Themen > Recht & Gesetz

Heute schon an Morgen denken 

Immobilien rechtssicher übertragen

Ulf Schönenberg-Wessel, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Sozialrecht

Die eigene Immobilie auf die Kinder zu übertragen erfolgt aus den unterschiedlichsten Gründen. Teilweise geschieht dies, um den Kindern eine wirtschaftliche Grundlage zu schaffen, teilweise um Schenkungssteuerfreibeträge – alle 10 Jahre – auszuschöpfen und so Vermögen schenkungs- bzw. erbschaftssteuerfrei in die nächste Generation zu übertragen (im Wege der vorweggenommenen Erbfolge). Immer häufiger wird die vorzeitige Übertragung der Immobilie auf die eigenen Kinder jedoch aus Angst vor dem Zugriff des Sozialamtes – im Falle der Pflegebedürftigkeit der Eltern – vorgenommen. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten.

Zunächst ist das Risiko der Sozial-hilfebedürftigkeit der Eltern zu bewerten. Sozialhilfe wird dann notwendig, wenn die Eltern bzw. ein Elternteil die Pflege nicht aus eigenem Einkommen und Vermögen bezahlen können. Bevor also staatliche Hilfe gewährt wird, hat der Elternteil daher nicht nur seine Rente und die Leistungen der Pflegeversicherung einzusetzen, sondern auch etwaige Schenkungen zurückzufordern (§528 BGB).

So dann ist das Risiko der Rückforderung des Geschenks zu bewerten. Eine Rückforderung ist ausgeschlossen, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit mehr als zehn Jahre seit der Schenkung vergangen sind. In der Rechtsprechung ist bisher nicht abschließend geklärt, ob die zehn Jahresfrist dann nicht zu laufen beginnt, wenn sich die Eltern die Nutzungen (Wohnungsrechte, Nießbrauchsrechte) an der übertragenen Immobilie vorbehalten. Hier ist bei der Gestaltung des Überlassungsvertrages Vorsicht geboten.

Der Anspruch auf Rückforderung des Geschenks kann im Falle des Sozialhilfebezuges auch durch das Sozialamt geltend gemacht werden. Der Anspruch erfasst aber „nur“ das Geschenk, mit der Folge das die Übernahme von Verbindlichkeiten, die Gewährung einer Leibrente oder auch Arbeits- und Pflegeleistungen der beschenkten Kinder in Abzug zu bringen sind. Entsprechende Verpflichtungen der Kinder sollten aus Gründen der Rechtssicherheit in jedem Fall im Schenkungsvertrag vereinbart werden. Der Verpflichtungen der Kinder sollten jedoch so gestaltet werden, dass das Sozialamt nicht allein wegen dieser Verpflichtung keine Leistungen erbringen muss, etwa weil die Kinder ihren Eltern umfassende Pflege zugesagt haben.

Bei der Gestaltung von Überlassungsvorgängen ist schließlich zu berücksichtigen, dass das Gesetz eine Reihenfolge vorsieht, in der Geschenke zurückzufordern sind (§ 528 Abs. 2 BGB). Danach ist zunächst das „jüngste“ Geschenk zurückzufordern, bevor „ältere“ Schenkungen zurückzugewähren sind.

Die Übertragung von Immobilien in die nächste Generation sollte daher frühzeitig und unter fachkundiger Beratung erfolgen.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

Weitere Artikel
zum Thema Recht & Gesetz

Nachweistätigkeit des Verkäufermaklers

Weist der Verkäufermakler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach und kommt der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande, entsteht kein Provisionsanspruch gegen den Verkäufer, auch wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf Dauer angelegte gesellschaftsrechtliche Bindung besteht. BGH, Urteil vom 21.11.2018 – I ZR 10/18

Mehr lesen »

Wohnraummietrecht

Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

Mehr lesen »

Keine fiktiven Schadenskosten mehr im Werkvertragsrecht

Fast unbemerkt von der Öffentlichkeit veränderte der Bundesgerichtshof zuletzt die Baubranche. Seit dem Urteil vom 22.02.2018 ist Schluss mit der Geltendmachung sogenannter fiktiven Mängelbeseitigungskosten in einem Baurechtsprozess. Konnte der Auftraggeber in der Vergangenheit aufgrund der jahrzehntelangen Rechtsprechung noch ohne Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten die fiktiven Kosten der Mangelbeseitigung geltend machen, ist diese Möglichkeit nunmehr für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden beendet.

Mehr lesen »

Herausgabe von Eigentümerlisten

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Herausgabe einer Liste mit den E-Mail-Adressen der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung. Zwar ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten, eine „Eigentümerliste“ – mit Namen und Anschrift – zu führen und ggf. zu übergeben, hierunter fallen jedoch keine E-Mail-Adressen.

Mehr lesen »

Umzug ins Heim

Manchmal muss der Umzug in ein Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen relativ schnell erfolgen. Doch selbst in solchen Fällen können Mieter nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ihren Vertrag nicht fristlos kündigen.

Mehr lesen »

Anwohner contra Ladensäule

Ein Grundstücksbesitzer kann es der zuständigen Gemeinde nicht verbieten, öffentliche Parkplätze vor seinem Haus mit E-Ladesäulen auszustatten. Für eine solche Maßnahme ist nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS keine Baugenehmigung nötig.

Mehr lesen »
Scroll Up