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Eigentumswohnung verkaufen, ohne Stress mit den Nachbarn
Carl C. Franzen
Stress mit den Nachbarn hat wohl kaum jemand gern. Doch wo viele Menschen in einem Haus leben, kann es auch mal zu Konflikten kommen – und das sogar, wenn Sie ausziehen und Ihre Wohnung verkaufen möchten. Denn Nachbarn haben je nach Vereinbarung laut Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ein Wörtchen bei der Käuferwahl mitzureden.
Was den Verkauf Ihrer Eigentumswohnung erschweren kann, ist die sogenannte Veräußerungsbeschränkung. Sie ist allerdings nicht in vielen Eigentümergemeinschaften üblich. Um sich Sicherheit darüber zu verschaffen, ob Sie davon betroffen sind, reicht ein Blick in die Gemeinschaftsordnung oder das Grundbuch. Denn hier muss nach Paragraf 12 WEG eine Veräußerungsbeschränkung dokumentiert sein. Und sie ist vor allem auch nur dann rechtskräftig, wenn sie auch ins Grundbuch eingetragen wurde. Ein Eintrag in die Gemeinschaftsordnung reicht nicht aus. Besteht keine Veräußerungsbeschränkung, können Sie beruhigt sein. Dann können Ihre Nachbarn Ihnen bei der Käuferwahl keinen Strich durch die Rechnung machen.
Steht eine Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch, benötigen Sie auch die Zustimmung der anderen Eigentümer. Denn der Vertrag mit dem Käufer Ihrer Wohnung ist erst dann wirksam, wenn die Zustimmung aller Eigentümer vorliegt. Der Paragraf 12 WEG dient schließlich dem Schutz der Eigentümer, wenn sie einen Kaufinteressenten als problematisch einstufen. Einen solchen zukünftigen Nachbarn kann die Eigentümergemeinschaft dann verhindern.
Aber machen Sie sich keine Sorgen! Die Eigentümergemeinschaft kann nicht jeden Kaufinteressenten ablehnen, nur weil er vielleicht laute Kinder haben oder als Single häufig Partys feiern könnte. Damit die Eigentümergemeinschaft Paragraf 12 WEG anwenden kann, muss schon ein triftiger Grund vorliegen. Ebenso reicht natürlich nicht der Einspruch eines Nachbarn für eine solche Entscheidung. Wie die Eigentümergemeinschaft Einfluss auf Ihren Wohnungsverkauf ausüben kann, ist mit drei möglichen Verfahren geregelt:
1. Alle Mitglieder entscheiden über den Verkauf
2. Eine Mehrheitsentscheidung entscheidet über den Verkauf
3. Nur die Hausverwaltung entscheidet über den Verkauf
Welches Verfahren in Ihrer Eigentümergemeinschaft zur Anwendung kommt, sollte ebenfalls im Grundbuch stehen.
Prüfen Sie also vor dem Verkauf Ihrer Eigentumswohnung, ob Sie einer Veräußerungsbeschränkung unterliegen und falls ja, in welchem Verfahren darüber entschieden wird. Spätestens beim Notartermin könnte es sonst ein böses Erwachen geben. Hier lohnt es sich, einen Immobilienprofi zu Rate zu ziehen, der alle rechtlichen Fallstricke kennt und auch den optimalen Käufer für Ihre Wohnung findet. Dann fällt es Ihren Nachbarn schwer, Ihnen beim Verkauf Ihrer Wohnung Stress zu machen.
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Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechts- und/oder Steuerberater klären.
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