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Besitzübergang bei einer
vermieteten Immobilie
Ulf Schönenberg-Wessel
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Sozialrecht
Ist die erworbene Immobilie vermietet, bleibt das Mietverhältnis kraft Gesetzes bestehen und ist vom Käufer als künftigem Vermieter zu übernehmen. Ist eine Kaution gestellt, so haftet auch der Verkäufer weiter für deren spätere Rückzahlung (samt Zinsen), es sei denn, er hat dem Mieter angezeigt, dass in Zukunft der Käufer die Kaution verwaltet, und der Mieter hat ausdrücklich der zukünftigen ausschließlichen Verwaltung der Kaution durch den neuen Eigentümer zugestimmt.
Bis zum Eigentumsübergang (also der Umschreibung im Grundbuch) übt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch noch der Verkäufer die Funktion des Vermieters aus. Da dem Käufer jedoch ab Besitzübergang die Nutzung, und damit auch der Miete, zusteht, wird häufig im Kaufvertrag zum einen eine Änderung des Mietvertrages an das Einvernehmen des Käufers gebunden, zum anderen eine Vollmacht des Verkäufers an den Käufer aufgenommen, ab Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte des Vermieters wahrzunehmen (so z.B. Mieterhöhungen, Kündigungen wegen Nichtzahlung der Miete, Mahnungen etc.). Denn nur eine solche Ermächtigung versetzt den Käufer im Verhältnis zum Mieter in die Lage das wirtschaftliche Nutzungsrecht der Immobilie in vollem Umfang auszuüben.
Das Recht der Kündigung wegen Eigenbedarfs steht dem Käufer trotz einer solchen Vollmacht jedoch erst ab Eigentumsübergang zu. Handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung, ist weiter zu beachten, dass sich für den Mieter, der bereits zur Zeit der Begründung von Wohnungseigentum Mieter war, der Eigenbedarfskündigungsschutz gem. § 577a BGB um drei bzw. in Gebieten mit knapper Wohnungsversorgung gar bis zu zehn Jahren verlängert. Um dies auszuschließen, sollte der Erwerber den Zeitpunkt Begründung des Wohnungseigentums und den ursprünglichen Mietvertrag überprüfen.
Die vom Verkäufer in der Vergangenheit gezahlten Wohngelder (Hausgelder) gehen auf den Käufer über, soweit sie noch vorhanden sind (z.B. in Form von Instandhaltungsrücklagen). Für Hausgeldrückstände des Verkäufers haftet der Käufer grundsätzlich nicht, außer:
• die Gemeinschaftsordnung legt eine solche Haftung fest, oder:
• der Beschluss gemäß § 28 Abs. 5 WEG, der die Zahlungspflichtbegründet, wurde erst nach
Eigentumsumschreibung auf den Käufer gefasst, mag er auch
vergangene Zeiträume betreffen (z.B. eine Jahresabrechnung mit Nachzahlungsbetrag) oder:
• der Beschluss wurde zwar noch vor Eigentumserwerb des Käufers gefasst, die Fälligkeit tritt jedoch
erst danach ein. Im Rahmen der Vorbereitung des Kaufvertrages sollte der Käufer
in jedem Fall, die Teilungserklärung und vom Verwalter geführte Beschlusssammlung einzusehen.
Da das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung an die formale Eigentümerstellung geknüpft ist, sollte ab Besitzübergang eine Stimmrechtsvollmacht des Verkäufers an den Käufer erwogen werden, sofern die Gemeinschaftsordnung dies zulässt.
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