Verwalter haften nicht für alles

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WEG-Recht: Verwalter haften nicht für alles

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Die Verkehrssicherungspflicht in Wohnungseigentumsanlagen obliegt der Gemeinschaft, wird aber üblicherweise auf den WEG-Verwalter übertragen. Die Gemeinschaft ist nicht völlig entlastet, sondern muss den Verwalter überwachen und Risiken melden.

Dies bezieht sich zum Beispiel auf den sicheren Zustand der Leitungen, funktionierende Treppenhausbeleuchtung, mögliche Gefahrenquellen in Hof, Treppenhaus oder gemeinschaftlich genutzter Gartenanlage. Regelmäßige Kontrollen der Sicherheit sind erforderlich. Die Beauftragung einer Hausverwaltungsfirma entlässt die Eigentümer nicht aus jeder Verantwortung, denn der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft haftet nicht für jedes Risiko.

In einem aktuellen Fall stürzte der Sohn einer Wohnungseigentümerin eine zum Gemeinschaftseigentum gehörende Treppe herab und wurde berufsunfähig. Er verlangte Schadensersatz, weil der Verwalter diese Gefahr nicht beseitigt hatte und seine Pflicht zur Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzt habe.

Das Gericht (AG Moers, 11.07.2019, 564 C 9/19) verneinte diesen Anspruch und stellte fest, dass die Sicherungspflicht des Verwalters Risiken des allgemeinen Lebens nicht umfasst. Ein solches habe sich aber in dem Sturz verwirklicht. Begründung: Der Sohn kannte die Treppe seit seiner Kindheit.

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ist dafür verantwortlich, Gefahrenquellen in der Wohnungseigentumsanlage zu beseitigen oder andere Vorkehrungen zu treffen, damit Dritte durch diese nicht zu Schaden kommen. Es wäre jedoch unbillig, wenn er für jedes zufällige Schadensereignis in der Anlage einstehen müsste. Da die Gefahr der Kellertreppe problemlos erkennbar war und der Geschädigte oder seine Mutter die bauliche Gestaltung der Treppe bei einer Eigentümerversammlung nie beanstandet hat, ging das Gericht davon aus, dass der Verwalter dafür nicht verantwortlich gemacht werden kann.
www.stoeben-wittlinger.de

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Themen > Klima & Energie

Energetische Sanierung,
Photovoltaikanlagen und BHKW aus steuerlicher Sicht

von oelerking bröcker hamann Partnerschaft mbB

Vor Ausbruch der Corona-Krise hat das Thema Umweltschutz und Klimawandel für viele Wochen die Medien dominiert. Neue Umweltziele wurden vereinbart, um mittelfristig eine klimaneutrale Zukunft zu realisieren. Dies ist nur mit Hilfe umfangreicher Maßnahmen zur energetischen Sanierung und Nutzung klimaneutraler Energieerzeugung möglich. Die technische Weiterentwicklung von Photovoltaikanlagen und Energiespeichern sowie Blockheizkraftwerk-Modulen stellt dabei einen wichtigen Eckpfeiler der energetischen Erneuerung dar. Mittlerweile macht sich diese Entwicklung auch in sinkenden Anschaffungspreisen bemerkbar, die es ermöglichen, dass auch kleinere Einheiten wirtschaftlich sinnvoll betrieben werden können.

Neben der betriebswirtschaftlichen Komponente darf der steuerliche Blick auf die durchgeführten Investitionen nicht vernachlässigt werden. Grundsätzlich wird jeder Betreiber einer solchen Anlage zum Unternehmer. Dabei gilt es zwischen den ertragsteuerlichen und umsatzsteuerlichen Folgen zu differenzieren. Beide Steuerarten haben hier unterschiedliche Zielsetzungen. Kommt es zur Einspeisung von Energie oder Wärme in das Netz des Energieversorgers, findet ein Leistungsaustausch statt, welcher als solches den umsatzsteuerlichen Regelungen unterliegt. Die Einkommensteuer besteuert in der Folge die Einkünfte aus diesem Leistungsaustausch, also den Gewinn. Besonders bei der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung besteht die Gefahr der gewerblichen Prägung durch den Betrieb entsprechender Anlagen.

In jedem Fall ist der Betrieb einer Anlage in Abstimmung mit dem Netzbetreiber im sog. Marktstammdatenregister anzumelden. Darüber hinaus hat eine Anmeldung beim zuständigen Finanzamt zu erfolgen. In der Folge sind zahlreiche steuerliche Einzelfragen zu klären, zu denen wir die Konsultation Ihres Steuerberaters dringend empfehlen. Bereits zu Beginn der Energieerzeugung können auf diese Weise negative steuerliche Folgen vermieden werden.

Erwähnung finden sollte an dieser Stelle der neue § 35c Einkommensteuergesetz, der eine Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden vorsieht. Dieser neue Paragraph sieht Sonderabschreibungen in Höhe von insgesamt bis zu 20 % der Anschaffungskosten vor, sofern die erforderlichen Voraussetzungen vorliegen. Erfasst werden bspw. die Erneuerung der Heizungsanlage, Wärmedämmung von Dachflächen sowie die Erneuerung der Fenster oder Außentüren.

Sollten Sie Hilfestellung bei der Umsetzung der beschriebenen Maßnahmen benötigen, sprechen Sie uns gern an. Wir freuen uns auf Ihren Anruf. Bleiben Sie gesund.

info@obh-partner.de
0431 69 67 99 0
obh-partner.de

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Kein Untermieter da

Themen > Recht & Gesetz

Kein Untermieter da

Trotzdem war nach Meinung des Gerichts ein Werbungskostenabzug möglich

© LBS

Es gibt auch Menschen, die Räume innerhalb der eigenen Wohnung untervermieten. Wenn diese Tätigkeit grundsätzlich auf längere Zeit angelegt ist, dann dürfen nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS bei einem vorübergehenden Leerstand auch Werbungskosten geltend gemacht werden. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen IX R 19/11)

Der Fall:

Ein Steuerpflichtiger vermietete vier von sechs Räumen seiner Immobilie an Untermieter. Die Gemeinschafts­einrichtungen wie Küche und Bad standen sämtlichen Bewohnern des Objektes zur Verfügung. Es gab allerdings auch Zeiten, zu denen nicht alle Räume vermietet waren. Trotzdem machte der Betroffene
auch für diese Zeiten des Leerstandes die Werbungskosten
geltend. Seine Begründung: Er strebe schließlich eine baldige Wiedervermietung an. Der Fiskus hatte daran Zweifel, denn die fehlende Abgrenzung der strittigen Räume zum Wohnraum des Vermieters lege eine Selbstnutzung nahe.

Das Urteil:

Der Bundesgerichtshof akzeptierte das Argument der fehlenden Abgrenzung nicht. Letztlich sei es entscheidend, dass der betreffende Raum nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung leer stehe und für den nächsten Mieter bereitgehalten werde. Als potenzielles Objekt der Vermietung, so die obersten Finanzrichter, könne man nicht nur abgeschlossene Räume betrachten. Es kämen wie hier auch bestimmte Teile eines Gebäudes bzw. einer Wohnung in Frage.


Quelle: www.lbs.de

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Eigentumswohnungen: 30 Prozent weniger Energieverbrauch möglich – höhere Förderung und Beratung nutzen

Themen > Klima & Energie

Eigentumswohnungen:
30 Prozent weniger Energieverbrauch möglich –
höhere Förderung und Beratung nutzen

©www.wegderzukunft.de

Studie zeigt große Chancen für niedrigere laufende Kosten und mehr Klimaschutz / neue Fördermittel-Suche für Eigentumswohnungen / Hilfe für Wohnungseigentümer­gemeinschaften, die sanieren wollen

Wohnungseigentümergemeinschaften können ihre laufenden Kosten deutlich senken und einen wichtigen Beitrag für den Klimaschutz leisten. Das zeigt eine Studie des Instituts für ökologische Wirtschaftsforschung (IÖW) für die Kampagne „WEG der Zukunft“. im Rahmen der Nationalen Klimaschutzinitiative.

Fast ein Viertel aller Wohnungen in Deutschland ist Teil von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG). Das Sparpotenzial liegt laut Studie bei den meisten untersuchten Gebäuden mit Eigentumswohnungen zwischen 16 und 30 Prozent, wenn sie gedämmt und neue Fenster eingebaut werden. In jedem fünften Gebäude könnte der Energieverbrauch auf diesem Wege sogar um mehr als 30 Prozent sinken. Ein erheblicher Sanierungsstau besteht demnach vor allem bei der Dämmung von Außenwand, Fußboden und Kellerdecke. Noch mehr könnten Wohnungseigentümergemeinschaften sparen, wenn sie auch die Heizung optimieren oder austauschen.

Sanieren rechnet sich oft schnell – Ausfall von Heizungen vermeiden

Wohnungseigentümer haben verschiedene Möglichkeiten, um dieses Sparpotenzial zu nutzen, wie von geringinvestiven Maßnahmen wie dem Pumpentausch über eine neue Heizung bis hin zum Dämmen. Entsprechend unterschiedlich fallen die Kosten aus; von wenigen hundert bis mehreren zehntausend Euro. Je nach Maßnahme kann sich das Sanieren schon innerhalb weniger Jahre rechnen, zum Beispiel mit einem Pumpentausch.

Bei etwa 40 Prozent der Gebäude sind die Heizungen laut der Studie mit dem Titel „Energetische Sanierungen in Wohnungseigentümergemeinschaften“ schon älter als 20 Jahre; bei mehr als 10 Prozent sogar älter als 30 Jahre. Für viele Wohnungseigentümer besteht daher die Gefahr, dass die Heizung kurzfristig ausfällt und eine schnelle Reparatur an fehlenden Ersatzteilen scheitert. Außerdem gibt es ein großes Potenzial für den Klimaschutz; vor allem wenn bei neuen Heizungen erneuerbare Energien zum Einsatz kommen. Das ist allerdings bei Wohnungseigentümergemeinschaften bisher nur selten der Fall.

Wohnungseigentümer wünschen sich mehr Beratung und Förderung

Fast die Hälfte der für die Studie Befragten fühlt sich nicht gut beraten, wenn es um das Sanieren von Eigentumswohnungen geht. Es gibt ein großes Interesse der Eigentümer an Angeboten zur Beratung und eine große Bereitschaft, diese in Anspruch zu nehmen. Bei vielen Wohnungseigentümergemeinschaften gibt es zudem Schwierigkeiten bei der Finanzierung.
In beiden Fällen kann eine von Handwerkern und Herstellern unabhängige Energieberatung weiter helfen. Energieberater können auch Fördermittel suchen und an Eigentümerversammlungen teilnehmen, um Pläne fürs Sanieren vorzustellen – und sie können die Sanierung von Anfang bis Ende begleiten. Damit lassen sich die Qualität der Sanierung und der Erfolg beim Energiesparen sicherstellen.

In der Region Freiburg, in Hannover und Bremen/Bremerhaven sowie in der Metropolregion Rhein-Neckar werden neue Angebote zur Beratung für Wohnungseigentümergemeinschaften entwickelt und erprobt. Details dazu sind auf www.wegderzukunft.de/service zu finden.

Höhere Zuschüsse für Energieberatung und neue Heizung

Mit dem Klimapaket gibt es seit vergangenem Monat auch mehr Fördermittel für eine unabhängige Energieberatung: einen Zuschuss von 80 Prozent, maximal 1.700 Euro für Wohnungseigentümergemeinschaften. Für die Teilnahme des Energieberaters an der Eigentümerversammlung gibt es einen Extra-Zuschuss von 500 Euro. Beim Austausch der Heizung übernimmt der Staat jetzt bis zu 45 Prozent der Kosten. Für geringinvestive Maßnahmen wie den Pumpentausch gibt es 30 Prozent vom Staat.

Fördermittel für Eigentumswohnungen finden

Um die Suche nach Förderprogrammen für Wohnungseigentümergemeinschaften zu erleichtern, hat co2online den FördermittelCheck erweitert. Die kostenlose Fördermittel-Datenbank auf www.co2online.de/foerdermittel können Verbraucher nun auch gezielt nach Zuschüssen und Krediten für Eigentumswohnungen durchsuchen.

Quelle
www.co2online.de

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Auswirkungen des neuen Corona-Gesetzes auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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Auswirkungen des neuen Corona-Gesetzes auf das Miet- und Wohneigentumsrecht

Ricarda Breiholdt, Rechtsanwältin

Der Deutsche Bundestag hat in dieser Woche das neue Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschiedet. Wir informieren Sie hiermit über die Auswirkungen auf das Miet- und das Wohnungseigentumsrecht:

Wohn- und Gewerbemietrecht

Der entscheidende Gesetzeswortlaut ist wie folgt:

§ 2 zu Art. 240 Einführungsgesetz zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) (1) Der Vermieter kann ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID -19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung ist glaubhaft zu machen. Sonstige Kündigungsrechte bleiben unberührt.
(2) Von Absatz 1 kann nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden. (3) Die Absätze 1 und 2 sind auf Pachtverhältnisse entsprechend anzuwenden. (4) Die Absätze 1 bis 3 sind nur bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden.

Was regelt das Gesetz?

• zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung wegen Zahlungsverzugs
• gilt für Wohn- und Gewerberaummieter sowie Pächter
• nur für Mieten, die vom 01.04.2020 bis 30.06.2020 anfallen
• der Grund des Zahlungsverzugs bzw. Nichtzahlung muss in der COVID-19-Pandamie liegen und gegenüber dem Vermieter begründet werden (Glaubhaftmachung erforderlich!) – andere Verzugsgründe bleiben ausdrücklich unberührt
• keine Vereinbarung zum Nachteil des Mieters möglich (dies meint nur den Kündigungsausschluss)
• Zahlungspflicht des Mieters bleibt bestehen!
Erläuterung: Es handelt es sich um eine rein zeitlich befristete Kündigungsbeschränkung. Die Zahlungsverpflichtung des Mieters ist also nicht betroffen, sie bleibt bestehen. Mieter bleiben zur Zahlung der Miete verpflichtet und geraten in Verzug, wird die jeweils fällige Miete nicht bezahlt. Das bedeutet für Vermieter, dass das gesamte Forderungsmanagement gesetzlich nicht eingeschränkt ist. Vermieter können wegen Zahlungsverzugs einen Mahnbescheid beantragen oder Zahlungsklage erheben.

Tipp:

Es empfiehlt sich, die Ansprüche zur Sicherheit zu titulieren. Im Einzelfall können Stundungsvereinbarungen mit den Mietern geschlossen werden. Da das Ende der Pandemie derzeit nicht absehbar ist, sollten freiwillige Mietnachlässe oder Zahlungsaufschübe zudem in jedem Falle immer zeitlich befristet, also z. B. monatsweise, vereinbart und laufend der aktuellen Lage angepasst werden.

Kein gesetzliches Leistungsverweigerungs- oder
Stundungsrecht des Mieters

Mieter haben kein Leistungsverweigerungsrecht, wie es in § 1 zu Art. 240 EGBGB für Verbraucher vorgesehen ist. Das Leistungsverweigerungsrecht gilt ausdrücklich nicht für Miet- und Pachtverträge (siehe § 1 Abs. 4 Nr. 1 zu Art 240 EGBGB). Das Leistungsverweigerungsrecht von § 1 zu Art 240 EGBGB betrifft nur Dauerschuldverhältnisse, die zur Eindeckung mit Leistungen der Daseinsvorsorge erforderlich sind. Hierzu zählen Pflichtversicherungen, Verträge über die Lieferung von Strom und Gas oder über Telekommunikationsdienste und ggf. zivilrechtliche Verträge über die Wasserver- und -entsorgung.

Wann gilt die Kündigungsbeschränkung?

Leistet ein Mieter die im Zeitraum vom 1.4.2020 bis 30.6.2020 fällige Miete ganz oder teilweise nicht, so darf der Vermieter das Mietverhältnis wegen dieser Rückstände nicht kündigen, wenn diese auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen (Glaubhaftmachung durch den Mieter erforderlich). Sind daher Rückstände für den Zeitraum vom 1.4.2020 bis zum 30.6.2020 gegeben und kann der Mieter den Nachweis führen, gilt eine Kündigungsbeschränkung bis zum 30. Juni 2022. Wenn die offenen Mieten bis dahin nicht ausgeglichen sind, kann der Vermieter kündigen. Mietrückstände vor dem 01.04.2020 sowie nach dem 30.06.2020 berechtigen den Vermieter weiterhin zur Kündigung. Liegt der Grund für die Nichtleistung in anderen Gründen, zum Beispiel, weil der Mieter zahlungsunwillig ist oder seine Zahlungsunfähigkeit andere Ursachen als die COVID-19-Pandemie hat, ist die Kündigung nicht ausgeschlossen. Auch Kündigungen wegen vertragswidrigen Verhaltens (wie z. B. Lärm, unerlaubte Untervermietung, Tätlichkeiten und Übergriffe, Bedrohungen etc.) sind nicht ausgeschlossen.

Glaubhaftmachung durch den Mieter

Voraussetzung für den Kündigungsausschluss ist, dass der Mieter glaubhaft macht, dass ein Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und der Nichtleistung der Miete besteht. Es gibt keine gesetzliche Vermutung zugunsten des Mieters. Will er eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ausschließen, muss er Tatsachen darlegen, aus denen sich eine überwiegende Wahrscheinlichkeit dafür ergibt, dass seine Nichtleistung auf der COVID-19-Pandemie beruht. Zur Glaubhaftmachung kann sich der Mieter entsprechender Nachweise, einer Versicherung an Eides Statt oder sonst geeigneter Mittel bedienen. Geeignete Mittel können z. B. der Nachweis der Antragstellung beziehungsweise die Bescheinigung über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen beziehungsweise über den Verdienstausfall sein.

Glaubhaftmachung im Gewerbemietrecht

Mieter von Gewerbeimmobilien können darüber hinaus den Zusammenhang zwischen COVID-19-Pandemie und Nichtleistung zum Beispiel regelmäßig mit Hinweis darauf glaubhaft machen, dass der Betrieb ihres Unternehmens im Rahmen der Bekämpfung des SARSCoV-2-Virus durch Rechtsverordnung oder behördliche Verfügung untersagt oder erheblich eingeschränkt worden ist. Dies betrifft derzeit etwa Gaststätten oder Hotels, deren Betrieb zumindest für touristische Zwecke in vielen Bundesländern untersagt ist. Andere Gewerbebetriebe, deren Betrieb nicht öffentlich-rechtlich eingeschränkt wurde, sollten glaubhaft machen können, dass sie sich zum Beispiel um staatliche Hilfen bemüht haben und dennoch kündigungsrelevante Rückstände zwischen April und Juni 2020 nicht verhindern können.

Darf der Gewerbemieter wegen Corona die Miete mindern?

Voraussetzung für einen zur Minderung berechtigenden Mangel der Mietsache ist, dass der Umstand, der zur Gebrauchsbeeinträchtigung führt, aus dem Risikobereich des Vermieters stammt. Er trägt das Risiko des baulichen Zustandes der Mietsache. Demgegenüber trägt der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache. Dazu gehört vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können. Erfüllt sich seine Gewinnerwartung nicht, verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters. Ebenso unterliegt die Betriebsführung durch den Mieter allein seinem Risiko. Öffentlich rechtliche Anordnungen, Auflagen und sonstige Maßnahmen, die den Betrieb des Mieters einschränken, werden dem Risikobereich des Mieters zugeordnet.

Ergeben sich aufgrund von gesetzgeberischen Maßnahmen während eines laufenden Mietverhältnisses Beeinträchtigungen des vertragsmäßigen Gebrauchs eines gewerblichen Mietobjekts, kann dies zwar nachträglich einen Mangel i.S.v. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB begründen. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die durch die gesetzgeberische Maßnahme bewirkte Gebrauchsbeschränkung unmittelbar mit der konkreten Beschaffenheit, dem Zustand oder der Lage des Mietobjekts in Zusammenhang steht.

Andere gesetzgeberische Maßnahmen, die den geschäftlichen Erfolg beeinträchtigen, fallen dagegen in den Risikobereich des Mieters. Der Vermieter von Gewerberäumen ist gem. § 535 Abs. 1 S. 2 BGB lediglich verpflichtet, den Mietgegenstand während der Vertragslaufzeit in einem Zustand zu erhalten, der dem Mieter die vertraglich vorgesehene Nutzung ermöglicht. Behördliche Erlasse, die die Öffnung von Geschäften verbieten oder die Öffnungszeiten beschränken, haben ihre Grundlage nicht in der Beschaffenheit der Mietsache. Vielmehr betreffen sie die Art des Geschäftes des Mieters und fallen damit in sein Verwendungsrisiko.

Etwas anderes kann sich jedoch bei Einkaufs-Centern ergeben. Wenn der Betreiber die allgemeinen Zugänge zum Einkaufcenter – auch nur teilweise – verschließt, liegt für einen Mieter, der sein Geschäft geöffnet halten darf und wegen der Schließung des Centers nicht erreicht werden kann, ein Mangel der Mietsache vor, da er infolge einer Maßnahme des Vermieters den vertragsgemäßen Gebrauch nicht ausüben kann. Je nach Fall dürfte dann sogar eine Minderung von bis zu 100 % gerechtfertigt sein. Bleiben die Kunden jedoch aus, obwohl das Center geöffnet ist, unterfällt dieser Umstand dem Verwendungsrisiko des Mieters und berechtigt ihn nicht zur Minderung.

Eine andere Frage ist, ob sich der Gewerbemieter unter Umständen auf einen Entfall der Mietzahlungspflicht unter dem Gesichtspunkt der Unmöglichkeit berufen kann. Dies kommt insbesondere dann in Betracht, wenn die Parteien im Mietvertrag einen spezifischen Mietzweck vereinbart haben. Stimmen, die für einen Anwendungsfall der Unmöglichkeit eintreten, argumentieren, der Vermieter könne aufgrund öffentlich-rechtlicher Verbotsverfügungen, z.B. die vermietete Einzelhandelsfläche zumindest vorübergehend nicht mehr entsprechend dem Mietzweck zur Verfügung stellen und daher entfalle auch die Gegenleistungspflicht des Mieters.

Schließlich ließe sich mieterseits argumentieren, es liege ein Fall des Wegfalls der Geschäftsgrundlage im Sinne des § 313 BGB vor, der zu einem Anspruch des Mieters auf – angemessene – Anpassung des Mietvertrags oder gar – als Ultima Ratio – zu einem Kündigungsrecht des Mieters führen könne. Dies wäre dann der Fall, wenn Umstände eingetreten wären, mit denen die Parteien zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht gerechnet haben und die dem Vertrag so die Grundlage entziehen. Oftmals wird es sich hier wiederum so verhalten, dass die Parteien das geschäftliche Betriebsrisiko vertraglich explizit dem Mieter aufgebürdet haben, im Einzelfall kann es sich jedoch auch anders verhalten, insbesondere, wenn die öffentlich-rechtliche Beschränkung für den Mieter zu einer existentiellen Bedrohung führt. Der BGH sieht dies nur in extremen Ausnahmefällen gegeben, „in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existentiell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt“ (NJW 2020, 331). Es wird daher auf den jeweiligen Einzelfall und die konkreten Umstände ankommen, auch darauf, ob die Möglichkeit der Inanspruchnahme staatlicher Hilfsmaßnahmen oder anderweitiger Einkommensquellen des Mieters bestehen.
Ob ein Fall der Unmöglichkeit oder des Wegfalls der Geschäftsgrundlage gegeben ist, wird sich endgültig leider erst durch die Handhabung der Rechtsprechung erweisen.

Tipp:

Wie bei Zahlungsrückständen wegen
Corona vorgegangen werden sollte:

Da die Zahlungsverpflichtung des Mieters weiterhin besteht, sollte der Vermieter bei Mietrückständen und fehlenden Nachweises in keinem Fall untätig bleiben.

Folgendes Vorgehen ist zu empfehlen:

• Bei Mietrückständen zunächst Mahnung und/oder ggf. Stundungsvereinbarung (Achtung: in manchen Fällen ist die Schriftform nach § 550 Satz 1 BGB zu wahren!).

• Wenn nicht erfolgreich, Mietforderungen zeitnah bestandskräftig titulieren lassen, entweder durch Mahnbescheid oder Klage.

• Gegebenenfalls Kündigung aussprechen, wenn Nachweis für Mietrückstände – trotz Aufforderung – nicht erfolgt.

• Individuelle Ratenzahlungen unter dem Aufschub der Zwangsvollstreckung vereinbaren. Zwischenergebnis: Die Forderung ist bestandskräftig gesichert und der Mieter erhält die Möglichkeit, die Forderung per individueller Ratenzahlung auszugleichen.

• Raten sollten sozial verträglich, je nach Einzelfall auf die Zeit bis maximal zum 30.06.2022 verteilt werden.

• Soweit eine Ratenzahlung nicht zustande kommt oder nicht termingerecht eingehalten wird, ist im Zweifel die Zwangsvollstreckung einzuleiten.

Wohnungseigentumsrecht

Die Corona-Regeln im Wohnungseigentumsrecht halten sich in überschaubaren Grenzen.

Der Gesetzeswortlaut ist wie folgt:

§ 6 Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie Wohnungseigentümergemeinschaften
(1) Der zuletzt bestellte Verwalter im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.
(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

Erläuterung: Vielfach üblich ist es bereits jetzt schon, den Beschluss über einen konkreten Wirtschaftsplan mit dem zusätzlichen Beschluss zu verbinden, dass der Wirtschaftsplan bis zum Beschluss über einen neuen Wirtschaftsplan weiterhin Geltung haben soll. Durch einen solchen Beschluss wird gewährleistet, dass auch bei Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan erst im Laufe des Folgejahres für die bis dahin abgelaufenen Monate eine Zahlungspflicht jedes einzelnen Wohnungseigentümers besteht. Zeitliche Verzögerungen für die Durchführung der Eigentümerversammlungen im Folgejahr sind dann insoweit nicht relevant.

Soweit ein solcher Beschluss im Vorjahr nicht gefasst worden ist, stellt die neue gesetzliche Regelung nunmehr klar, dass der bisherige Wirtschaftsplan seine Gültigkeit behält, bis ein Beschluss zum neuen Wirtschaftsplan gefasst ist. Das schafft Planungssicherheit für die WEG.

Zudem bleibt der Verwalter solange im Amt, bis er abberufen worden oder ein neuer Verwaltergewählt worden ist. Hierdurch wird eine verwalterlose Zeit verhindert, solange eine Neubestellung wegen Nichtdurchführbarkeit einer Eigentümerversammlung unmöglich ist.

Weitere Informationen zu diesem Thema:

BREIHOLDT VOSCHERAU RECHTSANWÄLTE PARTNERSCHAFT MBB
E-Mail: info@breiholdt-voscherau.de
www.breiholdt-voscherau.de

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Wer auf seinem Dach eine Solaranlage errichtet, der hofft natürlich auch, dass diese Anlage üppige Erträge an Sonnenenergie erbringt. Bei einem Grundstückseigentümer in Nordrhein-Westfalen drohte das nicht mehr zu funktionieren, weil ein geplanter und genehmigter Neubau das Dach mit der Photovoltaikanlage verschattet hätte.

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Eigentumswohnung: Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum

Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nicht nur die Wohnung selbst – das sogenannte Sondereigentum – sondern auch Gemeinschaftseigentum, also z. B. Anteile am Grundstück, am Treppenhaus, an Strom- und Wasserleitungen. Für die ordnungsgemäße Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums sind alle Eigentümer gemeinsam zuständig.

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Landschaftsarchitektur-Auszeichnung für Holstenfleet Kiel

Das Holstenfleet ist an den vielen Sonnentagen zum beliebten Treffpunkt in Kiels neuer Mitte geworden. Auch bundesweit kommt die neugestaltete Holstenbrücke sehr gut an: Im Wettbewerb um den Deutschen Landschaftsarchitektur-Preis 2021 erhielt das Bauwerk mit dem Arbeitstitel Kleiner Kiel-Kanal und dem heute genutzten Namen Holstenfleet die Auszeichnung in der Kategorie „Öffentlicher Raum als Zentrum“.

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Massive Unterschiede bei Stromverbrauch und Stromkosten

Bei Strompreisen, dem Stromverbrauch und den dadurch resultierenden Stromkosten privater Haushalte in Deutschland gibt es je nach Bundesland massive Unterschiede. Während im Bundesdurchschnitt der Stromverbrauch pro Kopf bei 1.281 Kilowattstunden (kWh) liegt, ist der Stromverbrauch pro Kopf in Sachsen um 13,8 Prozent darunter, während er im Saarland um 13,9 Prozent über dem Durchschnitt liegt.

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Verwaltervertrag muss die wesentlichen Aspekte der Arbeit beinhalten

Die Verwalterin bzw. der Verwalter spielen für eine Eigentümergemeinschaft eine große Rolle, denn eine Reihe von Alltagsgeschäften werden von dieser Person erledigt. Deswegen ist es nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nötig, die Eckpunkte der Vertragsbeziehung wie Vergütung und Laufzeit in wesentlichen Umrissen zu benennen.

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Baufachmesse NordBau bietet Übersicht

Mit gutem Rückenwind laufen die Planungen für die NordBau 2021 auf Hochtouren. Der Termin für die 66. NordBau in den Holstenhallen Neumünster in Schleswig-Holstein ist der 8. bis 12. September 2021. Mit fortschreitend guter Entwicklung der Pandemie können sich Bauwirtschaft und Bauherren auf Nordeuropas größte Kompaktmesse fürs Bauen freuen.

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Der Unsinn der kurzen Eichfristen für Wasserzähler

Themen > Bauen & Wohnen

Der Unsinn der kurzen
Eichfristen für Wasserzähler

Axel-H. Wittlinger, Vorsitzender der IDV Nord e.V.

Bezahlbares Wohnen sei die soziale Frage unserer Zeit, heißt es immer wieder. Das stimmt natürlich, und es hat manche politischen Maßnahmen nach sich gezogen: Vor allem die Regulierung im Mietrecht wird immer strenger, ein entsprechendes Gesetz folgte in den vergangenen Jahren auf das nächste. Dass in diesem Bereich ein solch großer Eifer gezeigt wird, lässt umso ärgerlicher erscheinen, dass in anderen Bereichen Kostensenkungspotenziale für Mieter wie für Eigentümer einfach ignoriert werden. Die Eichfrist für Wohnungswasserzähler ist so ein Fall.

Die Eichfristen in Deutschland sind – auch im europäischen Vergleich – ausgesprochen kurz: Ein beispielsweise 2014 eingebauter beziehungsweise geeichter Kaltwasserzähler muss bis Ende dieses Jahres ausgetauscht oder neu geeicht werden (neu geeicht werden die Zähler aber praktisch nie, da der Aufwand größer ist). Wer 2014 einen Warmwasserzähler hat einbauen lassen, hätte diesen sogar bis Ende 2019 erneuern lassen müssen. Warmwasserzähler müssen nach deutschem Eichrecht nach fünf und Kaltwasserzähler nach sechs Jahren ausgetauscht werden, die Frist läuft immer zum Jahresende ab. Aus Einfachheitsgründen werden in der Praxis oft Kalt- und Warmwasserzähler gemeinsam erneuert, also jeweils nach fünf Jahren. Solch kurze Intervalle sind wissenschaftlich eigentlich gar nicht gerechtfertigt.

Das Hamburg Institut hat schon 2017 in einer Studie festgestellt, dass Wasserzähler in Deutschland in der Regel unnötig früh ausgetauscht werden, obwohl sie noch zuverlässig funktionieren. Für die Studie wurden stichprobenartig Wasserzähler analysiert, von denen selbst diejenigen, die bereits seit 20 Jahren arbeiteten, zu 95 Prozent zu Messergebnissen innerhalb der zulässigen Fehlergrenzen führten. Die Studie zeigt eindeutig auf, dass die Eichfristen deutlich verlängert werden könnten.

Das wäre sinnvoll, denn es würde zu signifikanten Kostenersparnissen von Mietern und Eigentümern führen. Bei Kosten von schätzungsweise 120 Euro je Austausch rechnete das

Hamburg Institut die jährlichen Gesamtkosten in Deutschland auf 500 Millionen Euro hoch. Das sind vermeidbare Kosten, die das Wohnen in Deutschland unnötig teurer machen. Eine Verlängerung der Eichfristen auf 15 bis 20 Jahre würde Mieter und Eigentümer entlasten, hätte höchstens sehr geringe Auswirkungen auf die Genauigkeit der Wasserzähler und würde auch den Eichfristen einiger anderer europäischer Länder entsprechen, die in diesem Bereich sinnvollerweise ein wesentlich liberaleres Eichrecht haben als Deutschland.

Dagegen spricht eigentlich nichts. Trotzdem ist politisch nach wie vor keine Initiative in Sicht, die Eichfristen für Wasserzähler zu reformieren. Natürlich: Eine Verlängerung der Eichfristen ist nicht die Alleinlösung für die Herausforderungen bei der Bezahlbarkeit des Wohnens. Aber es ist ein kleiner Baustein, der nicht nur die Wohnkosten verringern würde, sondern auch den Aufwand von Verwaltungen und Verbrauchern, die den Handwerker zum Austausch der Wasserzähler ja in die Wohnung lassen müssen.

Das Hamburg Institut hat übrigens auch auf eine Widersprüchlichkeit der Eichregelungen hingewiesen: Obwohl Heizkosten einen wesentlich höheren Anteil der Nebenkosten für Mieter und Eigentümer ausmachen als Wasserkosten, unterliegt die Messung der Heizungsaufwendungen keiner Eichpflicht. Dass Wasserzähler so streng reglementiert sind, ergibt keinen Sinn.
www.nord.ivd.net

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