Zur Frage, wann ein Immobilienmaklervertrag gemäß § 656 a BGB wirksam geschlossen wird Immobilienmaklerverträge, die dem Textformerfordernis gemäß § 656 a BGB unterliegen, können in formwirksamer Weise nicht durch lediglich konkludente Willenserklärungen geschlossen werden.
OLG Celle, Urteil vom 02.10.2025 –
11 U 23/25 – Revision zugelassen
Sachverhalt:
Zwischen dem Makler (Beklagter) und dem Kunden (Kläger) wird in konkludenter Weise ein Maklervertrag geschlossen. Das Landgericht Stade entscheidet, dass durch die wechselseitigen Erklärungen durch Auslegung anhand der §§ 133, 157 BGB konkludent der Abschluss des Maklervertrages zwischen den Parteien vereinbart ist.
Der Kläger habe im E-Mail-Verkehr der Parteien zugestimmt, dass der Beklagte ihm zum Zwecke des Verkaufs des Hausgrundstücks Maklerleistungen erbringen werde und dabei gewusst, dass der Beklagte eine Provision beanspruche. Der Kunde hatte, nachdem das Objekt verkauft waren war, Provision an den Kläger gezahlt und verlangt diese klagweise zurück. Das OLG Celle gibt der Klage des Kunden statt und verurteilt den Makler zur Rückzahlung.
Entscheidung:
Das OLG Celle weist die Berufung des Maklers zurück und führt aus, dass ein wirksamer Maklervertrag vorliegend nicht geschlossen wurde.
Ein solcher Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung kann wegen der gemäß § 656 a BGB vorgeschriebenen Textform nicht mehr durch konkludente Willenserklärungen geschlossen werden.
Bei konkludenten Willenserklärungen ergibt sich der wesentliche Erklärungsinhalt gerade nicht, jedenfalls nicht ausschließlich, aus gesprochenen oder geschriebenen Worten. Vielmehr bedarf es einer zusätzlichen Erkenntnisleistung des Empfängers sowie des Wissens um allgemein bekannte Gepflogenheiten, um aus den Umständen auf das Gewollte zu schließen. Daher kann die konkludente Willenserklärung die Schriftform nicht wahren.
Wenn aber konkludente Willenserklärungen nicht geeignet sind, die Schriftform zu wahren, können sie nach Auffassung des OLG Celle nicht die Textform gemäß §§ 656 a, 126 b BGB einhalten. In den Urteilsgründen verweist das Gericht auf Rechtsprechung und Rechtslehre, die nicht einheitlich der Auffassung sind, dass für die Einhaltung der Textform bereits ein Inserat mit Provisionshinweis und eine E-Mail-Anfrage des Kunden ausreichen.
Eine abschließende Klärung, ob und wann die §§ 656 a, 126 b BGB erfüllt sind, trifft das Gericht in diesem Urteil nicht. Stattdessen weist es die Berufung zurück, da der Kunde den Maklervertrag wirksam widerrufen hat. Das OLG Celle lässt aber zur Sicherung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung die Revision zu.
Fazit:
Das OLG Celle lässt für die entscheidende Maklerfrage, wann ein Nachweis- oder Vermittlungsmaklervertrag über ein Einfamilienhaus/Eigentumswohnung abgeschlossen ist, die Antwort offen und verweist auf den BGH. Das bedeutet, dass vorsorglich die strengste Auslegungsvariante zu empfehlen ist. Diese Variante verlangt, dass beide Vertragserklärungen des Maklers und des Kunden in Textform auf einem Schriftstück oder einem anderen dauerhaften Datenträger abgegeben werden sollten.
Quelle:
Breiholdt Voscherau
Immobilienanwälte
