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Unerwünschte Gemeinschaft –
wenn der Streit um die Immobilie eskaliert
Frank Mikoleit, Justitiar und Leiter der Hausverwaltung
Eine Immobilie ist häufig im Besitz mehrerer Eigentümer, z. B. von Ehepartnern, Erbengemeinschaften oder einer BGB-Gesellschaft. Aus vielfältigen Gründen kann bei einer der beteiligten Personen der Wunsch aufkommen, sich aus dieser Gemeinschaft zu lösen. Hier wäre die Auszahlung an den Ausscheidenden durch die Verbliebenen oder der Verkauf der Immobilie an einen Dritten und Teilung des Erlöses die naheliegendste Lösung. Nicht selten kommt es aber gerade bei Erbengemeinschaften oder nach Scheidungen zu keiner einvernehmlichen Einigung, was genau mit der Immobilie passieren soll – der Streit eskaliert. Hier kann das Verfahren der sogenannten Teilungsversteigerung der Aufhebung dieser „Gemeinschaft“ dienen.
Bei einer Teilungsversteigerung wird die Immobilie auf Antrag eines oder mehrerer Eigentümer beim zuständigen Amtsgericht, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet, gerichtlich versteigert. Das Verfahren bestimmt sich nach §§ 2042, 753 BGB und §§ 180-185 ZVG.
Das Hinzuziehen eines Anwaltes ist nicht zwingend erforderlich, kann aber durchaus empfehlenswert sein. „Die Gefahr, dass einem juristischen Laien während des laufenden Verfahrens kostspielige Fehler unterlaufen, ist durchaus gegeben“, gibt Frank Mikoleit, Justitiar und Leiter der Hausverwaltung bei OTTO STÖBEN, zu bedenken.
Nach Eingang des Versteigerungsantrages beauftragt das Gericht zunächst einen Sachverständigen mit der Ermittlung des Verkehrswertes. Dieser ist wichtig für die Ermittlung des geringsten Gebotes, mit dem die spätere Versteigerung beginnt sowie für die Berechnung der diversen Kosten wie Anwalts- und Gerichtskosten und die Ermittlung der erforderlichen Bietsicherheit, die 10 % des Verkehrswertes beträgt.
Die Kosten für den Gutachter können je nach Wert des Objektes mehrere tausend Euro betragen und müssen vom Antragsteller verauslagt werden. In der späteren Verteilung des Versteigerungserlöses werden die Kosten dann wieder in Abzug gebracht. Die dann folgenden Verfahrensschritte sind ähnlich wie die der „normalen“ Zwangsversteigerung. Erwähnenswert ist, dass nicht nur der Eigentumsanteil des Antragstellers versteigert wird, sondern die gesamte Immobilie.
Das Verfahren wird von einem Rechtspfleger durchgeführt, der die Immobilie dann versteigert.
Die Versteigerung ist öffentlich. Jeder, der die Bietsicherheit nachweist, kann sich beteiligen und mitbieten. Das höchste Gebot erhält den Zuschlag. Mit Zuschlag erwirbt der Bieter mit sofortiger Wirkung das Eigentum an der Immobilie.
Nach Abschluss der Versteigerung wird ein Verteilungstermin bestimmt, an dem der Erlös an die Miteigentümer verteilt wird.
„In Schleswig-Holstein dauert das ganze Verfahren erfahrungsgemäß zwischen 6 und 12 Monaten“, weiß Frank Mikoleit aus seiner beruflichen Erfahrung heraus zu berichten.
OTTO STÖBEN GmbH
Frank Mikoleit
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Fax: 0431 66403-38 E-Mail: mikoleit@stoeben.de
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