigungsbeschränkung?

Leistet ein Mieter die im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen (Glaubhaftmachung durch den Mieter erforderlich). Sind daher Rückstände für den Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 gegeben und kann der Mieter den Nachweis führen, gilt eine Kündigungsbeschränkung bis zum 30. Juni 2022. Wenn die offenen Mieten bis dahin nicht ausgeglichen sind, kann der Vermieter kündigen. Mietrückstände vor dem 01.04.2020 sowie nach dem 30.06.2020 berechtigen den Vermieter weiterhin zur Kündigung. Liegt der Grund für die Nichtleistung in anderen Gründen, zum Beispiel, weil der Mieter zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat, ist die Kündigung nicht ausgeschlossen. Auch Kündigungen wegen vertragswidrigen Verhaltens (wie z. B. Lärm, unerlaubte Untervermietung, Tätlichkeiten und Übergriffe, Bedrohungen etc.) sind nicht ausgeschlossen.

Glaubhaftmachung durch den Mieter

Voraussetzung für den Kündigungsausschluss ist, dass der Mieter glaubhaft macht, dass ein Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete besteht. Es gibt keine gesetzliche Vermutung zugunsten des Mieters. Will er eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausschließen, muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können z. B. der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein.

Glaubhaftmachung im Gewerbemietrecht

Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARSCoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist. Andere Gewerbebetriebe, deren Betrieb nicht öffentlich-rechtlich eingeschränkt wurde, sollten glaubhaft machen können, dass sie sich zum Beispiel um staatliche Hilfen bemüht haben und dennoch kündigungsrelevante Rückstände zwischen April und Juni 2020 nicht verhindern können.

Darf der Gewerbemieter wegen Corona die Miete mindern?

Voraussetzung für einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache ist, dass der Umstand, der zur Gebrauchsbeeinträchtigung führt, aus dem Risikobereich des Vermieters stammt. Er trägt das Risiko des baulichen Zustandes der Mietsache. Demgegenüber trägt der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich seine Gewinnerwartung nicht, verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Ebenso unterliegt die Betriebsführung durch den Mieter allein seinem Risiko. Öffentlich rechtliche Anordnungen, Auflagen und sonstige Maßnahmen, die den Betrieb des Mieters einschränken, werden dem Risikobereich des Mieters zugeordnet.

Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies zwar nachträglich einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht.

Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Mieters. Der Vermieter von Gewerberäumen ist gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB lediglich verpflichtet, den Mietgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Behördliche Erlasse, die die Öffnung von Geschäften verbieten oder die Öffnungszeiten beschränken, haben ihre Grundlage nicht in der Beschaffenheit der Mietsache. Vielmehr betreffen sie die Art des Geschäftes des Mieters und fallen damit in sein Verwendungsrisiko.

Etwas anderes kann sich jedoch bei Einkaufs-Centern ergeben. Wenn der Betreiber die allgemeinen Zugänge zum Einkaufcenter – auch nur teilweise – verschließt, liegt für einen Mieter, der sein Geschäft geöffnet halten darf und wegen der Schließung des Centers nicht erreicht werden kann, ein Mangel der Mietsache vor, da er infolge einer Maßnahme des Vermieters den vertragsgemäßen Gebrauch nicht ausüben kann. Je nach Fall dürfte dann sogar eine Minderung von bis zu 100 % gerechtfertigt sein. Bleiben die Kunden jedoch aus, obwohl das Center geöffnet ist, unterfällt dieser Umstand dem Verwendungsrisiko des Mieters und berechtigt ihn nicht zur Minderung.

Eine andere Frage ist, ob sich der Gewerbemieter unter Umständen auf einen Entfall der Mietzahlungspflicht unter dem Gesichtspunkt der Unmöglichkeit berufen kann. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Parteien im Mietvertrag einen spezifischen Mietzweck vereinbart haben. Stimmen, die für einen Anwendungsfall der Unmöglichkeit eintreten, argumentieren, der Vermieter könne aufgrund öffentlich-rechtlicher Verbotsverfügungen, z.B. die vermietete Einzelhandelsfläche zumindest vorübergehend nicht mehr entsprechend dem Mietzweck zur Verfügung stellen und daher entfalle auch die Gegenleistungspflicht des Mieters.

Schließlich ließe sich mieterseits argumentieren, es liege ein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB vor, der zu einem Anspruch des Mieters auf – angemessene – Anpassung des Mietvertrags oder gar – als Ultima Ratio – zu einem Kündigungsrecht des Mieters führen könne. Dies wäre dann der Fall, wenn Umstände eingetreten wären, mit denen die Parteien zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht gerechnet haben und die dem Vertrag so die Grundlage entziehen. Oftmals wird es sich hier wiederum so verhalten, dass die Parteien das geschäftliche Betriebsrisiko vertraglich explizit dem Mieter aufgebürdet haben, im Einzelfall kann es sich jedoch auch anders verhalten, insbesondere, wenn die öffentlich-rechtliche Beschränkung für den Mieter zu einer existentiellen Bedrohung führt. Der BGH sieht dies nur in extremen Ausnahmefällen gegeben, „in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt“ (NJW 2020, 331). Es wird daher auf den jeweiligen Einzelfall und die konkreten Umstände ankommen, auch darauf, ob die Möglichkeit der Inanspruchnahme staatlicher Hilfsmaßnahmen oder anderweitiger Einkommensquellen des Mieters bestehen.
Ob ein Fall der Unmöglichkeit oder des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gegeben ist, wird sich endgültig leider erst durch die Handhabung der Rechtsprechung erweisen.

Tipp:

Wie bei Zahlungsrückständen wegen
Corona vorgegangen werden sollte:

Da die Zahlungsverpflichtung des Mieters weiterhin besteht, sollte der Vermieter bei Mietrückständen und fehlenden Nachweises in keinem Fall untätig bleiben.

Folgendes Vorgehen ist zu empfehlen:

• Bei Mietrückständen zunächst Mahnung und/oder ggf. Stundungsvereinbarung (Achtung: in manchen Fällen ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB zu wahren!).

• Wenn nicht erfolgreich, Mietforderungen zeitnah bestandskräftig titulieren lassen, entweder durch Mahnbescheid oder Klage.

• Gegebenenfalls Kündigung aussprechen, wenn Nachweis für Mietrückstände – trotz Aufforderung – nicht erfolgt.

• Individuelle Ratenzahlungen unter dem Aufschub der Zwangsvollstreckung vereinbaren. Zwischenergebnis: Die Forderung ist bestandskräftig gesichert und der Mieter erhält die Möglichkeit, die Forderung per individueller Ratenzahlung auszugleichen.

• Raten sollten sozial verträglich, je nach Einzelfall auf die Zeit bis maximal zum 30.06.2022 verteilt werden.

• Soweit eine Ratenzahlung nicht zustande kommt oder nicht termingerecht eingehalten wird, ist im Zweifel die Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Wohnungseigentumsrecht

Die Corona-Regeln im Wohnungseigentumsrecht halten sich in überschaubaren Grenzen.

Der Gesetzeswortlaut ist wie folgt:

§ 6 Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie Wohnungseigentümergemeinschaften
(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Erläuterung: Vielfach üblich ist es bereits jetzt schon, den Beschluss über einen konkreten Wirtschaftsplan mit dem zusätzlichen Beschluss zu verbinden, dass der Wirtschaftsplan bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan weiterhin Geltung haben soll. Durch einen solchen Beschluss wird gewährleistet, dass auch bei Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan erst im Laufe des Folgejahres für die bis dahin abgelaufenen Monate eine Zahlungspflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers besteht. Zeitliche Verzögerungen für die Durchführung der Eigentümerversammlungen im Folgejahr sind dann insoweit nicht relevant.

Soweit ein solcher Beschluss im Vorjahr nicht gefasst worden ist, stellt die neue gesetzliche Regelung nunmehr klar, dass der bisherige Wirtschaftsplan seine Gültigkeit behält, bis ein Beschluss zum neuen Wirtschaftsplan gefasst ist. Das schafft Planungssicherheit für die WEG.

Zudem bleibt der Verwalter solange im Amt, bis er abberufen worden oder ein neuer Verwaltergewählt worden ist. Hierdurch wird eine verwalterlose Zeit verhindert, solange eine Neubestellung wegen Nichtdurchführbarkeit einer Eigentümerversammlung unmöglich ist.

Weitere Informationen zu diesem Thema:

BREIHOLDT VOSCHERAU RECHTSANWÄLTE PARTNERSCHAFT MBB
E-Mail: info@breiholdt-voscherau.de
www.breiholdt-voscherau.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Themen > Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.
BGH, Urteil vom 21.08.2019; VIII ZR 263/17

Sachverhalt:

Der Mieter einer unrenovierten Doppelhaushälfte nahm an dem Objekt Renovierungsarbeiten vor. So riss er etwa die alte Tapete ab. Nachdem er jedoch erfahren hatte, dass die Vermieterin den Verkauf der Doppelhaushälfte plante, stellte der Mieter die Renovierungsarbeiten ein. Insbesondere tapezierte er die Wände nicht neu. Das Mietverhältnis wurde schließlich kurz darauf beendet. Die Vermieterin klagte anschließend auf Schadensersatz unter anderem wegen der abgerissenen Tapete. Der Mieter hielt die Klage für unbegründet. Er gab an, dass die Tapete 30 Jahre alt gewesen sei und sich bereits teilweise abgelöst habe. Sie sei völlig verschlissen und damit wertlos gewesen.

Entscheidung:

Während das Amtsgericht die Schadensersatzklage abwies, gab ihr das Landgericht Oldenburg statt. Durch das Abreißen der Tapete, ohne die damit begonnene Renovierung der Wände abzuschließen, habe sich der Mieter nach Ansicht des Landgerichts schadensersatzpflichtig gemacht. Der Vermieterin sei ein Schaden in Höhe von 80 % der Kosten entstanden, die für eine Neutapezierung erforderlich wären. Der Mieter habe in die Entscheidungsfreiheit der Vermieterin eingegriffen und ihr die Weitervermietung unmöglich gemacht. Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts wieder auf. Es sei zwar richtig, dass in der Entfernung der Tapete, ohne anschließende Neutapezierung, eine Pflichtverletzung des Mieters liege. Ein Schadensersatzanspruch könne für diesen Fall aber nicht ohne Feststellungen zum Zustand und Alter der Tapete bejaht werden. Allein der Eingriff in die Entscheidungsfreiheit der Vermieterin oder die angebliche Unmöglichkeit der Weitervermietung rechtfertige es nicht, den Wert einer völlig verschlissenen Dekoration mit fast dem Neuwert anzusetzen.

Der BGH wies den Fall zur Neuverhandlung an das Landgericht zurück, damit dieses Feststellungen zum Zustand und Alter der Tapete machen kann. Dabei gab er zu Bedenken, dass die Vermieterin die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trage.

Fazit:

Die Entscheidung zeigt die klassischen Fragen bezüglich des Schadensersatzanspruchs des Vermieters bei Auszug des Mieters auf. Bei Beschädigungen muss der Vermieter keine Frist zur Beseitigung setzen (anders als bei vertraglichen Schadensersatzansprüchen wie den Schönheitsreparaturen). Es ist jedoch für die Höhe des Anspruchs stets auf den Zustand und das Alter der beschädigten Sache zu achten. Ein Eingriff in die Entscheidungsfreiheit des Vermieters allein begründet noch keinen Anspruch, wenn die beschädigte Sache aufgrund ihres Alters und Zustands wirtschaftlich wertlos war.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht, Immobilien-Mediatorin (DIA)

Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Themen > Recht & Gesetz

Dürfen nur Profis reinigen?

Eine solche Vertragsklausel ist unwirksam

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann ist solch ein Vertragspassus nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS unwirksam. (Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Aktenzeichen 531 C 60/17)
Das Urteil im Detail

Der Fall:

Wie so oft stritten Eigentümer und Mieter nach dem Ende ihrer Vertragsbeziehung um die Rückzahlung der Kaution. Unter anderem ging es darum, ob das Objekt – wie vereinbart – auf Kosten des Mieters von Profis hätte gereinigt werden müssen. Eine Selbstvornahme durch den Mieter war ausdrücklich ausgeschlossen. Mit dieser starren, ihn komplett entmündigenden Regelung wollte sich der Betroffene nicht abfinden.

Das Urteil:

Auch das Gericht akzeptierte den Vertragspassus nicht. Dem Mieter werde sowohl verweigert, die Wohnung selbst zu reinigen als auch, eigenständig eine Reinigungsfirma zu beauftragen. Das sei rechtlich unwirksam. Im konkreten Fall sei wegen des Wegfalls dieser Vertragsbestimmung lediglich eine besenreine Rückgabe der Wohnung erforderlich gewesen.

www.lbs.de/presse

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

Themen > Recht & Gesetz

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Dazu gibt es ein höchstrichterliches Urteil

(BGH, 24.7.2019, VIII ZR 141/17):

Der Bundesgerichtshof hat ein weiteres Mal bestätigt, dass es nach dem Ende des Mietverhältnisses keine festen Fristen für die Abrechnung der Kaution gibt, sondern dass diese „innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist“ erfolgen muss.

Die Hauptaussage der Entscheidung betrifft aber die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs. Nach der älteren Rechtsprechung wurde die Rückzahlung erst dann fällig, wenn feststand, dass keine Ansprüche mehr bestehen. Der BGH hat nun entschieden, dass der Rückzahlungsanspruch mit der Abrechnung des Vermieters fällig wird. Diese kann konkret oder auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, etwa durch eine erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung.

Für die Praxis ist wichtig, dass der Vermieter auch auf die Kaution zugreifen darf, wenn in der Abrechnung vom Mieter bestrittene Forderungen enthalten sind. Bisher hatte der BGH diese Frage offen gelassen und nur entschieden, dass während des laufenden Mietverhältnisses ein Zugriff auf die Kaution wegen strittiger Forderungen nicht zulässig ist.

Diese Regelung entspricht dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich endgültig abzuschließen.

Wenn der Vermieter nach der Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch macht, kann der Mieter mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch seinerseits gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen.

Tipp: 
Bei einem Wohnungswechsel müssen Mieter in der Regel für die neue Wohnung wiederum eine Mietsicherheit hinterlegen, obwohl sie die für die alte Wohnung noch nicht zurückerhalten haben. Um die finanzielle Belastung zu mildern, dürfen Mieter nach § 551 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Kaution in drei gleich großen monatlichen Teilzahlungen begleichen, wobei die erste Rate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.

Quelle:
StöbenWittlinger GmbH
www.stoeben-wittlinger.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Themen > Recht & Gesetz

Sicherheitsbedürfnis:
Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Axel-H. Wittlinger, Geschäftsführender Gesellschafter

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Aber wie ist das auf privaten Grundstücken, wenn sich das Sicherheitsbedürfnis des Eigentümers und das Recht am eigenen Bild oder Film gegenüber stehen? Grundsätzlich darf jeder Mensch selbst entscheiden, ob er fotografiert oder gefilmt werden möchte. „Bei der Installation einer Videoüberwachungsanlage auf einem Privatgrundgrundstück muss sichergestellt sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke von den Kameras erfasst werden“, erklärt Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH aus Hamburg. „Wird ein benachbartes Grundstück auch nur teilweise permanent gefilmt, ist das ein Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Betroffenen.“

In einem Fall vor dem Landgericht Hamburg (LG Hamburg, 28.12.2018, 306 O 95/18) hatte ein Grundstückseigentümer gegen die Aufstellung von drei Videokameras seines Nachbarn geklagt. Er wollte mindestens die korrekte Einstellung der Kameras durchsetzen. Die Kameras filmten teilweise den öffentlichen Gehweg vor dem Grundstück und teilweise das Grundstück des Klägers. Dort befindliche Personen waren erkennbar.

Das Landgericht entschied: Das Interesse des Nachbarn an der Sicherung seines Grundstücks rechtfertigt diesen Eingriff nicht. Der Beklagte muss die Kameras korrekt einstellen.

Sieht ein Betroffene sich darüber hinaus einem permanenten Überwachungsdruck ausgesetzt und will die komplette Entfernung erreichen, muss er sein Ansinnen nachvollziehbar und schlüssig begründen..

www.stoeben-wittlinger.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Themen > Recht & Gesetz

Verlängerter Steuervorteil

Doppelte Haushaltsführung galt auch nach Kündigung

Bildquelle: www.lbs.de

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

(Finanzgericht Münster,
Aktenzeichen 7 K 57/18)

Der Fall:


Ein Berufstätiger hatte seinen Lebensmittelpunkt unbestritten in Nordrhein-Westfalen und arbeitete in Berlin. Deswegen kam er in den Genuss der doppelten Haushaltsführung.

Später wurde ihm vom Arbeitgeber gekündigt, er beanspruchte aber trotzdem noch für einen Monat die steuerlichen Vorteile. Seine Begründung: Er habe sich in dieser Zeit bei anderen Firmen, unter anderem im Raum Berlin, beworben. Deswegen sei es sinnvoll gewesen, die Wohnung so lange noch zu unterhalten. Der Fiskus wollte seinen Argumenten nicht folgen.

Das Urteil:


Zwar gelte streng genommen keine doppelte Haushaltsführung mehr, aber man könne die Ausgaben für diesen überschießenden Monat als vorweggenommene Werbungskosten betrachten (für den neuen Job).

So betrachtete der zuständige Finanzrichter die Rechtslage und ließ zu, dass der Steuerzahler die fraglichen 240 Euro Miete geltend machte.

www.lbs.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Themen > Recht & Gesetz

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Das passende Erwerbsverhältnis – Teil II

Ulf-Schönenberg-Wessel, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Versicherungsrecht, Fachanwalt für Sozialrecht

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Doppelverdiener oder Paare ohne Kinder bestehen erfahrungsgemäß häufiger darauf, dass sich unterschiedlich hohe Finanzierungsbeiträge auch in entsprechend unterschiedlich hohen Beteiligungsquoten am Immobilienvermögen widerspiegeln. Auch in anderen Konstellationen kann eine differenzierte Beteiligungsquote gewünscht und sachgerecht sein. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen ein (Ehe-) Partner das alleinige oder wesentlich höhere Eigenkapital beim Erwerb oder der Sanierung der Immobilie einbringt, etwa in Form von Geldgeschenken der Eltern.

Bereits beim Abschluss des Kaufvertrages kann der Wunsch nach unterschiedlicher Beteiligung berücksichtigt werden. Hierfür bieten sich insbesondere folgende Regelungen an:

(a) Vereinbaren die beteiligten Erwerber einen Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), so kann geregelt werden, dass die (Ehe-) Partner mit beweglichen Anteilsquoten an dieser Gesellschaft und damit an der Immobilie beteiligt sind. Der jeweilige Anteil bestimmt sich dann nach der Höhe der wirtschaftlichen Leistungen in Bezug auf die Immobilie.
(b) Auch kann vereinbart werden, dass der Erwerb zu je hälftigem Miteigentum erfolgt und die Mehrleistungen eines (Ehe–) Partners entweder als Darlehen erfolgen und in Geld auszugleichen oder durch Übertragung entsprechender Miteigentumsanteile abzugelten sind (sog. Treuhand-Innengesellschaft).

Der Erwerb in GbR mit beweg­lich­en Beteiligungsquoten führt dazu, dass der Partner, der mehr in die Immobilie investiert, automatisch einen größeren Anteil an der Immobilie hat. Der Erwerb in GbR erfordert von den Beteiligten in der Regel eine hohe Disziplin, da über die Faktoren, die für die Beteiligungsquote von Bedeutung sind, dauerhaft Buch geführt werden muss. Zu beachten ist, dass die Investitionsbank
Schleswig-Holstein einen Erwerb in GbR, auch wenn dieses Erwerbsverhältnis aus Sicht der (Ehe-) Partner besonders geeignet ist und viele Vorteile bietet, nicht finanziert.

In jedem Fall lohnt es sich, sich vor Erwerb der Immobilie zum Erwerbsverhältnis beraten zu lassen und „einfach so“ in Bruchteilseigentum zu je ½ zu erwerben.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Fliegende Dachziegel

Themen > Recht & Gesetz

Fliegende Dachziegel

Gebäudeeigentümer musste für Sturmschäden haften

Illustration von Tomicek

Eigentümer einer Immobilie müssen ihr Objekt so absichern, dass es auch erhebliche Sturmstärken aushalten kann, ohne gleich die Allgemeinheit zu gefährden. Wenn sich bei einem Sturm bis zur Stärke 13 Dachziegel lösen und auf die Straße fallen, dann spricht zumindest der Anscheinsbeweis für einen mangelhaften Unterhalt des Gebäudes. Nur bei außergewöhnlichen Naturereignissen gilt diese Regel nach Meinung der Rechtsprechung nicht mehr. Im konkreten Fall ging es um das Dach einer Kirche, von dem während eines. Sturmes der Windstärke 10 (Geschwindigkeiten bis zu 100 km/h) Dachziegel auf ein geparktes Auto gefallen waren und einen Sachschaden in Höhe von 6.600 Euro angerichtet hatten. Die Kasko-Versicherung des Autofahrers forderte diese Summe von der Eigentümerin der Immobilie. In zwei Gerichtsinstanzen war sie damit nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS erfolgreich.

(Oberlandesgericht Stuttgart, Aktenzeichen 4 U 97/16)

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes als Sachmangel

Themen > Recht & Gesetz

Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes
als Sachmangel

OLG Koblenz, Urteil vom 20.12.2018 – 1 U 287/18

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)

1. Bei einer vom Verkäufer nicht offenbarten Denkmaleigenschaft eines Gebäudes, hier eines im 17. Jahrhundert erstellten Fachwerkhauses, handelt es sich nicht um einen Rechtsmangel, sondern um einen Sachmangel. Die Denkmaleigenschaft bedeutet für ein Kaufobjekt eine öffentlich-rechtliche Beschränkung, die dem jeweiligen Eigentümer zusätzliche Verhaltens- und Unterlassungspflichten auferlegt. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 BGB nicht unerheblich eingeschränkt.

2. Mit der Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes ist verbunden, dass der Eigentümer nach § 2 des Denkmalschutzgesetzes von Rheinland-Pfalz vom 22.03.1978 verpflichtet ist, das Kulturdenkmal im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen.

3. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel, die zur Folge hat, dass der Verkäufer eines
denkmalgeschützten Hauses sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss stützen kann, setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

4. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

Sachverhalt

Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag ein Fachwerkhaus, das in der Ursubstanz schon im 17. Jahrhundert gebaut worden war. Im Kaufvertrag ist folgender Gewährleistungsausschluss enthalten: „Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängel am Vertragsgegenstand (insbesondere wegen des Bauzustands bestehender Gebäude) werden hiermit ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten und unsichtbare Mängel wie Hausschwamm, Asbest etc. sowie Abstandsflächenübernahmen und Baulasten nicht bekannt sind. Garantien werden nicht abgegeben. Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist.“

Der Kläger trägt vor, der beklagte Verkäufer habe wahrheitswidrig auf seine Frage verneint, dass das Objekt unter Denkmalschutz stehe. Der Verkäufer erklärt, dass nach seiner Auffassung das Gebäude nicht unter Denkmalschutz stehe, da die Aufnahme in die Denkmalschutzliste keine Unterschutzstellung als Denkmal beinhalte. Der Kläger verlangt Minderung des Kaufpreises.

Entscheidung

Das Landgericht weist die Klage ab. Das OLG Koblenz weist die Berufung des Beklagten zurück. Eine Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes, hier aus dem 17. Jahrhundert stammenden Fachwerkhauses, stellt sich zwar als Sachmangel und nicht als Rechtsmangel dar. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 nicht unerheblich eingeschränkt. Gemäß § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Aufgrund der Behauptung des Klägers, über die Denkmalschutzeigenschaft des Objektes sei vor Kaufvertragsabschluss gesprochen und die Ehefrau des beklagten Verkäufers und die Maklerin hätten diese verneint, hat das OLG eine Beweisaufnahme durchgeführt. Im Rahmen der Beweisaufnahme hatte die Ehefrau erklärt, keine konkrete Kenntnis von der Denkmaleigenschaft gehabt zu haben. Sie sei vielmehr aufgrund von erfolgten Umbauarbeiten und Veränderungen am Haus und aufgrund einer erfolglosen Internet-Recherche davon ausgegangen und dies habe sie dem Kläger mitgeteilt, dass sie bezüglich einer etwaigen Denkmalschutzeigenschaft nichts habe finden können. Das Haus sei geerbt und Unterlagen über Denkmalschutzeigenschaft habe es nicht gegeben. Die ebenfalls als Zeugin gehörte Maklerin sagte aus, dass sie nicht mehr konkret wisse, was die Ehefrau des Beklagten in Bezug auf den Denkmalschutz gesagt habe. Ihrer Erinnerung nach habe die Ehefrau, nachdem das Haus mit den Umbauarbeiten besichtigt worden sei, nur die Vermutung geäußert, dass kein Denkmalschutz bestehe. Die Ehefrau habe sich aber nicht definitiv und abschließend über den Denkmalschutz geäußert.
Da die Arglisthaftung voraussetzt, dass dem Verkäufer Mängel bekannt sind, er sie für möglich hält und billigend in Kauf nimmt, konnte dies nach Auffassung des Gerichts dem Verkäufer vorliegend nicht nachgewiesen werden.

Fazit

Die Entscheidung macht die Schwierigkeiten deutlich, die dem Immobilienkäufer erwachsen, will er dem Verkäufer arglistige Täuschung vorwerfen. Dass über eine eventuelle Denkmaleigenschaft des Objekts gesprochen wurde vor Kaufvertragsabschluss und der Kläger der Äußerungen der Ehefrau des Verkäufers dahin verstand, dass kein Denkmalschutz bestehe, sind noch nicht Beweis dafür, dass dem Verkäufer eventuelle Fehler bekannt sind. Für den Käufer bleibt bei Unsicherheiten bezüglich der Mängel eines gekauften Hauses demgemäß die Empfehlung, alle für ihn wichtigen Eigenschaften des Kaufobjekts im Kaufvertrag zu regeln und sich ggf. zusichern zu lassen.

Breiholdt-Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Themen > Recht & Gesetz

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Das passende Erwerbsverhältnis – Teil I

Ulf Schönenberg-Wessel
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Sozialrecht

Beim Erwerb einer Immobilie taucht häufig die Frage auf, in welchem Erwerbsverhältnis die Käufer in das Grundbuch eingetragen werden sollen. Die mit Abstand häufigste Erwerbsform durch Eheleute oder nichteheliche Lebensgefährten ist das Bruchteilseigentum zu je 1/2. Ob diese Erwerbsform sachgerecht ist und welcher Regelungsbedarf besteht, lässt sich erst dann beurteilen, wenn sich alle Beteiligten bewusst sind, was bei einer Trennung oder Scheidung passiert, wenn nichts Besonderes geregelt ist.

Bei Eheleuten bestimmt sich der Vermögensausgleich im Scheidungsfall in erster Linie nach dem Güterstand. Das sog. Nebengüterrecht kann anschließend das Ergebnis des güterrechtlichen Ausgleichs korrigieren. Endet eine Ehe, für die der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft galt, durch Scheidung, so wird der Zugewinn nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches ausgeglichen. Zugewinn ist dabei der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen eines Ehegatten übersteigt. Haben die Eheleute durch Ehevertrag den Güterstand der Gütertrennung vereinbart, so findet ein güterrechtlicher Ausgleich nicht statt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein Ausgleich vollständig ausgeschlossen ist. Vielmehr kann dieser aufgrund des sog. Nebengüterrechtes stattfinden.

Treten beide Ehepartner/Partner auf Käuferseite auf, stellt sich stets die Frage,
(a) in welchen Beteiligungverhältnissen sie erwerben und

(b) welche Regelungen im Innenverhältnis getroffen werden sollen.

Der Erwerb zu je 1/2 im
Rahmen einer Bruchteilsgemeinschaft wird häufig der individuellen Situation der Käufer nicht gerecht. Die Beiträge zur Finanzierung, die Folgen der Geburt und Betreuung gemeinsamer Kinder, die Auseinandersetzung bei Trennung, aber auch der Bewertung von Arbeitsleistung eines Erwerbers oder dessen Angehörigen, können es notwendig machen, das Erwerbsverhältnis abweichend vom ½-Anteil zu regeln. Neben dem Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die eine Berücksichtigung unterschiedlich hoher Finanzierungsbeiträge in der Gestalt unterschiedlich hoher Beteiligungsquoten an der erworbenen Immobilie ermöglicht, besteht für Ehegatten auch die Möglichkeit, durch einen Ehevertrag ihre Belange rechtssicher zu regeln.
Das passende Erwerbsverhältnis sollte daher beim Erwerb einer Immobilie stets in den Blick genommen werden. Auch der Erwerb zu 1/2-Anteil kann dann eine sachgerechte Lösung sein, wenn sich die Eheleute bzw. nichtehelichen Lebenspartner hierzu bewusst entschieden haben.
Dieser Beitrag wird in der nächsten Ausgabe fortgesetzt.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Denkmalschutz und Immobilienbesitz

Themen > Recht & Gesetz

Denkmalschutz und Immobilienbesitz

Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien genießen einige Steuervergünstigungen. Wenn solche Gebäude vermietet werden, kann der Eigentümer sowohl die Anschaffungskosten als auch Modernisierungsmaßnahmen steuerlich geltend machen. Bei Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, können über die Dauer von 40 Jahren 2,5 Prozent der Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Bei denkmalgeschützten Objekten, die nach 1925 errichtet wurden, können 50 Jahre lang zwei Prozent veranschlagt werden.

Hinzu kommt, dass neun Prozent der Modernisierungskosten acht Jahre lang steuerlich geltend gemacht werden können; im Anschluss (vier weitere Jahre) sieben Prozent. Wer eine historisch wertvolle Immobilie erworben hat, sollte aber nicht direkt anfangen, zu sanieren: Damit die Arbeiten steuerlich berücksichtigt werden, braucht der frisch gebackene Eigentümer vor Baubeginn die schriftliche Zusage seiner Denkmalschutzbehörde. Denn diese legt klare Richtlinien beispielsweise für Material und Beschaffenheit von Dächern und Fenstern (etwa Sprossenfenster) fest. An diese Vorgaben muss sich der Erwerber halten. Ferner ist zu beachten, dass nicht immer das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz steht, sondern möglicherweise lediglich die Fassade. Investiert der Eigentümer in diesem Fall in die Sanierung des Gesamtgebäudes, kann er lediglich die anteiligen Kosten für Fassadenarbeiten steuerlich geltend machen. Wichtig ist also: Die Bauausführung muss vor Beginn der Baumaßnahmen im Detail mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.

Auch Besitzer, die selbst in denkmalgeschützten Bauten wohnen, können Sanierungskosten absetzen. Diese Selbstnutzer können von den denkmalrelevanten Kosten zehn Jahre lang neun Prozent jährlich geltend machen. Neben dem Finanzamt beteiligen sich unter Umständen auch das Landesbauministerium sowie die einzelne Kommune finanziell am Erhalt historischer Gebäude.

Auf den Eigentümer von Denkmälern kommt aber auch die Pflicht zu, das Gebäude zu erhalten. Das heißt, die Behörde kann ihn anhalten, in zumutbaren Umfang regelmäßig Instandhaltungsarbeiten auszuführen. In Anbetracht dieser speziellen und kostspieligen Auflagen und Pflichten übersteigen die anschließenden Modernisierungsmaßnahmen oftmals den eigentlichen Kaufpreis. Deswegen sollten Käufer schützenswerter Immobilien mit einem Experten wie einem Makler, Bauingenieur oder Architekten das Gebäude unter die Lupe nehmen, um auszuloten, welche Kosten nach dem Kauf auf sie zukommen, um die Wohnung oder das Haus dem aktuellen Standard anzupassen beziehungsweise erst in Wohnraum umzuwandeln. Denn häufig werden auch geschützte Büro- oder Lagergebäude in Wohnraum umgewandelt. Alle denkmalgeschützten Gebäude sind in einer Denkmalliste bei der örtlichen Denkmalbehörde erfasst.

www.ivd-nord.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Nachweistätigkeit des Verkäufermaklers

Themen > Recht & Gesetz

Nachweistätigkeit des
Verkäufermaklers

Kaufvertrags- und Maklerrecht

Foto: Pixabay : qimono

Weist der Verkäufermakler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach und kommt der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande, entsteht kein Provisionsanspruch gegen den Verkäufer, auch wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf Dauer angelegte gesellschaftsrechtliche Bindung besteht. BGH, Urteil vom 21.11.2018 – I ZR 10/18

Sachverhalt:

Die Klägerin war Eigentümerin eines Grundstücks und beauftragte einen Makler, für sie Kaufinteressenten zu suchen. Sie versprach dem Makler eine Vermittlungsprovision von 5 % des Kaufpreises. Der Makler, der als Streithelfer auf Seiten der Klägerin dem Rechtsstreit beigetreten war, wies das Objekt verschiedenen Interessenten nach und führte im Mai 2014 eine Besichtigung mit einer Firma F. GmbH durch. Alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer dieser Gesellschaft war der Beklagte, der an der Besichtigung teilnahm. Der Makler informierte von dem Besichtigungstermin mit der Firma F. GmbH die Klägerin. Im Juni 2014 nahm der Beklagte ohne Einschaltung des Maklers Kontakt zur Klägerin auf und verhandelte über den Ankauf des Grundstücks durch ihn persönlich. Er kaufte das Objekt. Im Kaufvertrag war folgende Regelung enthalten: „Sollte der Veräußerer zur Zahlung einer Maklernachweisprovision verpflichtet werden, so ist der Erwerber verpflichtet, dem Veräußerer die Provision bis zur Höhe von 3 % vom Hundert des Bruttokaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer zu erstatten.“

Der Makler verlangt Provision von der Klägerin; diese verlangt ihrer-
seits vom Beklagten den Provi­sionsanteil von 3  % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer gemäß der zwischen ihr und dem beklagten Käufer getroffenen kaufvertraglichen Regelung. Die Klägerin führt aus, dass es für das Entstehen des Provisionsanspruchs unerheblich sei, ob der Beklagte selbst oder die F. GmbH das Objekt gekauft habe. Landgericht und Oberlandesgericht weisen die Klage ab.

Entscheidung:

Der BGH weist die Revision des Maklers, der als Streithelfer der Klägerin dem Rechtsstreit beigetreten war und das Revisionsverfahren führt, zurück. Der BGH bestätigt die Entscheidung des OLG Düsseldorf, dass der Klägerin ein Anspruch gegenüber dem Beklagten nicht zustehe. Der Makler hat nach Auffassung des Gerichts weder eine Vermittlungs- noch eine Nachweistätigkeit für die klagende Verkäuferin erbracht. Eine Vermittlungstätigkeit ist nicht erbracht. Ein Einwirken des Maklers auf den Beklagten ist nicht erfolgt, der Makler hat mit dem Beklagten nicht verhandelt:
Eine Nachweistätigkeit habe der Makler ebenfalls nicht erbracht: Der Makler habe als potenziellen Käufer die F. GmbH nachgewiesen; deren Geschäftsführer habe er jedoch nicht als Kaufinteressenten benannt. Zwar müssen nach der Rechtsprechung das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft sich nicht vollständig decken. Es reiche aus, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht. Wenn der Käufermakler einem Interessenten ein Objekt nachweist und nicht dieser, sondern ein Dritter das Objekt kauft, bleibt zu prüfen, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstößt, wenn er sich darauf beruft, der ursprünglich erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen. Nach der Rechtsprechung soll dann, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte in der Regel fami­lien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht, der Maklerkunde provisionspflichtig sein.

Diese Rechtsprechung, die für den Käufermakler gilt, sei jedoch nicht auf den Verkäufermakler übertragbar. Denn vorliegend habe kein vom Maklerkunden verschiedener Dritter das Geschäft abgeschlossen, sondern der Verkäufer selbst. Dass zwischen dem Käufer und der nachgewiesenen F. GmbH so enge wirtschaftliche Beziehungen bestanden, spiele in diesem Fall nach der Auffassung des BGH keine Rolle. Das Entstehen einer Provisionspflicht des Verkäufers setzt voraus, dass der Verkäufermakler eine provisionsauslösende Tätigkeit entfaltet. Der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für den Arbeitserfolg. Zwar hat der Makler durch die Benennung der F. GmbH eine Nachweistätigkeit erbracht. Diese hat jedoch nicht zu dem angestrebten Erfolg und dem Abschluss eines Kaufvertrages mit diesem Unternehmen geführt. Damit fehlt es an einer vergütungspflichtigen Maklerleistung.

Fazit:

Das Urteil macht die Anforderungen an den Verkäufermakler deutlich. Er sollte sorgfältig prüfen, wer als Kaufinteressent in Betracht kommt. Weist er, wie vorliegend, eine juristische Person nach und kauft der alleinige Gesellschafter und Geschäftsführer, wird eine Nachweistätigkeit im Sinne von § 652 BGB nicht bejaht. Gleiches dürfte gelten, wenn der Verkäufermakler einen Interessenten nachweist, dieser aber nicht kauft, sondern ein enger Verwandter, wie beispielsweise, wenn der Vater nachgewiesen wird, letztendlich der Sohn aber den Kaufvertrag abschließt.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Themen > Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt

Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35).

Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern.
BGH, Urteil vom 22.8.2018; VIII ZR 277/16

Sachverhalt:

Der Mieter zog 2009 in eine unrenovierte Wohnung mit Gebrauchsspuren vom Vormieter ein. Der vom Vermieter verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Am Ende der Mietzeit im Jahr 2014 führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch, die der Vermieter als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb zu Kosten von 799,89 € nacharbeiten ließ. Wegen dieses Betrages begehrt der Vermieter Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Der Mieter beruft sich auf die BGH-Rechtsprechung (vgl. Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14), wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Der Vermieter war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Mieter und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Mieter von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Diese Rechtsauffassung begründet das Gericht damit, dass eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt sei. Sie vermöge deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Fazit:

Die formaljuristische Entscheidung hat zur Folge, dass der Vermieter entweder seinen Anspruch gegen den Vormieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durchsetzen muss, oder einen Vertrag mit Vor- UND Nachmieter schließen muss, in dem sich der Nachmieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen für den Vormieter verpflichtet. Allerdings muss er wohl hierfür einen „angemessenen“ Ausgleich erhalten. Damit verlagert sich der Streit lediglich hin zur Frage, was „angemessen“ ist. Angemessen dürfte der Betrag sein, der für eine Renovierung der Wohnung erforderlich ist, um die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Dann kann – und sollte? – der Vermieter aber gleich auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vormieter bestehen, um dem Streit über die „Angemessenheit“ der Gegenleistung zu entgehen.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/ WEG-Recht
Immobilien-Mediatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Keine fiktiven Schadenskosten mehr im Werkvertragsrecht

Themen > Recht & Gesetz

Keine fiktiven Schadenskosten mehr im Werkvertragsrecht

Ulf Schönenberg-Wessel Rechtsanwalt und Notar Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Sozialrecht

Fast unbemerkt von der Öffentlichkeit veränderte der Bundesgerichtshof zuletzt die Baubranche. Seit dem Urteil vom 22.02.   2018, VII ZR 46/17 ist Schluss mit der Geltendmachung sogenannter fiktiven Mängelbeseitigungskosten in einem Baurechtsprozess. Konnte der Auftraggeber in der Vergangenheit aufgrund der jahrzehntelangen Rechtsprechung noch ohne Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten die fiktiven Kosten der Mangelbeseitigung geltend machen, ist diese Möglichkeit nunmehr für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden beendet. Konnte der Geschädigte zuvor einen Kostenvoranschlag vorlegen und mit dem erstrittenen Geld in den Urlaub fahren, ist dies künftig nicht mehr möglich.

Begründet wird die – kurz gesagt –  durch   den   Bundesgerichtshof   damit,
dass mit dem Mangel das Vermögen des Geschädigten noch nicht in Höhe der Mangelbeseitigungskosten gemindert sei. Der Vermögensschaden trete erst mit der tatsächlich durchgeführten Mangelbeseitigung ein. Die bisherige fiktive Schadensberechnung habe häufig zu einer so genannten Überkompensation geführt und damit zu einer nach allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen nicht gerechtfertigten Bereicherung des Auftraggebers.

D. h. ohne Durchführung der Mangelbeseitigung kann nunmehr der eingetretene Schaden lediglich im Wege einer Vermögensbilanz oder einer Schätzung beziffert werden. Bei der Erstellung der Vermögensbilanz wird der Schaden anhand der Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Auftraggebers stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel, der sich auch aus einem Mindererlös im Verkaufsfall ableiten lasse, ermittelt. Die Feststellung des Schadens kann in einem gerichtlichen Verfahren auch im Wege einer Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls erfolgen.

Praxishinweis: Wie in einer Gebrauchsanweisung dekliniert der Bundesgerichtshof in seiner weit über den Einzelfall hinausgehenden Grundsatzentscheidung die Ansprüche des Auftraggebers, der einen Mangel nicht beseitigen lässt, durch. Es sind daher alle laufenden Auseinandersetzungen, insbesondere laufende gerichtliche Verfahren danach zu überprüfen, ob fiktive Mangelbeseitigungskosten geltend gemacht werden. Gegebenenfalls sind die laufenden Verfahren zur Vermeidung von Rechtsverlusten umzustellen. Gegebenenfalls ist auf eine so genannte Kostenvorschussklage umzustellen. Das Urteil stärkt insbesondere die Rechte von Bauunternehmen, Architekten und Ingenieuren. Denn der Auftraggeber kann bei Belassen des Mangels nur in einem deutlich geringeren Umfang als bisher Schadenersatzzahlungen durchsetzen.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Herausgabe von Eigentümerlisten

Themen > Recht & Gesetz

Herausgabe von Eigentümerlisten

Rechtsanwältin
Ricarda Breiholdt

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Herausgabe einer Liste mit den E-Mail-Adressen der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung.
Zwar ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten, eine „Eigentümerliste“ – mit Namen und Anschrift – zu führen und ggf. zu übergeben, hierunter fallen jedoch keine E-Mail-Adressen.

LG Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018 – Az. 25 S 22/18

Sachverhalt:


Die Kläger sind Wohnungseigentümer, der Kläger zu 2) ist Beiratsvorsitzender. Sie verlangen von der beklagten Verwaltung die Aktualisierung der Eigentümerliste und Herausgabe der vollständigen Liste mit Namen, Postanschrift und E-Mail-Adressen aller Wohnungseigentümer. Das Amtsgericht hat die beklagte Verwaltung verurteilt, eine aktualisierte und vollständige Liste mit Namen und Postanschrift aller Wohnungseigentümer herauszugeben. Den Anspruch auf Herausgabe der E-Mail-Adressen hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Die Berufung der Kläger gegen dieses Urteil blieb erfolglos.

Entscheidung:


Das Landgericht Düsseldorf verneint den Anspruch auf Herausgabe der E-Mail-Adressen. Der Verwalter ist, wie das Gericht ausführt, gehalten eine „Eigentümerliste“ zu führen. Der Verwalter ist auch verpflichtet, einzelnen Wohnungseigentümern auf deren Verlangen die Namen aller Wohnungseigentümer und ihre ladungsfähige Anschrift mitzuteilen. Dies soll nach der Rechtsprechung dazu dienen, eine praktikable und reibungslose Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu gewährleisten. Ein weitergehender Anspruch ist nicht gegeben und lässt sich auch nicht aus dem technischen Fortschritt herleiten bzw. daraus, dass es kostengünstiger und praktikabler sei, wenn die Wohnungseigentümer untereinander mittels E-Mail kommunizieren könnten. Zwar kann ein einzelner Wohnungseigentümer nicht geltend machen, dass die anderen Wohnungseigentümer seinen Namen und seine Anschrift aus Datenschutzgründen nicht erfahren dürfen, weil gegenüber anderen Wohnungseigentümern kein Geheimhaltungsinteresse besteht. Dies gilt aber nach Auffassung des Landgerichts nicht für die E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer. Eine über ein allgemeines Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen hinausreichende Mitteilungspflicht der Verwaltung in Bezug auf sämtliche E-Mail-Adressen – die teilweise gar nicht vorliegen – trägt dem auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht aufgehobenen und durch die Einführung der Datenschutzgrundverordnung nochmals gestärkten Recht auf informationelle Selbstbestimmung des einzelnen Wohnungseigentümers nicht hinreichend Rechnung. Ein solches Auskunftsrecht berücksichtigt nicht ausreichend, dass es schützenswerte Gründe von Eigentümern geben mag, nicht von anderen Miteigentümern mittels E-Mail kontaktiert zu werden.

Fazit:


Für den Verwalter folgt daraus als Konsequenz, dass er mit der Herausgabe von E-Mail-Anschriften zurückhaltend sein sollte und sich ggf. von den einzelnen Wohnungseigentümern die Ermächtigung erteilen lassen sollte, dass sie mit der Herausgabe der E-Mail-Anschrift Einverständnis erklären. Dass den Wohnungseigentümern durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen die Möglichkeit bleibt, auch die dort vermerkten E-Mail-Anschriften zur Kenntnis zu nehmen und ggf. zu nutzen, steht der Verneinung des Anspruchs auf Aktualisierung und Herausgabe der E-Mail-Anschriften der Wohnungseigentümer durch die Verwaltung nicht entgegen.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
www.breiholdt-voscherau.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Umzug ins Heim

Themen > Recht & Gesetz

Umzug ins Heim

Gericht wies die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung zurück

Bild von Tomicek/LBS

Manchmal muss der Umzug in ein Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen relativ schnell erfolgen. Doch selbst in solchen Fällen können Mieter nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ihren Vertrag nicht fristlos kündigen.

(Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Aktenzeichen 205 C 172/18)

Der Fall:


Ein älteres Paar sah sich nicht mehr in der Lage, weiterhin ohne dauerhafte Betreuung in der eigenen Mietwohnung zu bleiben. Kurzfristig nahmen die Betroffenen frei gewordene Plätze in einem Pflegeheim an und kündigten ihren Mietvertrag fristlos sowie ersatzweise fristgemäß. Der Eigentümer akzeptierte die fristlose Kündigung nicht und bestand auf der dreimonatigen ordnungsgemäßen Frist. Den Betrag für die nicht überwiesene Miete zog er von der Kaution ab.

Das Urteil:


Dass ein Mieter aufgrund seines Gesundheitszustandes seine Wohnung nicht mehr nutzen könne, rechtfertige noch keine außerordentliche Kündigung, entschied das Amtsgericht Charlottenburg. Krankheit sei ein zum „eigenen Risikobereich zuzuordnender Umstand“, der sich nicht zu Lasten des Vermieters auf eine Kürzung der Fristen auswirken könne. Die Mieter mussten noch drei Monate zahlen. Allerdings gaben ihnen die Richter den Hinweis, dass es ja grundsätzlich die Möglichkeit gebe, einen Nachmieter zu benennen.

www.lbs.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Verwalter haften nicht für alles

Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Mehr lesen »

Kein Untermieter da

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »