Im Zusammenhang mit dem Verkauf werden in der Regel die vom Verkäufer bestehenden Kredite abgelöst. Für die Kredite des Käufers erfolgt dann eine erneute Eintragung ins Grundbuch. Ausgewiesen werden die Kredite dokumentarisch durch einen Grundschuldbrief, auch Briefgrundschuld genannt. Er sagt aus, dass eine Immobilie mit einem Kredit belastet ist und beziffert die Kredithöhe. Das Dokument ist ein Pfand für das geldgebende Kreditinstitut und verbleibt dort in der Regel solange, bis das Darlehen komplett getilgt ist. Der Grundschuldbrief dient hierbei als Sicherheit: Wird der Kreditnehmer zahlungsunfähig, kann das Kreditinstitut die Immobilie zwangsversteigern.
Sind die Schulden zurückgezahlt, wird der Grundschuldbrief mit einer Löschungsbewilligung an den Kreditnehmer ausgehändigt. Grundschuldbrief und Löschungsbewilligung müssen unbedingt sicher aufbewahrt werden. Gerät der Grundschuldbrief in fremde Hände, wäre der neue Besitzer auch der neue Gläubiger und hätte theoretisch Anspruch auf Auszahlung der eingetragenen Schulden plus Zinsen.
Die Grundschuld sollte man nach der Kredittilgung zeitnah aus dem Grundbuch löschen lassen. Leider scheuen viele diesen eher geringen Aufwand und mit den Jahren gerät dann unter Umständen auch der Aufbewahrungsort dieser wichtigen Dokumente in Vergessenheit. Vor allem Erben von Immobilien stellt dieser Umstand häufig vor große Probleme. Ein Käufer kann in der Regel die Immobilie nur lastenfrei erwerben, daher sollten Grundschuldbrief und Löschungsbewilligung allerspätestens zum Zeitpunkt eines Verkaufs zur Verfügung stehen.
Die Grundbuchlöschung der Schulden ist im Grunde ein einfacher Vorgang:
Die Kreditinstitute als Gläubiger geben zunächst mit der Herausgabe dieser Dokumente die Löschung frei, dann muss ein notarieller Antrag auf Löschung im Grundbuch gestellt werden. Durch den Notar wird dieser Antrag an das zuständige Grundbuchamt weitergeleitet, welches ihn dann prüft und den Eintrag löscht. Das Problem bei einem Hausverkauf, der in der Regel nach Einigung zwischen Verkäufer und Käufer zügig vonstatten gehen soll: Die Mühlen können sehr langsam mahlen, gerade wenn die Zeit drängt.
Ist ein Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar, so muss ein sogenanntes Aufgebotsverfahren bei Gericht eingeleitet werden, um den Grundschuldbrief für ungültig zu erklären. Die Dauer eines solchen Verfahrens beträgt etwa sechs Monate. Im Rahmen des Aufgebotsverfahrens gibt das Amtsgericht im elektronischen Bundesanzeiger und an der Gerichtstafel bekannt, dass sich der Grundschuldbrief-Besitzer melden soll. Ist die Wartezeit verstrichen und hat sich niemand beim Gericht gemeldet, kann der Grundschuldbrief für ungültig erklärt werden und die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Patrick Stöben, geschäftsführender Gesellschafter der OTTO STÖBEN GmbH: „Wir erleben es immer mal wieder, dass Verkäufer diese wichtigen Dokumente nicht wiederfinden und deshalb Verträge nicht zustande kommen. Ein sorgsamer Umgang mit dem Grundschuldbrief und den Löschungsbewilligungen ist also sehr wichtig. Nachdem man die Unterlagen von der Bank zurückbekommt, sollte schnelles Handeln angesagt sein und der Weg zum Notar zeitnah erledigt werden, um die Grundschuld löschen zu lassen und somit einen unnötigen Verzug des Immobilienverkaufs zu vermeiden. Auch etwaige Erben werden es einem danken, wenn sie informiert werden, wo sich Grundschuldbrief und Löschungsbewilligung befinden.“
Aktuell ist es aber auch sowieso von Vorteil, ein freies Grundbuch zu haben, um kurzfristig neue Kredite, z. B. für energetische Modernisierungen, eintragen lassen zu können.
