Hunde ohne Leine
Er hätte es wissen müssen. In der Hausordnung konnte ein Mieter und zweifacher Hundehalter nachlesen, dass seine Tiere auf den Gemeinschaftsflächen keinesfalls unangeleint herumlaufen dürfen…
Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Der klagende Makler hatte mit der beklagten Verkäuferin einen Makleralleinauftrag abgeschlossen. Die Laufzeit war in Ziffer 2 des Alleinauftrags wie folgt vereinbart: „Der Auftrag ist zunächst auf sechs Monate befristet und verlängert sich jeweils um weitere drei Monate, falls er nicht gekündigt wird“.
Im Makleralleinauftrag war auf drei Anlagen hingewiesen, die vom Auftraggeber beachtet werden sollten. In der Anlage 1 „Informationen für den Verbraucher“ heisst es:
„Mindestlaufzeit des Vertrags und Kündigungsregeln
Die Mindestlaufzeit des Vertrags ergibt sich aus der Nr. 2 der beigefügten Vertragsurkunde getroffenen Vereinbarung. Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird. Kündigungsrechte des Auftraggebers aus wichtigem Grund richten sich nach den gesetzlichen Vorschriften (§ 314 BGB).“
Der Kläger verlangt von der Beklagten Schadensersatz, weil diese nach Ablauf der Mindestlaufzeit, ohne eine Kündigung auszusprechen, einen weiteren Makler beauftragt hatte und es über diesen zum Abschluss des Kaufvertrages kam. Der Käufer war ein Kunde, der sich vor Ablauf der Kündigungsfrist auch bei dem klagenden Makler gemeldet hatte. Das OLG Stuttgart hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, die Verlängerungsklausel sei unwirksam.
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts bejaht der BGH die Frage, dass grundsätzlich eine solche Klausel wirksam sein kann. Der BGH führt aus, dass in einem Formular- Alleinauftrag eine am Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden darf mit der Maßgabe, dass diese sich automatisch um drei Monate verlängert, soweit nicht eine Kündigung ausgesprochen wird.
Da aber vorliegend das Erfordernis der Einhaltung der Kündigungsfrist von vier Wochen sich lediglich aus einer der Anlagen zum Makleralleinauftrag ergebe und diese Anlage nicht ausdrücklich zum Vertragsinhalt gemacht worden war, sondern den Hinweis enthielt, dass sie „zu beachten“ sei, sei die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam. Die Regelung zur Einhaltung einer vierwöchigen Kündigungsfrist sei deshalb nicht Bestandteil des Vertrags geworden. Da die Verlängerungsklausel nach dem Willen des Maklers zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, sei die Verlängerungsklausel damit insgesamt unwirksam.
Mit dieser Entscheidung ist nach früher unterschiedlich vertretenen Rechtsauffassungen zur Wirksamkeit von Laufzeitregelungen in Makleralleinaufträgen nunmehr höchstrichterlich geklärt, dass die in der Mehrzahl der Alleinaufträge verwandte Laufzeitregelung mit automatischer Verlängerung wirksam ist, sofern sie auch die Kündigungsfrist zum Vertragsinhalt macht. Erforderlich ist somit für die wirksame Laufzeitregelung mit automatischer Verlängerung, dass auch die Kündigungsfrist Bestandteil des Makleralleinauftrags wird.
Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet- /WEG-Recht
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de
Er hätte es wissen müssen. In der Hausordnung konnte ein Mieter und zweifacher Hundehalter nachlesen, dass seine Tiere auf den Gemeinschaftsflächen keinesfalls unangeleint herumlaufen dürfen…
Damit sich die Eigentümer von Nachbargrundstücken bei Neu- und Ausbauten nicht allzu sehr auf die Pelle rücken, gibt es im Baurecht genaue Regelungen zu den Abstandsflächen. Auf deren Einhaltung kann man nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS als Betroffener pochen – zumindest dann, wenn man in der Vergangenheit nicht schon selbst dagegen verstoßen hat.
Am 23. Dezember 2020 ist das neue ,Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser’ in Kraft getreten. Zukünftig ist es nicht mehr möglich, dass ein Immobilienmakler für den ihn beauftragenden Verkäufer unentgeltlich tätig wird und der Käufer die Maklerprovision allein übernehmen muss. Der Verkäufer muss in diesem Falle mindestens die Hälfte der Provision übernehmen.
Die staatlich verordnete Schließung der Verkaufsstätte wegen COVID-19 ist weder ein Mietmangel noch Teil der Unmöglichkeit. Solange der Mieter das Risiko trägt, mit dem Objekt Gewinne erzielen zu können, führen befristete Schließungen nicht zum Wegfall der Geschäftsgrundlage.
In einem Makleralleinauftrag kann wirksam eine an den Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden mit der Maßgabe, dass eine zunächst vereinbarte Vertragslaufzeit sich automatisch verlängert, soweit nicht eine Kündigung erklärt wird. BGH, Urteil vom 28.05.2020 – I ZR 40/19
In der Entscheidung des BGH vom 28.05.2020 – III ZR 58/19 war Gegenstand der rechtlichen Prüfung, ob und in welchem Umfang ein Notar gehalten ist, zu überprüfen, ob der Käufer eines Grundstücks Verbraucher ist. Im Rahmen des Kaufvertrages erwarb der Käufer ein Mehrfamilienhaus mit vier teilweise vermieteten Eigentumswohnungen zum Kaufpreis von insgesamt E 140.000,–. Der Käufer hatte den Kaufvertragsentwurf vor dem Beurkundungstermin nicht erhalten. Es ging deshalb um die Frage, ob …
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