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Beschreibung eines Gebäudes im Maklerexposé als „kernsaniert“
Maklerrecht – OLG Düsseldorf, Beschluss 17.11.2016; Az. I-24 U 48/16
1. Wird in einem notariell beurkundeten Kaufvertrag die Gewährleistung ausgeschlossen, haftet der Verkäufer für unrichtige Beschaffenheitsangaben in einem Maklerexposé, die im Kaufvertrag keinen Niederschlag gefunden haben, nur, wenn ihm arglistige Täuschung vorzuwerfen ist.
2. Wenn ein Gebäude im Exposé als „kernsaniert“ beschrieben wird, folgt daraus in der Regel nur, dass es durch diverse bauliche Sanierungsmaßnahmen wieder in einen neuwertigen Zustand versetzt worden ist und dass dabei alle Elemente, die nicht zu den tragenden Strukturen gehören, ausgetauscht worden sind.
Sachverhalt:
Der Käufer eines Grundstückes mit historischem Gebäude macht gegenüber dem Verkäufer Schadensersatzansprüche wegen der Beseitigung von echtem Hausschwamm geltend. Im Maklerexposé war das Objekt als „kernsaniert“ beschrieben.
Entscheidung:
Das Landgericht hat den Klaganspruch zurückgewiesen, das OLG Düsseldorf weist die Berufung des Klägers zurück und führt aus, dass die Angabe im Maklerexposé im notariellen Kaufvertrag keinen Niederschlag gefunden habe. Da im notariellen Kaufvertrag die Gewährleistungsansprüche vertraglich ausgeschlossen waren, haftet der Verkäufer nur, wenn er wusste oder wissen musste, dass die Angabe im Exposé unrichtig war. Vorliegend konnte nicht festgestellt werden, dass der Verkäufer den Begriff „kernsaniert“ dahin verstanden hätte, dass das Gebäude bis auf die tragenden Strukturen – mithin auch die vom Schwamm befallenden Balken – zurückgebaut und instand gesetzt worden sei. Eine Kernsanierung in diesem Umfang war nicht erfolgt. Es gibt keine einheitliche Definition für Kernsanierung, in der Regel werden Gebäude als kernsaniert bezeichnet, wenn diverse bauliche Sanierungsmaßnahmen es in einen neuwertigen Zustand versetzen, ohne dass das Gebäude bis auf die Grundmauern zurückgebaut werden muss.
Fazit:
Der Begriff „kernsaniert“ führt, ohne dass für die Bedeutung des Begriffs eine einheitliche Vorstellung vorliegt, häufig zu Auseinandersetzungen. Das OLG Düsseldorf unterscheidet in seinem Beschluss zwischen Kernsanierung und Entkernung und sieht die Voraussetzungen für eine Entkernung dann als gegeben an, wenn alle Elemente des Objektes bis auf die Außenmauern entfernt werden. Um Missverständnisse zu vermeiden, sollten deshalb bei außergewöhnlichen Instandsetzungsmaßnahmen, die wertbegründend sind, diese Maßnahmen im Exposé stichwortartig aufgeführt werden.
Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
www.breiholdt-voscherau.de
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