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Formale Voraussetzungen der Mieterhöhung nach dem neuen Kieler Mietspiegel
Verena Meier, Rechtsanwältin
Seit dem 20. Juni 2017 gilt in Kiel ein neuer qualifizierter Mietspiegel. Ein solcher qualifizierter Mietspiegel bietet den Mietvertragsparteien die Möglichkeit, in eigener Verantwortung die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, ohne Vergleichsobjekte benennen oder erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden zu müssen und hat deshalb Vorrang vor den übrigen in § 558 a BGB bezeichneten Begründungsmöglichkeiten des Vermieters. Dem neuen Kieler Mietspiegel kommt folglich eine erhebliche praktische Bedeutung zu.
Die wesentliche Veränderung zum bisherigen Mietspiegel 2014 besteht darin, dass es sich um einen Regressions- anstelle eines Tabellenmietspiegels handelt. Das bedeutet, dass sich der Aufbau des Mietspiegels an den Wohnwert-kriterien des BGB orientiert. Im Hinblick auf die Eigenschaften der entsprechenden Wohnung ist folglich zu differenzieren nach Art, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Lage. Die Berechnung des Modells erlaubt die Ermittlung von Zu- und Abschlägen bezogen auf die Basisnettomiete. Darüber hinaus sind zudem noch weitere Merkmale und Besonderheiten zu berücksichtigen, die auf den Seiten 16 und 17 des Mietspiegels genauer bezeichnet sind und ein Abweichen von der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen der Mietspanne um bis zu +/- 15 % rechtfertigen können.
Unter Berücksichtigung dessen ist ein Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nur dann wirksam, wenn dieser im Rahmen seines Mieterhöhungsschreibens die vorbezeichneten Kriterien einzeln benennt und bei einer entsprechenden Verschiebung zugunsten oder zulasten des Mieters dies gegenüber dem Mieter ausreichend und nachvollziehbar begründet.
Die Landeshauptstadt Kiel bietet auf ihrer Homepage zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete einen Online-Mietspiegelrechner an. Die Kriterien, die im Online-Mietspiegelrechner genannt sind, werden in Anbetracht der vorstehenden Ausführungen voraussichtlich nicht ausreichen, um den formalen Voraussetzungen eines Mieterhöhungsverlangens zu genügen. Dies liegt unter anderem daran, dass der Rechner im Hinblick auf die Berücksichtigung weiterer Merkmale und Besonderheiten keine Angaben enthält und lediglich auf die Erläuterungen in der Broschüre verweist.
Entscheidungen des Amtsgerichts Kiel zu den Voraussetzungen eines wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach dem neuen Kieler Mietspiegel liegen aktuell noch nicht vor. Es steht aber zu befürchten, dass eine Vielzahl der Mieterhöhungsverlangen bereits an der formalen Hürde scheitern wird.
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