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Erwerb einer Eigentumswohnung – Tipps vom IVD Berlin-Brandenburg
Photo von Paige Cody auf Unsplash
Wer eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt ja nicht nur die vier Wände, sondern auch Anteile des Gemeinschaftseigentums. Worauf hierbei vor dem Kauf der Wohnung achten?
Ein Käufer erwirbt zum einen das Sondereigentum, d.h. alles, was nicht zum Gemeinschaftseigentum gehört oder per Teilungserklärung wirksam zu Sondereigentum erklärt wurde (Grundsatz die eigene Wohnung mit deren Bestandteilen, die nicht zwingend Gemeinschaftseigentum sind). Daneben erwirbt der Eigentümer auch einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum (insbesondere Grund und Boden, Außenflächen, Dach und Fassade des Hauses, gemeinschaftliche Räume, wie Keller, Waschküche, Garten, Fahrradabstellplatz, Garagen). Dieses Gemeinschaftseigentum steht allen Eigentümern der Gemeinschaft nur gemeinschaftlich zu. Das bedeutet, dass nur die Gemeinschaft wirksam über diesen Anteil verfügen kann bzw. Entscheidungen das Gemeinschaftseigentum betreffend (z.B. Sanierung, Reparatur) nur von den Eigentümern per Vereinbarung (alle Eigentümer stimmen zu) oder Beschlussfassung (das Gesetz sieht verschiedene Beschlus- smehrheiten für bestimmte Maßnahmen vor) getroffen werden können.
Vor dem Erwerb sollte der Zustand des Gemeinschaftseigentums genau geprüft werden.
Vor dem Erwerb sollte die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung und die Beschlusssammlung geprüft werden, um die Zuordnung von Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum, aber auch die aktuelle Beschlusslage zu kennen.
Soweit möglich sollte auch die bestehende Instandhaltungsrücklage in Erfahrung gebracht werden, welche einen Hinweis auf den finanziellen Status der Gemeinschaft zulässt.
Sollte man einen Gutachter einschalten, der den Zustand des Gemeinschaftseigentums bewertet?
Der IVD empfiehlt bei Gebäuden im Bestand immer die Zuhilfenahme eines Gutachters oder Sachverständigen, der die bauliche Situation und einen etwaigen Instandhaltungsrückstau (Heizung, Keller, Feuchtigkeit in Wänden) beurteilen kann. So erhält man Kenntnis über die möglicherweise notwendigen Arbeiten und Kosten.
Auch aus diesem Grund sollte man die Beschlusssammlung (alle gefassten Beschlüsse) kennen, denn es ist nicht selten, dass bereits vor Erwerb ggf. eine umfangreiche Sanierung beschlossen wurde und die Umsetzung noch aussteht. Da man in die Rechte und Pflichten als Erwerber eintritt und an die Beschlussfassungen gebunden ist, muss dies bekannt sein.
Gebrauchte Objekte werden üblicherweise „gekauft wie gesehen“. Entscheidend beim Kauf ist daher die Besichtigung der Immobilie und das Erkennen, ob Probleme vorliegen, die den Wert mindern oder sogar zum völligen Wertverlust führen könnten.
Hat ein eher schlechter Zustand des Gemeinschaftseigentums Einfluss auf den Kaufpreis einer Eigentumswohnung?
Der Kaufpreis ist grundsätzlich Verhandlungssache. Er wird aber u.a. auch vom jeweiligen Instandhaltungszustand beeinflusst. Dies ist ein wertbildendes Merkmal, insofern beeinflusst der bauliche Zustand und die technische Ausstattung einer Immobilie auch den Kaufpreis. Hier kann der Interessent wichtige Verhandlungsweichen stellen.
Welche Unterlagen vom Gemeinschaftseigentum muss der Hausverwalter jemanden, der eine Eigentumswohnung kaufen will, offenlegen? Worauf muss geachtet werden?
Grundsätzlich steht nur dem Eigentümer selbst ein Einsichtsrecht in die Verwaltungs- und Hausunterlagen zu. Der Verwalter ist hingegen nicht gesetzlich verpflichtet, dem Erwerber Unterlagen über die Liegenschaft herauszugeben oder eine Einsichtnahme zu ermöglichen. Dies dürfte auch aus datenschutzrechtlichen Gründen bereits ausscheiden. Der Anspruch kann sich allenfalls gegen den Verkäufer richten. Möchte der Erwerber die sog. Hausunterlagen (u.a. Statik, Wohnflächenberechnung, Bauausführung, Baupläne, Wartungsverträge, etc.) einsehen, sollte er dies im Kaufvertrag auch vereinbaren, da die Herausgabe nicht bzw. nur in gewissem Umfang verpflichtend ist. Gegen den Verwalter besteht kein Anspruch des Erwerbers.
Der IVD empfiehlt, die laufenden Unterhaltskosten vorab zu klären, so u.a. Heizkostenabrechnung, Strom- und Wasserabrechnung, Grundsteuerbescheid, Müllentsorgungskosten, Versicherungskosten, Straßenreinigung, Gartenpflege, Wartungsverträge. Dies kann durch Einsicht in die letzte Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan (über den Verkäufer) erfolgen.
Da der Erwerber mit dem Lasten-Nutzen-Wechsel noch nicht Volleigentümer wird, sondern dies erst einige Wochen später erfolgt (Umschreibung im Grundbuch), sollte im notariellen Kaufvertrag auf diese Zwischensituation besonders Wert gelegt werden. Der Zeitpunkt der tatsächlichen Inbesitznahme sollte ebenso geregelt werden, wie die Möglichkeit die Stimmrechte bei der Eigentümerversammlung in Vertretung für den Eigentümer/Verkäufer wahrnehmen zu können.
Soweit möglich, sollte man sich als Erwerber auch die Miteigentümer anschauen. Eine WEG kann sehr konfliktbeladen sein, was häufig schlicht an der Zusammensetzung der verschiedenen Charaktere liegen kann.
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