Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Der klagende Makler hatte mit der beklagten Verkäuferin einen Makleralleinauftrag abgeschlossen. Die Laufzeit war in Ziffer 2 des Alleinauftrags wie folgt vereinbart: „Der Auftrag ist zunächst auf sechs Monate befristet und verlängert sich jeweils um weitere drei Monate, falls er nicht gekündigt wird“.
Im Makleralleinauftrag war auf drei Anlagen hingewiesen, die vom Auftraggeber beachtet werden sollten. In der Anlage 1 „Informationen für den Verbraucher“ heisst es:
„Mindestlaufzeit des Vertrags und Kündigungsregeln
Die Mindestlaufzeit des Vertrags ergibt sich aus der Nr. 2 der beigefügten Vertragsurkunde getroffenen Vereinbarung. Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird. Kündigungsrechte des Auftraggebers aus wichtigem Grund richten sich nach den gesetzlichen Vorschriften (§ 314 BGB).“
Der Kläger verlangt von der Beklagten Schadensersatz, weil diese nach Ablauf der Mindestlaufzeit, ohne eine Kündigung auszusprechen, einen weiteren Makler beauftragt hatte und es über diesen zum Abschluss des Kaufvertrages kam. Der Käufer war ein Kunde, der sich vor Ablauf der Kündigungsfrist auch bei dem klagenden Makler gemeldet hatte. Das OLG Stuttgart hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, die Verlängerungsklausel sei unwirksam.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bejaht der BGH die Frage, dass grundsätzlich eine solche Klausel wirksam sein kann. Der BGH führt aus, dass in einem Formular- Alleinauftrag eine am Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden darf mit der Maßgabe, dass diese sich automatisch um drei Monate verlängert, soweit nicht eine Kündigung ausgesprochen wird.
Da aber vorliegend das Erfordernis der Einhaltung der Kündigungsfrist von vier Wochen sich lediglich aus einer der Anlagen zum Makleralleinauftrag ergebe und diese Anlage nicht ausdrücklich zum Vertragsinhalt gemacht worden war, sondern den Hinweis enthielt, dass sie „zu beachten“ sei, sei die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam. Die Regelung zur Einhaltung einer vierwöchigen Kündigungsfrist sei deshalb nicht Bestandteil des Vertrags geworden. Da die Verlängerungsklausel nach dem Willen des Maklers zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, sei die Verlängerungsklausel damit insgesamt unwirksam.
Mit dieser Entscheidung ist nach früher unterschiedlich vertretenen Rechtsauffassungen zur Wirksamkeit von Laufzeitregelungen in Makleralleinaufträgen nunmehr höchstrichterlich geklärt, dass die in der Mehrzahl der Alleinaufträge verwandte Laufzeitregelung mit automatischer Verlängerung wirksam ist, sofern sie auch die Kündigungsfrist zum Vertragsinhalt macht. Erforderlich ist somit für die wirksame Laufzeitregelung mit automatischer Verlängerung, dass auch die Kündigungsfrist Bestandteil des Makleralleinauftrags wird.
Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet- /WEG-Recht
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de
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2. Wenn Parteien auf Wertgutachten vertrauen und dies der Kaufpreisfindung zu Grunde legen, kann von einem „Ausnutzen“
im Sinne des § 138 Abs. 1 BGB keine Rede sein.
3. Wer nach sofortiger Kaufpreiszahlung sein befristetes Rückkaufsrecht nicht ausübt und sich dennoch auf § 138 BGB beruft, handelt selbst sittenwidrig.
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