Wohnraummietrecht

Themen > Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.
BGH, Urteil vom 21.08.2019; VIII ZR 263/17

Sachverhalt:

Der Mieter einer unrenovierten Doppelhaushälfte nahm an dem Objekt Renovierungsarbeiten vor. So riss er etwa die alte Tapete ab. Nachdem er jedoch erfahren hatte, dass die Vermieterin den Verkauf der Doppelhaushälfte plante, stellte der Mieter die Renovierungsarbeiten ein. Insbesondere tapezierte er die Wände nicht neu. Das Mietverhältnis wurde schließlich kurz darauf beendet. Die Vermieterin klagte anschließend auf Schadensersatz unter anderem wegen der abgerissenen Tapete. Der Mieter hielt die Klage für unbegründet. Er gab an, dass die Tapete 30 Jahre alt gewesen sei und sich bereits teilweise abgelöst habe. Sie sei völlig verschlissen und damit wertlos gewesen.

Entscheidung:

Während das Amtsgericht die Schadensersatzklage abwies, gab ihr das Landgericht Oldenburg statt. Durch das Abreißen der Tapete, ohne die damit begonnene Renovierung der Wände abzuschließen, habe sich der Mieter nach Ansicht des Landgerichts schadensersatzpflichtig gemacht. Der Vermieterin sei ein Schaden in Höhe von 80 % der Kosten entstanden, die für eine Neutapezierung erforderlich wären. Der Mieter habe in die Entscheidungsfreiheit der Vermieterin eingegriffen und ihr die Weitervermietung unmöglich gemacht. Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung des Landgerichts wieder auf. Es sei zwar richtig, dass in der Entfernung der Tapete, ohne anschließende Neutapezierung, eine Pflichtverletzung des Mieters liege. Ein Schadensersatzanspruch könne für diesen Fall aber nicht ohne Feststellungen zum Zustand und Alter der Tapete bejaht werden. Allein der Eingriff in die Entscheidungsfreiheit der Vermieterin oder die angebliche Unmöglichkeit der Weitervermietung rechtfertige es nicht, den Wert einer völlig verschlissenen Dekoration mit fast dem Neuwert anzusetzen.

Der BGH wies den Fall zur Neuverhandlung an das Landgericht zurück, damit dieses Feststellungen zum Zustand und Alter der Tapete machen kann. Dabei gab er zu Bedenken, dass die Vermieterin die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trage.

Fazit:

Die Entscheidung zeigt die klassischen Fragen bezüglich des Schadensersatzanspruchs des Vermieters bei Auszug des Mieters auf. Bei Beschädigungen muss der Vermieter keine Frist zur Beseitigung setzen (anders als bei vertraglichen Schadensersatzansprüchen wie den Schönheitsreparaturen). Es ist jedoch für die Höhe des Anspruchs stets auf den Zustand und das Alter der beschädigten Sache zu achten. Ein Eingriff in die Entscheidungsfreiheit des Vermieters allein begründet noch keinen Anspruch, wenn die beschädigte Sache aufgrund ihres Alters und Zustands wirtschaftlich wertlos war.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht, Immobilien-Mediatorin (DIA)

Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Themen > Recht & Gesetz

Dürfen nur Profis reinigen?

Eine solche Vertragsklausel ist unwirksam

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann ist solch ein Vertragspassus nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS unwirksam. (Amtsgericht Hamburg-Blankenese, Aktenzeichen 531 C 60/17)
Das Urteil im Detail

Der Fall:

Wie so oft stritten Eigentümer und Mieter nach dem Ende ihrer Vertragsbeziehung um die Rückzahlung der Kaution. Unter anderem ging es darum, ob das Objekt – wie vereinbart – auf Kosten des Mieters von Profis hätte gereinigt werden müssen. Eine Selbstvornahme durch den Mieter war ausdrücklich ausgeschlossen. Mit dieser starren, ihn komplett entmündigenden Regelung wollte sich der Betroffene nicht abfinden.

Das Urteil:

Auch das Gericht akzeptierte den Vertragspassus nicht. Dem Mieter werde sowohl verweigert, die Wohnung selbst zu reinigen als auch, eigenständig eine Reinigungsfirma zu beauftragen. Das sei rechtlich unwirksam. Im konkreten Fall sei wegen des Wegfalls dieser Vertragsbestimmung lediglich eine besenreine Rückgabe der Wohnung erforderlich gewesen.

www.lbs.de/presse

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

Themen > Recht & Gesetz

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Dazu gibt es ein höchstrichterliches Urteil

(BGH, 24.7.2019, VIII ZR 141/17):

Der Bundesgerichtshof hat ein weiteres Mal bestätigt, dass es nach dem Ende des Mietverhältnisses keine festen Fristen für die Abrechnung der Kaution gibt, sondern dass diese „innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist“ erfolgen muss.

Die Hauptaussage der Entscheidung betrifft aber die Fälligkeit des Rückzahlungsanspruchs. Nach der älteren Rechtsprechung wurde die Rückzahlung erst dann fällig, wenn feststand, dass keine Ansprüche mehr bestehen. Der BGH hat nun entschieden, dass der Rückzahlungsanspruch mit der Abrechnung des Vermieters fällig wird. Diese kann konkret oder auch durch schlüssiges Verhalten erfolgen, etwa durch eine erklärte Aufrechnung oder durch Klageerhebung.

Für die Praxis ist wichtig, dass der Vermieter auch auf die Kaution zugreifen darf, wenn in der Abrechnung vom Mieter bestrittene Forderungen enthalten sind. Bisher hatte der BGH diese Frage offen gelassen und nur entschieden, dass während des laufenden Mietverhältnisses ein Zugriff auf die Kaution wegen strittiger Forderungen nicht zulässig ist.

Diese Regelung entspricht dem beiderseitigen Interesse von Vermieter und Mieter, das beendete Mietverhältnis so schnell wie rechtlich und tatsächlich möglich endgültig abzuschließen.

Wenn der Vermieter nach der Abrechnung von seiner Verwertungsbefugnis keinen Gebrauch macht, kann der Mieter mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch seinerseits gegen die vom Vermieter erhobenen Forderungen aufrechnen.

Tipp: 
Bei einem Wohnungswechsel müssen Mieter in der Regel für die neue Wohnung wiederum eine Mietsicherheit hinterlegen, obwohl sie die für die alte Wohnung noch nicht zurückerhalten haben. Um die finanzielle Belastung zu mildern, dürfen Mieter nach § 551 Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) die Kaution in drei gleich großen monatlichen Teilzahlungen begleichen, wobei die erste Rate mit Beginn des Mietverhältnisses fällig wird.

Quelle:
StöbenWittlinger GmbH
www.stoeben-wittlinger.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Themen > Recht & Gesetz

Sicherheitsbedürfnis:
Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Axel-H. Wittlinger, Geschäftsführender Gesellschafter

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Aber wie ist das auf privaten Grundstücken, wenn sich das Sicherheitsbedürfnis des Eigentümers und das Recht am eigenen Bild oder Film gegenüber stehen? Grundsätzlich darf jeder Mensch selbst entscheiden, ob er fotografiert oder gefilmt werden möchte. „Bei der Installation einer Videoüberwachungsanlage auf einem Privatgrundgrundstück muss sichergestellt sein, dass weder der angrenzende öffentliche Bereich noch benachbarte Privatgrundstücke von den Kameras erfasst werden“, erklärt Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH aus Hamburg. „Wird ein benachbartes Grundstück auch nur teilweise permanent gefilmt, ist das ein Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Betroffenen.“

In einem Fall vor dem Landgericht Hamburg (LG Hamburg, 28.12.2018, 306 O 95/18) hatte ein Grundstückseigentümer gegen die Aufstellung von drei Videokameras seines Nachbarn geklagt. Er wollte mindestens die korrekte Einstellung der Kameras durchsetzen. Die Kameras filmten teilweise den öffentlichen Gehweg vor dem Grundstück und teilweise das Grundstück des Klägers. Dort befindliche Personen waren erkennbar.

Das Landgericht entschied: Das Interesse des Nachbarn an der Sicherung seines Grundstücks rechtfertigt diesen Eingriff nicht. Der Beklagte muss die Kameras korrekt einstellen.

Sieht ein Betroffene sich darüber hinaus einem permanenten Überwachungsdruck ausgesetzt und will die komplette Entfernung erreichen, muss er sein Ansinnen nachvollziehbar und schlüssig begründen..

www.stoeben-wittlinger.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Themen > Recht & Gesetz

Verlängerter Steuervorteil

Doppelte Haushaltsführung galt auch nach Kündigung

Bildquelle: www.lbs.de

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

(Finanzgericht Münster,
Aktenzeichen 7 K 57/18)

Der Fall:


Ein Berufstätiger hatte seinen Lebensmittelpunkt unbestritten in Nordrhein-Westfalen und arbeitete in Berlin. Deswegen kam er in den Genuss der doppelten Haushaltsführung.

Später wurde ihm vom Arbeitgeber gekündigt, er beanspruchte aber trotzdem noch für einen Monat die steuerlichen Vorteile. Seine Begründung: Er habe sich in dieser Zeit bei anderen Firmen, unter anderem im Raum Berlin, beworben. Deswegen sei es sinnvoll gewesen, die Wohnung so lange noch zu unterhalten. Der Fiskus wollte seinen Argumenten nicht folgen.

Das Urteil:


Zwar gelte streng genommen keine doppelte Haushaltsführung mehr, aber man könne die Ausgaben für diesen überschießenden Monat als vorweggenommene Werbungskosten betrachten (für den neuen Job).

So betrachtete der zuständige Finanzrichter die Rechtslage und ließ zu, dass der Steuerzahler die fraglichen 240 Euro Miete geltend machte.

www.lbs.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Themen > Recht & Gesetz

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Das passende Erwerbsverhältnis – Teil II

Ulf-Schönenberg-Wessel, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Versicherungsrecht, Fachanwalt für Sozialrecht

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Doppelverdiener oder Paare ohne Kinder bestehen erfahrungsgemäß häufiger darauf, dass sich unterschiedlich hohe Finanzierungsbeiträge auch in entsprechend unterschiedlich hohen Beteiligungsquoten am Immobilienvermögen widerspiegeln. Auch in anderen Konstellationen kann eine differenzierte Beteiligungsquote gewünscht und sachgerecht sein. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen ein (Ehe-) Partner das alleinige oder wesentlich höhere Eigenkapital beim Erwerb oder der Sanierung der Immobilie einbringt, etwa in Form von Geldgeschenken der Eltern.

Bereits beim Abschluss des Kaufvertrages kann der Wunsch nach unterschiedlicher Beteiligung berücksichtigt werden. Hierfür bieten sich insbesondere folgende Regelungen an:

(a) Vereinbaren die beteiligten Erwerber einen Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), so kann geregelt werden, dass die (Ehe-) Partner mit beweglichen Anteilsquoten an dieser Gesellschaft und damit an der Immobilie beteiligt sind. Der jeweilige Anteil bestimmt sich dann nach der Höhe der wirtschaftlichen Leistungen in Bezug auf die Immobilie.
(b) Auch kann vereinbart werden, dass der Erwerb zu je hälftigem Miteigentum erfolgt und die Mehrleistungen eines (Ehe–) Partners entweder als Darlehen erfolgen und in Geld auszugleichen oder durch Übertragung entsprechender Miteigentumsanteile abzugelten sind (sog. Treuhand-Innengesellschaft).

Der Erwerb in GbR mit beweg­lich­en Beteiligungsquoten führt dazu, dass der Partner, der mehr in die Immobilie investiert, automatisch einen größeren Anteil an der Immobilie hat. Der Erwerb in GbR erfordert von den Beteiligten in der Regel eine hohe Disziplin, da über die Faktoren, die für die Beteiligungsquote von Bedeutung sind, dauerhaft Buch geführt werden muss. Zu beachten ist, dass die Investitionsbank
Schleswig-Holstein einen Erwerb in GbR, auch wenn dieses Erwerbsverhältnis aus Sicht der (Ehe-) Partner besonders geeignet ist und viele Vorteile bietet, nicht finanziert.

In jedem Fall lohnt es sich, sich vor Erwerb der Immobilie zum Erwerbsverhältnis beraten zu lassen und „einfach so“ in Bruchteilseigentum zu je ½ zu erwerben.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Fliegende Dachziegel

Themen > Recht & Gesetz

Fliegende Dachziegel

Gebäudeeigentümer musste für Sturmschäden haften

Illustration von Tomicek

Eigentümer einer Immobilie müssen ihr Objekt so absichern, dass es auch erhebliche Sturmstärken aushalten kann, ohne gleich die Allgemeinheit zu gefährden. Wenn sich bei einem Sturm bis zur Stärke 13 Dachziegel lösen und auf die Straße fallen, dann spricht zumindest der Anscheinsbeweis für einen mangelhaften Unterhalt des Gebäudes. Nur bei außergewöhnlichen Naturereignissen gilt diese Regel nach Meinung der Rechtsprechung nicht mehr. Im konkreten Fall ging es um das Dach einer Kirche, von dem während eines. Sturmes der Windstärke 10 (Geschwindigkeiten bis zu 100 km/h) Dachziegel auf ein geparktes Auto gefallen waren und einen Sachschaden in Höhe von 6.600 Euro angerichtet hatten. Die Kasko-Versicherung des Autofahrers forderte diese Summe von der Eigentümerin der Immobilie. In zwei Gerichtsinstanzen war sie damit nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS erfolgreich.

(Oberlandesgericht Stuttgart, Aktenzeichen 4 U 97/16)

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes als Sachmangel

Themen > Recht & Gesetz

Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes
als Sachmangel

OLG Koblenz, Urteil vom 20.12.2018 – 1 U 287/18

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)

1. Bei einer vom Verkäufer nicht offenbarten Denkmaleigenschaft eines Gebäudes, hier eines im 17. Jahrhundert erstellten Fachwerkhauses, handelt es sich nicht um einen Rechtsmangel, sondern um einen Sachmangel. Die Denkmaleigenschaft bedeutet für ein Kaufobjekt eine öffentlich-rechtliche Beschränkung, die dem jeweiligen Eigentümer zusätzliche Verhaltens- und Unterlassungspflichten auferlegt. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 BGB nicht unerheblich eingeschränkt.

2. Mit der Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes ist verbunden, dass der Eigentümer nach § 2 des Denkmalschutzgesetzes von Rheinland-Pfalz vom 22.03.1978 verpflichtet ist, das Kulturdenkmal im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen.

3. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel, die zur Folge hat, dass der Verkäufer eines
denkmalgeschützten Hauses sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss stützen kann, setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

4. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

Sachverhalt

Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag ein Fachwerkhaus, das in der Ursubstanz schon im 17. Jahrhundert gebaut worden war. Im Kaufvertrag ist folgender Gewährleistungsausschluss enthalten: „Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängel am Vertragsgegenstand (insbesondere wegen des Bauzustands bestehender Gebäude) werden hiermit ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten und unsichtbare Mängel wie Hausschwamm, Asbest etc. sowie Abstandsflächenübernahmen und Baulasten nicht bekannt sind. Garantien werden nicht abgegeben. Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist.“

Der Kläger trägt vor, der beklagte Verkäufer habe wahrheitswidrig auf seine Frage verneint, dass das Objekt unter Denkmalschutz stehe. Der Verkäufer erklärt, dass nach seiner Auffassung das Gebäude nicht unter Denkmalschutz stehe, da die Aufnahme in die Denkmalschutzliste keine Unterschutzstellung als Denkmal beinhalte. Der Kläger verlangt Minderung des Kaufpreises.

Entscheidung

Das Landgericht weist die Klage ab. Das OLG Koblenz weist die Berufung des Beklagten zurück. Eine Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes, hier aus dem 17. Jahrhundert stammenden Fachwerkhauses, stellt sich zwar als Sachmangel und nicht als Rechtsmangel dar. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 nicht unerheblich eingeschränkt. Gemäß § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Aufgrund der Behauptung des Klägers, über die Denkmalschutzeigenschaft des Objektes sei vor Kaufvertragsabschluss gesprochen und die Ehefrau des beklagten Verkäufers und die Maklerin hätten diese verneint, hat das OLG eine Beweisaufnahme durchgeführt. Im Rahmen der Beweisaufnahme hatte die Ehefrau erklärt, keine konkrete Kenntnis von der Denkmaleigenschaft gehabt zu haben. Sie sei vielmehr aufgrund von erfolgten Umbauarbeiten und Veränderungen am Haus und aufgrund einer erfolglosen Internet-Recherche davon ausgegangen und dies habe sie dem Kläger mitgeteilt, dass sie bezüglich einer etwaigen Denkmalschutzeigenschaft nichts habe finden können. Das Haus sei geerbt und Unterlagen über Denkmalschutzeigenschaft habe es nicht gegeben. Die ebenfalls als Zeugin gehörte Maklerin sagte aus, dass sie nicht mehr konkret wisse, was die Ehefrau des Beklagten in Bezug auf den Denkmalschutz gesagt habe. Ihrer Erinnerung nach habe die Ehefrau, nachdem das Haus mit den Umbauarbeiten besichtigt worden sei, nur die Vermutung geäußert, dass kein Denkmalschutz bestehe. Die Ehefrau habe sich aber nicht definitiv und abschließend über den Denkmalschutz geäußert.
Da die Arglisthaftung voraussetzt, dass dem Verkäufer Mängel bekannt sind, er sie für möglich hält und billigend in Kauf nimmt, konnte dies nach Auffassung des Gerichts dem Verkäufer vorliegend nicht nachgewiesen werden.

Fazit

Die Entscheidung macht die Schwierigkeiten deutlich, die dem Immobilienkäufer erwachsen, will er dem Verkäufer arglistige Täuschung vorwerfen. Dass über eine eventuelle Denkmaleigenschaft des Objekts gesprochen wurde vor Kaufvertragsabschluss und der Kläger der Äußerungen der Ehefrau des Verkäufers dahin verstand, dass kein Denkmalschutz bestehe, sind noch nicht Beweis dafür, dass dem Verkäufer eventuelle Fehler bekannt sind. Für den Käufer bleibt bei Unsicherheiten bezüglich der Mängel eines gekauften Hauses demgemäß die Empfehlung, alle für ihn wichtigen Eigenschaften des Kaufobjekts im Kaufvertrag zu regeln und sich ggf. zusichern zu lassen.

Breiholdt-Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Themen > Recht & Gesetz

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Das passende Erwerbsverhältnis – Teil I

Ulf Schönenberg-Wessel
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Sozialrecht

Beim Erwerb einer Immobilie taucht häufig die Frage auf, in welchem Erwerbsverhältnis die Käufer in das Grundbuch eingetragen werden sollen. Die mit Abstand häufigste Erwerbsform durch Eheleute oder nichteheliche Lebensgefährten ist das Bruchteilseigentum zu je 1/2. Ob diese Erwerbsform sachgerecht ist und welcher Regelungsbedarf besteht, lässt sich erst dann beurteilen, wenn sich alle Beteiligten bewusst sind, was bei einer Trennung oder Scheidung passiert, wenn nichts Besonderes geregelt ist.

Bei Eheleuten bestimmt sich der Vermögensausgleich im Scheidungsfall in erster Linie nach dem Güterstand. Das sog. Nebengüterrecht kann anschließend das Ergebnis des güterrechtlichen Ausgleichs korrigieren. Endet eine Ehe, für die der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft galt, durch Scheidung, so wird der Zugewinn nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches ausgeglichen. Zugewinn ist dabei der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen eines Ehegatten übersteigt. Haben die Eheleute durch Ehevertrag den Güterstand der Gütertrennung vereinbart, so findet ein güterrechtlicher Ausgleich nicht statt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein Ausgleich vollständig ausgeschlossen ist. Vielmehr kann dieser aufgrund des sog. Nebengüterrechtes stattfinden.

Treten beide Ehepartner/Partner auf Käuferseite auf, stellt sich stets die Frage,
(a) in welchen Beteiligungverhältnissen sie erwerben und

(b) welche Regelungen im Innenverhältnis getroffen werden sollen.

Der Erwerb zu je 1/2 im
Rahmen einer Bruchteilsgemeinschaft wird häufig der individuellen Situation der Käufer nicht gerecht. Die Beiträge zur Finanzierung, die Folgen der Geburt und Betreuung gemeinsamer Kinder, die Auseinandersetzung bei Trennung, aber auch der Bewertung von Arbeitsleistung eines Erwerbers oder dessen Angehörigen, können es notwendig machen, das Erwerbsverhältnis abweichend vom ½-Anteil zu regeln. Neben dem Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die eine Berücksichtigung unterschiedlich hoher Finanzierungsbeiträge in der Gestalt unterschiedlich hoher Beteiligungsquoten an der erworbenen Immobilie ermöglicht, besteht für Ehegatten auch die Möglichkeit, durch einen Ehevertrag ihre Belange rechtssicher zu regeln.
Das passende Erwerbsverhältnis sollte daher beim Erwerb einer Immobilie stets in den Blick genommen werden. Auch der Erwerb zu 1/2-Anteil kann dann eine sachgerechte Lösung sein, wenn sich die Eheleute bzw. nichtehelichen Lebenspartner hierzu bewusst entschieden haben.
Dieser Beitrag wird in der nächsten Ausgabe fortgesetzt.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Denkmalschutz und Immobilienbesitz

Themen > Recht & Gesetz

Denkmalschutz und Immobilienbesitz

Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien genießen einige Steuervergünstigungen. Wenn solche Gebäude vermietet werden, kann der Eigentümer sowohl die Anschaffungskosten als auch Modernisierungsmaßnahmen steuerlich geltend machen. Bei Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, können über die Dauer von 40 Jahren 2,5 Prozent der Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Bei denkmalgeschützten Objekten, die nach 1925 errichtet wurden, können 50 Jahre lang zwei Prozent veranschlagt werden.

Hinzu kommt, dass neun Prozent der Modernisierungskosten acht Jahre lang steuerlich geltend gemacht werden können; im Anschluss (vier weitere Jahre) sieben Prozent. Wer eine historisch wertvolle Immobilie erworben hat, sollte aber nicht direkt anfangen, zu sanieren: Damit die Arbeiten steuerlich berücksichtigt werden, braucht der frisch gebackene Eigentümer vor Baubeginn die schriftliche Zusage seiner Denkmalschutzbehörde. Denn diese legt klare Richtlinien beispielsweise für Material und Beschaffenheit von Dächern und Fenstern (etwa Sprossenfenster) fest. An diese Vorgaben muss sich der Erwerber halten. Ferner ist zu beachten, dass nicht immer das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz steht, sondern möglicherweise lediglich die Fassade. Investiert der Eigentümer in diesem Fall in die Sanierung des Gesamtgebäudes, kann er lediglich die anteiligen Kosten für Fassadenarbeiten steuerlich geltend machen. Wichtig ist also: Die Bauausführung muss vor Beginn der Baumaßnahmen im Detail mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.

Auch Besitzer, die selbst in denkmalgeschützten Bauten wohnen, können Sanierungskosten absetzen. Diese Selbstnutzer können von den denkmalrelevanten Kosten zehn Jahre lang neun Prozent jährlich geltend machen. Neben dem Finanzamt beteiligen sich unter Umständen auch das Landesbauministerium sowie die einzelne Kommune finanziell am Erhalt historischer Gebäude.

Auf den Eigentümer von Denkmälern kommt aber auch die Pflicht zu, das Gebäude zu erhalten. Das heißt, die Behörde kann ihn anhalten, in zumutbaren Umfang regelmäßig Instandhaltungsarbeiten auszuführen. In Anbetracht dieser speziellen und kostspieligen Auflagen und Pflichten übersteigen die anschließenden Modernisierungsmaßnahmen oftmals den eigentlichen Kaufpreis. Deswegen sollten Käufer schützenswerter Immobilien mit einem Experten wie einem Makler, Bauingenieur oder Architekten das Gebäude unter die Lupe nehmen, um auszuloten, welche Kosten nach dem Kauf auf sie zukommen, um die Wohnung oder das Haus dem aktuellen Standard anzupassen beziehungsweise erst in Wohnraum umzuwandeln. Denn häufig werden auch geschützte Büro- oder Lagergebäude in Wohnraum umgewandelt. Alle denkmalgeschützten Gebäude sind in einer Denkmalliste bei der örtlichen Denkmalbehörde erfasst.

www.ivd-nord.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Nachweistätigkeit des Verkäufermaklers

Themen > Recht & Gesetz

Nachweistätigkeit des
Verkäufermaklers

Kaufvertrags- und Maklerrecht

Foto: Pixabay : qimono

Weist der Verkäufermakler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach und kommt der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande, entsteht kein Provisionsanspruch gegen den Verkäufer, auch wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf Dauer angelegte gesellschaftsrechtliche Bindung besteht. BGH, Urteil vom 21.11.2018 – I ZR 10/18

Sachverhalt:

Die Klägerin war Eigentümerin eines Grundstücks und beauftragte einen Makler, für sie Kaufinteressenten zu suchen. Sie versprach dem Makler eine Vermittlungsprovision von 5 % des Kaufpreises. Der Makler, der als Streithelfer auf Seiten der Klägerin dem Rechtsstreit beigetreten war, wies das Objekt verschiedenen Interessenten nach und führte im Mai 2014 eine Besichtigung mit einer Firma F. GmbH durch. Alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer dieser Gesellschaft war der Beklagte, der an der Besichtigung teilnahm. Der Makler informierte von dem Besichtigungstermin mit der Firma F. GmbH die Klägerin. Im Juni 2014 nahm der Beklagte ohne Einschaltung des Maklers Kontakt zur Klägerin auf und verhandelte über den Ankauf des Grundstücks durch ihn persönlich. Er kaufte das Objekt. Im Kaufvertrag war folgende Regelung enthalten: „Sollte der Veräußerer zur Zahlung einer Maklernachweisprovision verpflichtet werden, so ist der Erwerber verpflichtet, dem Veräußerer die Provision bis zur Höhe von 3 % vom Hundert des Bruttokaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer zu erstatten.“

Der Makler verlangt Provision von der Klägerin; diese verlangt ihrer-
seits vom Beklagten den Provi­sionsanteil von 3  % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer gemäß der zwischen ihr und dem beklagten Käufer getroffenen kaufvertraglichen Regelung. Die Klägerin führt aus, dass es für das Entstehen des Provisionsanspruchs unerheblich sei, ob der Beklagte selbst oder die F. GmbH das Objekt gekauft habe. Landgericht und Oberlandesgericht weisen die Klage ab.

Entscheidung:

Der BGH weist die Revision des Maklers, der als Streithelfer der Klägerin dem Rechtsstreit beigetreten war und das Revisionsverfahren führt, zurück. Der BGH bestätigt die Entscheidung des OLG Düsseldorf, dass der Klägerin ein Anspruch gegenüber dem Beklagten nicht zustehe. Der Makler hat nach Auffassung des Gerichts weder eine Vermittlungs- noch eine Nachweistätigkeit für die klagende Verkäuferin erbracht. Eine Vermittlungstätigkeit ist nicht erbracht. Ein Einwirken des Maklers auf den Beklagten ist nicht erfolgt, der Makler hat mit dem Beklagten nicht verhandelt:
Eine Nachweistätigkeit habe der Makler ebenfalls nicht erbracht: Der Makler habe als potenziellen Käufer die F. GmbH nachgewiesen; deren Geschäftsführer habe er jedoch nicht als Kaufinteressenten benannt. Zwar müssen nach der Rechtsprechung das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft sich nicht vollständig decken. Es reiche aus, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht. Wenn der Käufermakler einem Interessenten ein Objekt nachweist und nicht dieser, sondern ein Dritter das Objekt kauft, bleibt zu prüfen, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstößt, wenn er sich darauf beruft, der ursprünglich erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen. Nach der Rechtsprechung soll dann, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte in der Regel fami­lien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht, der Maklerkunde provisionspflichtig sein.

Diese Rechtsprechung, die für den Käufermakler gilt, sei jedoch nicht auf den Verkäufermakler übertragbar. Denn vorliegend habe kein vom Maklerkunden verschiedener Dritter das Geschäft abgeschlossen, sondern der Verkäufer selbst. Dass zwischen dem Käufer und der nachgewiesenen F. GmbH so enge wirtschaftliche Beziehungen bestanden, spiele in diesem Fall nach der Auffassung des BGH keine Rolle. Das Entstehen einer Provisionspflicht des Verkäufers setzt voraus, dass der Verkäufermakler eine provisionsauslösende Tätigkeit entfaltet. Der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für den Arbeitserfolg. Zwar hat der Makler durch die Benennung der F. GmbH eine Nachweistätigkeit erbracht. Diese hat jedoch nicht zu dem angestrebten Erfolg und dem Abschluss eines Kaufvertrages mit diesem Unternehmen geführt. Damit fehlt es an einer vergütungspflichtigen Maklerleistung.

Fazit:

Das Urteil macht die Anforderungen an den Verkäufermakler deutlich. Er sollte sorgfältig prüfen, wer als Kaufinteressent in Betracht kommt. Weist er, wie vorliegend, eine juristische Person nach und kauft der alleinige Gesellschafter und Geschäftsführer, wird eine Nachweistätigkeit im Sinne von § 652 BGB nicht bejaht. Gleiches dürfte gelten, wenn der Verkäufermakler einen Interessenten nachweist, dieser aber nicht kauft, sondern ein enger Verwandter, wie beispielsweise, wenn der Vater nachgewiesen wird, letztendlich der Sohn aber den Kaufvertrag abschließt.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Themen > Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt

Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35).

Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern.
BGH, Urteil vom 22.8.2018; VIII ZR 277/16

Sachverhalt:

Der Mieter zog 2009 in eine unrenovierte Wohnung mit Gebrauchsspuren vom Vormieter ein. Der vom Vermieter verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Am Ende der Mietzeit im Jahr 2014 führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch, die der Vermieter als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb zu Kosten von 799,89 € nacharbeiten ließ. Wegen dieses Betrages begehrt der Vermieter Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Der Mieter beruft sich auf die BGH-Rechtsprechung (vgl. Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14), wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Der Vermieter war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Mieter und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Mieter von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Diese Rechtsauffassung begründet das Gericht damit, dass eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt sei. Sie vermöge deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Fazit:

Die formaljuristische Entscheidung hat zur Folge, dass der Vermieter entweder seinen Anspruch gegen den Vormieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durchsetzen muss, oder einen Vertrag mit Vor- UND Nachmieter schließen muss, in dem sich der Nachmieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen für den Vormieter verpflichtet. Allerdings muss er wohl hierfür einen „angemessenen“ Ausgleich erhalten. Damit verlagert sich der Streit lediglich hin zur Frage, was „angemessen“ ist. Angemessen dürfte der Betrag sein, der für eine Renovierung der Wohnung erforderlich ist, um die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Dann kann – und sollte? – der Vermieter aber gleich auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vormieter bestehen, um dem Streit über die „Angemessenheit“ der Gegenleistung zu entgehen.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/ WEG-Recht
Immobilien-Mediatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Keine fiktiven Schadenskosten mehr im Werkvertragsrecht

Themen > Recht & Gesetz

Keine fiktiven Schadenskosten mehr im Werkvertragsrecht

Ulf Schönenberg-Wessel Rechtsanwalt und Notar Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Sozialrecht

Fast unbemerkt von der Öffentlichkeit veränderte der Bundesgerichtshof zuletzt die Baubranche. Seit dem Urteil vom 22.02.   2018, VII ZR 46/17 ist Schluss mit der Geltendmachung sogenannter fiktiven Mängelbeseitigungskosten in einem Baurechtsprozess. Konnte der Auftraggeber in der Vergangenheit aufgrund der jahrzehntelangen Rechtsprechung noch ohne Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten die fiktiven Kosten der Mangelbeseitigung geltend machen, ist diese Möglichkeit nunmehr für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden beendet. Konnte der Geschädigte zuvor einen Kostenvoranschlag vorlegen und mit dem erstrittenen Geld in den Urlaub fahren, ist dies künftig nicht mehr möglich.

Begründet wird die – kurz gesagt –  durch   den   Bundesgerichtshof   damit,
dass mit dem Mangel das Vermögen des Geschädigten noch nicht in Höhe der Mangelbeseitigungskosten gemindert sei. Der Vermögensschaden trete erst mit der tatsächlich durchgeführten Mangelbeseitigung ein. Die bisherige fiktive Schadensberechnung habe häufig zu einer so genannten Überkompensation geführt und damit zu einer nach allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen nicht gerechtfertigten Bereicherung des Auftraggebers.

D. h. ohne Durchführung der Mangelbeseitigung kann nunmehr der eingetretene Schaden lediglich im Wege einer Vermögensbilanz oder einer Schätzung beziffert werden. Bei der Erstellung der Vermögensbilanz wird der Schaden anhand der Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Auftraggebers stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel, der sich auch aus einem Mindererlös im Verkaufsfall ableiten lasse, ermittelt. Die Feststellung des Schadens kann in einem gerichtlichen Verfahren auch im Wege einer Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls erfolgen.

Praxishinweis: Wie in einer Gebrauchsanweisung dekliniert der Bundesgerichtshof in seiner weit über den Einzelfall hinausgehenden Grundsatzentscheidung die Ansprüche des Auftraggebers, der einen Mangel nicht beseitigen lässt, durch. Es sind daher alle laufenden Auseinandersetzungen, insbesondere laufende gerichtliche Verfahren danach zu überprüfen, ob fiktive Mangelbeseitigungskosten geltend gemacht werden. Gegebenenfalls sind die laufenden Verfahren zur Vermeidung von Rechtsverlusten umzustellen. Gegebenenfalls ist auf eine so genannte Kostenvorschussklage umzustellen. Das Urteil stärkt insbesondere die Rechte von Bauunternehmen, Architekten und Ingenieuren. Denn der Auftraggeber kann bei Belassen des Mangels nur in einem deutlich geringeren Umfang als bisher Schadenersatzzahlungen durchsetzen.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Herausgabe von Eigentümerlisten

Themen > Recht & Gesetz

Herausgabe von Eigentümerlisten

Rechtsanwältin
Ricarda Breiholdt

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Herausgabe einer Liste mit den E-Mail-Adressen der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung.
Zwar ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten, eine „Eigentümerliste“ – mit Namen und Anschrift – zu führen und ggf. zu übergeben, hierunter fallen jedoch keine E-Mail-Adressen.

LG Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018 – Az. 25 S 22/18

Sachverhalt:


Die Kläger sind Wohnungseigentümer, der Kläger zu 2) ist Beiratsvorsitzender. Sie verlangen von der beklagten Verwaltung die Aktualisierung der Eigentümerliste und Herausgabe der vollständigen Liste mit Namen, Postanschrift und E-Mail-Adressen aller Wohnungseigentümer. Das Amtsgericht hat die beklagte Verwaltung verurteilt, eine aktualisierte und vollständige Liste mit Namen und Postanschrift aller Wohnungseigentümer herauszugeben. Den Anspruch auf Herausgabe der E-Mail-Adressen hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Die Berufung der Kläger gegen dieses Urteil blieb erfolglos.

Entscheidung:


Das Landgericht Düsseldorf verneint den Anspruch auf Herausgabe der E-Mail-Adressen. Der Verwalter ist, wie das Gericht ausführt, gehalten eine „Eigentümerliste“ zu führen. Der Verwalter ist auch verpflichtet, einzelnen Wohnungseigentümern auf deren Verlangen die Namen aller Wohnungseigentümer und ihre ladungsfähige Anschrift mitzuteilen. Dies soll nach der Rechtsprechung dazu dienen, eine praktikable und reibungslose Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu gewährleisten. Ein weitergehender Anspruch ist nicht gegeben und lässt sich auch nicht aus dem technischen Fortschritt herleiten bzw. daraus, dass es kostengünstiger und praktikabler sei, wenn die Wohnungseigentümer untereinander mittels E-Mail kommunizieren könnten. Zwar kann ein einzelner Wohnungseigentümer nicht geltend machen, dass die anderen Wohnungseigentümer seinen Namen und seine Anschrift aus Datenschutzgründen nicht erfahren dürfen, weil gegenüber anderen Wohnungseigentümern kein Geheimhaltungsinteresse besteht. Dies gilt aber nach Auffassung des Landgerichts nicht für die E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer. Eine über ein allgemeines Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen hinausreichende Mitteilungspflicht der Verwaltung in Bezug auf sämtliche E-Mail-Adressen – die teilweise gar nicht vorliegen – trägt dem auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht aufgehobenen und durch die Einführung der Datenschutzgrundverordnung nochmals gestärkten Recht auf informationelle Selbstbestimmung des einzelnen Wohnungseigentümers nicht hinreichend Rechnung. Ein solches Auskunftsrecht berücksichtigt nicht ausreichend, dass es schützenswerte Gründe von Eigentümern geben mag, nicht von anderen Miteigentümern mittels E-Mail kontaktiert zu werden.

Fazit:


Für den Verwalter folgt daraus als Konsequenz, dass er mit der Herausgabe von E-Mail-Anschriften zurückhaltend sein sollte und sich ggf. von den einzelnen Wohnungseigentümern die Ermächtigung erteilen lassen sollte, dass sie mit der Herausgabe der E-Mail-Anschrift Einverständnis erklären. Dass den Wohnungseigentümern durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen die Möglichkeit bleibt, auch die dort vermerkten E-Mail-Anschriften zur Kenntnis zu nehmen und ggf. zu nutzen, steht der Verneinung des Anspruchs auf Aktualisierung und Herausgabe der E-Mail-Anschriften der Wohnungseigentümer durch die Verwaltung nicht entgegen.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
www.breiholdt-voscherau.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Umzug ins Heim

Themen > Recht & Gesetz

Umzug ins Heim

Gericht wies die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung zurück

Bild von Tomicek/LBS

Manchmal muss der Umzug in ein Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen relativ schnell erfolgen. Doch selbst in solchen Fällen können Mieter nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ihren Vertrag nicht fristlos kündigen.

(Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Aktenzeichen 205 C 172/18)

Der Fall:


Ein älteres Paar sah sich nicht mehr in der Lage, weiterhin ohne dauerhafte Betreuung in der eigenen Mietwohnung zu bleiben. Kurzfristig nahmen die Betroffenen frei gewordene Plätze in einem Pflegeheim an und kündigten ihren Mietvertrag fristlos sowie ersatzweise fristgemäß. Der Eigentümer akzeptierte die fristlose Kündigung nicht und bestand auf der dreimonatigen ordnungsgemäßen Frist. Den Betrag für die nicht überwiesene Miete zog er von der Kaution ab.

Das Urteil:


Dass ein Mieter aufgrund seines Gesundheitszustandes seine Wohnung nicht mehr nutzen könne, rechtfertige noch keine außerordentliche Kündigung, entschied das Amtsgericht Charlottenburg. Krankheit sei ein zum „eigenen Risikobereich zuzuordnender Umstand“, der sich nicht zu Lasten des Vermieters auf eine Kürzung der Fristen auswirken könne. Die Mieter mussten noch drei Monate zahlen. Allerdings gaben ihnen die Richter den Hinweis, dass es ja grundsätzlich die Möglichkeit gebe, einen Nachmieter zu benennen.

www.lbs.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Anwohner contra Ladensäule

Themen > Recht & Gesetz

ANwohner contra Ladesäule

Er fürchtete um die Parkplätze vor seinem Haus

Bild von Tomicek/LBS

Ein Grundstücksbesitzer kann es der zuständigen Gemeinde nicht verbieten, öffentliche Parkplätze vor seinem Haus mit E-Ladesäulen auszustatten. Für eine solche Maßnahme ist nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS keine Baugenehmigung nötig.

(Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Aktenzeichen 8 CE 18.1071)

Der Fall:


Es passte einem Anwohner ganz und gar nicht, als er feststellte, dass unmittelbar vor seinem Grundstück zwei Ladesäulen für Elektrofahrzeuge (mit jeweils zwei Anschlüssen) aufgestellt werden sollten. Damit gingen für die Nutzer anderer Fahrzeugarten vier Parkplätze verloren, denn diese speziellen Stellflächen müssen stets für Elektroautos freigehalten werden. Es handle sich außerdem um eine Art „Tankstelle“, die einer besonderen baurechtlichen Genehmigung bedürfe, führte der Kläger aus. Er versuchte, mit einem Eilantrag den bereits laufenden Bau zu stoppen.


Das Urteil:


Ladestationen hätten nichts mit herkömmlichen Tankstellen zu tun, befanden die Richter des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes. Sie glichen in Form und Ausprägung eher Parkscheinautomaten. Eine Kommune dürfe sie grundsätzlich ohne Baugenehmigung aufstellen. Die Juristen wiesen darauf hin, dass es im Sinne aller zum ungehinderten Verkehrsfluss mit Elektromobilen nötig sei, eine ausreichende Zahl von Lademöglichkeiten zu bieten.

www.lbs.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Änderungen im Mietrecht durch das Mietrechtsanpassungsgesetz

Themen > Recht & Gesetz

Änderungen im Mietrecht durch das
Mietrechtsanpassungsgesetz

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt

1. Mietpreisbremse: Auskunftspflicht des Vermieters über Vormiete und andere Ausnahmen

Gemäß § 556g Abs. 1 a BGB sind Vermieter in Gebieten, in denen die
sogenannte Mietpreisbremse gilt, verpflichtet, den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und in Textform darüber zu informieren, wenn sich die Miete auf einen der Ausnahmetatbestände der §§ 556e oder 556f BGB bezieht.
Unterbleibt die Auskunft oder erfolgt sie fehlerhaft, kann der Vermieter höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (Mindestmiete = ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %) verlangen. Wird die Auskunft nachgeholt, können Vermieter sich erst nach zwei Jahren auf die Ausnahme berufen.

Achtung:

Offen ist, in welcher Form der Vermieter die erhöhte Miete nach Ablauf der zweijährigen Frist verlangen kann. Vorsorglich sollten Vermieter mit Nachholen der Auskunft sogleich auch auf die erhöhte Miete ab dem Zeitpunkt des Ablaufs der 2-Jahres-Frist hinweisen und den Mieter zu gegebener Zeit nochmals darüber informieren.
Verstößt der Vermieter (nur) gegen das Textformerfordernis, kann er diesen Formverstoß mit der Wirkung nachholen, dass er sich nach Heilung für die Zukunft wieder auf die Ausnahme beruft, § 556g Abs. 2 Satz 4 BGB.

c) Ausnahme-Tatbestände

Die nunmehr seit dem 01.01.2019 neu normierte Auskunftspflicht umfasst folgende Tatbestände:

Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB:

Nach dem Gesetz ist lediglich anzugeben, der Betrag der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses.
Empfehlenswert ist es jedoch, zusätzlich die Vormiete zum Ende des Vormietverhältnisses mitzuteilen, wenn im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Indexmiete, eine Staffelmieterhöhung oder eine Modernisierungsmieterhöhung vorgenommen wurde.

Achtung:

Einvernehmliche Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses bleiben unberücksichtigt.

• Modernisierung im Sinne des § 556e Abs. 2 BGB:

Sind in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b BGB durchgeführt und fertiggestellt worden, ist dies anzugeben.

Neubau nach § 556f Satz 1 BGB:

Diese Ausnahme gilt, wenn die Wohnung, die Gegenstand des Mietvertrages ist, vor dem 2. Oktober 2014 weder genutzt noch vermietet wurde.

Umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB:

Wenn es sich um das erste Mietverhältnis nach einer umfassenden Modernisierung handelt, greift dieser Tatbestand.
Praxistipp: Die Informationen müssen dem Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung in Textform ausgehändigt werden. Zulässig ist, die Hinweise auch im Mietvertrag aufzunehmen. Im Zweifel ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet, dass er den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und in Textform auf eine dieser Ausnahmen hingewiesen hat.

b) Rüge des Mieters

Gemäß § 556g Abs. 2 BGB kann der Mieter die sog. einfache Rüge erheben. Beruft sich der Vermieter hingegen auf eine der Ausnahmen und hat hierüber auch pflichtgemäß informiert, ist der Mieter gehalten, sich auf die erhaltenen Informationen zu beziehen und eine qualifizierte Rüge zu erteilen, wenn er die Miete als für zu hoch erachtet. In diesem Fall ist der Vermieter dann seinerseits gehalten, darzulegen und ggf. auch zu beweisen, dass kein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt.

c) Rückforderungsrecht des Mieters

Ein Rückforderungsrecht des Mieters besteht – auch weiterhin – nur dann, wenn der Mieter die fehlerhafte oder unterlassene Auskunftspflicht gerügt hat und diese nach der Rüge fällig geworden ist. Das bisher Gezahlte muss nicht zurückgewährt werden.

Achtung:

Im Falle der fahrlässigen oder vorsätzlich fehlerhaften Auskunft kann jedoch eine Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht zu sehen sein, die den Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet, der in der Differenz zwischen zulässiger und gezahlter Miete besteht (ähnlich bereits LG Berlin, NJW 2018, 2898).

2. Modernisierungsmieterhöhung

Lange angekündigt und jetzt vom Gesetzgeber umgesetzt ist die Herabsetzung der Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten. Seit dem 01.01.2019 können nur noch 8  % geltend gemacht werden. Diese Regelung gilt bundesweit, ist also unabhängig von der Mietpreisbremse zu sehen.

Der Gesetzgeber hat zudem eine zusätzliche Kappungsgrenze in
§§ 559 Abs. 3a BGB normiert: Danach sind Modernisierungsmieterhöhungen begrenzt auf höchstens 3,00 €/m² innerhalb von sechs Jahren. Wenn die Miete 7,00 €/m² unterschreitet, liegt die Grenze bei 2,00 €/m² innerhalb von sechs Jahren.

Achtung:

Die Absenkung der Modernisierungsumlage greift für Modernisierungen, die ab dem 01.01.2019 vollständig angekündigt werden.

3. Modernisierung im vereinfachten Verfahren,§ 559c BGBy

Übersteigen die Modernisierungskosten einen Betrag von 10.000,00 € nicht, kann der Vermieter künftig das sog. vereinfachte Verfahren nutzen:
Im Rahmen des Ankündigungsschreibens hat der Gesetzgeber kaum Erleichterungen in dem Verfahren vorgesehen. Wichtig ist, dass der Vermieter den Mieter im Ankündigungsschreiben darauf hinweist, dass er die Modernisierung im vereinfachten Verfahren vornimmt. Er ist in diesem Fall nicht gehalten, Angaben zu den künftigen Betriebskosten zu machen.

Achtung:

Die für die Ankündigung in § 555c Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen sind
auch weiterhin zu erfüllen: So muss der Vermieter auch weiterhin über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahmen in wesentlichen Zügen informieren, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahmen mitteilen und den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung.

Erleichterungen ergeben sich hingegen bei der Mieterhöhungserklärung im vereinfachten Verfahren: Auch hier ist der Vermieter zunächst gehalten, den Mieter darauf hinzuweisen, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet.

Die Investitionen dürfen 10.000,00 € nicht übersteigen. Als Anteil für Erhaltungsmaßnahmen sind pauschal 30 % von den Gesamtkosten in Abzug zu bringen. Die maximale Miet-
erhöhung beträgt damit 560,00 € jährlich bzw. 46,67 € monatlich (7.000,00 € x 8 %).
Wendet der Vermieter das vereinfachte Verfahren an, ist die Härtefalleinrede des Mieters nicht
anwendbar. Er kann sich mithin nicht auf finanzielle Härtegründe berufen.

Auch entfällt die Anrechnung von Drittmitteln gem. § 559a BGB. Zinsverbilligte oder zinslose Darlehn aus öffentlichen Haushalten müssen nicht mehr in die Berechnungen mit einbezogen werden.

Zu beachten ist § 559c Abs. 2 BGB: Innerhalb von fünf Jahren darf der Betrag von 10.000,00 € nicht überschritten werden. Im Einzelfall ist deshalb ggf. ein Abzug von früheren Modernisierungskosten erforderlich, wenn der Vermieter nunmehr das vereinfachte Verfahren geltend machen möchte. Zwei Ausnahmen von der Sperrfrist von fünf Jahren hat der Gesetzgeber vorgesehen:

• Die Modernisierung ist aufgrund
einer gesetzlichen Verpflichtung
durchzuführen und der Vermie-
ter kennt diese Verpflichtung bei
Geltendmachung der Mieterhöh-
ung im vereinfachten Verfahren
nicht bzw. musste diese nicht
kennen oder:

• Die Modernisierungsmaßnahme
wird aufgrund eines Beschlusses
von Wohnungseigentümern durch-
geführt, der frühestens zwei Jahre
nach Zugang der Modernisie-
rungsmieterhöhung beim Mieter
gefasst wurde.

4. „Herausmodernisieren“ als
Pflichtverletzung § 559 d
BGB

Ebenfalls neu im Gesetz findet sich eine gesetzliche Vermutung, nach der der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt, wenn

• mit der baulichen Veränderung
nicht innerhalb von 12 Monaten
nach deren angekündigten Be-
ginn, oder, wenn Angaben hier-
zu nicht erfolgt sind, nach Zugang
der Ankündigung der baulichen
Veränderung begonnen wird oder:

• in der Ankündigung nach
§ 555c Abs. 1 BGB ein Betrag
für die zu erwartende Mieter-
höhung angegeben wird, durch
den die monatliche Miete min-
destens verdoppelt würde oder:

• die bauliche Veränderung in
einer Weise durchgeführt wird,
die geeignet ist, zu erheblichen,
objektiv nicht notwendigen Belas-
tungen des Mieters führen oder:

• die Arbeiten nach Beginn der
baulichen Veränderungen mehr
als 12 Monate ruhen.

Diese Vermutungen gelten jeweils dann nicht, wenn der Vermieter darlegen kann, dass für sein Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt.

Achtung: Das gezielte „Herausmodernisieren“ stellt eine Ordnungs-
widrigkeit im Sinne des § 6 Wirtschaftsstrafgesetz dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000,00 € geahndet werden kann.

5. Änderung bei Zwischenmiet-Verträgen für Sozialträger

Vollkommen überraschend und ohne erkennbaren Sinn und Zweck hat der Gesetzgeber in letzter
Sekunde eine Änderung bei der gewerblichen Zwischenvermietung vorgenommen. Ergänzt wurde
§ 578 BGB um einen Absatz 3, der nunmehr regelt, dass die wohnraummietrechtlichen Vorschriften zu Kündigungsschutz, Zeitmietvertrag und Mieterhöhung auch auf gewerbliche Mietverhältnisse Anwendung finden, die abgeschlossen werden, um die Räume bedürftigen Personen zur Verfügung zu stellen.

Auswirkungen wird dies vor allem für Sozialträger haben, denen es künftig deutlich erschwert wird, geeigneten Wohnraum für ihre Klienten zu finden.

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »

Besitzübergang bei einer vermieteten Immobilie

Themen > Recht & Gesetz

Besitzübergang bei einer
vermieteten Immobilie

Ulf Schönenberg-Wessel
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Sozialrecht

Ist die erworbene Immobilie vermietet, bleibt das Mietverhältnis kraft Gesetzes bestehen und ist vom Käufer als künftigem Vermieter zu übernehmen. Ist eine Kaution gestellt, so haftet auch der Verkäufer weiter für deren spätere Rückzahlung (samt Zinsen), es sei denn, er hat dem Mieter angezeigt, dass in Zukunft der Käufer die Kaution verwaltet, und der Mieter hat ausdrücklich der zukünftigen ausschließlichen Verwaltung der Kaution durch den neuen Eigentümer zugestimmt.

Bis zum Eigentumsübergang (also der Umschreibung im Grundbuch) übt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch noch der Verkäufer die Funktion des Vermieters aus. Da dem Käufer jedoch ab Besitzübergang die Nutzung, und damit auch der Miete, zusteht, wird häufig im Kaufvertrag zum einen eine Änderung des Mietvertrages an das Einvernehmen des Käufers gebunden, zum anderen eine Vollmacht des Verkäufers an den Käufer aufgenommen, ab Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte des Vermieters wahrzunehmen (so z.B. Mieterhöhungen, Kündigungen wegen Nichtzahlung der Miete, Mahnungen etc.). Denn nur eine solche Ermächtigung versetzt den Käufer im Verhältnis zum Mieter in die Lage das wirtschaftliche Nutzungsrecht der Immobilie in vollem Umfang auszuüben.

Das Recht der Kündigung wegen Eigenbedarfs steht dem Käufer trotz einer solchen Vollmacht jedoch erst ab Eigentumsübergang zu. Handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung, ist weiter zu beachten, dass sich für den Mieter, der bereits zur Zeit der Begründung von Wohnungseigentum Mieter war, der Eigenbedarfskündigungsschutz gem. § 577a BGB um drei bzw. in Gebieten mit knapper Wohnungsversorgung gar bis zu zehn Jahren verlängert. Um dies auszuschließen, sollte der Erwerber den Zeitpunkt Begründung des Wohnungseigentums und den ursprünglichen Mietvertrag überprüfen.

Die vom Verkäufer in der Vergangenheit gezahlten Wohngelder (Hausgelder) gehen auf den Käufer über, soweit sie noch vorhanden sind (z.B. in Form von Instandhaltungsrücklagen). Für Hausgeldrückstände des Verkäufers haftet der Käufer grundsätzlich nicht, außer:

• die Gemeinschaftsordnung legt eine solche Haftung fest, oder:

• der Beschluss gemäß § 28 Abs. 5 WEG, der die Zahlungspflichtbegründet, wurde erst nach
Eigentumsumschreibung auf den Käufer gefasst, mag er auch
vergangene Zeiträume betreffen (z.B. eine Jahresabrechnung mit Nachzahlungsbetrag) oder:
• der Beschluss wurde zwar noch vor Eigentumserwerb des Käufers gefasst, die Fälligkeit tritt jedoch
erst danach ein. Im Rahmen der Vorbereitung des Kaufvertrages sollte der Käufer
in jedem Fall, die Teilungserklärung und vom Verwalter geführte Beschlusssammlung einzusehen.

Da das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung an die formale Eigentümerstellung geknüpft ist, sollte ab Besitzübergang eine Stimmrechtsvollmacht des Verkäufers an den Käufer erwogen werden, sofern die Gemeinschaftsordnung dies zulässt.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Reißt der Mieter eine Tapete ab, ohne anschließend eine Neutapezierung vorzunehmen, stellt dies eine Pflichtverletzung dar, die den Vermieter zum Schadensersatz berechtigt. Ihm steht jedoch dann kein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB zu, wenn die abgerissene Tapete sehr alt und verschlissen war. Die Darlegungs- und Beweislast zum Zustand und Alter der Tapete trägt der Vermieter.

Mehr lesen »

Dürfen nur Profis reinigen?

Wenn ein Vermieter darauf besteht, dass die Endreinigung der Wohnung nach dem Auszug nur durch eine von ihm selbst beauftragte professionelle Reinigungsfirma erledigt werden darf, dann…

Mehr lesen »

Abrechnung der Mietkaution bei Mieterwechsel

„Der Mieterwechsel ist für alle Beteiligten eine sensible Phase“, erläutert Axel Wittlinger, Geschäftsführer der Stöben Wittlinger GmbH in Hamburg. „Zuallererst geht es um die gegenseitigen Verpflichtungen, die in gutem Einverständnis aufgelöst werden müssen, und natürlich auch ums Geld. Schließlich ist der bisherige Mieter bereits neue Verpflichtungen eingegangen und möchte schnell Klarheit bekommen über womöglich noch bestehende Forderung haben.

Mehr lesen »

Sicherheitsbedürfnis: Wen darf der Hauseigentümer filmen?

Überall in der Öffentlichkeit wird mit dem Smartphone gefilmt – am Elbstrand, auf Festen oder bei öffentlichen Veranstaltungen. Niemand kann wissen, wo die Bilder landen und was damit geschieht. Allgemein ist das Filmen erlaubt, wenn Personen dabei nur als Beiwerk aufgenommen werden, beispielsweise Touristen neben dem Hamburger Michel, Personen auf Großveranstaltungen oder Personen der Zeitgeschichte.

Mehr lesen »

Verlängerter Steuervorteil

Im Regelfall kann die doppelte Haushaltsführung von Steuerzahlern nur geltend gemacht werden, so lange sie an einem Ort außerhalb ihres eigentlichen, familiären Lebensmittelpunktes beruflich tätig sind. Doch ist es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS auch möglich, noch kurzfristig über den Zeitpunkt der Kündigung hinaus davon zu profitieren.

Mehr lesen »

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Mehr lesen »