Fliegende Dachziegel

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Fliegende Dachziegel

Gebäudeeigentümer musste für Sturmschäden haften

Illustration von Tomicek

Eigentümer einer Immobilie müssen ihr Objekt so absichern, dass es auch erhebliche Sturmstärken aushalten kann, ohne gleich die Allgemeinheit zu gefährden. Wenn sich bei einem Sturm bis zur Stärke 13 Dachziegel lösen und auf die Straße fallen, dann spricht zumindest der Anscheinsbeweis für einen mangelhaften Unterhalt des Gebäudes. Nur bei außergewöhnlichen Naturereignissen gilt diese Regel nach Meinung der Rechtsprechung nicht mehr. Im konkreten Fall ging es um das Dach einer Kirche, von dem während eines. Sturmes der Windstärke 10 (Geschwindigkeiten bis zu 100 km/h) Dachziegel auf ein geparktes Auto gefallen waren und einen Sachschaden in Höhe von 6.600 Euro angerichtet hatten. Die Kasko-Versicherung des Autofahrers forderte diese Summe von der Eigentümerin der Immobilie. In zwei Gerichtsinstanzen war sie damit nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS erfolgreich.

(Oberlandesgericht Stuttgart, Aktenzeichen 4 U 97/16)

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Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

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Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes als Sachmangel

Themen > Recht & Gesetz

Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes
als Sachmangel

OLG Koblenz, Urteil vom 20.12.2018 – 1 U 287/18

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)

1. Bei einer vom Verkäufer nicht offenbarten Denkmaleigenschaft eines Gebäudes, hier eines im 17. Jahrhundert erstellten Fachwerkhauses, handelt es sich nicht um einen Rechtsmangel, sondern um einen Sachmangel. Die Denkmaleigenschaft bedeutet für ein Kaufobjekt eine öffentlich-rechtliche Beschränkung, die dem jeweiligen Eigentümer zusätzliche Verhaltens- und Unterlassungspflichten auferlegt. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 BGB nicht unerheblich eingeschränkt.

2. Mit der Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes ist verbunden, dass der Eigentümer nach § 2 des Denkmalschutzgesetzes von Rheinland-Pfalz vom 22.03.1978 verpflichtet ist, das Kulturdenkmal im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen.

3. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel, die zur Folge hat, dass der Verkäufer eines
denkmalgeschützten Hauses sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss stützen kann, setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

4. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

Sachverhalt

Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag ein Fachwerkhaus, das in der Ursubstanz schon im 17. Jahrhundert gebaut worden war. Im Kaufvertrag ist folgender Gewährleistungsausschluss enthalten: „Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängel am Vertragsgegenstand (insbesondere wegen des Bauzustands bestehender Gebäude) werden hiermit ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten und unsichtbare Mängel wie Hausschwamm, Asbest etc. sowie Abstandsflächenübernahmen und Baulasten nicht bekannt sind. Garantien werden nicht abgegeben. Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist.“

Der Kläger trägt vor, der beklagte Verkäufer habe wahrheitswidrig auf seine Frage verneint, dass das Objekt unter Denkmalschutz stehe. Der Verkäufer erklärt, dass nach seiner Auffassung das Gebäude nicht unter Denkmalschutz stehe, da die Aufnahme in die Denkmalschutzliste keine Unterschutzstellung als Denkmal beinhalte. Der Kläger verlangt Minderung des Kaufpreises.

Entscheidung

Das Landgericht weist die Klage ab. Das OLG Koblenz weist die Berufung des Beklagten zurück. Eine Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes, hier aus dem 17. Jahrhundert stammenden Fachwerkhauses, stellt sich zwar als Sachmangel und nicht als Rechtsmangel dar. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 nicht unerheblich eingeschränkt. Gemäß § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Aufgrund der Behauptung des Klägers, über die Denkmalschutzeigenschaft des Objektes sei vor Kaufvertragsabschluss gesprochen und die Ehefrau des beklagten Verkäufers und die Maklerin hätten diese verneint, hat das OLG eine Beweisaufnahme durchgeführt. Im Rahmen der Beweisaufnahme hatte die Ehefrau erklärt, keine konkrete Kenntnis von der Denkmaleigenschaft gehabt zu haben. Sie sei vielmehr aufgrund von erfolgten Umbauarbeiten und Veränderungen am Haus und aufgrund einer erfolglosen Internet-Recherche davon ausgegangen und dies habe sie dem Kläger mitgeteilt, dass sie bezüglich einer etwaigen Denkmalschutzeigenschaft nichts habe finden können. Das Haus sei geerbt und Unterlagen über Denkmalschutzeigenschaft habe es nicht gegeben. Die ebenfalls als Zeugin gehörte Maklerin sagte aus, dass sie nicht mehr konkret wisse, was die Ehefrau des Beklagten in Bezug auf den Denkmalschutz gesagt habe. Ihrer Erinnerung nach habe die Ehefrau, nachdem das Haus mit den Umbauarbeiten besichtigt worden sei, nur die Vermutung geäußert, dass kein Denkmalschutz bestehe. Die Ehefrau habe sich aber nicht definitiv und abschließend über den Denkmalschutz geäußert.
Da die Arglisthaftung voraussetzt, dass dem Verkäufer Mängel bekannt sind, er sie für möglich hält und billigend in Kauf nimmt, konnte dies nach Auffassung des Gerichts dem Verkäufer vorliegend nicht nachgewiesen werden.

Fazit

Die Entscheidung macht die Schwierigkeiten deutlich, die dem Immobilienkäufer erwachsen, will er dem Verkäufer arglistige Täuschung vorwerfen. Dass über eine eventuelle Denkmaleigenschaft des Objekts gesprochen wurde vor Kaufvertragsabschluss und der Kläger der Äußerungen der Ehefrau des Verkäufers dahin verstand, dass kein Denkmalschutz bestehe, sind noch nicht Beweis dafür, dass dem Verkäufer eventuelle Fehler bekannt sind. Für den Käufer bleibt bei Unsicherheiten bezüglich der Mängel eines gekauften Hauses demgemäß die Empfehlung, alle für ihn wichtigen Eigenschaften des Kaufobjekts im Kaufvertrag zu regeln und sich ggf. zusichern zu lassen.

Breiholdt-Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

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Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Beim Erwerb einer Immobilie taucht häufig die Frage auf, in welchem Erwerbsverhältnis die Käufer in das Grundbuch eingetragen werden sollen. Die mit Abstand häufigste Erwerbsform durch Eheleute oder nichteheliche Lebensgefährten ist das Bruchteilseigentum zu je 1/2. Ob diese Erwerbsform sachgerecht ist und welcher Regelungsbedarf besteht, lässt sich erst dann beurteilen, wenn …

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Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Themen > Recht & Gesetz

Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Das passende Erwerbsverhältnis – Teil I

Ulf Schönenberg-Wessel
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Sozialrecht

Beim Erwerb einer Immobilie taucht häufig die Frage auf, in welchem Erwerbsverhältnis die Käufer in das Grundbuch eingetragen werden sollen. Die mit Abstand häufigste Erwerbsform durch Eheleute oder nichteheliche Lebensgefährten ist das Bruchteilseigentum zu je 1/2. Ob diese Erwerbsform sachgerecht ist und welcher Regelungsbedarf besteht, lässt sich erst dann beurteilen, wenn sich alle Beteiligten bewusst sind, was bei einer Trennung oder Scheidung passiert, wenn nichts Besonderes geregelt ist.

Bei Eheleuten bestimmt sich der Vermögensausgleich im Scheidungsfall in erster Linie nach dem Güterstand. Das sog. Nebengüterrecht kann anschließend das Ergebnis des güterrechtlichen Ausgleichs korrigieren. Endet eine Ehe, für die der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft galt, durch Scheidung, so wird der Zugewinn nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches ausgeglichen. Zugewinn ist dabei der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen eines Ehegatten übersteigt. Haben die Eheleute durch Ehevertrag den Güterstand der Gütertrennung vereinbart, so findet ein güterrechtlicher Ausgleich nicht statt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein Ausgleich vollständig ausgeschlossen ist. Vielmehr kann dieser aufgrund des sog. Nebengüterrechtes stattfinden.

Treten beide Ehepartner/Partner auf Käuferseite auf, stellt sich stets die Frage,
(a) in welchen Beteiligungverhältnissen sie erwerben und

(b) welche Regelungen im Innenverhältnis getroffen werden sollen.

Der Erwerb zu je 1/2 im
Rahmen einer Bruchteilsgemeinschaft wird häufig der individuellen Situation der Käufer nicht gerecht. Die Beiträge zur Finanzierung, die Folgen der Geburt und Betreuung gemeinsamer Kinder, die Auseinandersetzung bei Trennung, aber auch der Bewertung von Arbeitsleistung eines Erwerbers oder dessen Angehörigen, können es notwendig machen, das Erwerbsverhältnis abweichend vom ½-Anteil zu regeln. Neben dem Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die eine Berücksichtigung unterschiedlich hoher Finanzierungsbeiträge in der Gestalt unterschiedlich hoher Beteiligungsquoten an der erworbenen Immobilie ermöglicht, besteht für Ehegatten auch die Möglichkeit, durch einen Ehevertrag ihre Belange rechtssicher zu regeln.
Das passende Erwerbsverhältnis sollte daher beim Erwerb einer Immobilie stets in den Blick genommen werden. Auch der Erwerb zu 1/2-Anteil kann dann eine sachgerechte Lösung sein, wenn sich die Eheleute bzw. nichtehelichen Lebenspartner hierzu bewusst entschieden haben.
Dieser Beitrag wird in der nächsten Ausgabe fortgesetzt.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

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Denkmalschutz und Immobilienbesitz

Themen > Recht & Gesetz

Denkmalschutz und Immobilienbesitz

Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien genießen einige Steuervergünstigungen. Wenn solche Gebäude vermietet werden, kann der Eigentümer sowohl die Anschaffungskosten als auch Modernisierungsmaßnahmen steuerlich geltend machen. Bei Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, können über die Dauer von 40 Jahren 2,5 Prozent der Anschaffungskosten steuerlich geltend gemacht werden. Bei denkmalgeschützten Objekten, die nach 1925 errichtet wurden, können 50 Jahre lang zwei Prozent veranschlagt werden.

Hinzu kommt, dass neun Prozent der Modernisierungskosten acht Jahre lang steuerlich geltend gemacht werden können; im Anschluss (vier weitere Jahre) sieben Prozent. Wer eine historisch wertvolle Immobilie erworben hat, sollte aber nicht direkt anfangen, zu sanieren: Damit die Arbeiten steuerlich berücksichtigt werden, braucht der frisch gebackene Eigentümer vor Baubeginn die schriftliche Zusage seiner Denkmalschutzbehörde. Denn diese legt klare Richtlinien beispielsweise für Material und Beschaffenheit von Dächern und Fenstern (etwa Sprossenfenster) fest. An diese Vorgaben muss sich der Erwerber halten. Ferner ist zu beachten, dass nicht immer das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz steht, sondern möglicherweise lediglich die Fassade. Investiert der Eigentümer in diesem Fall in die Sanierung des Gesamtgebäudes, kann er lediglich die anteiligen Kosten für Fassadenarbeiten steuerlich geltend machen. Wichtig ist also: Die Bauausführung muss vor Beginn der Baumaßnahmen im Detail mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.

Auch Besitzer, die selbst in denkmalgeschützten Bauten wohnen, können Sanierungskosten absetzen. Diese Selbstnutzer können von den denkmalrelevanten Kosten zehn Jahre lang neun Prozent jährlich geltend machen. Neben dem Finanzamt beteiligen sich unter Umständen auch das Landesbauministerium sowie die einzelne Kommune finanziell am Erhalt historischer Gebäude.

Auf den Eigentümer von Denkmälern kommt aber auch die Pflicht zu, das Gebäude zu erhalten. Das heißt, die Behörde kann ihn anhalten, in zumutbaren Umfang regelmäßig Instandhaltungsarbeiten auszuführen. In Anbetracht dieser speziellen und kostspieligen Auflagen und Pflichten übersteigen die anschließenden Modernisierungsmaßnahmen oftmals den eigentlichen Kaufpreis. Deswegen sollten Käufer schützenswerter Immobilien mit einem Experten wie einem Makler, Bauingenieur oder Architekten das Gebäude unter die Lupe nehmen, um auszuloten, welche Kosten nach dem Kauf auf sie zukommen, um die Wohnung oder das Haus dem aktuellen Standard anzupassen beziehungsweise erst in Wohnraum umzuwandeln. Denn häufig werden auch geschützte Büro- oder Lagergebäude in Wohnraum umgewandelt. Alle denkmalgeschützten Gebäude sind in einer Denkmalliste bei der örtlichen Denkmalbehörde erfasst.

www.ivd-nord.de

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Wird wieder beliebter: Das Wohnen auf dem Land

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Wird wieder beliebter:
Das Wohnen auf dem Land

Carl-C. Franzen

Der Zuzug vieler Menschen in die Städte – wie er in den vergangenen Jahren stattgefunden hat – hat sich bereits abgeschwächt. Der Wohnraummangel und die hohe Nachfrage in den Stadtzentren hat dazu geführt, dass die Speckgürtel der Städte in den Fokus der Wohnungssuchenden gerückt sind. Doch auch Dank der Digitalisierung ist inzwischen das weitere Umland gefragt. Denn Arztbesuche, Einkäufe und Arbeit können auch online von Zuhause erledigt werden.

Derzeit suchen Unternehmen in den ländlichen Regionen händeringend nach Auszubildenden. In den kleinen Ortschaften schließen Supermärkte, Ärzte, Post- und Bankfilialen. – Die Digitalisierung jedoch könnte diese Entwicklung umkehren. Zumindest sehen das viele Unternehmen so. In einer Umfrage des Verbands Kommunaler Unternehmen (VKU) gaben 84 der befragten Unternehmen an, dass die Digitalisierung den ländlichen Raum als Wohn- und Arbeitsort aufwertet. Und die Studie „Zukunft des Wohnens“ des Zukunftsinstituts ergab, dass 2014 seit 20 Jahren zum ersten Mal mehr Menschen aus den Städten weg- als zugezogen sind, wenn man die Zuwanderung aus dem Ausland ausklammert. Die Experten gehen dabei davon aus, dass sich der Trend künftig noch verstärken wird. Konsum, Unterhaltung, Bildung, Wirtschaft, Politik oder Medizin kann immer mehr über das Internet erlangt werden. Auch frische Lebensmittel können online gekauft werden. Somit wird auch die Versorgung von selbst entlegensten Dörfern immer einfacher.

Überlegen Sie vielleicht, aufs Land zu ziehen und Ihre Stadtimmobilie zu verkaufen?

Kontaktieren Sie uns ganz unverbindlich.
Wir beraten Sie gern.

www.ccfranzen.de,
info@ccfranzen.de


Rechtlicher Hinweis: Dieser Bei­trag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.

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Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer

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Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer

02.08.2019 – TGI Finanzpartner – unabhängige Sachverständige für Baufinanzierung und Fördermittel

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attraktive Modernisierungsdarlehen für Eigentümer +++ Aktionen Anschlussfinanzierung und Forwarddarlehen

Zinsmarkt Barometer: Zinstief stabilisiert sich weiter

Auch nach einem kurzen Aufwärts-Impulsausschlag Mitte Juli, bleibt die Umlaufrendite als Indikator für die Hypothekenzinsen weiter stabil im Minus. Für das Geldparken zahlen die Banken Geld, dann lieber langfristig gering verdienen. Die Baufinanzierungszinsen sind so niedrig wie noch nie und bieten Chancen für die Erwerber. Wie lange die Bankenlandschaft weiter schwindende Margen noch verkraften kann bleibt allerdings fraglich, strukturelle Veränderungen werden immer wahrscheinlicher.
 
Die aktuellen Zinskonditionen der Anbieter sind abhängig von den individuellen Gegebenheiten. Dazu gehören z. B. Objektbesonderheiten, persönliche Bonität, Darlehenshöhe, Tilgungshöhe und das Beleihungsrisiko. Bei der aktuellen Marktinformation handelt es sich nicht um ein konkretes Finanzierungsangebot von TGI Finanzpartner.
 
Die oben genannten Konditionen unterstellen einen Nettodarlehensbetrag ab 200.000 Euro, eine Beleihung von maximal 54 % des Kaufpreises, eine anfängliche Tilgung von 4,00 % p.a. und eine erstrangige Absicherung des Darlehens durch eine eigengenutzte Immobilie ohne erhöhten Modernisierungsaufwand und Auszahlung des Darlehensbetrags in einer Summe. Wie bei der Vergabe von Immobilienkrediten üblich, werden außerdem eine einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation des Antragstellers, ein gesichertes Angestelltenverhältnis sowie ein bankseitig festgestellter Objektwert von mindestens 400.000 Euro vorausgesetzt.
 

TGI Finanzpartner GmbH & Co. KG
Unabhängige Sachverständige für Baufinanzierung & Fördermittel
Bahnhofstr. 28 · 24223 Schwentinental
Tel.: 04307 824980 · www.tgi-partner.de

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Lohnt sich noch die lange (Zins-) Bindung?

Richtig finanzieren im Zinstief

Jürgen Hlubek Geschäftspartner TGI Finanzpartner:
„Volltilgungsdarlehen bis 40 Jahre Laufzeit mit kompletter Zinssicherheit sind für unter 2% möglich!“

Seit Jahren schon kennen die Hypothekenzinsen nur eine Richtung und das ist abwärts. Seit ca. 5 Jahren haben wir ein relativ stabiles Niedrigzinsniveau von +/– 2 %. Was ist die richtige Strategie, wenn man jetzt für die wohl wichtigste und größte Investitionsentscheidung seines Lebens, die eigene Immobilie, die Finanzierung abschließt? Wieviel Sicherheit soll sein? Lange oder kurze Zinsfestschreibung, was ist richtig? Klare Antwort: die eine richtige Strategie gibt es nicht!

Welchen Zinssatz Sie für Ihr Darlehen bekommen, hängt neben dem Beleihungsrisiko im Wesentlichen auch von der Länge der Zinssicherheit ab. Für lange Zinssicherheiten verlangen die Banken generell höhere Zinsen als für kurze Zinsfestschreibungen. Momentan beträgt der Zinsaufschlag von 5 auf 25 Jahre Zinsfestschreibung ca. 1 %. Da sich Ihre monatliche Rate für das Darlehen aus Zins und Tilgung zusammensetzt, steht Ihnen bei gleicher Monatsrate bei langer Bindung weniger für die Rückzahlung zur Verfügung.

Nehmen wir an, Sie finanzieren E 300.000,–€ mit einer Monatsrate von E 1.000,–: damit haben Sie für Zins und Tilgung 4 % zur Verfügung. Bei 5 Jahren Festzins 0,60 % bleiben 3,4 % für die Rückzahlung. Für die nach 5 Jahren verbleibenden E 248.000,–€ haben Sie ein Zinsrisiko. Wenn der Folgezins auf 4 % steigen sollte, erhöht sich Ihre Monatsrate um E 412,–, das kann dann schon sehr unangenehm werden. Bei der Alternative mit 25 Jahren Festzins 1,60 % und nur noch 2,4 % anfängliche Tilgung bleibt es bei einer Monatsrate von E 1.000,–, aber das für 25 Jahre sicher. Durch die lange Laufzeit ist die Restschuld nach 25 Jahren knapp E 79.000,–. Wieder mit 4 % Anschluss-Zins gerechnet steigt die Monatsrate moderat um E 89,–. Bei dem Vergleich von kurzer und langer Zinsbindung sollte der Aspekt der Inflationsrate nicht unberücksichtigt bleiben. Über einen langen Zeitraum wird sich Ihre Einkommenssituation voraussichtlich auch positiv entwickeln, so dass eine höhere Monatsrate zum späteren Zeitpunkt viel leichter zu tragen ist. Der Finan­zierungsberater Ihres Vertrauens kann Ihnen genau sagen, wie hoch der Anschluss-Zins bei der kurzen Laufzeit mindestens sein müsste, damit sich der höhere Zinssatz für die lange Absich­erung lohnt. In unserem kleinen Beispiel liegt die Zinsschwelle gerade einmal bei 2,08 %.

Bei dem Thema Zinsbindung gibt es kein Richtig oder Falsch. Welche Zinsbindung zu Ihnen passt, liegt einzig und alleine an Ihnen und Ihren Erwartungen an die zukünftige Zinsentwicklung, Ihr Sicherheitsbedürfnis und Ihre Risikobereitschaft. Allgemein gilt, eine höhere Tilgung erlaubt kürzere Zinsfestschreibungen und je knapper die Haushaltsrechnung ist, desto länger sollte die Zinssicherheit sein. Der unabhängige Finanzierungsberater Ihres Vertrauens hilft Ihnen gern bei der Entscheidungsfindung.

www.tgi-partner.de

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