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Trinavis: Immobilienkäufe und -verkäufe
Hendrik Heuser
Wirtschaftsprüfer, Steuerberater
Eine wesentliche Voraussetzung für eine erfolgreiche Immobi-lientransaktion ist für Käufer und Verkäufer eine umfassende und professionelle Beratung, die den gesamten Transaktionsprozess und die damit verbundenen Fragestellungen im Blick behält. Wir von Trinavis Kiel sind dabei der richtige Ansprechpartner.
Bei einer Immobilientransaktion erfolgt die erste Annäherung an den Wert der Immobilie zumeist über die Höhe der mit der Immobilie aktuell erzielten Nettokaltmieten. Allgemeine Marktusance ist hier die Nettokaltmiete. Der sog. Multiplikator bildet die für die jeweilige Asset-Klasse im Durchschnitt zu erwartenden jährlichen Aufwendungen der Immobilienbewirtschaftung sowie die von Investoren angesetzte Renditeerwartung ab. Bei einem solchen Bewertungsansatz bleiben jedoch die spezifischen Chancen und Risiken der konkreten Immobilie ausgeblendet. Wir von Trinavis Kiel helfen Ihnen, die wesentlichen Fragen zu stellen:
- Wie nachhaltig sind die Nettomieterträge?
- Welche Faktoren sprechen für eine Steigerung bzw. Verminderung der Mieterträge im Zeitablauf?
- Gibt es Faktoren, wie z. B. Instandhaltungsrückstände, die höhere Instandhaltungsaufwendungen als allgemein üblich erwarten lassen?
- Unterliegen die bestehenden Mietverträge rechtlichen Risiken (Formmängel beim Abschluss, Konflikte zu bestehenden Gesetzen)?
- Bestehen technische Risiken, wie z. B. im Brandschutz?
Diese Fragen weisen nur auf einige Risiken und gegebenenfalls Chancen hin, die den Wert einer Immobilie beeinflussen und bei einer Transaktion beachtet werden sollten. Sie dienen außerdem zur Einschätzung zukünftig erzielbarer Cashflows und damit auch für die Beurteilung der Kapitaldienstfähigkeit.
Die Einschätzung der Risiken und Chancen erfolgt regelmäßig in einem Analyseprozess, der als Due Diligence (DD) bezeichnet wird. Nach dem Schwerpunkt des Gegenstands der Analyse wird unterschieden zwischen Financial DD, Legal DD, Tax DD, Market DD und Technical DD.
Da die Erkenntnisse aus den unterschiedlichen Bereichen der Due Diligence letztlich Auswirkungen auf den Wert der Immobilie und auf gegebenenfalls im Kaufvertrag zu regelnde Gewährleistungen oder sonstige Kaufpreisklauseln haben, kommt der Zusammenarbeit der einzelnen Due Diligence-Teams und dem Schnittstellenmanagement eine besondere Bedeutung zu.
Trinavis Kiel begleitet Sie bei der erfolgreichen Implementierung der Immobilientransaktion mit profundem und interdisziplinärem Know-how. Unsere Wirtschaftsprüfer, Steuerberater und Rechtsanwälte bieten Lösungen dabei aus einer Hand für prüfungs- und rechnungslegungsrelevante, steuerrechtliche und betriebswirtschaftliche Fragestellungen.
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