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Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Das passende Erwerbsverhältnis – Teil I

Ulf Schönenberg-Wessel
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Sozialrecht

Beim Erwerb einer Immobilie taucht häufig die Frage auf, in welchem Erwerbsverhältnis die Käufer in das Grundbuch eingetragen werden sollen. Die mit Abstand häufigste Erwerbsform durch Eheleute oder nichteheliche Lebensgefährten ist das Bruchteilseigentum zu je 1/2. Ob diese Erwerbsform sachgerecht ist und welcher Regelungsbedarf besteht, lässt sich erst dann beurteilen, wenn sich alle Beteiligten bewusst sind, was bei einer Trennung oder Scheidung passiert, wenn nichts Besonderes geregelt ist.

Bei Eheleuten bestimmt sich der Vermögensausgleich im Scheidungsfall in erster Linie nach dem Güterstand. Das sog. Nebengüterrecht kann anschließend das Ergebnis des güterrechtlichen Ausgleichs korrigieren. Endet eine Ehe, für die der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft galt, durch Scheidung, so wird der Zugewinn nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches ausgeglichen. Zugewinn ist dabei der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen eines Ehegatten übersteigt. Haben die Eheleute durch Ehevertrag den Güterstand der Gütertrennung vereinbart, so findet ein güterrechtlicher Ausgleich nicht statt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein Ausgleich vollständig ausgeschlossen ist. Vielmehr kann dieser aufgrund des sog. Nebengüterrechtes stattfinden.

Treten beide Ehepartner/Partner auf Käuferseite auf, stellt sich stets die Frage,
(a) in welchen Beteiligungverhältnissen sie erwerben und

(b) welche Regelungen im Innenverhältnis getroffen werden sollen.

Der Erwerb zu je 1/2 im
Rahmen einer Bruchteilsgemeinschaft wird häufig der individuellen Situation der Käufer nicht gerecht. Die Beiträge zur Finanzierung, die Folgen der Geburt und Betreuung gemeinsamer Kinder, die Auseinandersetzung bei Trennung, aber auch der Bewertung von Arbeitsleistung eines Erwerbers oder dessen Angehörigen, können es notwendig machen, das Erwerbsverhältnis abweichend vom ½-Anteil zu regeln. Neben dem Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die eine Berücksichtigung unterschiedlich hoher Finanzierungsbeiträge in der Gestalt unterschiedlich hoher Beteiligungsquoten an der erworbenen Immobilie ermöglicht, besteht für Ehegatten auch die Möglichkeit, durch einen Ehevertrag ihre Belange rechtssicher zu regeln.
Das passende Erwerbsverhältnis sollte daher beim Erwerb einer Immobilie stets in den Blick genommen werden. Auch der Erwerb zu 1/2-Anteil kann dann eine sachgerechte Lösung sein, wenn sich die Eheleute bzw. nichtehelichen Lebenspartner hierzu bewusst entschieden haben.
Dieser Beitrag wird in der nächsten Ausgabe fortgesetzt.

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