Fliegende Dachziegel

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Fliegende Dachziegel

Gebäudeeigentümer musste für Sturmschäden haften

Illustration von Tomicek

Eigentümer einer Immobilie müssen ihr Objekt so absichern, dass es auch erhebliche Sturmstärken aushalten kann, ohne gleich die Allgemeinheit zu gefährden. Wenn sich bei einem Sturm bis zur Stärke 13 Dachziegel lösen und auf die Straße fallen, dann spricht zumindest der Anscheinsbeweis für einen mangelhaften Unterhalt des Gebäudes. Nur bei außergewöhnlichen Naturereignissen gilt diese Regel nach Meinung der Rechtsprechung nicht mehr. Im konkreten Fall ging es um das Dach einer Kirche, von dem während eines. Sturmes der Windstärke 10 (Geschwindigkeiten bis zu 100 km/h) Dachziegel auf ein geparktes Auto gefallen waren und einen Sachschaden in Höhe von 6.600 Euro angerichtet hatten. Die Kasko-Versicherung des Autofahrers forderte diese Summe von der Eigentümerin der Immobilie. In zwei Gerichtsinstanzen war sie damit nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS erfolgreich.

(Oberlandesgericht Stuttgart, Aktenzeichen 4 U 97/16)

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Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes als Sachmangel

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Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes
als Sachmangel

OLG Koblenz, Urteil vom 20.12.2018 – 1 U 287/18

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)

1. Bei einer vom Verkäufer nicht offenbarten Denkmaleigenschaft eines Gebäudes, hier eines im 17. Jahrhundert erstellten Fachwerkhauses, handelt es sich nicht um einen Rechtsmangel, sondern um einen Sachmangel. Die Denkmaleigenschaft bedeutet für ein Kaufobjekt eine öffentlich-rechtliche Beschränkung, die dem jeweiligen Eigentümer zusätzliche Verhaltens- und Unterlassungspflichten auferlegt. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 BGB nicht unerheblich eingeschränkt.

2. Mit der Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes ist verbunden, dass der Eigentümer nach § 2 des Denkmalschutzgesetzes von Rheinland-Pfalz vom 22.03.1978 verpflichtet ist, das Kulturdenkmal im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten und zu pflegen.

3. Eine Arglisthaftung wegen der Täuschung durch Verschweigen offenbarungspflichtiger Mängel, die zur Folge hat, dass der Verkäufer eines
denkmalgeschützten Hauses sich nicht auf einen Gewährleistungsausschluss stützen kann, setzt voraus, dass dem Verkäufer Fehler bekannt waren oder er sie zumindest für möglich hielt und er billigend in Kauf nahm, dass dem Käufer diese Fehler nicht bekannt waren und er bei deren Offenlegung den Kaufvertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte.

4. Das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Verhalten des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss.

Sachverhalt

Der Kläger erwarb mit notariellem Kaufvertrag ein Fachwerkhaus, das in der Ursubstanz schon im 17. Jahrhundert gebaut worden war. Im Kaufvertrag ist folgender Gewährleistungsausschluss enthalten: „Alle Ansprüche und Rechte wegen Sachmängel am Vertragsgegenstand (insbesondere wegen des Bauzustands bestehender Gebäude) werden hiermit ausgeschlossen. Der Verkäufer erklärt, dass ihm nicht erkennbare Mängel, insbesondere auch Altlasten und unsichtbare Mängel wie Hausschwamm, Asbest etc. sowie Abstandsflächenübernahmen und Baulasten nicht bekannt sind. Garantien werden nicht abgegeben. Von der vorstehenden Rechtsbeschränkung ausgenommen ist eine Haftung für Vorsatz oder Arglist.“

Der Kläger trägt vor, der beklagte Verkäufer habe wahrheitswidrig auf seine Frage verneint, dass das Objekt unter Denkmalschutz stehe. Der Verkäufer erklärt, dass nach seiner Auffassung das Gebäude nicht unter Denkmalschutz stehe, da die Aufnahme in die Denkmalschutzliste keine Unterschutzstellung als Denkmal beinhalte. Der Kläger verlangt Minderung des Kaufpreises.

Entscheidung

Das Landgericht weist die Klage ab. Das OLG Koblenz weist die Berufung des Beklagten zurück. Eine Denkmalschutzeigenschaft eines Gebäudes, hier aus dem 17. Jahrhundert stammenden Fachwerkhauses, stellt sich zwar als Sachmangel und nicht als Rechtsmangel dar. Durch die Eintragung in das Verzeichnis der Baudenkmäler sind die Befugnisse des Eigentümers nach § 903 nicht unerheblich eingeschränkt. Gemäß § 444 BGB kann sich der Verkäufer nicht auf einen Haftungsausschluss berufen, soweit er den Mangel arglistig verschwiegen hat. Aufgrund der Behauptung des Klägers, über die Denkmalschutzeigenschaft des Objektes sei vor Kaufvertragsabschluss gesprochen und die Ehefrau des beklagten Verkäufers und die Maklerin hätten diese verneint, hat das OLG eine Beweisaufnahme durchgeführt. Im Rahmen der Beweisaufnahme hatte die Ehefrau erklärt, keine konkrete Kenntnis von der Denkmaleigenschaft gehabt zu haben. Sie sei vielmehr aufgrund von erfolgten Umbauarbeiten und Veränderungen am Haus und aufgrund einer erfolglosen Internet-Recherche davon ausgegangen und dies habe sie dem Kläger mitgeteilt, dass sie bezüglich einer etwaigen Denkmalschutzeigenschaft nichts habe finden können. Das Haus sei geerbt und Unterlagen über Denkmalschutzeigenschaft habe es nicht gegeben. Die ebenfalls als Zeugin gehörte Maklerin sagte aus, dass sie nicht mehr konkret wisse, was die Ehefrau des Beklagten in Bezug auf den Denkmalschutz gesagt habe. Ihrer Erinnerung nach habe die Ehefrau, nachdem das Haus mit den Umbauarbeiten besichtigt worden sei, nur die Vermutung geäußert, dass kein Denkmalschutz bestehe. Die Ehefrau habe sich aber nicht definitiv und abschließend über den Denkmalschutz geäußert.
Da die Arglisthaftung voraussetzt, dass dem Verkäufer Mängel bekannt sind, er sie für möglich hält und billigend in Kauf nimmt, konnte dies nach Auffassung des Gerichts dem Verkäufer vorliegend nicht nachgewiesen werden.

Fazit

Die Entscheidung macht die Schwierigkeiten deutlich, die dem Immobilienkäufer erwachsen, will er dem Verkäufer arglistige Täuschung vorwerfen. Dass über eine eventuelle Denkmaleigenschaft des Objekts gesprochen wurde vor Kaufvertragsabschluss und der Kläger der Äußerungen der Ehefrau des Verkäufers dahin verstand, dass kein Denkmalschutz bestehe, sind noch nicht Beweis dafür, dass dem Verkäufer eventuelle Fehler bekannt sind. Für den Käufer bleibt bei Unsicherheiten bezüglich der Mängel eines gekauften Hauses demgemäß die Empfehlung, alle für ihn wichtigen Eigenschaften des Kaufobjekts im Kaufvertrag zu regeln und sich ggf. zusichern zu lassen.

Breiholdt-Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

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Immobilienerwerb durch Eheleute und nichteheliche Lebensgemeinschaften

Das passende Erwerbsverhältnis – Teil I

Ulf Schönenberg-Wessel
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Sozialrecht

Beim Erwerb einer Immobilie taucht häufig die Frage auf, in welchem Erwerbsverhältnis die Käufer in das Grundbuch eingetragen werden sollen. Die mit Abstand häufigste Erwerbsform durch Eheleute oder nichteheliche Lebensgefährten ist das Bruchteilseigentum zu je 1/2. Ob diese Erwerbsform sachgerecht ist und welcher Regelungsbedarf besteht, lässt sich erst dann beurteilen, wenn sich alle Beteiligten bewusst sind, was bei einer Trennung oder Scheidung passiert, wenn nichts Besonderes geregelt ist.

Bei Eheleuten bestimmt sich der Vermögensausgleich im Scheidungsfall in erster Linie nach dem Güterstand. Das sog. Nebengüterrecht kann anschließend das Ergebnis des güterrechtlichen Ausgleichs korrigieren. Endet eine Ehe, für die der gesetzliche Güterstand der Zugewinngemeinschaft galt, durch Scheidung, so wird der Zugewinn nach den Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches ausgeglichen. Zugewinn ist dabei der Betrag, um den das Endvermögen das Anfangsvermögen eines Ehegatten übersteigt. Haben die Eheleute durch Ehevertrag den Güterstand der Gütertrennung vereinbart, so findet ein güterrechtlicher Ausgleich nicht statt. Dies bedeutet jedoch nicht, dass ein Ausgleich vollständig ausgeschlossen ist. Vielmehr kann dieser aufgrund des sog. Nebengüterrechtes stattfinden.

Treten beide Ehepartner/Partner auf Käuferseite auf, stellt sich stets die Frage,
(a) in welchen Beteiligungverhältnissen sie erwerben und

(b) welche Regelungen im Innenverhältnis getroffen werden sollen.

Der Erwerb zu je 1/2 im
Rahmen einer Bruchteilsgemeinschaft wird häufig der individuellen Situation der Käufer nicht gerecht. Die Beiträge zur Finanzierung, die Folgen der Geburt und Betreuung gemeinsamer Kinder, die Auseinandersetzung bei Trennung, aber auch der Bewertung von Arbeitsleistung eines Erwerbers oder dessen Angehörigen, können es notwendig machen, das Erwerbsverhältnis abweichend vom ½-Anteil zu regeln. Neben dem Erwerb in Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die eine Berücksichtigung unterschiedlich hoher Finanzierungsbeiträge in der Gestalt unterschiedlich hoher Beteiligungsquoten an der erworbenen Immobilie ermöglicht, besteht für Ehegatten auch die Möglichkeit, durch einen Ehevertrag ihre Belange rechtssicher zu regeln.
Das passende Erwerbsverhältnis sollte daher beim Erwerb einer Immobilie stets in den Blick genommen werden. Auch der Erwerb zu 1/2-Anteil kann dann eine sachgerechte Lösung sein, wenn sich die Eheleute bzw. nichtehelichen Lebenspartner hierzu bewusst entschieden haben.
Dieser Beitrag wird in der nächsten Ausgabe fortgesetzt.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

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Hinzu kommt, dass neun Prozent der Modernisierungskosten acht Jahre lang steuerlich geltend gemacht werden können; im Anschluss (vier weitere Jahre) sieben Prozent. Wer eine historisch wertvolle Immobilie erworben hat, sollte aber nicht direkt anfangen, zu sanieren: Damit die Arbeiten steuerlich berücksichtigt werden, braucht der frisch gebackene Eigentümer vor Baubeginn die schriftliche Zusage seiner Denkmalschutzbehörde. Denn diese legt klare Richtlinien beispielsweise für Material und Beschaffenheit von Dächern und Fenstern (etwa Sprossenfenster) fest. An diese Vorgaben muss sich der Erwerber halten. Ferner ist zu beachten, dass nicht immer das gesamte Gebäude unter Denkmalschutz steht, sondern möglicherweise lediglich die Fassade. Investiert der Eigentümer in diesem Fall in die Sanierung des Gesamtgebäudes, kann er lediglich die anteiligen Kosten für Fassadenarbeiten steuerlich geltend machen. Wichtig ist also: Die Bauausführung muss vor Beginn der Baumaßnahmen im Detail mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden.

Auch Besitzer, die selbst in denkmalgeschützten Bauten wohnen, können Sanierungskosten absetzen. Diese Selbstnutzer können von den denkmalrelevanten Kosten zehn Jahre lang neun Prozent jährlich geltend machen. Neben dem Finanzamt beteiligen sich unter Umständen auch das Landesbauministerium sowie die einzelne Kommune finanziell am Erhalt historischer Gebäude.

Auf den Eigentümer von Denkmälern kommt aber auch die Pflicht zu, das Gebäude zu erhalten. Das heißt, die Behörde kann ihn anhalten, in zumutbaren Umfang regelmäßig Instandhaltungsarbeiten auszuführen. In Anbetracht dieser speziellen und kostspieligen Auflagen und Pflichten übersteigen die anschließenden Modernisierungsmaßnahmen oftmals den eigentlichen Kaufpreis. Deswegen sollten Käufer schützenswerter Immobilien mit einem Experten wie einem Makler, Bauingenieur oder Architekten das Gebäude unter die Lupe nehmen, um auszuloten, welche Kosten nach dem Kauf auf sie zukommen, um die Wohnung oder das Haus dem aktuellen Standard anzupassen beziehungsweise erst in Wohnraum umzuwandeln. Denn häufig werden auch geschützte Büro- oder Lagergebäude in Wohnraum umgewandelt. Alle denkmalgeschützten Gebäude sind in einer Denkmalliste bei der örtlichen Denkmalbehörde erfasst.

www.ivd-nord.de

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Nachweistätigkeit des Verkäufermaklers

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Nachweistätigkeit des
Verkäufermaklers

Kaufvertrags- und Maklerrecht

Foto: Pixabay : qimono

Weist der Verkäufermakler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach und kommt der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande, entsteht kein Provisionsanspruch gegen den Verkäufer, auch wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf Dauer angelegte gesellschaftsrechtliche Bindung besteht. BGH, Urteil vom 21.11.2018 – I ZR 10/18

Sachverhalt:

Die Klägerin war Eigentümerin eines Grundstücks und beauftragte einen Makler, für sie Kaufinteressenten zu suchen. Sie versprach dem Makler eine Vermittlungsprovision von 5 % des Kaufpreises. Der Makler, der als Streithelfer auf Seiten der Klägerin dem Rechtsstreit beigetreten war, wies das Objekt verschiedenen Interessenten nach und führte im Mai 2014 eine Besichtigung mit einer Firma F. GmbH durch. Alleiniger Gesellschafter und Geschäftsführer dieser Gesellschaft war der Beklagte, der an der Besichtigung teilnahm. Der Makler informierte von dem Besichtigungstermin mit der Firma F. GmbH die Klägerin. Im Juni 2014 nahm der Beklagte ohne Einschaltung des Maklers Kontakt zur Klägerin auf und verhandelte über den Ankauf des Grundstücks durch ihn persönlich. Er kaufte das Objekt. Im Kaufvertrag war folgende Regelung enthalten: „Sollte der Veräußerer zur Zahlung einer Maklernachweisprovision verpflichtet werden, so ist der Erwerber verpflichtet, dem Veräußerer die Provision bis zur Höhe von 3 % vom Hundert des Bruttokaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer zu erstatten.“

Der Makler verlangt Provision von der Klägerin; diese verlangt ihrer-
seits vom Beklagten den Provi­sionsanteil von 3  % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer gemäß der zwischen ihr und dem beklagten Käufer getroffenen kaufvertraglichen Regelung. Die Klägerin führt aus, dass es für das Entstehen des Provisionsanspruchs unerheblich sei, ob der Beklagte selbst oder die F. GmbH das Objekt gekauft habe. Landgericht und Oberlandesgericht weisen die Klage ab.

Entscheidung:

Der BGH weist die Revision des Maklers, der als Streithelfer der Klägerin dem Rechtsstreit beigetreten war und das Revisionsverfahren führt, zurück. Der BGH bestätigt die Entscheidung des OLG Düsseldorf, dass der Klägerin ein Anspruch gegenüber dem Beklagten nicht zustehe. Der Makler hat nach Auffassung des Gerichts weder eine Vermittlungs- noch eine Nachweistätigkeit für die klagende Verkäuferin erbracht. Eine Vermittlungstätigkeit ist nicht erbracht. Ein Einwirken des Maklers auf den Beklagten ist nicht erfolgt, der Makler hat mit dem Beklagten nicht verhandelt:
Eine Nachweistätigkeit habe der Makler ebenfalls nicht erbracht: Der Makler habe als potenziellen Käufer die F. GmbH nachgewiesen; deren Geschäftsführer habe er jedoch nicht als Kaufinteressenten benannt. Zwar müssen nach der Rechtsprechung das nachgewiesene und das abgeschlossene Geschäft sich nicht vollständig decken. Es reiche aus, dass bei wirtschaftlicher Betrachtung in persönlicher und inhaltlicher Hinsicht Kongruenz besteht. Wenn der Käufermakler einem Interessenten ein Objekt nachweist und nicht dieser, sondern ein Dritter das Objekt kauft, bleibt zu prüfen, ob der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehung zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstößt, wenn er sich darauf beruft, der ursprünglich erstrebte Vertrag sei nicht von ihm, sondern von einem Dritten abgeschlossen. Nach der Rechtsprechung soll dann, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte in der Regel fami­lien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht, der Maklerkunde provisionspflichtig sein.

Diese Rechtsprechung, die für den Käufermakler gilt, sei jedoch nicht auf den Verkäufermakler übertragbar. Denn vorliegend habe kein vom Maklerkunden verschiedener Dritter das Geschäft abgeschlossen, sondern der Verkäufer selbst. Dass zwischen dem Käufer und der nachgewiesenen F. GmbH so enge wirtschaftliche Beziehungen bestanden, spiele in diesem Fall nach der Auffassung des BGH keine Rolle. Das Entstehen einer Provisionspflicht des Verkäufers setzt voraus, dass der Verkäufermakler eine provisionsauslösende Tätigkeit entfaltet. Der Makler wird nicht für den Erfolg schlechthin belohnt, sondern für den Arbeitserfolg. Zwar hat der Makler durch die Benennung der F. GmbH eine Nachweistätigkeit erbracht. Diese hat jedoch nicht zu dem angestrebten Erfolg und dem Abschluss eines Kaufvertrages mit diesem Unternehmen geführt. Damit fehlt es an einer vergütungspflichtigen Maklerleistung.

Fazit:

Das Urteil macht die Anforderungen an den Verkäufermakler deutlich. Er sollte sorgfältig prüfen, wer als Kaufinteressent in Betracht kommt. Weist er, wie vorliegend, eine juristische Person nach und kauft der alleinige Gesellschafter und Geschäftsführer, wird eine Nachweistätigkeit im Sinne von § 652 BGB nicht bejaht. Gleiches dürfte gelten, wenn der Verkäufermakler einen Interessenten nachweist, dieser aber nicht kauft, sondern ein enger Verwandter, wie beispielsweise, wenn der Vater nachgewiesen wird, letztendlich der Sohn aber den Kaufvertrag abschließt.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

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Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt

Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35).

Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern.
BGH, Urteil vom 22.8.2018; VIII ZR 277/16

Sachverhalt:

Der Mieter zog 2009 in eine unrenovierte Wohnung mit Gebrauchsspuren vom Vormieter ein. Der vom Vermieter verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Am Ende der Mietzeit im Jahr 2014 führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch, die der Vermieter als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb zu Kosten von 799,89 € nacharbeiten ließ. Wegen dieses Betrages begehrt der Vermieter Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Der Mieter beruft sich auf die BGH-Rechtsprechung (vgl. Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14), wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Der Vermieter war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Mieter und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Mieter von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Diese Rechtsauffassung begründet das Gericht damit, dass eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt sei. Sie vermöge deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Fazit:

Die formaljuristische Entscheidung hat zur Folge, dass der Vermieter entweder seinen Anspruch gegen den Vormieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durchsetzen muss, oder einen Vertrag mit Vor- UND Nachmieter schließen muss, in dem sich der Nachmieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen für den Vormieter verpflichtet. Allerdings muss er wohl hierfür einen „angemessenen“ Ausgleich erhalten. Damit verlagert sich der Streit lediglich hin zur Frage, was „angemessen“ ist. Angemessen dürfte der Betrag sein, der für eine Renovierung der Wohnung erforderlich ist, um die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Dann kann – und sollte? – der Vermieter aber gleich auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vormieter bestehen, um dem Streit über die „Angemessenheit“ der Gegenleistung zu entgehen.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
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Keine fiktiven Schadenskosten mehr im Werkvertragsrecht

Themen > Recht & Gesetz

Keine fiktiven Schadenskosten mehr im Werkvertragsrecht

Ulf Schönenberg-Wessel Rechtsanwalt und Notar Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Sozialrecht

Fast unbemerkt von der Öffentlichkeit veränderte der Bundesgerichtshof zuletzt die Baubranche. Seit dem Urteil vom 22.02.   2018, VII ZR 46/17 ist Schluss mit der Geltendmachung sogenannter fiktiven Mängelbeseitigungskosten in einem Baurechtsprozess. Konnte der Auftraggeber in der Vergangenheit aufgrund der jahrzehntelangen Rechtsprechung noch ohne Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten die fiktiven Kosten der Mangelbeseitigung geltend machen, ist diese Möglichkeit nunmehr für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden beendet. Konnte der Geschädigte zuvor einen Kostenvoranschlag vorlegen und mit dem erstrittenen Geld in den Urlaub fahren, ist dies künftig nicht mehr möglich.

Begründet wird die – kurz gesagt –  durch   den   Bundesgerichtshof   damit,
dass mit dem Mangel das Vermögen des Geschädigten noch nicht in Höhe der Mangelbeseitigungskosten gemindert sei. Der Vermögensschaden trete erst mit der tatsächlich durchgeführten Mangelbeseitigung ein. Die bisherige fiktive Schadensberechnung habe häufig zu einer so genannten Überkompensation geführt und damit zu einer nach allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen nicht gerechtfertigten Bereicherung des Auftraggebers.

D. h. ohne Durchführung der Mangelbeseitigung kann nunmehr der eingetretene Schaden lediglich im Wege einer Vermögensbilanz oder einer Schätzung beziffert werden. Bei der Erstellung der Vermögensbilanz wird der Schaden anhand der Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Auftraggebers stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel, der sich auch aus einem Mindererlös im Verkaufsfall ableiten lasse, ermittelt. Die Feststellung des Schadens kann in einem gerichtlichen Verfahren auch im Wege einer Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls erfolgen.

Praxishinweis: Wie in einer Gebrauchsanweisung dekliniert der Bundesgerichtshof in seiner weit über den Einzelfall hinausgehenden Grundsatzentscheidung die Ansprüche des Auftraggebers, der einen Mangel nicht beseitigen lässt, durch. Es sind daher alle laufenden Auseinandersetzungen, insbesondere laufende gerichtliche Verfahren danach zu überprüfen, ob fiktive Mangelbeseitigungskosten geltend gemacht werden. Gegebenenfalls sind die laufenden Verfahren zur Vermeidung von Rechtsverlusten umzustellen. Gegebenenfalls ist auf eine so genannte Kostenvorschussklage umzustellen. Das Urteil stärkt insbesondere die Rechte von Bauunternehmen, Architekten und Ingenieuren. Denn der Auftraggeber kann bei Belassen des Mangels nur in einem deutlich geringeren Umfang als bisher Schadenersatzzahlungen durchsetzen.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

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Herausgabe von Eigentümerlisten

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Herausgabe von Eigentümerlisten

Rechtsanwältin
Ricarda Breiholdt

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Herausgabe einer Liste mit den E-Mail-Adressen der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung.
Zwar ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten, eine „Eigentümerliste“ – mit Namen und Anschrift – zu führen und ggf. zu übergeben, hierunter fallen jedoch keine E-Mail-Adressen.

LG Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018 – Az. 25 S 22/18

Sachverhalt:


Die Kläger sind Wohnungseigentümer, der Kläger zu 2) ist Beiratsvorsitzender. Sie verlangen von der beklagten Verwaltung die Aktualisierung der Eigentümerliste und Herausgabe der vollständigen Liste mit Namen, Postanschrift und E-Mail-Adressen aller Wohnungseigentümer. Das Amtsgericht hat die beklagte Verwaltung verurteilt, eine aktualisierte und vollständige Liste mit Namen und Postanschrift aller Wohnungseigentümer herauszugeben. Den Anspruch auf Herausgabe der E-Mail-Adressen hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Die Berufung der Kläger gegen dieses Urteil blieb erfolglos.

Entscheidung:


Das Landgericht Düsseldorf verneint den Anspruch auf Herausgabe der E-Mail-Adressen. Der Verwalter ist, wie das Gericht ausführt, gehalten eine „Eigentümerliste“ zu führen. Der Verwalter ist auch verpflichtet, einzelnen Wohnungseigentümern auf deren Verlangen die Namen aller Wohnungseigentümer und ihre ladungsfähige Anschrift mitzuteilen. Dies soll nach der Rechtsprechung dazu dienen, eine praktikable und reibungslose Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu gewährleisten. Ein weitergehender Anspruch ist nicht gegeben und lässt sich auch nicht aus dem technischen Fortschritt herleiten bzw. daraus, dass es kostengünstiger und praktikabler sei, wenn die Wohnungseigentümer untereinander mittels E-Mail kommunizieren könnten. Zwar kann ein einzelner Wohnungseigentümer nicht geltend machen, dass die anderen Wohnungseigentümer seinen Namen und seine Anschrift aus Datenschutzgründen nicht erfahren dürfen, weil gegenüber anderen Wohnungseigentümern kein Geheimhaltungsinteresse besteht. Dies gilt aber nach Auffassung des Landgerichts nicht für die E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer. Eine über ein allgemeines Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen hinausreichende Mitteilungspflicht der Verwaltung in Bezug auf sämtliche E-Mail-Adressen – die teilweise gar nicht vorliegen – trägt dem auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht aufgehobenen und durch die Einführung der Datenschutzgrundverordnung nochmals gestärkten Recht auf informationelle Selbstbestimmung des einzelnen Wohnungseigentümers nicht hinreichend Rechnung. Ein solches Auskunftsrecht berücksichtigt nicht ausreichend, dass es schützenswerte Gründe von Eigentümern geben mag, nicht von anderen Miteigentümern mittels E-Mail kontaktiert zu werden.

Fazit:


Für den Verwalter folgt daraus als Konsequenz, dass er mit der Herausgabe von E-Mail-Anschriften zurückhaltend sein sollte und sich ggf. von den einzelnen Wohnungseigentümern die Ermächtigung erteilen lassen sollte, dass sie mit der Herausgabe der E-Mail-Anschrift Einverständnis erklären. Dass den Wohnungseigentümern durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen die Möglichkeit bleibt, auch die dort vermerkten E-Mail-Anschriften zur Kenntnis zu nehmen und ggf. zu nutzen, steht der Verneinung des Anspruchs auf Aktualisierung und Herausgabe der E-Mail-Anschriften der Wohnungseigentümer durch die Verwaltung nicht entgegen.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
www.breiholdt-voscherau.de

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Umzug ins Heim

Gericht wies die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung zurück

Bild von Tomicek/LBS

Manchmal muss der Umzug in ein Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen relativ schnell erfolgen. Doch selbst in solchen Fällen können Mieter nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ihren Vertrag nicht fristlos kündigen.

(Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Aktenzeichen 205 C 172/18)

Der Fall:


Ein älteres Paar sah sich nicht mehr in der Lage, weiterhin ohne dauerhafte Betreuung in der eigenen Mietwohnung zu bleiben. Kurzfristig nahmen die Betroffenen frei gewordene Plätze in einem Pflegeheim an und kündigten ihren Mietvertrag fristlos sowie ersatzweise fristgemäß. Der Eigentümer akzeptierte die fristlose Kündigung nicht und bestand auf der dreimonatigen ordnungsgemäßen Frist. Den Betrag für die nicht überwiesene Miete zog er von der Kaution ab.

Das Urteil:


Dass ein Mieter aufgrund seines Gesundheitszustandes seine Wohnung nicht mehr nutzen könne, rechtfertige noch keine außerordentliche Kündigung, entschied das Amtsgericht Charlottenburg. Krankheit sei ein zum „eigenen Risikobereich zuzuordnender Umstand“, der sich nicht zu Lasten des Vermieters auf eine Kürzung der Fristen auswirken könne. Die Mieter mussten noch drei Monate zahlen. Allerdings gaben ihnen die Richter den Hinweis, dass es ja grundsätzlich die Möglichkeit gebe, einen Nachmieter zu benennen.

www.lbs.de

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Anwohner contra Ladensäule

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ANwohner contra Ladesäule

Er fürchtete um die Parkplätze vor seinem Haus

Bild von Tomicek/LBS

Ein Grundstücksbesitzer kann es der zuständigen Gemeinde nicht verbieten, öffentliche Parkplätze vor seinem Haus mit E-Ladesäulen auszustatten. Für eine solche Maßnahme ist nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS keine Baugenehmigung nötig.

(Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Aktenzeichen 8 CE 18.1071)

Der Fall:


Es passte einem Anwohner ganz und gar nicht, als er feststellte, dass unmittelbar vor seinem Grundstück zwei Ladesäulen für Elektrofahrzeuge (mit jeweils zwei Anschlüssen) aufgestellt werden sollten. Damit gingen für die Nutzer anderer Fahrzeugarten vier Parkplätze verloren, denn diese speziellen Stellflächen müssen stets für Elektroautos freigehalten werden. Es handle sich außerdem um eine Art „Tankstelle“, die einer besonderen baurechtlichen Genehmigung bedürfe, führte der Kläger aus. Er versuchte, mit einem Eilantrag den bereits laufenden Bau zu stoppen.


Das Urteil:


Ladestationen hätten nichts mit herkömmlichen Tankstellen zu tun, befanden die Richter des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes. Sie glichen in Form und Ausprägung eher Parkscheinautomaten. Eine Kommune dürfe sie grundsätzlich ohne Baugenehmigung aufstellen. Die Juristen wiesen darauf hin, dass es im Sinne aller zum ungehinderten Verkehrsfluss mit Elektromobilen nötig sei, eine ausreichende Zahl von Lademöglichkeiten zu bieten.

www.lbs.de

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Änderungen im Mietrecht durch das Mietrechtsanpassungsgesetz

Themen > Recht & Gesetz

Änderungen im Mietrecht durch das
Mietrechtsanpassungsgesetz

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt

1. Mietpreisbremse: Auskunftspflicht des Vermieters über Vormiete und andere Ausnahmen

Gemäß § 556g Abs. 1 a BGB sind Vermieter in Gebieten, in denen die
sogenannte Mietpreisbremse gilt, verpflichtet, den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und in Textform darüber zu informieren, wenn sich die Miete auf einen der Ausnahmetatbestände der §§ 556e oder 556f BGB bezieht.
Unterbleibt die Auskunft oder erfolgt sie fehlerhaft, kann der Vermieter höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (Mindestmiete = ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %) verlangen. Wird die Auskunft nachgeholt, können Vermieter sich erst nach zwei Jahren auf die Ausnahme berufen.

Achtung:

Offen ist, in welcher Form der Vermieter die erhöhte Miete nach Ablauf der zweijährigen Frist verlangen kann. Vorsorglich sollten Vermieter mit Nachholen der Auskunft sogleich auch auf die erhöhte Miete ab dem Zeitpunkt des Ablaufs der 2-Jahres-Frist hinweisen und den Mieter zu gegebener Zeit nochmals darüber informieren.
Verstößt der Vermieter (nur) gegen das Textformerfordernis, kann er diesen Formverstoß mit der Wirkung nachholen, dass er sich nach Heilung für die Zukunft wieder auf die Ausnahme beruft, § 556g Abs. 2 Satz 4 BGB.

c) Ausnahme-Tatbestände

Die nunmehr seit dem 01.01.2019 neu normierte Auskunftspflicht umfasst folgende Tatbestände:

Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB:

Nach dem Gesetz ist lediglich anzugeben, der Betrag der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses.
Empfehlenswert ist es jedoch, zusätzlich die Vormiete zum Ende des Vormietverhältnisses mitzuteilen, wenn im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Indexmiete, eine Staffelmieterhöhung oder eine Modernisierungsmieterhöhung vorgenommen wurde.

Achtung:

Einvernehmliche Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses bleiben unberücksichtigt.

• Modernisierung im Sinne des § 556e Abs. 2 BGB:

Sind in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b BGB durchgeführt und fertiggestellt worden, ist dies anzugeben.

Neubau nach § 556f Satz 1 BGB:

Diese Ausnahme gilt, wenn die Wohnung, die Gegenstand des Mietvertrages ist, vor dem 2. Oktober 2014 weder genutzt noch vermietet wurde.

Umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB:

Wenn es sich um das erste Mietverhältnis nach einer umfassenden Modernisierung handelt, greift dieser Tatbestand.
Praxistipp: Die Informationen müssen dem Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung in Textform ausgehändigt werden. Zulässig ist, die Hinweise auch im Mietvertrag aufzunehmen. Im Zweifel ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet, dass er den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und in Textform auf eine dieser Ausnahmen hingewiesen hat.

b) Rüge des Mieters

Gemäß § 556g Abs. 2 BGB kann der Mieter die sog. einfache Rüge erheben. Beruft sich der Vermieter hingegen auf eine der Ausnahmen und hat hierüber auch pflichtgemäß informiert, ist der Mieter gehalten, sich auf die erhaltenen Informationen zu beziehen und eine qualifizierte Rüge zu erteilen, wenn er die Miete als für zu hoch erachtet. In diesem Fall ist der Vermieter dann seinerseits gehalten, darzulegen und ggf. auch zu beweisen, dass kein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt.

c) Rückforderungsrecht des Mieters

Ein Rückforderungsrecht des Mieters besteht – auch weiterhin – nur dann, wenn der Mieter die fehlerhafte oder unterlassene Auskunftspflicht gerügt hat und diese nach der Rüge fällig geworden ist. Das bisher Gezahlte muss nicht zurückgewährt werden.

Achtung:

Im Falle der fahrlässigen oder vorsätzlich fehlerhaften Auskunft kann jedoch eine Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht zu sehen sein, die den Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet, der in der Differenz zwischen zulässiger und gezahlter Miete besteht (ähnlich bereits LG Berlin, NJW 2018, 2898).

2. Modernisierungsmieterhöhung

Lange angekündigt und jetzt vom Gesetzgeber umgesetzt ist die Herabsetzung der Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten. Seit dem 01.01.2019 können nur noch 8  % geltend gemacht werden. Diese Regelung gilt bundesweit, ist also unabhängig von der Mietpreisbremse zu sehen.

Der Gesetzgeber hat zudem eine zusätzliche Kappungsgrenze in
§§ 559 Abs. 3a BGB normiert: Danach sind Modernisierungsmieterhöhungen begrenzt auf höchstens 3,00 €/m² innerhalb von sechs Jahren. Wenn die Miete 7,00 €/m² unterschreitet, liegt die Grenze bei 2,00 €/m² innerhalb von sechs Jahren.

Achtung:

Die Absenkung der Modernisierungsumlage greift für Modernisierungen, die ab dem 01.01.2019 vollständig angekündigt werden.

3. Modernisierung im vereinfachten Verfahren,§ 559c BGBy

Übersteigen die Modernisierungskosten einen Betrag von 10.000,00 € nicht, kann der Vermieter künftig das sog. vereinfachte Verfahren nutzen:
Im Rahmen des Ankündigungsschreibens hat der Gesetzgeber kaum Erleichterungen in dem Verfahren vorgesehen. Wichtig ist, dass der Vermieter den Mieter im Ankündigungsschreiben darauf hinweist, dass er die Modernisierung im vereinfachten Verfahren vornimmt. Er ist in diesem Fall nicht gehalten, Angaben zu den künftigen Betriebskosten zu machen.

Achtung:

Die für die Ankündigung in § 555c Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen sind
auch weiterhin zu erfüllen: So muss der Vermieter auch weiterhin über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahmen in wesentlichen Zügen informieren, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahmen mitteilen und den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung.

Erleichterungen ergeben sich hingegen bei der Mieterhöhungserklärung im vereinfachten Verfahren: Auch hier ist der Vermieter zunächst gehalten, den Mieter darauf hinzuweisen, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet.

Die Investitionen dürfen 10.000,00 € nicht übersteigen. Als Anteil für Erhaltungsmaßnahmen sind pauschal 30 % von den Gesamtkosten in Abzug zu bringen. Die maximale Miet-
erhöhung beträgt damit 560,00 € jährlich bzw. 46,67 € monatlich (7.000,00 € x 8 %).
Wendet der Vermieter das vereinfachte Verfahren an, ist die Härtefalleinrede des Mieters nicht
anwendbar. Er kann sich mithin nicht auf finanzielle Härtegründe berufen.

Auch entfällt die Anrechnung von Drittmitteln gem. § 559a BGB. Zinsverbilligte oder zinslose Darlehn aus öffentlichen Haushalten müssen nicht mehr in die Berechnungen mit einbezogen werden.

Zu beachten ist § 559c Abs. 2 BGB: Innerhalb von fünf Jahren darf der Betrag von 10.000,00 € nicht überschritten werden. Im Einzelfall ist deshalb ggf. ein Abzug von früheren Modernisierungskosten erforderlich, wenn der Vermieter nunmehr das vereinfachte Verfahren geltend machen möchte. Zwei Ausnahmen von der Sperrfrist von fünf Jahren hat der Gesetzgeber vorgesehen:

• Die Modernisierung ist aufgrund
einer gesetzlichen Verpflichtung
durchzuführen und der Vermie-
ter kennt diese Verpflichtung bei
Geltendmachung der Mieterhöh-
ung im vereinfachten Verfahren
nicht bzw. musste diese nicht
kennen oder:

• Die Modernisierungsmaßnahme
wird aufgrund eines Beschlusses
von Wohnungseigentümern durch-
geführt, der frühestens zwei Jahre
nach Zugang der Modernisie-
rungsmieterhöhung beim Mieter
gefasst wurde.

4. „Herausmodernisieren“ als
Pflichtverletzung § 559 d
BGB

Ebenfalls neu im Gesetz findet sich eine gesetzliche Vermutung, nach der der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt, wenn

• mit der baulichen Veränderung
nicht innerhalb von 12 Monaten
nach deren angekündigten Be-
ginn, oder, wenn Angaben hier-
zu nicht erfolgt sind, nach Zugang
der Ankündigung der baulichen
Veränderung begonnen wird oder:

• in der Ankündigung nach
§ 555c Abs. 1 BGB ein Betrag
für die zu erwartende Mieter-
höhung angegeben wird, durch
den die monatliche Miete min-
destens verdoppelt würde oder:

• die bauliche Veränderung in
einer Weise durchgeführt wird,
die geeignet ist, zu erheblichen,
objektiv nicht notwendigen Belas-
tungen des Mieters führen oder:

• die Arbeiten nach Beginn der
baulichen Veränderungen mehr
als 12 Monate ruhen.

Diese Vermutungen gelten jeweils dann nicht, wenn der Vermieter darlegen kann, dass für sein Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt.

Achtung: Das gezielte „Herausmodernisieren“ stellt eine Ordnungs-
widrigkeit im Sinne des § 6 Wirtschaftsstrafgesetz dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000,00 € geahndet werden kann.

5. Änderung bei Zwischenmiet-Verträgen für Sozialträger

Vollkommen überraschend und ohne erkennbaren Sinn und Zweck hat der Gesetzgeber in letzter
Sekunde eine Änderung bei der gewerblichen Zwischenvermietung vorgenommen. Ergänzt wurde
§ 578 BGB um einen Absatz 3, der nunmehr regelt, dass die wohnraummietrechtlichen Vorschriften zu Kündigungsschutz, Zeitmietvertrag und Mieterhöhung auch auf gewerbliche Mietverhältnisse Anwendung finden, die abgeschlossen werden, um die Räume bedürftigen Personen zur Verfügung zu stellen.

Auswirkungen wird dies vor allem für Sozialträger haben, denen es künftig deutlich erschwert wird, geeigneten Wohnraum für ihre Klienten zu finden.

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Besitzübergang bei einer
vermieteten Immobilie

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Ist die erworbene Immobilie vermietet, bleibt das Mietverhältnis kraft Gesetzes bestehen und ist vom Käufer als künftigem Vermieter zu übernehmen. Ist eine Kaution gestellt, so haftet auch der Verkäufer weiter für deren spätere Rückzahlung (samt Zinsen), es sei denn, er hat dem Mieter angezeigt, dass in Zukunft der Käufer die Kaution verwaltet, und der Mieter hat ausdrücklich der zukünftigen ausschließlichen Verwaltung der Kaution durch den neuen Eigentümer zugestimmt.

Bis zum Eigentumsübergang (also der Umschreibung im Grundbuch) übt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch noch der Verkäufer die Funktion des Vermieters aus. Da dem Käufer jedoch ab Besitzübergang die Nutzung, und damit auch der Miete, zusteht, wird häufig im Kaufvertrag zum einen eine Änderung des Mietvertrages an das Einvernehmen des Käufers gebunden, zum anderen eine Vollmacht des Verkäufers an den Käufer aufgenommen, ab Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte des Vermieters wahrzunehmen (so z.B. Mieterhöhungen, Kündigungen wegen Nichtzahlung der Miete, Mahnungen etc.). Denn nur eine solche Ermächtigung versetzt den Käufer im Verhältnis zum Mieter in die Lage das wirtschaftliche Nutzungsrecht der Immobilie in vollem Umfang auszuüben.

Das Recht der Kündigung wegen Eigenbedarfs steht dem Käufer trotz einer solchen Vollmacht jedoch erst ab Eigentumsübergang zu. Handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung, ist weiter zu beachten, dass sich für den Mieter, der bereits zur Zeit der Begründung von Wohnungseigentum Mieter war, der Eigenbedarfskündigungsschutz gem. § 577a BGB um drei bzw. in Gebieten mit knapper Wohnungsversorgung gar bis zu zehn Jahren verlängert. Um dies auszuschließen, sollte der Erwerber den Zeitpunkt Begründung des Wohnungseigentums und den ursprünglichen Mietvertrag überprüfen.

Die vom Verkäufer in der Vergangenheit gezahlten Wohngelder (Hausgelder) gehen auf den Käufer über, soweit sie noch vorhanden sind (z.B. in Form von Instandhaltungsrücklagen). Für Hausgeldrückstände des Verkäufers haftet der Käufer grundsätzlich nicht, außer:

• die Gemeinschaftsordnung legt eine solche Haftung fest, oder:

• der Beschluss gemäß § 28 Abs. 5 WEG, der die Zahlungspflichtbegründet, wurde erst nach
Eigentumsumschreibung auf den Käufer gefasst, mag er auch
vergangene Zeiträume betreffen (z.B. eine Jahresabrechnung mit Nachzahlungsbetrag) oder:
• der Beschluss wurde zwar noch vor Eigentumserwerb des Käufers gefasst, die Fälligkeit tritt jedoch
erst danach ein. Im Rahmen der Vorbereitung des Kaufvertrages sollte der Käufer
in jedem Fall, die Teilungserklärung und vom Verwalter geführte Beschlusssammlung einzusehen.

Da das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung an die formale Eigentümerstellung geknüpft ist, sollte ab Besitzübergang eine Stimmrechtsvollmacht des Verkäufers an den Käufer erwogen werden, sofern die Gemeinschaftsordnung dies zulässt.

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Beim Erwerb einer Immobilie taucht häufig die Frage auf, in welchem Erwerbsverhältnis die Käufer in das Grundbuch eingetragen werden sollen. Die mit Abstand häufigste Erwerbsform durch Eheleute oder nichteheliche Lebensgefährten ist das Bruchteilseigentum zu je 1/2. Ob diese Erwerbsform sachgerecht ist und welcher Regelungsbedarf besteht, lässt sich erst dann beurteilen, wenn …

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Eigentümer denkmalgeschützter Immobilien genießen einige Steuervergünstigungen. Wenn solche Gebäude vermietet werden, kann der Eigentümer sowohl die Anschaffungskosten als auch Modernisierungsmaßnahmen steuerlich geltend machen. Bei Immobilien, die vor 1925 gebaut wurden, können über die Dauer von 40 Jahren …

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Nachweistätigkeit des Verkäufermaklers

Weist der Verkäufermakler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach und kommt der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande, entsteht kein Provisionsanspruch gegen den Verkäufer, auch wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf Dauer angelegte gesellschaftsrechtliche Bindung besteht. BGH, Urteil vom 21.11.2018 – I ZR 10/18

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Wohnraummietrecht

Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

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Wohnraummietrecht

Themen > Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt

Das Reinigen von starren Fensterelementen ist nicht Bestandteil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. – BGH, Beschluss vom 21.08.2018; VIII ZR 188/16 –

Sachverhalt

Die Kläger sind Mieter einer sog. Loft-Wohnung eines ehemaligen Fabrikgebäudes. Teil der Wohnung ist eine große Fensterfront, bei der sich nur ein Teil der Fenster öffnen lässt. Der Vermieter lässt die Fensterfassade zweimal jährlich durch ein Unternehmen auf eigene Kosten reinigen. Die Kläger verlangen mit der Klage vor dem Amtsgericht mindestens eine vierteljährliche Reinigung der für sie nicht zu öffnenden Fensterelemente, weil diese Reinigung mit großen Schwierigkeiten für sie verbunden sei und der verschmutzte Blick nach außen den Wohnwert mindern würde.

Entscheidungsgründe

Die Revision bleibt ohne Erfolg. Die Reinigungspflicht der Fenster treffe den Mieter, soweit die Vertragsparteien keine andere Regelung getroffen hätten. Der Vermieter schulde dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand. Bloße Reinigungsmaßnahmen seien nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. Auf die Frage, ob der Mieter die Reinigung persönlich leisten könne, komme es nicht an. Dieser könne sich professioneller Hilfe bedienen.

Fazit

Eine denkbare vertragliche Vereinbarung über die Durchführung von Fensterreinigungsarbeiten könnte auch so gestaltet werden, dass diese regelmäßig wiederkehrend in bestimmten Intervallen vom Vermieter durchgeführt werden und er die dafür anfallenden Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegt. „Die Kosten der Fensterreinigung“ müssten dann aber als sog. sonstige Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV transparent und hinreichend bestimmt im Mietvertragsformular auf den Mieter umgelegt werden.

Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB www.breiholdt-voscherau.de

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Die Kosten der Verwalterzustimmung

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Die Kosten der
Verwalterzustimmung

In vielen, gerade älteren Teilungserklärungen ist vorgesehen, dass der Verkauf einer Eigentumswohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Ulf Schönenberg-Wessel Rechtsanwalt und Notar Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Sozialrecht

Die Zustimmung durch den Verwalter soll verhindern, dass wirtschaftlich oder im Zusammenleben unzuverlässige Personen in die Eigentümergemeinschaft    hineingelangen. Der Verwalter darf seine Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund verweigern. Zulässig ist die Verweigerung etwa, wenn von vornherein absehbar ist, dass der Erwerber das Hausgeld nicht zahlen kann. Wenn kein wichtiger Grund vorliegt, muss der Verwalter seine Zustimmung erklären. Die Zustimmung muss vom Verwalter vor einem Notar erklärt werden.
Bisher war es üblich, dass die Kosten der Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einer Wohnung vom Erwerber der Eigentumswohnung ausgeglichen wurden. Nach Auffassung der Bundesnotarkammer müssen diese Kosten jedoch (zukünftig) in der Regel vom Verwalter bzw. der Eigentümergemeinschaft getragen werden. Denn der Verwalter und nicht etwa der Erwerber beauftragt den Notar mit der Beglaubigung der Unterschrift. Somit hat auch der Verwalter für die entstandenen Notarkosten einzustehen. Der Verwalter bekommt die Kosten dann von der Eigentümergemeinschaft erstattet. Sie werden im Hausgeld auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Kostenschlüssel verteilt.
Sofern die Eigentümergemeinschaft von diesem Regelfall abweichen will, muss sie hierzu in der Eigentümerversammlung eine Regelung treffen. Die Eigentümer können durch eine entsprechende Regelung die Kosten der Verwalterzustimmung auf den veräußernden Eigentümer abwälzen. Nur wenn die Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss gefasst hat, kann durch eine entsprechende Vereinbarung im Kaufvertrag der Käufer auf Erstattung der Kosten der Verwalterzustimmung in Anspruch genommen werden.
Solange ein entsprechender Beschluss von den Eigentümern nicht gefasst wurde, werden die Kosten der Verwalterzustimmung also nicht vom Käufer zu tragen sein.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

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Maklerrecht

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Maklerrecht

Auskunftsanspruch des Maklers

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht Immobilienmediatorin (DIA) Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB

in Auskunftsanspruch gegenüber dem Auftraggeber steht dem Makler zu, wenn ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist, die Voraussetzungen eines Provisionsanspruchs dem Grunde nach vorliegen und der Makler diesen ohne Auskunft des Auftraggebers nicht eigenständig geltend machen kann.

Sachverhalt:


Der Verkäufer erteilt dem Makler den Auftrag, für ein Gewerbeareal Kaufinteressenten   nachzuweisen oder zu vermitteln. Der Makler soll berechtigt sein, eine marktübliche Provision zu verlangen. Der Verkäufer verpflichtete sich weiter, eine Erfolgsprovision in Höhe von 5 %
auf einen dem Kaufpreis von
30 Millionen übersteigenden Erlös zu zahlen. Der Makler findet einen Kaufinteressenten X, den er dem Verkäufer nachweist. Dieser Kaufinteressent sagt nach Verhandlungen und Besichtigungen mit dem Makler zunächst den Kauf ab, nimmt dann aber zusammen mit einem weiteren Y die Verhandlungen mit dem Makler wieder auf.
In den Räumen des Maklers werden im Beisein des Verkäufers die Verhandlungen mit dem Erstinteressenten sowie dem weiteren Interessenten Y geführt. Der Verkäufer nimmt danach Kontakt zu dem Interessenten Y auf, dem er weitere Unterlagen schickt und der dann den Kaufvertrag abschließt. Der Kläger verlangt vom Verkäufer Auskunft über die Höhe des Kaufpreises.

Entscheidung:


Das Landgericht Hamburg gibt der Klage statt. Der Maklervertrag ist zwischen den Parteien wirksam abgeschlossen. Der Makler hat den späteren Käufer auch nachgewiesen. Der Verkäufer hat den Kaufinteressenten Y erstmals in den Räumen des Maklers kennengelernt. Die Gelegenheit zur Aufnahme von konkreten Verhandlungen wird dem Auftraggeber auch dann vom Makler nachgewiesen, wenn durch den Makler ein Treffen mit einem bis dahin unbekannten Verhandlungspartner   ermöglicht wird, der zu konkreten Gesprächen bereit ist und erst anlässlich dieses Treffens dessen Identität dem Verkäufer bekannt gemacht wird.


Entscheidung:

Zutreffend hat das Landgericht Hamburg der Klage stattgegeben. Auch wenn zunächst ein Interessent nachgewiesen wird, der letztlich den Kaufvertrag nicht abschließt, über diesen Interessenten es aber zu Gesprächen mit einem weiteren Interessenten in den Räumen des Maklers kommt, die dann zum Kaufvertragsabschluss führen, ist die Nachweistätigkeit des Maklers zu bejahen. Da der Verkäufer sich weigert, den Kaufpreis zu benennen, war der Auskunftsklage des Maklers stattzugeben.

Fazit:


Zutreffend hat das Landgericht Hamburg der Klage stattgegeben. Auch wenn zunächst ein Interessent nachgewiesen wird, der letztlich den Kaufvertrag nicht abschließt, über diesen Interessenten es aber zu Gesprächen mit einem weiteren Interessenten in den Räumen des Maklers kommt, die dann zum Kaufvertragsabschluss führen, ist die Nachweistätigkeit des Maklers zu bejahen. Da der Verkäufer sich weigert, den Kaufpreis zu benennen, war der Auskunftsklage des Maklers stattzugeben.

www.breiholdt-voscherau.de

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Biber und Fiskus

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Biber und Fiskus

Beseitigung von Tierschäden ist nicht steuermindernd

Wenn Biber ein privates Grundstück untergraben, dann kann der Eigentümer die Beseitigung der daraus entstandenen Schäden nicht als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend machen. Denn derartige Tierschäden betrachtet die Finanzrechtsprechung nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht als existenziell für einen Hausbesitzer. (Finanzgericht Köln, Aktenzeichen 3 K 625/17)

Der Fall: Es war nicht gerade einfach, den aufgegrabenen Garten und die abgesackte Terrasse eines Grundstücks wieder in Ordnung zu bringen und zur Vermeidung zukünftiger „Überfälle“ eine sogenannte Bibersperre einbauen zu lassen. Insgesamt machte der Eigentümer in seiner Steuererklärung rund 4.000 Euro geltend, die er als außergewöhnliche Belastung anerkannt haben wollte. Seine Begründung: Diese Ausgaben seien zwangsläufig entstanden und überstiegen klar das, was die überwiegende Zahl der Steuerpflichtigen treffe. Genau für solche Situationen habe der Gesetzgeber das Instrument der außergewöhnlichen Belastung geschaffen.

Das Urteil: Das Finanzgericht Köln entschied so wie vorher bereits die Steuerverwaltung. Nicht jeder größere Schaden sei bereits als existenzielle Betroffenheit zu bewerten. Diese liege zum Beispiel dann vor, wenn die Nutzung eines Hauses zu Wohnzwecken in Frage gestellt sei. Es sei „mehr als zweifelhaft“, hieß es im Urteil, ob Schäden an der Terrasse und im Garten dazu zählten. Auch müsse man sich fragen, ob es sich um ein unabwendbares Ereignis handle, wo doch bei einem in der Nähe eines Gewässers gelegenen Grundstück mit solchen Gefahren gerechnet werden müsse.

LBS Infodienst Recht und Steuern

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Vive le contrat! Vorsorge durch ­Wechsel des ehelichen Güterstandes

Themen > Recht & Gesetz

Vive le contrat! Vorsorge durch ­Wechsel des ehelichen Güterstandes

Ulf Schönenberg-Wessel, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Sozialrecht

Der Gesetzgeber hat im Jahre 2013 von der Öffentlichkeit weitestgehend unbemerkt einen neuen Güterstand eingeführt – die Wahl-Zugewinngemeinschaft.

Der neue Güterstand der Wahl-Zugewinngemeinschaft ähnelt im Grundsatz dem der deutschen Zugewinngemeinschaft, wird jedoch um einige Aspekte der französischen Errungenschaftsgemeinschaft ergänzt. Wie im deutschen gesetzlichen Güterstand bleiben die Vermögensmassen beider Ehegatten während des bestehenden Güterstands getrennt. Eine Verfügungsbeschränkung für Verfügungen über das Vermögen im Ganzen kennt der deutsch-französische Wahlgüterstand nicht. Die Wahl-Zugewinngemeinschaft führt dazu, dass ohne Zustimmung des anderen Ehegatten über die (im alleinigen Vermögen des Verfügenden stehende) Ehewohnung nicht wirksam verfügt werden kann. Hierunter ist nicht nur deren Veräußerung, sondern auch Belastung zu verstehen.

Durch die Vereinbarung der Wahl-Zugewinngemeinschaft lässt sich in Ehen, in denen (lediglich) einer der Ehegatten größeren Haftungsrisiken ausgesetzt ist, die als Ehewohnung dienende Immobilie erleichtert „in Sicherheit“ bringen, ohne eine ungewollte Weiterveräußerung oder Belastung in Kauf nehmen zu müssen. Nach Ablauf insolvenzrechtlicher und sonstiger Anfechtungsfristen bietet diese Gestaltung damit einen wirksamen Schutz vor den Gläubigern des anderen Ehegatten.

Der Güterstand der Wahl-Zugewinngemeinschaft endet mit dem Tod eines Ehegatten, mit dem Wechsel in einen anderen Güterstand oder mit Rechtskraft der Ehescheidung. Bei Beendigung des Güterstands findet ein Zugewinnausgleich statt. Im Fall der Beendigung des Güterstands durch Tod besteht bei der Wahl-Zugewinngemeinschaft der Vorteil, dass der Ausgleich dem überlebenden Ehegatten unabhängig davon zusteht, ob er Erbe wird oder nicht. Dies dürfte vor allem bei Ehen mit sehr unterschiedlich hohen Vermögen der Ehegatten vorteilhaft sein.

Hat ein Ehegatte Grundvermögen mit in die Ehe gebracht, so ist es in der Wahl-Zugewinngemeinschaft dem Anfangsvermögen mit dem Wert hinzuzurechnen, den es bei Beendigung des Güterstandes hat. Wertsteigerungen, die während des bestehenden Güterstands eintreten, unterfallen damit nicht dem Zugewinnausgleich. Verbindlichkeiten sind auch über die Höhe des Aktivvermögens hinaus abziehbar.

Die Begründung der Wahl-Zugewinngemeinschaft erfolgt durch Ehe- bzw. Lebenspartnerschaftsvertrag. Er muss grundsätzlich bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile zur Niederschrift eines Notars geschlossen werden. Der Ehevertrag kann bereits zwischen Verlobten sowie jederzeit während bestehender Ehe geschlossen werden.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

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Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht, Immobilienmediatorin (DIA)

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19).

Sachverhalt:


Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten über die Abrechnung von Heizkosten. Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 74,59 Quadratmetern vereinbart. Tatsächlich ist die Wohnung größer. Die Wohnfläche beträgt 78,22 Quadratmeter. Für die Betriebskosten zahlen die Mieter eine Pauschale, für die Heizkosten leisten sie Vorauszahlungen, über die die Vermieterin jährlich abrechnet. In den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 legte die Vermieterin für die Wohnung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde. Die Mieter meinen, bei der Verteilung der Heizkosten sei nur die geringere vereinbarte Wohnfläche anzusetzen, sodass ihnen über das Guthaben, das sich aus den Abrechnungen ergibt, weitere 42,46 Euro zustünden. Diesen Betrag haben sie von laufenden Mietzahlungen abgezogen. Die Vermieterin verlangt Zahlung des einbehaltenen Betrages.

Entscheidung:


Es kommt auf die tatsächliche Wohnfläche an. Die Mieter müssen den einbehaltenen Betrag zahlen. Bei der Abrechnung der Heizkosten hat die Vermieterin zu Recht die tatsächliche Wohnfläche angesetzt und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche keine Bedeutung beigemessen.

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe enthält nach der Rechtsprechung des BGH im Allgemeinen eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung. Daher liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Wohnung infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Das bedeutet aber nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre. So kommt es bei der Berechnung einer Mieterhöhung auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche an (hierzu: BGH kippt 10-Prozent-Grenze bei Wohnflächenabweichung). Dasselbe gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten sind nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Seine frühere Rechtsprechung, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, gibt der BGH ausdrücklich auf.

Fazit:


Der BGH passt seine Rechtsprechung bei Flächenabweichungen weiter an und stellt bei Miet­erhöhungen und Betriebskostenabrechnungen nunmehr nur noch auf die tatsächliche Wohnfläche ab. Lediglich bei der Frage der Mietminderungen verbleibt es bei der bisherigen 10-%-Grenze.

www.breiholdt-voscherau.de

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