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Immobilien rechtssicher übertragen

Ulf Schönenberg-Wessel, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Sozialrecht

Die eigene Immobilie auf die Kinder zu übertragen erfolgt aus den unterschiedlichsten Gründen. Teilweise geschieht dies, um den Kindern eine wirtschaftliche Grundlage zu schaffen, teilweise um Schenkungssteuerfreibeträge – alle 10 Jahre – auszuschöpfen und so Vermögen schenkungs- bzw. erbschaftssteuerfrei in die nächste Generation zu übertragen (im Wege der vorweggenommenen Erbfolge). Immer häufiger wird die vorzeitige Übertragung der Immobilie auf die eigenen Kinder jedoch aus Angst vor dem Zugriff des Sozialamtes – im Falle der Pflegebedürftigkeit der Eltern – vorgenommen. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten.

Zunächst ist das Risiko der Sozial-hilfebedürftigkeit der Eltern zu bewerten. Sozialhilfe wird dann notwendig, wenn die Eltern bzw. ein Elternteil die Pflege nicht aus eigenem Einkommen und Vermögen bezahlen können. Bevor also staatliche Hilfe gewährt wird, hat der Elternteil daher nicht nur seine Rente und die Leistungen der Pflegeversicherung einzusetzen, sondern auch etwaige Schenkungen zurückzufordern (§528 BGB).

So dann ist das Risiko der Rückforderung des Geschenks zu bewerten. Eine Rückforderung ist ausgeschlossen, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit mehr als zehn Jahre seit der Schenkung vergangen sind. In der Rechtsprechung ist bisher nicht abschließend geklärt, ob die zehn Jahresfrist dann nicht zu laufen beginnt, wenn sich die Eltern die Nutzungen (Wohnungsrechte, Nießbrauchsrechte) an der übertragenen Immobilie vorbehalten. Hier ist bei der Gestaltung des Überlassungsvertrages Vorsicht geboten.

Der Anspruch auf Rückforderung des Geschenks kann im Falle des Sozialhilfebezuges auch durch das Sozialamt geltend gemacht werden. Der Anspruch erfasst aber „nur“ das Geschenk, mit der Folge das die Übernahme von Verbindlichkeiten, die Gewährung einer Leibrente oder auch Arbeits- und Pflegeleistungen der beschenkten Kinder in Abzug zu bringen sind. Entsprechende Verpflichtungen der Kinder sollten aus Gründen der Rechtssicherheit in jedem Fall im Schenkungsvertrag vereinbart werden. Der Verpflichtungen der Kinder sollten jedoch so gestaltet werden, dass das Sozialamt nicht allein wegen dieser Verpflichtung keine Leistungen erbringen muss, etwa weil die Kinder ihren Eltern umfassende Pflege zugesagt haben.

Bei der Gestaltung von Überlassungsvorgängen ist schließlich zu berücksichtigen, dass das Gesetz eine Reihenfolge vorsieht, in der Geschenke zurückzufordern sind (§ 528 Abs. 2 BGB). Danach ist zunächst das „jüngste“ Geschenk zurückzufordern, bevor „ältere“ Schenkungen zurückzugewähren sind.

Die Übertragung von Immobilien in die nächste Generation sollte daher frühzeitig und unter fachkundiger Beratung erfolgen.

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