19. Oktober 2022
Recht & Gesetz
Kann ich meinen Wohnraum an Dritte überlassen?
Untermieter
Bei Abschluss des Mietvertrages hatte die Beklagte nicht offengelegt, dass sie die Wohnung nicht selbst bewohnen, sondern ausschließlich für ihren Bruder anmieten wollte. Gegen die Kündigung wehrte sich die Beklagte mit der Begründung, ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB zu haben.

Wohnraummietrecht:

Verdeckte Anmietung von Wohnraum für einen Dritten berechtigt den Vermieter zur Kündigung

LG Berlin, Beschluss vom 24.02.2022 – 65 S 202/21

Sachverhalt

Die Vermieterin begehrt vor dem Landgericht Berlin die Räumung und Herausgabe einer von der Beklagten gemieteten Wohnung. Bei Abschluss des Mietvertrages hatte die Beklagte nicht offengelegt, dass sie die Wohnung nicht selbst bewohnen, sondern ausschließlich für ihren Bruder anmieten wollte. Gegen die Kündigung wehrte sich die Beklagte mit der Begründung, ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne von § 553 Abs. 1 BGB zu haben.

Entscheidung

Ohne Erfolg! Das Gericht bestätigt die Wirksamkeit der Kündigung. Die zielgerichtete Anmietung einer Wohnung für einen anderen stelle keine Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 BGB dar. In diesem Fall entstehe das Interesse an der Gebrauchsüberlassung weder erst nach dem Vertragsschluss – sondern liege diesem vielmehr zugrunde –, noch erfasse die Regelung die vollständige, unbefristete oder sonst unbegrenzte Wohnraumüberlassung. Voraussetzung der Gestattung einer Gebrauchsüberlassung sei vielmehr, dass der Mieter die Wohnung selbst zumindest zeitweise oder jedenfalls in Teilen (mit-)bewohnt.

Auch die Begründung der Mieterin, ein berechtigtes Interesse bestünde darin, in einer Stadt mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Zweitwohnung innezuhalten, wies das Gericht zurück. Berechtigt sei ein Interesse nach der Rechtsprechung des BGH, wenn es mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang stehe und von nicht ganz unerheblichem Gewicht sei. In Hinblick auf den Umstand, dass der Gesetzgeber in das verfassungsrechtlich geschützte Eigentum des Vermieters nach Art. 14 GG unter dem Gesichtspunkt seiner Sozialbindung im Interesse der Mieter erheblich eingreife, stimme es jedoch nicht mit der Rechts- und Sozialordnung überein, wenn ein Mieter in einer Stadt mit einem angespannten Wohnungsmarkt mehrere Wohnungen anmietet, ohne sie selbst zu bewohnen.

Das Landgericht bestätigt damit die Entscheidung des Amtsgerichts Pankow, wonach die unberechtigte Wohnraumüberlassung eine erhebliche Vertragspflichtverletzung darstellt. In Zusammenschau mit der Hausfriedensstörung des Bruders der Beklagten, dem Untermieter, begründe dies sogar ein außerordentliches Kündigungsrecht.

Fazit

Die Regelung zur Gestattung von Wohnraumüberlassung an Dritte wird von Mietern und Mieterinnen häufig als umfassende Untermieterlaubnis verstanden. Das Landgericht hat mit seinem Beschluss aufgezeigt, dass auch dieses mieterschützende Recht jedoch engen Grenzen unterliegt, deren Unterwanderung eine erhebliche Pflichtverletzung darstellt. Möchten Angehörige sich bei der Anmietung von Wohnraum unterstützen, ist hierzu jedenfalls stets die Zustimmung des Vermieters einzuholen.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB

www.breiholdt-voscherau.de

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