20. Oktober 2022
Finanzen
Lockerung der Tilgungsanforderung hilft ins eigene Heim
Hendrik Stoltenberg Geschäftsführer bei TGI Finanzpartner GmbH & Co. KG
Hendrik Stoltenberg, Geschäftsführer bei TGI Finanzpartner GmbH & Co. KG, erklärt in diesem Artikel wie die Lockerungen der Tilgungsforderungen zum eigenen Heim helfen:
Seit der Zwischenerholung der Bauzinsen bis August kennen diese nach der kräftigen Leitzinserhöhung durch die EZB und der immer noch starken Inflation leider nur eine Richtung – nach oben. So manch eine Beratung in letzter Zeit endete mit enttäuschten Gesichtern, weil die Rate nicht mehr tragbar war. Die Rate oder auch Annuität genannt setzt sich zusammen aus dem Zinsanteil und der Tilgung. An dieser Stelle möchten wir einmal das Prinzip des Annuitätendarlehens und dem damit verbundenen sogenannten Tilgungsparadoxon in Erinnerung rufen, welches uns jetzt wieder hilft. 

Tilgungsparadoxon bedeutet, dass es bei einem Kredit mit einem niedrigeren Baukreditzins und gleicher beginnender Tilgungsrate länger dauert, bis Sie Ihre Restschuld vollständig abgetragen haben als bei einem Kredit mit höherem Zins. Mit der Tilgung reduzieren Sie monatlich die Kreditrestschuld und die Zinsen werden auf den geschuldeten Betrag berechnet. Dadurch dass der Zinsanteil immer auf Ihre Restschuld berechnet wird und diese ja mit jeder Zahlung sinkt, sinkt auch der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil um die ersparten Zinsen steigt. Da die ersparten Zinsen bei hohen Zinsen größer sind, erhöht sich bei gleichbleibender Rate der Tilgungsanteil schneller als bei niedrigen Zinsen. Warum hilft dies aktuell?

Bis vor kurzem forderten die Banken eine beginnende Tilgung von mindestens 2 %, manchmal auch 3 %, da sonst die rechnerischen Laufzeiten z. B. größer als 50 Jahre gewesen wären. Und meist durften die Laufzeiten rechnerisch nicht länger als 35 oder 40 Jahre sein. Mit dem jetzt rasant angestiegenen Zins kann nun aber die beginnende Tilgung auch meist wieder auf 1 % gesenkt werden bei gleicher Laufzeit. Dadurch sinken die monatlichen Raten pro 120.000 € Kreditsumme teils um 100 €, bei einer durchschnittlichen Baufinanzierung von 360.000 € also schon um satte 300 € monatlich.

Es ergibt sich mittlerweile nach unserer Wahrnehmung wieder ein deutlicherer Verhandlungsspielraum im Preis. Es gibt aber ein paar Fallstricke zu vermeiden. Beispiele: Eine kurze Zinsbindung von 5 oder 10 Jahren ist zwar meist am günstigsten, aber kombiniert mit einer geringen Tilgung oft zu risikoreich. Machen Sie mit Ihrem Berater einen „Stresstest“ weiterer Zinssteigerungen nach dem ersten Zinsbindungsende. Und können Sie vielleicht in Ihren Vertrag eine Tilgungssatzwechseloption integrieren, um zu erwartende Lohnsteigerungen dann für eine schnellere Tilgung zu nutzen? 

Mit uns behalten Sie den Überblick – auch und gerade in dieser speziellen Marktphase. 

www.tgi-partner.de

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