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Verbilligte Wohnraumvermietung – Spannungsfeld
zwischen günstigem Wohnraum und Werbungskostenabzug
Hendrik Heuser – Partner, Wirtschaftsprüffer, Steuerberater, CPA (New Hamphire)
Von einer verbilligten Wohnraumvermietung spricht man, wenn der Vermieter von seinem Mieter einen Mietbetrag erhält, der unter dem üblichen Mietzins liegt. In der Vermietung gibt es unterschiedliche Konstellationen, beispielsweise ein Verwandtschaftsverhältnis zwischen Vermieter und Mieter oder die Vermeidung von drohendem Leerstand, die zu einer verbilligten Miete führen können.
Die Einkünfte aus der Wohnraumvermietung sind den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG zuzuordnen. Grundsätzlich sind alle mit der Vermietung im Zusammenhang stehenden Ausgaben als Werbungskosten bei der Ermittlung der Einkünfte voll abzugsfähig. Beträgt das für die Nutzungsüberlassung gezahlte Entgelt weniger als 66 % der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die Nutzungsüberlassung einer zu Wohnzwecken genutzten Wohnung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen.
Für die Ermittlung der maßgeblichen Miete ist von ortsüblichen Marktmieten für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung auszugehen. Die ortsübliche Marktmiete umfasst die ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) umlagefähigen Kosten. Die Ermittlung dieser Vergleichsmiete kann nach früher gezahlten Entgelten oder bei Vermietung weiterer Wohnungen im gleichen Haus oder entsprechender Vergleichsobjekten erfolgen. Ist dies nicht möglich, so verbleibt ein Rückgriff auf aktuelle Mietspiegel der Städte und Gemeinden.
Die Folgen einer nicht nachweisbaren Einhaltung der 66 %-Grenze sind klar: Kürzung des Werbungskostenabzugs und viel Ärger bei der Änderung der Berechnungsgrundlagen für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Mit dem Entwurf des Jahressteuergesetzes 2020 vom 2. September 2020 will der Gesetzgeber nun dieses Thema entschärfen. Mit Hilfe einer Absenkung der oben beschriebenen Begrenzung soll ein Signal für die „Förderung“ bzw. Erhaltung günstigen Wohnraums gesetzt werden. Konkret ist vorgesehen, dass Vermieter ihre Werbungskosten auch bei sehr günstiger Vermietung vollumfänglich abziehen können, wenn das Vermietungsentgelt mindestens 50 % (bislang 66 %) der ortsüblichen Miete beträgt. Liegt das Entgelt zwischen 50 und 60 % der ortsüblichen Miete, wird eine Prognose zur Einkünfteerzielungsabsicht vorgenommen. Wenn diese positiv ausfällt, werden die Werbungskosten aus diesem Mietverhältnis nicht gekürzt. So wird einer missbräuchlichen Nutzung der Neuregelung entgegengewirkt. Ob dieser Vorschlag so umgesetzt wird, bleibt abzuwarten. Fraglich ist dabei aber auch, ob dies ein wirksamer Schritt gegen die weiterhin steigenden Wohnraummieten sein kann. Grundsätzlich ist bei Vorliegen einer verbilligten Wohnraumvermietung aufgrund der Mietpreisentwicklung ein regelmäßiger Abgleich mit dem aktuellen Mietspiegel angeraten, um nicht unter die entsprechenden Grenzen zu fallen.
Sollten Sie Hilfestellung oder Beratung im Zusammenhang mit dieser Fragestellung benötigen, sprechen Sie uns gern an. Wir freuen uns auf Ihren Anruf. Bleiben Sie gesund.
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