Sachverhalt:

Mit der Klage wird die Räumung der Mietsache begehrt, nachdem das Mietverhältnis vom Vermieter fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt wurde. Die Mieter hatten ihre Wohnung über einen Zeitraum von jedenfalls 4 Jahren mindestens 42-mal über das Portal Airbnb ohne Erlaubnis des Vermieters an Touristen überlassen. Vorherige Abmahnungen wurden nicht ausgesprochen. Nachdem die klagende Vermieterin Kenntnis hiervon erlangt hatte, kündigte sie das Mietverhältnis wegen vertragswidrigen Gebrauches und erhebt Räumungsklage.

Das Amtsgericht weist die Klage ab und lässt den Räumungsanspruch der Klägerin an der fehlenden Abmahnung scheitern. Eine Entbehrlichkeit der Abmahnung verneint das Amtsgericht, weil keine sonstigen Umstände zu erkennen seien, die den Verstoß als besonders schwerwiegend erscheinen lassen. Für die Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung fehle, so das Gericht, dem Vertragsverstoß ohne vorherige Abmahnung das erforderliche Gewicht. 

Entscheidung:

Auf die Berufung der Klägerin hin hebt das Landgericht Hamburg die Entscheidung des Amtsgerichts auf und verurteilt die Mieter zur Räumung. Das Landgericht bejaht das berechtigte Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietverhältnisses wegen einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung. Die ordentliche Kündigung sei auch ohne vorherige Abmahnung gerechtfertigt. Die Mieter konnten angesichts des massiven Umfangs der Untervermietung ersichtlich nicht davon ausgehen, dass die Vermieter eine gewerbliche Untervermietung über Airbnb hinnehmen würden, zumal die Parteien bereits 2014 einen Rechtsstreit im Zusammenhang mit einer vom Vermieter zu Recht versagten Untermieterlaubnis geführt hatten.

Fazit:

Die Ahndung von Pflichtverstößen wegen unerlaubter Untervermietung scheitert oft an dem Beweisproblem auf Vermieterseite. Gerade wenn der Mieter es darauf anlegt, dass die Untervermietung unentdeckt bleiben soll, muss der Vermieter konkret recherchieren, ob es sich tatsächlich um einen dauerhaften Mieter oder nur um einen Besucher handelt. 

Grundsätzlich sollte die Untervermietung vor Ausspruch einer Kündigung förmlich abgemahnt werden. Für die fristlose Kündigung sieht das Gesetz eine Abmahnung bereits vor. Bei der ordentlichen Kündigung verstärkt der anhaltende Verstoß nach Erteilung einer Abmahnung die erforderliche Erheblichkeit der Pflichtverletzung, auch wenn das in dem hier entschiedenen Fall aufgrund der Schwere der Vertragsverletzung nicht mehr erforderlich war.