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Wohnraummietrecht
Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35).
Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern.
BGH, Urteil vom 22.8.2018; VIII ZR 277/16
Sachverhalt:
Der Mieter zog 2009 in eine unrenovierte Wohnung mit Gebrauchsspuren vom Vormieter ein. Der vom Vermieter verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Am Ende der Mietzeit im Jahr 2014 führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch, die der Vermieter als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb zu Kosten von 799,89 € nacharbeiten ließ. Wegen dieses Betrages begehrt der Vermieter Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.
Der Mieter beruft sich auf die BGH-Rechtsprechung (vgl. Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14), wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.
Der Vermieter war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Mieter und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Mieter von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.
Entscheidung:
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Diese Rechtsauffassung begründet das Gericht damit, dass eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt sei. Sie vermöge deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.
Fazit:
Die formaljuristische Entscheidung hat zur Folge, dass der Vermieter entweder seinen Anspruch gegen den Vormieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durchsetzen muss, oder einen Vertrag mit Vor- UND Nachmieter schließen muss, in dem sich der Nachmieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen für den Vormieter verpflichtet. Allerdings muss er wohl hierfür einen „angemessenen“ Ausgleich erhalten. Damit verlagert sich der Streit lediglich hin zur Frage, was „angemessen“ ist. Angemessen dürfte der Betrag sein, der für eine Renovierung der Wohnung erforderlich ist, um die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Dann kann – und sollte? – der Vermieter aber gleich auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vormieter bestehen, um dem Streit über die „Angemessenheit“ der Gegenleistung zu entgehen.
Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/ WEG-Recht
Immobilien-Mediatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de
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