Die Kosten der Verwalterzustimmung

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Die Kosten der
Verwalterzustimmung

In vielen, gerade älteren Teilungserklärungen ist vorgesehen, dass der Verkauf einer Eigentumswohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Ulf Schönenberg-Wessel Rechtsanwalt und Notar Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Sozialrecht

Die Zustimmung durch den Verwalter soll verhindern, dass wirtschaftlich oder im Zusammenleben unzuverlässige Personen in die Eigentümergemeinschaft    hineingelangen. Der Verwalter darf seine Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund verweigern. Zulässig ist die Verweigerung etwa, wenn von vornherein absehbar ist, dass der Erwerber das Hausgeld nicht zahlen kann. Wenn kein wichtiger Grund vorliegt, muss der Verwalter seine Zustimmung erklären. Die Zustimmung muss vom Verwalter vor einem Notar erklärt werden.
Bisher war es üblich, dass die Kosten der Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einer Wohnung vom Erwerber der Eigentumswohnung ausgeglichen wurden. Nach Auffassung der Bundesnotarkammer müssen diese Kosten jedoch (zukünftig) in der Regel vom Verwalter bzw. der Eigentümergemeinschaft getragen werden. Denn der Verwalter und nicht etwa der Erwerber beauftragt den Notar mit der Beglaubigung der Unterschrift. Somit hat auch der Verwalter für die entstandenen Notarkosten einzustehen. Der Verwalter bekommt die Kosten dann von der Eigentümergemeinschaft erstattet. Sie werden im Hausgeld auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Kostenschlüssel verteilt.
Sofern die Eigentümergemeinschaft von diesem Regelfall abweichen will, muss sie hierzu in der Eigentümerversammlung eine Regelung treffen. Die Eigentümer können durch eine entsprechende Regelung die Kosten der Verwalterzustimmung auf den veräußernden Eigentümer abwälzen. Nur wenn die Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss gefasst hat, kann durch eine entsprechende Vereinbarung im Kaufvertrag der Käufer auf Erstattung der Kosten der Verwalterzustimmung in Anspruch genommen werden.
Solange ein entsprechender Beschluss von den Eigentümern nicht gefasst wurde, werden die Kosten der Verwalterzustimmung also nicht vom Käufer zu tragen sein.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

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Maklerrecht

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Maklerrecht

Auskunftsanspruch des Maklers

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht Immobilienmediatorin (DIA) Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB

in Auskunftsanspruch gegenüber dem Auftraggeber steht dem Makler zu, wenn ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist, die Voraussetzungen eines Provisionsanspruchs dem Grunde nach vorliegen und der Makler diesen ohne Auskunft des Auftraggebers nicht eigenständig geltend machen kann.

Sachverhalt:


Der Verkäufer erteilt dem Makler den Auftrag, für ein Gewerbeareal Kaufinteressenten   nachzuweisen oder zu vermitteln. Der Makler soll berechtigt sein, eine marktübliche Provision zu verlangen. Der Verkäufer verpflichtete sich weiter, eine Erfolgsprovision in Höhe von 5 %
auf einen dem Kaufpreis von
30 Millionen übersteigenden Erlös zu zahlen. Der Makler findet einen Kaufinteressenten X, den er dem Verkäufer nachweist. Dieser Kaufinteressent sagt nach Verhandlungen und Besichtigungen mit dem Makler zunächst den Kauf ab, nimmt dann aber zusammen mit einem weiteren Y die Verhandlungen mit dem Makler wieder auf.
In den Räumen des Maklers werden im Beisein des Verkäufers die Verhandlungen mit dem Erstinteressenten sowie dem weiteren Interessenten Y geführt. Der Verkäufer nimmt danach Kontakt zu dem Interessenten Y auf, dem er weitere Unterlagen schickt und der dann den Kaufvertrag abschließt. Der Kläger verlangt vom Verkäufer Auskunft über die Höhe des Kaufpreises.

Entscheidung:


Das Landgericht Hamburg gibt der Klage statt. Der Maklervertrag ist zwischen den Parteien wirksam abgeschlossen. Der Makler hat den späteren Käufer auch nachgewiesen. Der Verkäufer hat den Kaufinteressenten Y erstmals in den Räumen des Maklers kennengelernt. Die Gelegenheit zur Aufnahme von konkreten Verhandlungen wird dem Auftraggeber auch dann vom Makler nachgewiesen, wenn durch den Makler ein Treffen mit einem bis dahin unbekannten Verhandlungspartner   ermöglicht wird, der zu konkreten Gesprächen bereit ist und erst anlässlich dieses Treffens dessen Identität dem Verkäufer bekannt gemacht wird.


Entscheidung:

Zutreffend hat das Landgericht Hamburg der Klage stattgegeben. Auch wenn zunächst ein Interessent nachgewiesen wird, der letztlich den Kaufvertrag nicht abschließt, über diesen Interessenten es aber zu Gesprächen mit einem weiteren Interessenten in den Räumen des Maklers kommt, die dann zum Kaufvertragsabschluss führen, ist die Nachweistätigkeit des Maklers zu bejahen. Da der Verkäufer sich weigert, den Kaufpreis zu benennen, war der Auskunftsklage des Maklers stattzugeben.

Fazit:


Zutreffend hat das Landgericht Hamburg der Klage stattgegeben. Auch wenn zunächst ein Interessent nachgewiesen wird, der letztlich den Kaufvertrag nicht abschließt, über diesen Interessenten es aber zu Gesprächen mit einem weiteren Interessenten in den Räumen des Maklers kommt, die dann zum Kaufvertragsabschluss führen, ist die Nachweistätigkeit des Maklers zu bejahen. Da der Verkäufer sich weigert, den Kaufpreis zu benennen, war der Auskunftsklage des Maklers stattzugeben.

www.breiholdt-voscherau.de

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Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus durch Sonderabschreibungen

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Steuerliche Förderung des Mietwohnungsneubaus
durch Sonderabschreibungen

Trinavis Oelerking Partnerschaft mbB

René Werner Steuerberater, Dipl.-Kfm. (FH)

Die Bundesregierung hat einen Entwurf eines Gesetzes zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus vorgelegt. Hiermit sollen steuerliche Anreize für den Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment gegeben werden. Inhaltlich sieht der vorliegende Kabinettentwurf eine neue Sonderabschreibung nach § 7b EStG vor.

Gefördert werden die Anschaffung und Herstellung neuer Wohnungen. Hierfür können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen bis zu jährlich 5 Prozent geltend gemacht werden. Die Sonderabschreibung kann neben der linearen AfA angesetzt werden.

Um Anreize für eine zeitnahe Investitionsentscheidung zu schaffen, wird die Sonderabschreibungszuweisung auf solche Herstellungsvorgänge beschränkt, für die der Bauantrag oder die Bauanzeige nach dem 31. August 2018 und vor dem 1. Januar 2022 gestellt wird. Die Sonderabschreibung soll letztmalig für den Veranlagungszeitraum 2026 in Anspruch genommen werden können, so dass für die vollständige Ausschöpfung der Förderung eine Fertigstellung des Wohngebäudes bis spätestens 31.12.2023 erforderlich ist.

Die Sonderabschreibung darf nur in Anspruch genommen werden, wenn   die   Anschaffungs-   oder Herstellungskosten  3.000 €/m2 Wohnfläche nicht übersteigen. Es ist davon auszugehen, dass bei Prüfung der Grenze von 3.000  €/m2 auf die Gebäudeanschaffungskosten ohne den Grund und Boden abzustellen ist. Bemessungsgrundlage für die neue Sonderabschreibung sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten der begünstigten Wohnung, jedoch sind diese auf maximal 2.000  €/m2 Wohnfläche begrenzt.

Sollten Sie nähere Informationen wünschen oder planen Sie den Bau/ Erwerb von Mietwohnungen unter Inanspruchnahme der neuen   Sonderabschreibungen, stehen wir Ihnen für ein Gespräch sehr gern zur Verfügung.

www.trinavis-kiel.com

Weitere Partner stellen
sich vor

Immobilienwirtschaft aus der Vogelperspektive

Alle, die in der aktuellen Boom-Phase mit Immobilien zu tun haben, sind intensiv in ihre Aufgaben eingebunden. Wichtige benachbarte Arbeitsfelder geraten dabei schnell aus dem Blick. Doch gerade der Überblick über die Gesamtentwicklung ermöglicht es, langfristig die richtigen Entscheidungen zu treffen. Dazu trägt die neue Ausgabe des Immobilien-Almanach bei.

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Gewerbesteuer­entlastung bei grundbesitzverwaltenden Immobilien­gesellschaften

Für die bei gewerblichen Personengesellschaften anfallende Gewerbesteuer besteht aufgrund der steuerlichen Anrechenbarkeit der Gewerbesteuer nach § 35 EStG auf Ebene der Gesellschafter (natürliche Personen) im Rahmen ihrer Einkommensteuerveranlagung eine steuerliche Entlastungsmöglichkeit. Für die GmbH als eigenständiges Steuerobjekt besteht dagegen grundsätzlich eine definitive Gewerbesteuerbelastung (durchschnittlich 15 %, abhängig vom Hebesatz der Städte und Gemeinden). Steuerlich ist die Gewerbesteuer zudem nicht als Betriebsausgabe abziehbar (§ 4 Abs. 5b EStG).

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Kiel, 14. Oktober 2019 – Die Hans Schütt Immobilien GmbH hat die Entwicklung der Mietpreise in der Landeshauptstadt Kiel untersucht, um die Diskussion um den Anstieg der Preise zu versachlichen. Klaus H. Schütt, geschäftsführender Gesellschafter der Hans Schütt Immobilien GmbH: „Die viel zu hitzige und emotional geführte Debatte gipfelt dabei in sonderbaren Vorschlägen, die nichts mehr mit unseren marktwirtschaftlichen Grundsätzen zu tun haben. Ein gefühlter Eindruck wird leider oftmals der nüchternen Betrachtung der tatsächlichen Zahlen vorgezogen.“

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vor. Ein entsprechender Referentenentwurf wurde am 8. Mai 2019 veröffentlicht.

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IVD-Mitglieder mit klarem Votum gegen das unechte Bestellerprinzip

Themen > Unsere Partner stellen sich vor

IVD-Mitglieder mit klarem Votum gegen das unechte Bestellerprinzip

Makler ist fairer Mittler zwischen Käufer und Verkäufer

Jürgen Michael Schick Präsident des IVD

Der Immobilienverband IVD lehnt die Einführung eines sogenannten Bestellerprinzips bei Kaufimmobilien, wonach der Makler nur noch als Vertreter des Verkäufers arbeiten darf, entschieden ab. Auf der außerordentlichen Mitgliederversammlung am 23. November in Kassel sprachen sich die IVD-Mitglieder geschlossen gegen diese völlig ungerechtfertigte Einschränkung in die Vertrags- und Berufsfreiheit aus. Gleichzeitig verabschiedete die Mitgliederversammlung eine „Erklärung aus Kassel“, wonach der Makler fairer Mittler zwischen Käufer und Verkäufer ist.

„Für eine bundeseinheitliche Regulierung gibt es keinen Bedarf, da in 75 Prozent der Märkte in Deutschland die Provision ohnehin zwischen Verkäufer und Käufer geteilt wird“, so Jürgen Michael Schick, Präsident des Immobilienverbandes IVD. Das sei nicht nur aus Sicht des IVD eine faire und transparente Regelung und werde den unterschiedlichen Entwicklungen der Immobilienpreise in den Regionen gerecht. Mehr als die Hälfte (53 Prozent) der Verbraucher empfindet die Teilung der Provision gerecht. Das ist das Ergebnis einer repräsentativen IVD-Umfrage unter mehr als 1.600 Verbrauchern.

„Die Immobilienpreise steigen nicht in allen Gebieten, in kleineren und mittelgroßen Städten fallen sie teilweise sogar. Die Preisdynamik in Frankfurt/Main, Hamburg und Berlin kann nicht als Maßstab für ganz Deutschland gesehen werden und sollte nicht zu unangemessenem Aktionismus der Politik führen, zumal die Zielstellung der Politik, den Käufer mit dem Bestellerprinzip zu entlasten, nicht erreicht wird“, so der IVD-Präsident.

Schick weiter: „Verkäufer würden etwaige Mehrbelastungen auf den Kaufpreis aufschlagen und die Käufer müssten auf den erhöhten Kaufpreis die Grunderwerbsteuer zahlen. Würde der Gesetzgeber die Immobilienmakler zwingen, nur noch einseitig für die Verkäuferseite zu arbeiten, verlören die Käufer die dringend benötigte Beratung beim Immobilienkauf. Das kann nicht im Sinne des Verbraucherschutzes sein.“
Diesen Einschätzungen folgten auch die mehr als 400 Teilnehmer auf der außerordentlichen Mitglie-derversammlung und verabschiedeten die „Erklärung von Kassel“. Dieses Leitbild des Maklers wurde vom Vorsitzenden des IVD Nord, Axel-H. Wittlinger, in Kassel vorgestellt. Dem Selbstverständnis folgend arbeitet der Makler für Käufer und Verkäufer gleichermaßen und weist seine Vertragspartner entsprechend darauf hin. Damit ist ein gesetzgeberischer Eingriff einmal mehr überflüssig. Die Makler streben an, bis zur Beurkundung eine Honorarvereinbarung in Textform mit Käufer und Verkäufer zu schließen. Beide Vertragspartner sollten in der Regel in gleicher Höhe eine Provision leisten. Zur Schaffung von Transparenz sollen im notariellen Kaufvertrag das Gesamterfolgshonorar und die jeweilige Aufteilung als Honoraranspruch des Maklers wiedergegeben werden.

nord.ivd.net

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Biber und Fiskus

Themen > Recht & Gesetz

Biber und Fiskus

Beseitigung von Tierschäden ist nicht steuermindernd

Wenn Biber ein privates Grundstück untergraben, dann kann der Eigentümer die Beseitigung der daraus entstandenen Schäden nicht als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend machen. Denn derartige Tierschäden betrachtet die Finanzrechtsprechung nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht als existenziell für einen Hausbesitzer. (Finanzgericht Köln, Aktenzeichen 3 K 625/17)

Der Fall: Es war nicht gerade einfach, den aufgegrabenen Garten und die abgesackte Terrasse eines Grundstücks wieder in Ordnung zu bringen und zur Vermeidung zukünftiger „Überfälle“ eine sogenannte Bibersperre einbauen zu lassen. Insgesamt machte der Eigentümer in seiner Steuererklärung rund 4.000 Euro geltend, die er als außergewöhnliche Belastung anerkannt haben wollte. Seine Begründung: Diese Ausgaben seien zwangsläufig entstanden und überstiegen klar das, was die überwiegende Zahl der Steuerpflichtigen treffe. Genau für solche Situationen habe der Gesetzgeber das Instrument der außergewöhnlichen Belastung geschaffen.

Das Urteil: Das Finanzgericht Köln entschied so wie vorher bereits die Steuerverwaltung. Nicht jeder größere Schaden sei bereits als existenzielle Betroffenheit zu bewerten. Diese liege zum Beispiel dann vor, wenn die Nutzung eines Hauses zu Wohnzwecken in Frage gestellt sei. Es sei „mehr als zweifelhaft“, hieß es im Urteil, ob Schäden an der Terrasse und im Garten dazu zählten. Auch müsse man sich fragen, ob es sich um ein unabwendbares Ereignis handle, wo doch bei einem in der Nähe eines Gewässers gelegenen Grundstück mit solchen Gefahren gerechnet werden müsse.

LBS Infodienst Recht und Steuern

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