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Vermietung von Ferienimmobilien – was zu beachten ist

Interview mit Rechtsanwalt Leif Peterson

Rechtsanwalt Leif Peterson
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Pressesprecherin des VPB e. V.

Durch die Lage zwischen den Meeren ist Schleswig-Holstein von je her ein Ferienland. Hier genießen die zahlreichen Touristen vor allem das gesunde Klima an Nord- und Ostsee, bewundern die kulturellen Sehenswürdigkeiten, erkunden das Binnenland mit seinen besonderen Marschlandschaften und nutzen die maritimen Sportangebote.

 

Da liegt es durchaus nahe, dass die Vermietung von Ferienimmobilien ein lohnendes Geschäft verspricht, vor allem wenn man dort wohnt, wo andere Urlaub machen. Als Eigentümer einer großen oder mehrerer Immobilien kann es sinnvoll sein, diese als lukrative Kapitalanlage zu nutzen. Wir haben den Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht der Kanzlei Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Herrn Rechtsanwalt Leif Peterson gefragt, auf welche Besonderheiten bei der Vermietung von Ferienimmobilien geachtet werden sollte.

IMMOBILIENMARKT: Herr Peterson, ist die Vermietung als Ferienimmobilie überall gestattet?

Leif Peterson: Wenn man mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie oder Wohnraum als Ferienimmobilie zu vermieten, sollte im Vorfeld zunächst geklärt werden, ob die Immobilie bzw. die Wohnung überhaupt als Ferienwohnung angeboten werden darf. Es gibt durchaus Standorte, in denen das Zweckentfremdungsverbot greift wie z. B. in der Bundeshauptstadt Berlin oder in der Freien und Hansestadt Hamburg. In Hamburg gilt beispielsweise das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz. Gemäß § 9 Nr. 2 dieses Gesetzes gilt als Zweckentfremdung „die Überlassung von Wohnraum an wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs und eine entsprechende Nutzung“, mit anderen Worten: die Vermietung als Ferienwohnung.

Hier ist es dem Eigentümer verboten, Wohnraum als Ferienwohnung zu vermieten, es sei denn, man erhält eine Ausnahmegenehmigung. Ist man selbst Mieter und möchte ein Zimmer als Ferienwohnung untervermieten, muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Ohne eine entsprechende Ausnahmegenehmigung drohen empfindliche Bußgelder von bis zu 50.000 Euro und Nutzungsuntersagungen. Ähnliche Vorschriften finden sich auch in anderen Bundesländern.

IMMOBILIENMARKT: Wie sieht es mit einer Ferienimmobilienvermietung in reinen Wohngebieten aus?

Leif Peterson: Die Baubehörde kann eine Nutzungsuntersagung aussprechen, wenn eine Wohnung oder ein Haus, das in einem reinen Wohngebiet steht, als Ferien­immobilie genutzt wird, da aus bauordnungsrechtlicher Sicht eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung gegeben sein kann. Ferienwohnungen fallen bauordnungsrechtlich nicht unter den Begriff der Wohnnutzung. Gegebenenfalls ist daher vor einer Ferienvermietung zu klären, ob beim zuständigen Bauamt eine Nutzungsänderung beantragt und genehmigt werden muss. Auch hier drohen dem Eigentümer ansonsten – neben der Nutzungsuntersagung – Bußgelder.

IMMOBILIENMARKT: Wenn die Voraussetzungen für eine Ferienvermietung geklärt sind, welche mietrechtlichen Vorschriften müssen dann beachtet werden?

Leif Peterson: Bei der Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses handelt es sich in der Regel mietrechtlich um ein Wohnraummietverhältnis. Aller­dings gelten hierfür viele der wohnraummietrechtlichen Schutzvorschriften nicht oder nur eingeschränkt. Gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gelten verschiedene Mieter-Schutzvorschriften nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, wie dies typischerweise bei der Ferienimmobilie der Fall ist. Hier gelten beispielsweise die Kündigungsvorschriften oder -fristen nicht wie bei auf Dauer angelegten Wohnraummietverhältnissen. In diesem Fall ist der Mieter nämlich nicht schutzbedürftig, da seine Interessen durch den Entzug des Mietgebrauchs nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass sowohl die besonderen Umstände der Ferienvermietung als auch das baldige Vertragsende nach den Vorstellungen beider Parteien bei Ver­­tragsschluss feststehen und Vertragsinhalt geworden sein müssen. Die alleinige Bezeichnung eines (dauerhaften) Mietverhältnisses als „Ferienvermietung“ ist hierfür nicht ausreichend, denn es kommt immer auf den wahren Vermietungszweck an. So finden bei einer längerfristigen Vermietung, z. B. als Zweitwohnung, grundsätzlich sämtliche Schutzvorschriften ­zugunsten des Mieters Anwendung. Eine nur gelegentliche oder jahreszeitlich begrenzte Nutzung durch den Mieter ist darauf ohne Einfluss, da es nicht auf die Dauer der Nutzung sondern auf die Dauer des ­Vertragsverhältnisses ankommt.

Außerdem besteht für die Vermietungsverträge von Ferienimmobilien gemäß § 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB kein Widerrufsrecht zugunsten des Mieters, mit Ausnahme bei der Buchung über einen Reiseveranstalter. Der Vermieter muss daher auch nicht über ein Widerrufsrecht belehren.

Vermittelt ein Ferienwohnungsvermittler oder ein Reiseveranstalter die Ferienwohnung, dann gilt aus­schließlich das Reiserecht nach den §§ 651a ff. BGB und nicht das Mietrecht. Sämtliche wechselseitige Rechte und Pflichten werden dann ausschließlich nach den reiserechtlichen Vorschriften bemessen.

IMMOBILIENMARKT: Wann wird die Ferienimmobilienvermietung als privat eingestuft und wann als gewerblich?

Leif Peterson: Bei Vermietung einer Ferienwohnung ausschließlich in eigener privater Organisation liegt gewerberechtlich und gewerbesteuerrechtlich noch kein Gewerbebetrieb vor. Wenn allerdings mehrere Wohnungen dauerhaft zur temporären Kurzvermietung angeboten werden und der Vermieter sich zur Erleichterung seiner Arbeit einer hotelähnlichen Organisation bedient bzw. Dritte mit der Erbringung entsprechender Dienstleistungen beauftragt, kann ein Gewerbebetrieb vorliegen. Kritisch wird es insbesondere ab einer Zahl von drei Wohnungen und wenn Zusatzleistungen wie eine Rezeption oder Verpflegung sowie Zimmerreinigung vom privaten Vermieter angeboten werden. Rechtsfolge dieses hotelähnlichen Charakters ist zum einen die Anzeigepflicht gegenüber der örtlichen Gewerbeaufsicht (§§ 14, 55c Gewerbeordnung) und zum anderen die Verpflichtung zur Zahlung von Gewerbesteuer. Im Ausnahmefall kann bereits das Halten einer einzigen Ferienwohnung gewerblich sein, nämlich dann, wenn diese Teil einer entsprechend organisierten größeren Anlage von Ferienwohnungen ist (Bundesfinanzhof, Urteil vom 19. Januar 1990 Aktenzeichen III R 31/87).

IMMOBILIENMARKT: Ab wann besteht eine Gewerbesteuerpflicht und wie verhält es sich mit der Umsatzsteuerpflicht?

Leif Peterson: Unabhängig von der Definitionsfrage, ob die Vermietung einer Ferienunterkunft bei gleichzeitigem Angebot von Serviceleistungen nach den oben aufgeführten Kriterien ein Gewerbebetrieb im steuerrechtlichen Sinne ist, besteht eine Gewerbesteuerpflicht des privaten Vermieters von Ferienunterkünften erst ab einem jährlichen Gewinn von 24.500 Euro. In jedem Fall aber hat der private Vermieter, der unter diese Freigrenze fällt, seine Einnahmen aus der Vermietung jedoch bei seiner Lohn- bzw. Einkommenssteuererklärung anzugeben.

Eine Umsatzsteuerpflicht und damit die Pflicht zur Ausweisung von Mehrwertsteuer auf der Rechnung besteht für den Privatvermieter, der Wohn- und Schlafräume zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereit hält. Als kurzfristig wird eine Beherbergung angesehen, wenn sie nach der Absicht des Vermieters nicht länger als sechs Monate dauern soll (so die ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs). Umsatzsteuerrechtlich kommt es mithin ausschließlich auf die Dauer der Vermietung an.

Eine Umsatzsteuerpflicht besteht jedoch erst, wenn die Einnahmen des Privatvermieters eine Freigrenze von 17.500 Euro pro Jahr überschreiten.

Herr Peterson, wir bedanken uns für das Interview.

 

Rechtsanwalt Leif Peterson
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte
Partnerschaftsges. mbB

www.breiholdt-voscherau.de

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