Merkantiler Minderwert bei Immobilien

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Der Begriff „Merkantiler Minderwert“ ist einigen eher aus dem Bereich des Verkehrsrechts bekannt. Wird bei einem Unfall das Auto beschädigt, muss der Unfallverursacher auch den nach einer Reparatur noch verbleibenden Minderwert ersetzen. Dieser Minderwert entsteht durch den geringeren Verkaufswert, welcher durch die Bewertung des Fahrzeugs als Unfallwagen entsteht.
Dieser Minderwert kann ebenso auch bei anderen beschädigten Sachen ermittelt werden, zum Beispiel bei restaurierten Bildern, Möbeln sowie Musikinstrumenten – und auch bei Immobilien.

Die Einschätzung des merkantilen Minderwertes bei Immobilien ist immer ein fiktiver Wert, welcher sich am subjektiven Verhalten eines potenziellen Käufers orientiert. Der Minderwert ergibt sich häufig bei Gebäuden, bei denen durch einen Schadensfall (z. B. mangelhafte Erstellung durch eine Hausbaufirma, schlechter Baugrund, Hochwasser) temporär wesentliche Mängel entstanden sind. Für einen potenziellen Käufer ändert sich das rein psychologisch zu bewertende negative Gefühl auch nicht, wenn die daraus entstandenen Schäden sachgerecht und vollständig behoben worden sind. Er ist unter diesen Umständen nur bereit, die Immobilie zu einem geringeren Kaufpreis zu erwerben. Ein Faktor für eine Wertminderung kann zum Beispiel auch ein schlechtes Image der Immobilie durch ein darin stattgefundenes Gewaltverbrechen oder verübter Selbstmord sein. Wenn das wertmindernde Ereignis sehr weit zurückliegt, kann sich im Laufe der Zeit der merkantile Minderwert auch wieder abschwächen.

Ein merkantiler Minderwert bei Immobilien ist, anders als bei Schäden an einem PKW, schwer zu ermitteln. Es gibt keine allgemeingültigen Berechnungen, da sich die Wertminderung nur auf das einzelne Objekt und die besonderen Schäden sowie deren Umstände bezieht. Um einen merkantilen Minderwert einschätzen zu können, ist die Konsultation eines Sachverständigen für Immobilienbewertung mit Kenntnissen über die Verhältnisse des jeweiligen regionalen Immobilienmarkts dringend zu empfehlen.

„Generell wird der Preis nicht durch einen potenziellen, einzelnen Käufer bestimmt, sondern bemisst sich über die gesamte Nachfrage aller geeigneten Käufer“, erklärt Ralf Colditz, öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger der IHK zu Kiel und Leiter der Gutachtenabteilung der OTTO STÖBEN GmbH. „Während der subjektiv empfundene Mangel für den einen Käufer vielleicht kein großes Problem darstellt, winken etliche andere Käufer ab, was eine geringere Nachfrage zur Folge hat und somit auch ein Fallen des Preises.“