Alle Generationen bauen jetzt barrierefrei

Themen > Bauen & Wohnen

Alle Generationen bauen jetzt barrierefrei

Es hat lange gedauert bis barrierefreies Bauen in der öffentlichen Wahrnehmung vorbehaltlos angekommen ist. Dazu beigetragen hat sicherlich die Altersentwicklung der Bevölkerung und damit der Wunsch der meisten Menschen, bis ins hohe Alter im gewohnten Wohn- und Lebensumfeld verbleiben zu können.

Es gilt aber, dafür die wichtigsten Voraussetzungen zu schaffen und das Umfeld gleichermaßen wohnlich, sicher und komfortabel zu gestalten. Niemand möchte schließlich gerne in seinem eigenen Privatsanatorium wohnen oder Einschränkungen hinnehmen – im Gegenteil.

Auch die Industrie hat mit der Entwicklung von zahllosen Produkten einen erheblichen Beitrag dazu geleistet. Für barrierefreies Bauen gibt es kaum noch technische Hindernisse. Die schwellenfreien Flächen ohne Stufen und Stolperfallen sind deshalb ebenso selbstverständlich möglich wie die bodengleiche Dusche oder die bequeme Komfortwanne mit Seiteneinstieg. Zu den begehrten Annehmlichkeiten zählen natürlich sichere Treppen und breite Türen. Und sogar mit Smart Home gönnen sich inzwischen alle Generationen den Luxus der teilweisen Automation im Haus.

Auch junge Bauwillige planen erfreulicherweise inzwischen bereits fürs Alter. Verständlich, denn ein gut geplantes barrierefreies Haus verursacht nur unwesentlich höhere Baukosten. Spätere Anpassungsmaßnahmen wären hingegen – wenn überhaupt möglich – oft nur mit erheblichem Aufwand umzusetzen und wesentlich kostenintensiver.

Barrierefreies Bauen wird natürlich auch finanziell gefördert. Das schafft zusätzliche Anreize. Es gibt neben den bekannten KfW-Mitteln inzwischen verschiedene Förderprogramme zu speziellen barrierefreien Maßnahmen. Die notwendigen Voraussetzungen dafür sind unterschiedlich. Allerdings haben alle Förderprogramme eines gemeinsam: Förderanträge müssen immer vor entsprechenden Maßnahmen gestellt werden.

Ein wichtiger Punkt wird von vielen Bauwilligen leider immer noch nicht in ihrer Bedeutung erkannt:
Eine fachkompetente, nach Möglichkeit gewerkübergreifende Beratung. Sie sollte entweder durch einen für barrierefreies Bauen spezialisierten Architekten erfolgen oder aber durch Betriebe, die das Zertifikat als Fachbetrieb für barrierefreies Bauen erworben haben.

www.lebenohnebarrieren.de

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Bei Eigentümerwechsel muss die Miete an den neuen Vermieter gezahlt werden

Themen > Recht & Gesetz

Bei Eigentümerwechsel muss die Miete an den neuen Vermieter gezahlt werden

Kommt es zu einem Eigentümerwechsel, sind manche Mieter zunächst verunsichert – die Miete muss dann an den neuen Vermieter gezahlt werden

Wechselt der Eigentümer, gilt zunächst, dass die Miete an den neuen Vermieter gezahlt werden muss. Das vereinbarte Mietverhältnis bleibt zwar weiterhin bestehen, nichtsdestotrotz sollten Mieter in der Übergangszeit achtsam sein. Normalerweise meldet sich der ehemalige Vermieter beim Mieter, um diesen über den Verkauf zu unterrichten.

Des Weiteren sollte sich der neue Eigentümer mit dem Mieter in Verbindung setzen, um seine Bankverbindung mitteilen. Gesetz den Fall, dass sich nur der neue Vermieter meldet, muss der Mieter den Eigentumsübergang unbedingt schriftlich anfragen, um sicher zu sein, dass alles mit rechten Dingen zugeht. Eine Bescheinigung des bisherigen Vermieters oder eine Kopie des aktuellen Grundbuchauszugs reicht da vollkommen aus.

Viele Mieter sind auch verunsichert, was mit den Rechten und Pflichten ihrer Mietkaution passiert. Die Kaution geht automatisch an den neuen Eigentümer, Mieter müssen nicht aktiv werden. Dabei ist es irrelevant, in welcher Form die Kaution hinterlegt wurde.

Wichtig: Der neue Eigentümer ist in jedem Fall verpflichtet die Kaution zum Ende des Mietverhältnisses an den Mieter auszuzahlen – selbst dann, wenn er diese nicht vom Voreigentümer erhalten hat. Auch der alte Vermieter haftet in dem Fall, wenn der neue Vermieter die Kaution nicht auszahlen will.

MCM Investor Management AG

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Kein Bonus für Ehepaare – Bei Heimunterbringung wird doppelte Haushaltsersparnis angerechnet

Themen > Recht & Gesetz

Kein Bonus für Ehepaare

Bei Heimunterbringung wird doppelte Haushaltsersparnis angerechnet

Wer für seinen Platz in einem Alten- oder Pflegeheim selbst (zu-)zahlen muss, der kann diese Kosten als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend machen. Allerdings zieht der Fiskus von diesem Betrag die sogenannte Haushaltsersparnis ab. Nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS gilt diese Anrechnung bei Ehepaaren sogar in doppelter Höhe.

(Bundesfinanzhof, Aktenzeichen VI R 22/16)

Der Fall: Auf ein Ehepaar kamen nach dem gesundheitlich bedingten Umzug in ein Heim erhebliche Kosten zu. Alleine in einem Steuerjahr waren für beide Partner 27.500 Euro fällig. Den Betrag machten sie in der Steuererklärung geltend – abzüglich einer abzurechnenden Haushaltsersparnis von knapp 3.400 Euro. Das zuständige Finanzamt bestand jedoch auf der Verdoppelung dieser Summe, denn schließlich handle es sich um zwei Personen, bei denen die Haushaltsersparnis anfalle.

Das Urteil: Der Bundesfinanzhof schloss sich der Rechtsmeinung des Fiskus an. Beide betroffenen Personen kämen nach dem Umzug ins Heim in den Genuss der Haushaltsersparnis (für Miete, Strom und Verpflegungskosten), weswegen er auch für beide in Anschlag gebracht werden müsse. Alles andere stelle eine Doppelbegünstigung für (Ehe-)Paare gegenüber Singles dar.

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Wohnungseigentumsrecht

Themen > Recht & Gesetz

Widerruf einer vom Verwalter erteilten Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum

Wohnungseigentumsrecht – OLG München, Beschluss 31.05.2017; Az. 34 Wx 386/16

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht, Immobilienmediatorin (DIA)

1. Ist als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten (hier: des WEG-Verwalters) bedarf, so stellt dies eine Verfügungsbeschränkung als Ausnahme von § 137 Satz 1 BGB dar (Aufgabe der Senatsrechtsprechung im Beschluss vom 27.06.2011 – 34 Wx 135/11).

2. Die Zustimmung zum dinglichen Rechtsgeschäft kann bis zum Eingang des Umschreibungsantrages beim Grundbuchamt auch dann widerrufen werden, wenn die Zustimmung zum schuldrechtlichen Vertrag wirksam erteilt war (Anschluss an AG Zossen ZWE 2015, 37; a.A. OLG Düsseldorf DNotZ 2011, 625).

Sachverhalt:

Ein Wohnungseigentümer verkauft am 07.03.2016 durch notariellen Vertrag seine vier Eigentumswohnungen an eine GmbH. In der Teilungserklärung ist vereinbart, dass die Zustimmung des Verwalters zur Übertragung von Wohnungseigentum erforderlich ist. In der Kaufvertragsurkunde war vereinbart, dass der Notar von den Beteiligten bevollmächtigt wird, alle Erklärungen und Genehmigungen einzuholen und in Empfang zu nehmen. Nachdem der Verwalter seine Zustimmung zur Veräußerung bei dem Urkundsnotar am 02.05.2016 abgegeben hatte, widerruft er mit Fax-Schreiben an den Notar vom 11.07.2016 seine Zustimmung „zum Kaufvertrag“-. Eine Abschrift erhält das Grundbuchamt.

Die Auflassungsvormerkung war am 13.06.2016 eingetragen. Am 06.09.2016 beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Auflassung unter Bezugnahme auf die ihm gegenüber am 02.05.2016 erklärte Verwalterzustimmung. Das Grundbuchamt weist darauf hin, dass eine Verwalterzustimmung fehle, die am 02.05.2016 erklärte Zustimmung sei widerrufen.

Entscheidung:

Das Oberlandesgericht München weist die Beschwerde des Verkäufers gegen die Verfügung des Grundbuchamtes zurück. Die vom Verwalter am 02.05.2016 erklärte Zustimmung zur Veräußerung sei von dem Verwalter wirksam widerrufen, so dass es an einer Zustimmung fehle. Das Gericht führt aus, dass im Schrifttum und in der Rechtsprechung umstritten sei, ob eine einmal wirksam erteilte Zustimmung widerrufen werden könne. Das OLG München bejaht mit seiner Entscheidung die Widerruflichkeit der Zustimmung zum dinglichen Geschäft bis die dingliche Einigung bindend ist und der Eintragungsantrag gestellt wird. Das Gericht legt § 12 Abs.3 WEG dahin aus, dass die Verwalterzustimmung zur Veräußerung sowohl für den schuldrechtlichen wie aber auch für den dinglichen Vertrag relevant sei. Da nach dem Wortlaut des § 12 Abs.1 WEG die Zustimmung die Veräußerung erst wirksam mache, zeige dies, dass der Gesetzgeber damit eine Verfügungsbeschränkung normiert habe.

Fazit:

Da die Frage, ob eine Zustimmung des Verwalters noch bis zum Eingang des Umschreibungsantrages beim Grundbuchamt auch widerrufen werden kann, höchst umstritten ist und der BGH sich hierzu noch nicht geäußert hat, kann der nachträgliche Widerruf einer bereits erklärten Verwalterzustimmung zu Unsicherheiten und erheblichen Zeitverzögerungen führen. Für den Verwalter, der erst nachträglich von erheblichen Bedenken gegen den Erwerber Kenntnis erhält, wird sich damit die Frage, ob eine schon erteilte Zustimmung widerrufen werden kann und widerrufen werden sollte, kaum ohne einen weiteren Rechtsstreit endgültig klären lassen.

 

www.breiholdt-voscherau.de

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Was sind eigentlich Auflassung und Auflassungsvormerkung?

Themen > Bauen & Wohnen

Was sind eigentlich Auflassung und Auflassungsvormerkung?

OTTO STÖBEN weiß Rat – häufige Fragen unserer Kunden

Christian Sindt, Immobilienfachwirt (IHK) und Verkaufsleiter bei OTTO STÖBEN

Der für heutige Ohren etwas ungewöhnliche Begriff der „Auflassung“ stammt aus der Zeit des Mittelalters.

Es kursieren unterschiedliche Darstellungen über den historischen Ursprung: „Der Begriff Auflassung kommt aus dem germanischen Recht: Beim Verkauf eines Hausgrundstückes wurde das Tor bzw. die Tür offengelassen. Damit konnte jeder den neuen bzw. zukünftigen Eigentümer sehen. So kennt den Begriff beispielsweise schon der Sachsenspiegel (Landrecht I 9 § 5). In seinen bebilderten Ausgaben wird die Auflassung durch Übergabe von Ähren symbolisiert, die auf dem Grundstück wachsen.“ (Quelle: Wikipedia).

Überliefert ist ebenso Folgendes: Damals existierten noch keine Grundbücher, Verkäufer und Käufer regelten den Verkauf einer Immobilie unter sich. War der Kauf beschlossene Sache, öffnete der Verkäufer Fenster und Türen. Sobald der Käufer dieselbigen wieder schloss, war die Übergabe abgeschlossen. Wer es eher übersinnlich mag, der erzählt, dass durch die geöffneten Fenster und Türen die alten Geister entweichen sollten.

Heutzutage gestaltet sich der Erwerb immobilen Eigentums um einiges aufwändiger und auch länger, doch immer noch laufen einem spätestens beim notariellen Kaufvorgang die Begriffe „Auflassungsvormerkung“ und „Auflassung“ über den Weg.

„Einfach ausgedrückt wird die Immobilie zunächst durch die Auflassungsvormerkung für den Käufer reserviert“, erklärt Christian Sindt, Immobilienfachwirt (IHK) und Verkaufsleiter bei OTTO STÖBEN. „Da mit der Unterschrift auf dem Kaufvertrag noch keine Eigentums-übertragung vonstatten gegangen ist und diese sich durchaus noch über längere Zeit hinziehen kann, soll für den Käufer möglichst schnell zumindest eine Rechtssicherheit geschaffen werden.“

Die Eintragung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch erfolgt somit vor dem Eigentumswechsel und schützt die Interessen des Käufers nach Unterschreiben des Kaufvertrages. Im Grunde genommen ist dies eine „Vorsichtsmaßnahme“, da sich der Verkäufer rein theoretisch unterschiedlichen Käufern gegenüber in mehreren Kaufverträgen zur Übereignung der Immobilie verpflichten kann. Durch die Auflassungsvormerkung im Grundbuch werden alle weiteren potentiellen Käufer der Immobilie informiert, dass bereits Vertragsverhandlungen vorgenommen wurden.

Des Weiteren ist der Käufer vor zusätzlichem Ungemach geschützt, z. B. einer eventuellen Insolvenz des Verkäufers. Die Immobilie kann dann nicht zwangsversteigert werden. Auch kann der Verkäufer die Immobilie nicht mehr mit einem Kredit belasten.

Gesetzlich geregelt ist die Auflassungsvormerkung im Bürgerlichen Gesetzbuch ab §883 ff.

Als finalen Akt beschließt die sogenannte „Auflassung“ nach § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB (die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einem Notar zu erklärende dingliche Einigung) gemeinsam mit der Eintragung ins Grundbuch die Übereignung der Immobilie.

www.stoeben.de

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Weitergabe von Verkäuferinformationen

Themen > Recht & Gesetz

Weitergabe von Verkäuferinformationen

Maklerrecht – LG Stade, Urteil 22.12.2017; Az. 5 O 377/16

Grundsätzlich gilt für den Makler, dass er Informationen, die er vom Verkäufer erhalten hat, ungeprüft weitergeben darf. Dies setzt aber voraus, dass der Makler die entsprechenden Informationen – insbesondere, wenn er diese im eigenen Exposé über das Objekt herausstellt – mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat.

Sachverhalt: 

Der beklagte Makler hatte ein Grundstück angeboten. Im Exposé wurde das Baujahr mit 1979 angegeben. Die Grundstücksgröße wurde mit 1075 m² angegeben. Nach dem Exposé sollte die Öl-Zentralheizung modern und stets gewartet worden sein.

Die klagende Käuferin verlangt Rückzahlung der Provision. Zwar war schon vor Kaufvertragsabschluss geklärt, dass das Grundstück nur 920 m² groß sei und der Kaufpreis dementsprechend reduziert wurde. Die Klägerin behauptet jedoch weiter, dass die Heizung mindestens 20 Jahre alt und nicht gewartet gewesen sei. Das Baujahr sei im Übrigen 1970 gewesen. Zudem sei ihr bei einer Besichtigung mündlich zugesagt worden, dass sie die Souterrainräume als Aufenthaltsräume nutzen und vermieten könne. Der Beklagte behauptete, dass er die Informationen von der Verkäuferin erhalten und das Exposé der Verkäuferin zur Prüfung übersandt habe.

Entscheidung: 

Das Landgericht Stade hat Beweis über die Behauptungen der Klägerin durch Zeugeneinvernahme erhoben. Da die Klägerin jedoch nicht unter Beweis stellen konnte, dass der Makler bei der Besichtigung die Nutzung und die Vermietbarkeit der Souterrainräume zugesagt hatte und ein Zeuge die Aussage der Verkäuferin bestätigte, dass die Heizung modern und gewartet sei, war dem Beklagten insoweit ein schuldhaftes Verhalten bzw. eine Verletzung der Aufklärungspflicht nicht vorzuwerfen.

Die Klägerin konnte nach Auffassung des Gerichts auch nicht unter Beweis stellen, dass der Beklagte seine Aufklärungspflicht in Bezug auf das Baujahr verletzt habe. Die Baujahrsangabe sei zwar falsch. Da aber der Makler die Informationen, die er von der Verkäuferin erhalten habe, weitergeben durfte und der Makler das Exposé der Verkäuferin zugesandt hatte mit der Bitte, eventuelle Korrekturen aufzugeben, konnte er, da ihm Änderungen nicht aufgegeben wurden, davon ausgehen, dass das im Exposé angegebene Baujahr zutreffend war.

Fazit:

Die Frage, welche Sorgfaltspflichten der Makler hinsichtlich der Aufklärung des Kunden hinsichtlich der Beschaffenheit des Grundstücks hat, führen zunehmend zu Differenzen zwischen Makler und Käuferkunden. Je detaillierter das Exposé gestaltet ist, umso größer ist die Gefahr, dass Ungenauigkeiten bei nur mündlicher Unterrichtung über das Objekt sich in das Exposé einschleichen. Dem Makler ist deshalb zu empfehlen, sich die Richtigkeit des Exposés vom Verkäufer bestätigen zu lassen. Der Makler sollte es nicht dabei bewenden lassen, dem Verkäufer das Exposé zuzuschicken mit der Bitte, eventuelle Korrekturen aufzugeben. Vielmehr sollte sich der Makler in jedem Fall von dem Verkäufer die Zusicherung geben lassen, dass die Angaben im Exposé zutreffend sind.

 

www.breiholdt-voscherau.de

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Freie Entscheidung – Vermieter darf einen Beauftragten zur Mängelbesichtigung entsenden

Themen > Recht & Gesetz

Freie Entscheidung

Vermieter darf einen Beauftragten zur Mängelbesichtigung entsenden

Wenn ein Mieter Mängel am Mietobjekt geltend macht, dann hat der Eigentümer das Recht, sich über den tatsächlichen Zustand der Immobilie kundig zu machen. In der Regel muss es nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS der Mieter zulassen, dass der Eigentümer einen Beauftragten seiner Wahl dazu entsendet.

(Landgericht Berlin, Aktenzeichen 63 S 316/16)

Der Fall: Ein Mieter beschwerte sich über verschiedene, überwiegend kleinere Mängel innerhalb seiner Wohnung und forderte deren Beseitigung. Für den geplanten Besichtigungstermin akzeptierte er allerdings weder eine Vertraute des Eigentümers noch dessen Rechtsanwalt. Er vertrat die Meinung, entweder müsse sein Vertragspartner persönlich erscheinen oder einen Fachhandwerker schicken, der die vorliegenden Probleme sachkundig beurteilen könne. Den Beauftragten des Eigentümers verwehrte er den Zugang zur Wohnung – und zwar auch nach einer entsprechenden formellen Abmahnung. Wegen dieser Verweigerungshaltung wurde dem Mieter schließlich fristlos gekündigt.

Das Urteil: Die Richter hielten die Kündigung für begründet. Ein Mieter müsse eventuell vorhandene „persönliche Abneigungen“ gegen Personen, die vom Eigentümer mit der Besichtigung betraut seien, hintan stellen und diese zum vereinbarten Termin einlassen. Grundsätzlich gelte: „Die Besichtigung von angezeigten Mängeln muss nicht durch den Vermieter persönlich erfolgen. Er kann hiermit Dritte beauftragten, deren Auswahl grundsätzlich ihm zusteht.“ Irgendeine Fachausbildung sei dazu nicht nötig.

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Schäden beim Auszug aus der Wohnung – Vermieter muss keine Frist zur Beseitigung setzen

Themen > Recht & Gesetz

Schäden beim Auszug aus der Wohnung – Vermieter muss keine Frist zur Beseitigung setzen

Cordt Enders
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei OTTO STÖBEN

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil am 28. Februar 2018 entschieden, dass ein Vermieter nach dem Auszug des Mieters unter bestimmten Umständen sofort Schadenersatz für entstandene Mängel verlangen kann (Aktenzeichen VIII ZR 157/17). Der Vermieter ist nicht verpflichtet, dem Mieter in diesen Fällen eine Frist zu setzen, um die Schäden selbst beheben zu können.

Im vorliegenden Fall gab es in der Wohnung durch unsachgemäßes Lüftungs- und Heizverhalten Schimmelbefall, des Weiteren hatte ein Heizkörper einen Lackschaden und die Badarmaturen waren verkalkt. Der Vermieter verlangte daraufhin Schadenersatz. Dieser wurde vom Mieter mit der Begründung zurückgewiesen, der Vermieter hätte eine Frist setzen müssen, in der er als Mieter die Wohnung selbst in Ordnung hätte bringen können.

Der BGH entschied nun zugunsten des Vermieters. In der Begründung des Gerichts heißt es, dass die Fristsetzungserfordernis nur für die Nicht- oder Schlecht-erfüllung von Leistungspflichten gilt (§ 241 Abs. 1 BGB). Hier muss der Vermieter dem Mieter grundsätzlich eine Frist und somit Gelegenheit zur Erfüllung seiner Leistungspflicht einräumen.

Dagegen bedeutet, die vermieteten Räume schonend und pfleglich zu behandeln eine nicht leistungsbezogene Nebenpflicht (§ 241 Abs. 2 BGB). Bei Beschädigungen der Mietsache hat der Vermieter die Wahl, statt einer Schadensbeseitigung auch sofort Geldersatz einzufordern, ohne eine Frist zu setzen.

„Bei reinen Schönheitsreparaturen liegt die Sachlage etwas anders“, erklärt Rechtsanwalt Cordt Enders, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei OTTO STÖBEN. „Sind diese bei Auszug nicht oder nur unzureichend erledigt, muss der Vermieter für die Nachbesserung eine Frist setzen, bevor er Schadenersatz verlangen kann.“

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Maklerrecht: Zur Hinweispflicht des Maklers

Eine Hinweispflicht des Maklers auf bestimmte Umstände des nachgewiesenen Objekts setzt voraus, dass dem Makler die Bedeutung des betreffenden Umstandes für den Entschluss des Auftraggebers erkennbar und dieser offenbar gerade insoweit belehrungsbedürftig ist.

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Doppelt vermietet

Eigentlich sollte man meinen, dass es gar nicht möglich ist, einen zu einer Wohnung gehörenden Kellerraum zweimal zu vermieten. Denn die Doppel-Nutzer müssten das ja schnell bemerken und dagegen protestieren. Doch wenn es tatsächlich zu einer solchen Situation kommt, dann kann nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS eine Mietminderung geltend gemacht werden…

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Mieter entscheidet

Themen > Recht & Gesetz Mieter entscheidet Nur er kann Strafantrag auf Hausfriedensbruch stellen Bei einem Hausfriedensbruch handelte es sich um ein sogenanntes Antragsdelikt. Nur

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