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Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Das passende Erwerbsverhältnis – Teil II

Ulf-Schönenberg-Wessel, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Versicherungsrecht, Fachanwalt für Sozialrecht

Wenn Eheleute oder nichtehe­liche Lebenspartner gemeinsam eine Immobilie erwerben, ist im Vorfeld zu klären, in welchem Erwerbsverhältnis sich der Kauf der Immobilie vollziehen soll. Der Erwerb in „starrer“ Bruchteils­gemeinschaft zu je ½ ohne einen Ausgleichsmechanismus für Mehrleistungen eines Partners wird häufig zurecht nicht gewollt.

Doppelverdiener oder Paare ohne Kinder bestehen erfahrungsgemäß häufiger darauf, dass sich unterschiedlich hohe Finanzierungsbeiträge auch in entsprechend unterschiedlich hohen Beteiligungsquoten am Immobilienvermögen widerspiegeln. Auch in anderen Konstellationen kann eine differenzierte Beteiligungsquote gewünscht und sachgerecht sein. Dies betrifft insbesondere Fälle, in denen ein (Ehe-) Partner das alleinige oder wesentlich höhere Eigenkapital beim Erwerb oder der Sanierung der Immobilie einbringt, etwa in Form von Geldgeschenken der Eltern.

Bereits beim Abschluss des Kaufvertrages kann der Wunsch nach unterschiedlicher Beteiligung berücksichtigt werden. Hierfür bieten sich insbesondere folgende Regelungen an:

(a) Vereinbaren die beteiligten Erwerber einen Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), so kann geregelt werden, dass die (Ehe-) Partner mit beweglichen Anteilsquoten an dieser Gesellschaft und damit an der Immobilie beteiligt sind. Der jeweilige Anteil bestimmt sich dann nach der Höhe der wirtschaftlichen Leistungen in Bezug auf die Immobilie.
(b) Auch kann vereinbart werden, dass der Erwerb zu je hälftigem Miteigentum erfolgt und die Mehrleistungen eines (Ehe–) Partners entweder als Darlehen erfolgen und in Geld auszugleichen oder durch Übertragung entsprechender Miteigentumsanteile abzugelten sind (sog. Treuhand-Innengesellschaft).

Der Erwerb in GbR mit beweg­lich­en Beteiligungsquoten führt dazu, dass der Partner, der mehr in die Immobilie investiert, automatisch einen größeren Anteil an der Immobilie hat. Der Erwerb in GbR erfordert von den Beteiligten in der Regel eine hohe Disziplin, da über die Faktoren, die für die Beteiligungsquote von Bedeutung sind, dauerhaft Buch geführt werden muss. Zu beachten ist, dass die Investitionsbank
Schleswig-Holstein einen Erwerb in GbR, auch wenn dieses Erwerbsverhältnis aus Sicht der (Ehe-) Partner besonders geeignet ist und viele Vorteile bietet, nicht finanziert.

In jedem Fall lohnt es sich, sich vor Erwerb der Immobilie zum Erwerbsverhältnis beraten zu lassen und „einfach so“ in Bruchteilseigentum zu je ½ zu erwerben.

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