Wer zu spät kommt…
…den bestraft das Leben, möchte man denken. Nachdem das Narrativ mit der möglichen Immobilienblase sein Ende gefunden hat, zeigen die Mechanismen eines ordnungsgemäß funktionierenden Marktes ein neues Gesicht. Die Kaufinteressenten rechnen die inzwischen gestiegenen Hypothekenzinsen als Mehrkosten in ihre persönliche Berechnung ein, so dass die Kaufgebote nun wieder niedriger liegen als die geforderten Angebotspreise. Es werden keine überhöhten Preise mehr bezahlt. Das hat Folgen für die preisverwöhnten Verkäufer und die Vermittlungsdauer. Kreditberater teilen mit, dass dennoch die Branche gut ausgelastet ist. Es wird auch bei steigenden Zinsen noch gekauft, jedoch nicht mehr zu jedem Preis.
Dazu traten die deutlich gestiegenen Baukosten und die Probleme der Baustoffbeschaffung. Auch die Verknappung von zur Verfügung stehenden Handwerkern beeinflusste die Entscheidungsträger auf dem Immobilienmarkt, da ein Immobilienwechsel in der Regel stets mit Umbau und Modernisierung einhergeht.
Immobilienbarometer_Marktbericht_I_2023
Werte stagnierten, in Teilbereichen leichte Preisrückgänge
Die Untersuchungen der OTTO STÖBEN GmbH haben in Schleswig-Holstein ergeben, dass die Verkehrswerte weitgehend stagnierten. In Teilbereichen auf dem Land oder in Stadtrandgebieten haben sich sogar leichte Preisrückgänge ergeben. Lediglich in Hamburg und dem „Speckgürtel“ dieser Metropole haben sich in Lagen, die verkehrstechnisch gut an die Millionenstadt angebunden sind, weitere Steigerungen ergeben. Dieses ist letztlich der Entwicklung in den Großstädten zu verdanken, die nur begrenzten Wohnraum und sehr knappe Flächen besitzen.
Grundsätzlich ist festzustellen, dass Käufer vermehrt auf die Energieausweise, Baujahr der Anlagentechnik und Art der Beheizung achten. Die früher von der Politik als Brückentechnologie propagierte Gasheizung stößt nun weitgehend auf Ablehnung. Damit geraten ältere Bestandsimmobilien weiter unter Druck. Es steht zu erwarten, dass private Verkäufer nur mit soliden Maklern dem starken Marktangebot erfolgreich entgegentreten können.
Da der Wohnraumbedarf nicht abgenommen hat und die steigenden Baukosten den Neubau von Immobilien negiert haben, zeigen sich die Wohnungsmieten weitgehend robust. Jedoch kann die Nachfrage auch nicht mehr jede Mietforderung bedienen, so dass erwartet werden darf, dass die Wohnungsmieten auch ohne politischen Einfluss in Form einer Mietpreisbremse weitgehend stagnieren werden.
Die Energiekrise und das Klimabewusstsein der Menschen in Deutschland führen dazu, dass die Städte immer stärker auf nachhaltige Verkehrsmittel setzen. Das sorgt für eine Spaltung zwischen Stadt- und Landbewohner. Denn auf dem Land lässt sich nicht so leicht auf das Auto verzichten. Jedoch hat der Trend, individuelle Verkehrsströme in die Stadt zu minimieren, trotz Elektromobilität nicht nachgelassen.
Inflation und steigende Preise setzen dem Einzelhandel zu
In einem Flächenland wie Schleswig-Holstein haben die Dörfler, die in der Regel weitere Wege für die Erledigungen des täglichen Bedarfs auf sich nehmen müssen, schon teilweise auf Elektromobilität umgerüstet. Ein kompletter Verzicht auf das Auto ist dort allerdings nicht praktikabel. Der Familieneinkauf wurde früher mit einem Erlebnisbesuch zur nächstliegenden Stadt vorgenommen. Diese hat jedoch die Zugbrücke in Form von verengten Straßen, verknapptem bzw. verteuertem Parkraum und Einbahnstraßen hochgezogen. Resultat ist, dass die Menschen nun zu einem von einem Centermanagement interessant strukturierten Einkaufszentrum vor den Toren der Stadt fahren. Trockenen Fußes werden die Einkäufe erledigt, die sich nicht über den Online-Handel realisieren lassen. Die Innenstädte verlieren die Nachfrage, so dass sich leere Schaufenster weiter breit machen. Es erscheint sehr wahrscheinlich, dass die allgemeine Inflation und steigende Produktpreise dem Einzelhandel weiterhin zusetzen. Das wird sich noch mehr als jetzt schon auf die Ladenmieten auswirken.
Eine Ausnahme stellen Büro- und Praxisflächen dar, da diese nach wie vor gut nachgefragt werden. Auch der Markt für Hallen-/Produktionsflächen kann mittelfristig positive Akzente setzen. Die Energiewende kann bei den Unternehmen Strategiewechsel auslösen. Bei steigenden Transportkosten ist eine effiziente Logistik mit nachhaltigen Dispositionsstandorten gefragt. Ebenso benötigen neue Firmen der Klima- und Energietechnik entsprechende Gewerbeflächen. Auch der Krieg in Europa beeinflusst die Wirtschaft: Waren früher Rüstungsunternehmen eher geduldet und von pazifistischen Strömungen argwöhnisch betrachtet, sorgen aufkeimender Bedarf an Sicherheit durch Militärtechnik und Unterstützung der Ukraine im Freiheitskampf für neuen Bedarf an Produktionsstandorten. Dieses bleibt auch der große Hoffnungsschimmer, der durch Wirtschaftsanalysten, die mittlerweile keine starke Rezession mehr erwarten, mitgetragen wird.
