Allgemeines Immobilienrecht
Bei einem Kaufpreis über 90 Prozent über Verkehrswert ist ein Grundstückskaufvertrag sittenwidrig
- Das Grundbuchamt ist im Antragsverfahren unter anderem zur Prüfung des Grundgeschäftes berechtigt. Es darf den Eintragungsantrag zurückweisen, wenn es auf Grund der ihm vorliegenden Urkunden oder anderer ihm bekannter Umstände zu der sicheren Überzeugung gelangt, dass das Grundgeschäft nichtig ist und die Nichtigkeit auch das Erfüllungsgeschäft ergreift.
- Ein gegenseitiger Vertrag – wie ein Grundstückskaufvertrag – ist als wucherähnliches Rechtsgeschäft sittenwidrig, wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Missverhältnis besteht und außerdem mindestens ein weiterer Umstand hinzukommt, der den Vertrag bei Zusammenfassung der subjektiven und objektiven Merkmale als sittenwidrig erscheinen lässt.
- Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung liegt bei Grundstücksgeschäften ab einer Verkehrswertüber- oder unterschreitung von 90 % vor.
OLG Braunschweig, Beschluss vom 30.03.2022; Az. 2W10/22
Sachverhalt
Der Käufer schloss im November 2021 einen notariellen Grundstückskaufvertrag mit dem Verkäufer zu einem Kaufpreis von 220.000,- Euro ab. Der Verkäufer hatte das Grundstück im September 2021 für 85.000,– Euro erworben von einem Verkäufer, der seinerseits das Objekt im März 2018 aufgrund Zuschlagbeschluss zu einem Preis von 39.500,– Euro erhalten hatte. Im Zwangsversteigerungsverfahren wurde der Verkehrswert durch den Verkehrswertgutachter mit 43.000,– Euro ermittelt.
Das Grundbuchamt wies den Notar darauf hin, dass der Grundstückskaufvertrag im Hinblick auf die dargestellten Beträge gemäß §138 BGB sittenwidrig sein könne. Das Grundbuchamt regte an, die erhebliche Wertsteigerung des Objekts durch Vorlage des Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nachzuweisen. Da ein Gutachten nicht vorgelegt wurde, wies das Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung zurück.
Mit der beim OLG Braunschweig hiergegen eingereichten Beschwerde, reichte der Notar ein Gutachten zur Wertermittlung eines geprüften Immobilienfachwirts (IHK)/Fachwirt für Finanzberatung (IHK)/Sachkundigen für Immobilien-Bewertung und geprüften Sachverständigen für Immobilien-Bewertung ein. Das Gutachten wies einen Ertragswert von 371.000,– Euro aus.
Entscheidung:
Das OLG Braunschweig weist die Beschwerde zurück, da die Bedenken wegen Sittenwidrigkeit des Kaufvertrages nicht ausgeräumt und die angebliche Wertsteigerung durch Vorlage des Gutachtens eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen nicht nachgewiesen worden sei.
Ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung liege vor bei einer Verkehrswertüber- oder -unterschreitung von 90 %. Zwischen dem im Zwangsversteigerungs- Verfahren festgestellten Verkehrswert von 43.000,– Euro bzw. dem im Kaufvertrag von September 2021 vereinbarten Kaufpreis von 85.000,– Euro und dem knapp zwei Monate später vereinbarten Kaufpreis von 220.000,– Euro bestehe – wie das Gericht ausführt – ein grobes Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zulasse. Der vereinbarte Kaufpreis entspreche einer Wertsteigerung von mehr als dem 2,5-fachen binnen 7 Wochen.
Die vorgelegte Wertermittlung des Sachkundigen für Immobilienbewertung räume nach Auffassung des Gerichtes die Bedenken nicht aus. Zweifel bestehen, ob es sich bei dem vorgelegten Gutachten um ein Verkehrswertgutachten handele, da darauf hingewiesen werde, dass es sich um eine Marktwerteinschätzung handeln soll. Bei dem Sachverständigen handele es sich auch nicht um einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Fazit:
Der Markt regelt nicht ohne weiteres den Kaufpreis im Immobilienverkauf. Liegt der Kaufpreis weit über dem Marktpreis, kann ein Wucher-Geschäft vorliegen, das zum Abschluss eines nichtigen Kaufvertrages führen kann. Das gilt jedenfalls dann, wenn der Verkäufer eine Zwangslage des Käufers ausbeutet, der Käufer unerfahren und mangels Urteilsvermögen oder einer erheblichen Willensschwäche nicht in der Lage ist, die wirtschaftliche Bedeutung des Kaufvertrages einzuschätzen.
Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmeditatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de
