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So gelingt der Wohnungsauszug reibungslos
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Worauf muss ein Mieter beim Auszug aus der Wohnung achten? -Welche Forderungen darf der Vermieter stellen, was ist überzogen oder gar unzulässig? Die Experten des IVD klären Fragen rund um die Nachmietersuche, Renovierung und Kautionsrückzahlung – damit der Wohnungsauszug nicht zum Streitfall wird.
Rechtsirrtum Nachmieter
Eine weit verbreitete Legende besagt, dass ein Mieter nur drei potentielle Nachmieter stellen müsse, um vorzeitig aus einem Mietvertrag aussteigen zu können. Diese Annahme entbehrt allerdings jeglicher Substanz – ein Mieter hat keinerlei Anspruch darauf, vor Ablauf der Kündigungsfrist (in der Regel drei Monate) aus seinem Vertrag entlassen zu werden. Und nach Ablauf derselben hat er mit der Nachmietersuche nichts zu schaffen. Ausnahme ist eine selten in Verträgen zu findende Nachmieterklausel. Liegt ein nachgewiesener Härtefall vor, kann der Mieter die Genehmigung zur Untervermietung verlangen, um die Mietbelastung abzufedern, § 553 BGB. Dies ist der Fall, wenn der Mieter in ein Pflegeheim umziehen muss, bei beruflich bedingtem Ortswechsel oder bei nachwuchsbedingtem Umzug. Ein allgemeiner Anspruch auf Untervermietung besteht hingegen nicht.
Rückgabezustand
Beim Auszug aus einer Mietwohnung muss diese in einem dem Mietvertrag entsprechenden Zustand übergeben werden. Das bedeutet nicht zwangsläufig, dass eine Endrenovierung Pflicht ist. Häufig stellt der Vermieter im Vertrag einen so genannten Fristenplan für Schönheitsreparaturen auf. Ein solcher Passus ist aber nur zulässig, wenn er keine starren Fristen vorsieht, sondern lediglich eine Empfehlung bedeutet. Starre Vorgaben für Renovierungszeiträume werden regelmäßig von deutschen Gerichten bemängelt. Darüber hinaus hat der Bundesgerichtshof auch die Wirksamkeit sogenannter Quotenabgeltungsregelungen gekippt – Urteil v. 18.03.2015 – VIII ZR 242/13. Zweck solcher Regelungen war es, den Mieter beim Auszug anteilsmäßig an den Renovierungskosten zu beteiligen. Allgemein fallen unter den Begriff „Schönheitsreparaturen“ nur Arbeiten, die mit Pinsel, Farbe, Kleister und Tapete erledigt werden können. Klempner- oder Glaserarbeiten gehören eindeutig nicht dazu. Unabhängig von der Regelung über die Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen, ist der Mieter verpflichtet, Beschädigungen zu beseitigen, die nicht auf den üblichen Gebrauch zurückzuführen sind. Die Abgrenzung von Schönheitsreparaturen zu vertragswidrigen Schäden kann im Einzelfall schwierig sein. In diesen Fällen empfiehlt sich eine rechtzeitige einvernehmliche Einigung zwischen Vermieter und Mieter über noch auszuführende Arbeiten.
Kaution
Ist im Mietvertrag keine genaue Frist festgelegt, nach welcher die Kaution zurückzuzahlen ist, so gilt üblicherweise eine Sechsmonatsfrist, die von der Mietrechtsprechung zugrundegelegt wird, sollten keine Besonderheiten im Einzelfall vorliegen. Ist die zurückgegebene Wohnung vom Vermieter als ordnungsgemäß akzeptiert und ist nicht mit einer Betriebskostennachzahlung zu rechnen, ist die Kaution auch schon vorher zurückzuzahlen. Ist hingegen mit einer Betriebskostennachzahlung zu rechnen, kann der erwartete Nachzahlungsbetrag vom Vermieter einbehalten werden.
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