Wohnraummietrecht

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Wohnraummietrecht

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt

Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen (Bestätigung von BGH, Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14, BGHZ 204, 302 Rn. 15, 35).

Eine allein zwischen dem bisherigen und dem neuen Mieter getroffene Renovierungsvereinbarung vermag – mit Rücksicht darauf, dass die Wirkungen eines Schuldverhältnisses grundsätzlich auf die daran beteiligten Parteien beschränkt sind – daran nichts zu ändern.
BGH, Urteil vom 22.8.2018; VIII ZR 277/16

Sachverhalt:

Der Mieter zog 2009 in eine unrenovierte Wohnung mit Gebrauchsspuren vom Vormieter ein. Der vom Vermieter verwendete Formularmietvertrag sah vor, dass die Schönheitsreparaturen dem Mieter oblagen. Am Ende der Mietzeit im Jahr 2014 führte der Mieter Schönheitsreparaturen durch, die der Vermieter als mangelhaft ansah und deshalb durch einen Malerbetrieb zu Kosten von 799,89 € nacharbeiten ließ. Wegen dieses Betrages begehrt der Vermieter Schadensersatz wegen nicht beziehungsweise mangelhaft durchgeführter Schönheitsreparaturen.

Der Mieter beruft sich auf die BGH-Rechtsprechung (vgl. Urteil vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14), wonach eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam ist.

Der Vermieter war demgegenüber der Auffassung, diese Rechtsprechung könne hier mit Rücksicht auf eine zwischen dem Mieter und der Vormieterin im Jahr 2008 getroffene „Renovierungsvereinbarung“ keine Anwendung finden. In dieser Vereinbarung hatte der Mieter von der Vormieterin einige Gegenstände übernommen, sich zur Zahlung eines nicht näher festgestellten Geldbetrages verpflichtet und sich zur Übernahme der Renovierungsarbeiten bereit erklärt.

Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt auch dann unwirksam ist, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen. Diese Rechtsauffassung begründet das Gericht damit, dass eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter in ihren Wirkungen von vornherein auf die sie treffenden Parteien, also den Mieter und den Vormieter, beschränkt sei. Sie vermöge deshalb keinen Einfluss auf die Wirksamkeit der im Mietvertrag zwischen Vermieter und neuem Mieter enthaltenen Verpflichtungen zu nehmen; insbesondere nicht dergestalt, dass der Vermieter so gestellt würde, als hätte er dem neuen Mieter eine renovierte Wohnung übergeben.

Fazit:

Die formaljuristische Entscheidung hat zur Folge, dass der Vermieter entweder seinen Anspruch gegen den Vormieter auf Durchführung von Schönheitsreparaturen durchsetzen muss, oder einen Vertrag mit Vor- UND Nachmieter schließen muss, in dem sich der Nachmieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen für den Vormieter verpflichtet. Allerdings muss er wohl hierfür einen „angemessenen“ Ausgleich erhalten. Damit verlagert sich der Streit lediglich hin zur Frage, was „angemessen“ ist. Angemessen dürfte der Betrag sein, der für eine Renovierung der Wohnung erforderlich ist, um die Gebrauchsspuren des Vormieters zu beseitigen. Dann kann – und sollte? – der Vermieter aber gleich auf die Durchführung der Schönheitsreparaturen durch den Vormieter bestehen, um dem Streit über die „Angemessenheit“ der Gegenleistung zu entgehen.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/ WEG-Recht
Immobilien-Mediatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

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Keine fiktiven Schadenskosten mehr im Werkvertragsrecht

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Keine fiktiven Schadenskosten mehr im Werkvertragsrecht

Ulf Schönenberg-Wessel Rechtsanwalt und Notar Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Sozialrecht

Fast unbemerkt von der Öffentlichkeit veränderte der Bundesgerichtshof zuletzt die Baubranche. Seit dem Urteil vom 22.02.   2018, VII ZR 46/17 ist Schluss mit der Geltendmachung sogenannter fiktiven Mängelbeseitigungskosten in einem Baurechtsprozess. Konnte der Auftraggeber in der Vergangenheit aufgrund der jahrzehntelangen Rechtsprechung noch ohne Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten die fiktiven Kosten der Mangelbeseitigung geltend machen, ist diese Möglichkeit nunmehr für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden beendet. Konnte der Geschädigte zuvor einen Kostenvoranschlag vorlegen und mit dem erstrittenen Geld in den Urlaub fahren, ist dies künftig nicht mehr möglich.

Begründet wird die – kurz gesagt –  durch   den   Bundesgerichtshof   damit,
dass mit dem Mangel das Vermögen des Geschädigten noch nicht in Höhe der Mangelbeseitigungskosten gemindert sei. Der Vermögensschaden trete erst mit der tatsächlich durchgeführten Mangelbeseitigung ein. Die bisherige fiktive Schadensberechnung habe häufig zu einer so genannten Überkompensation geführt und damit zu einer nach allgemeinen schadensrechtlichen Grundsätzen nicht gerechtfertigten Bereicherung des Auftraggebers.

D. h. ohne Durchführung der Mangelbeseitigung kann nunmehr der eingetretene Schaden lediglich im Wege einer Vermögensbilanz oder einer Schätzung beziffert werden. Bei der Erstellung der Vermögensbilanz wird der Schaden anhand der Differenz zwischen dem hypothetischen Wert der durch das Werk geschaffenen oder bearbeiteten, im Eigentum des Auftraggebers stehenden Sache ohne Mangel und dem tatsächlichen Wert der Sache mit Mangel, der sich auch aus einem Mindererlös im Verkaufsfall ableiten lasse, ermittelt. Die Feststellung des Schadens kann in einem gerichtlichen Verfahren auch im Wege einer Schadensschätzung gemäß § 287 ZPO unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls erfolgen.

Praxishinweis: Wie in einer Gebrauchsanweisung dekliniert der Bundesgerichtshof in seiner weit über den Einzelfall hinausgehenden Grundsatzentscheidung die Ansprüche des Auftraggebers, der einen Mangel nicht beseitigen lässt, durch. Es sind daher alle laufenden Auseinandersetzungen, insbesondere laufende gerichtliche Verfahren danach zu überprüfen, ob fiktive Mangelbeseitigungskosten geltend gemacht werden. Gegebenenfalls sind die laufenden Verfahren zur Vermeidung von Rechtsverlusten umzustellen. Gegebenenfalls ist auf eine so genannte Kostenvorschussklage umzustellen. Das Urteil stärkt insbesondere die Rechte von Bauunternehmen, Architekten und Ingenieuren. Denn der Auftraggeber kann bei Belassen des Mangels nur in einem deutlich geringeren Umfang als bisher Schadenersatzzahlungen durchsetzen.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

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Herausgabe von Eigentümerlisten

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Herausgabe von Eigentümerlisten

Rechtsanwältin
Ricarda Breiholdt

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Herausgabe einer Liste mit den E-Mail-Adressen der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung.
Zwar ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten, eine „Eigentümerliste“ – mit Namen und Anschrift – zu führen und ggf. zu übergeben, hierunter fallen jedoch keine E-Mail-Adressen.

LG Düsseldorf, Urteil vom 04.10.2018 – Az. 25 S 22/18

Sachverhalt:


Die Kläger sind Wohnungseigentümer, der Kläger zu 2) ist Beiratsvorsitzender. Sie verlangen von der beklagten Verwaltung die Aktualisierung der Eigentümerliste und Herausgabe der vollständigen Liste mit Namen, Postanschrift und E-Mail-Adressen aller Wohnungseigentümer. Das Amtsgericht hat die beklagte Verwaltung verurteilt, eine aktualisierte und vollständige Liste mit Namen und Postanschrift aller Wohnungseigentümer herauszugeben. Den Anspruch auf Herausgabe der E-Mail-Adressen hat das Amtsgericht zurückgewiesen. Die Berufung der Kläger gegen dieses Urteil blieb erfolglos.

Entscheidung:


Das Landgericht Düsseldorf verneint den Anspruch auf Herausgabe der E-Mail-Adressen. Der Verwalter ist, wie das Gericht ausführt, gehalten eine „Eigentümerliste“ zu führen. Der Verwalter ist auch verpflichtet, einzelnen Wohnungseigentümern auf deren Verlangen die Namen aller Wohnungseigentümer und ihre ladungsfähige Anschrift mitzuteilen. Dies soll nach der Rechtsprechung dazu dienen, eine praktikable und reibungslose Verwaltung des Gemeinschaftseigentums zu gewährleisten. Ein weitergehender Anspruch ist nicht gegeben und lässt sich auch nicht aus dem technischen Fortschritt herleiten bzw. daraus, dass es kostengünstiger und praktikabler sei, wenn die Wohnungseigentümer untereinander mittels E-Mail kommunizieren könnten. Zwar kann ein einzelner Wohnungseigentümer nicht geltend machen, dass die anderen Wohnungseigentümer seinen Namen und seine Anschrift aus Datenschutzgründen nicht erfahren dürfen, weil gegenüber anderen Wohnungseigentümern kein Geheimhaltungsinteresse besteht. Dies gilt aber nach Auffassung des Landgerichts nicht für die E-Mail-Adressen der Wohnungseigentümer. Eine über ein allgemeines Einsichtsrecht in die Verwaltungsunterlagen hinausreichende Mitteilungspflicht der Verwaltung in Bezug auf sämtliche E-Mail-Adressen – die teilweise gar nicht vorliegen – trägt dem auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft nicht aufgehobenen und durch die Einführung der Datenschutzgrundverordnung nochmals gestärkten Recht auf informationelle Selbstbestimmung des einzelnen Wohnungseigentümers nicht hinreichend Rechnung. Ein solches Auskunftsrecht berücksichtigt nicht ausreichend, dass es schützenswerte Gründe von Eigentümern geben mag, nicht von anderen Miteigentümern mittels E-Mail kontaktiert zu werden.

Fazit:


Für den Verwalter folgt daraus als Konsequenz, dass er mit der Herausgabe von E-Mail-Anschriften zurückhaltend sein sollte und sich ggf. von den einzelnen Wohnungseigentümern die Ermächtigung erteilen lassen sollte, dass sie mit der Herausgabe der E-Mail-Anschrift Einverständnis erklären. Dass den Wohnungseigentümern durch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen die Möglichkeit bleibt, auch die dort vermerkten E-Mail-Anschriften zur Kenntnis zu nehmen und ggf. zu nutzen, steht der Verneinung des Anspruchs auf Aktualisierung und Herausgabe der E-Mail-Anschriften der Wohnungseigentümer durch die Verwaltung nicht entgegen.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
www.breiholdt-voscherau.de

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Umzug ins Heim

Gericht wies die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung zurück

Bild von Tomicek/LBS

Manchmal muss der Umzug in ein Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen relativ schnell erfolgen. Doch selbst in solchen Fällen können Mieter nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ihren Vertrag nicht fristlos kündigen.

(Amtsgericht Berlin-Charlottenburg, Aktenzeichen 205 C 172/18)

Der Fall:


Ein älteres Paar sah sich nicht mehr in der Lage, weiterhin ohne dauerhafte Betreuung in der eigenen Mietwohnung zu bleiben. Kurzfristig nahmen die Betroffenen frei gewordene Plätze in einem Pflegeheim an und kündigten ihren Mietvertrag fristlos sowie ersatzweise fristgemäß. Der Eigentümer akzeptierte die fristlose Kündigung nicht und bestand auf der dreimonatigen ordnungsgemäßen Frist. Den Betrag für die nicht überwiesene Miete zog er von der Kaution ab.

Das Urteil:


Dass ein Mieter aufgrund seines Gesundheitszustandes seine Wohnung nicht mehr nutzen könne, rechtfertige noch keine außerordentliche Kündigung, entschied das Amtsgericht Charlottenburg. Krankheit sei ein zum „eigenen Risikobereich zuzuordnender Umstand“, der sich nicht zu Lasten des Vermieters auf eine Kürzung der Fristen auswirken könne. Die Mieter mussten noch drei Monate zahlen. Allerdings gaben ihnen die Richter den Hinweis, dass es ja grundsätzlich die Möglichkeit gebe, einen Nachmieter zu benennen.

www.lbs.de

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ANwohner contra Ladesäule

Er fürchtete um die Parkplätze vor seinem Haus

Bild von Tomicek/LBS

Ein Grundstücksbesitzer kann es der zuständigen Gemeinde nicht verbieten, öffentliche Parkplätze vor seinem Haus mit E-Ladesäulen auszustatten. Für eine solche Maßnahme ist nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS keine Baugenehmigung nötig.

(Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Aktenzeichen 8 CE 18.1071)

Der Fall:


Es passte einem Anwohner ganz und gar nicht, als er feststellte, dass unmittelbar vor seinem Grundstück zwei Ladesäulen für Elektrofahrzeuge (mit jeweils zwei Anschlüssen) aufgestellt werden sollten. Damit gingen für die Nutzer anderer Fahrzeugarten vier Parkplätze verloren, denn diese speziellen Stellflächen müssen stets für Elektroautos freigehalten werden. Es handle sich außerdem um eine Art „Tankstelle“, die einer besonderen baurechtlichen Genehmigung bedürfe, führte der Kläger aus. Er versuchte, mit einem Eilantrag den bereits laufenden Bau zu stoppen.


Das Urteil:


Ladestationen hätten nichts mit herkömmlichen Tankstellen zu tun, befanden die Richter des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes. Sie glichen in Form und Ausprägung eher Parkscheinautomaten. Eine Kommune dürfe sie grundsätzlich ohne Baugenehmigung aufstellen. Die Juristen wiesen darauf hin, dass es im Sinne aller zum ungehinderten Verkehrsfluss mit Elektromobilen nötig sei, eine ausreichende Zahl von Lademöglichkeiten zu bieten.

www.lbs.de

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Änderungen im Mietrecht durch das Mietrechtsanpassungsgesetz

Themen > Recht & Gesetz

Änderungen im Mietrecht durch das
Mietrechtsanpassungsgesetz

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt

1. Mietpreisbremse: Auskunftspflicht des Vermieters über Vormiete und andere Ausnahmen

Gemäß § 556g Abs. 1 a BGB sind Vermieter in Gebieten, in denen die
sogenannte Mietpreisbremse gilt, verpflichtet, den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und in Textform darüber zu informieren, wenn sich die Miete auf einen der Ausnahmetatbestände der §§ 556e oder 556f BGB bezieht.
Unterbleibt die Auskunft oder erfolgt sie fehlerhaft, kann der Vermieter höchstens die nach der Mietpreisbremse zulässige Miete (Mindestmiete = ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 %) verlangen. Wird die Auskunft nachgeholt, können Vermieter sich erst nach zwei Jahren auf die Ausnahme berufen.

Achtung:

Offen ist, in welcher Form der Vermieter die erhöhte Miete nach Ablauf der zweijährigen Frist verlangen kann. Vorsorglich sollten Vermieter mit Nachholen der Auskunft sogleich auch auf die erhöhte Miete ab dem Zeitpunkt des Ablaufs der 2-Jahres-Frist hinweisen und den Mieter zu gegebener Zeit nochmals darüber informieren.
Verstößt der Vermieter (nur) gegen das Textformerfordernis, kann er diesen Formverstoß mit der Wirkung nachholen, dass er sich nach Heilung für die Zukunft wieder auf die Ausnahme beruft, § 556g Abs. 2 Satz 4 BGB.

c) Ausnahme-Tatbestände

Die nunmehr seit dem 01.01.2019 neu normierte Auskunftspflicht umfasst folgende Tatbestände:

Vormiete im Sinne des § 556e Abs. 1 BGB:

Nach dem Gesetz ist lediglich anzugeben, der Betrag der Vormiete ein Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses.
Empfehlenswert ist es jedoch, zusätzlich die Vormiete zum Ende des Vormietverhältnisses mitzuteilen, wenn im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses eine Erhöhung der Indexmiete, eine Staffelmieterhöhung oder eine Modernisierungsmieterhöhung vorgenommen wurde.

Achtung:

Einvernehmliche Mieterhöhungen im letzten Jahr vor Beendigung des Mietverhältnisses bleiben unberücksichtigt.

• Modernisierung im Sinne des § 556e Abs. 2 BGB:

Sind in den letzten drei Jahren vor Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555 b BGB durchgeführt und fertiggestellt worden, ist dies anzugeben.

Neubau nach § 556f Satz 1 BGB:

Diese Ausnahme gilt, wenn die Wohnung, die Gegenstand des Mietvertrages ist, vor dem 2. Oktober 2014 weder genutzt noch vermietet wurde.

Umfassende Modernisierung nach § 556f Satz 2 BGB:

Wenn es sich um das erste Mietverhältnis nach einer umfassenden Modernisierung handelt, greift dieser Tatbestand.
Praxistipp: Die Informationen müssen dem Mieter vor Abgabe seiner Vertragserklärung in Textform ausgehändigt werden. Zulässig ist, die Hinweise auch im Mietvertrag aufzunehmen. Im Zweifel ist der Vermieter darlegungs- und beweisbelastet, dass er den Mieter vor Abschluss des Mietvertrages unaufgefordert und in Textform auf eine dieser Ausnahmen hingewiesen hat.

b) Rüge des Mieters

Gemäß § 556g Abs. 2 BGB kann der Mieter die sog. einfache Rüge erheben. Beruft sich der Vermieter hingegen auf eine der Ausnahmen und hat hierüber auch pflichtgemäß informiert, ist der Mieter gehalten, sich auf die erhaltenen Informationen zu beziehen und eine qualifizierte Rüge zu erteilen, wenn er die Miete als für zu hoch erachtet. In diesem Fall ist der Vermieter dann seinerseits gehalten, darzulegen und ggf. auch zu beweisen, dass kein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt.

c) Rückforderungsrecht des Mieters

Ein Rückforderungsrecht des Mieters besteht – auch weiterhin – nur dann, wenn der Mieter die fehlerhafte oder unterlassene Auskunftspflicht gerügt hat und diese nach der Rüge fällig geworden ist. Das bisher Gezahlte muss nicht zurückgewährt werden.

Achtung:

Im Falle der fahrlässigen oder vorsätzlich fehlerhaften Auskunft kann jedoch eine Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht zu sehen sein, die den Vermieter gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zum Ersatz des entstandenen Schadens verpflichtet, der in der Differenz zwischen zulässiger und gezahlter Miete besteht (ähnlich bereits LG Berlin, NJW 2018, 2898).

2. Modernisierungsmieterhöhung

Lange angekündigt und jetzt vom Gesetzgeber umgesetzt ist die Herabsetzung der Umlagefähigkeit von Modernisierungskosten. Seit dem 01.01.2019 können nur noch 8  % geltend gemacht werden. Diese Regelung gilt bundesweit, ist also unabhängig von der Mietpreisbremse zu sehen.

Der Gesetzgeber hat zudem eine zusätzliche Kappungsgrenze in
§§ 559 Abs. 3a BGB normiert: Danach sind Modernisierungsmieterhöhungen begrenzt auf höchstens 3,00 €/m² innerhalb von sechs Jahren. Wenn die Miete 7,00 €/m² unterschreitet, liegt die Grenze bei 2,00 €/m² innerhalb von sechs Jahren.

Achtung:

Die Absenkung der Modernisierungsumlage greift für Modernisierungen, die ab dem 01.01.2019 vollständig angekündigt werden.

3. Modernisierung im vereinfachten Verfahren,§ 559c BGBy

Übersteigen die Modernisierungskosten einen Betrag von 10.000,00 € nicht, kann der Vermieter künftig das sog. vereinfachte Verfahren nutzen:
Im Rahmen des Ankündigungsschreibens hat der Gesetzgeber kaum Erleichterungen in dem Verfahren vorgesehen. Wichtig ist, dass der Vermieter den Mieter im Ankündigungsschreiben darauf hinweist, dass er die Modernisierung im vereinfachten Verfahren vornimmt. Er ist in diesem Fall nicht gehalten, Angaben zu den künftigen Betriebskosten zu machen.

Achtung:

Die für die Ankündigung in § 555c Abs. 1 BGB genannten Voraussetzungen sind
auch weiterhin zu erfüllen: So muss der Vermieter auch weiterhin über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahmen in wesentlichen Zügen informieren, den voraussichtlichen Beginn und die voraussichtliche Dauer der Modernisierungsmaßnahmen mitteilen und den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung.

Erleichterungen ergeben sich hingegen bei der Mieterhöhungserklärung im vereinfachten Verfahren: Auch hier ist der Vermieter zunächst gehalten, den Mieter darauf hinzuweisen, dass er die Mieterhöhung nach dem vereinfachten Verfahren berechnet.

Die Investitionen dürfen 10.000,00 € nicht übersteigen. Als Anteil für Erhaltungsmaßnahmen sind pauschal 30 % von den Gesamtkosten in Abzug zu bringen. Die maximale Miet-
erhöhung beträgt damit 560,00 € jährlich bzw. 46,67 € monatlich (7.000,00 € x 8 %).
Wendet der Vermieter das vereinfachte Verfahren an, ist die Härtefalleinrede des Mieters nicht
anwendbar. Er kann sich mithin nicht auf finanzielle Härtegründe berufen.

Auch entfällt die Anrechnung von Drittmitteln gem. § 559a BGB. Zinsverbilligte oder zinslose Darlehn aus öffentlichen Haushalten müssen nicht mehr in die Berechnungen mit einbezogen werden.

Zu beachten ist § 559c Abs. 2 BGB: Innerhalb von fünf Jahren darf der Betrag von 10.000,00 € nicht überschritten werden. Im Einzelfall ist deshalb ggf. ein Abzug von früheren Modernisierungskosten erforderlich, wenn der Vermieter nunmehr das vereinfachte Verfahren geltend machen möchte. Zwei Ausnahmen von der Sperrfrist von fünf Jahren hat der Gesetzgeber vorgesehen:

• Die Modernisierung ist aufgrund
einer gesetzlichen Verpflichtung
durchzuführen und der Vermie-
ter kennt diese Verpflichtung bei
Geltendmachung der Mieterhöh-
ung im vereinfachten Verfahren
nicht bzw. musste diese nicht
kennen oder:

• Die Modernisierungsmaßnahme
wird aufgrund eines Beschlusses
von Wohnungseigentümern durch-
geführt, der frühestens zwei Jahre
nach Zugang der Modernisie-
rungsmieterhöhung beim Mieter
gefasst wurde.

4. „Herausmodernisieren“ als
Pflichtverletzung § 559 d
BGB

Ebenfalls neu im Gesetz findet sich eine gesetzliche Vermutung, nach der der Vermieter seine Pflichten aus dem Schuldverhältnis verletzt, wenn

• mit der baulichen Veränderung
nicht innerhalb von 12 Monaten
nach deren angekündigten Be-
ginn, oder, wenn Angaben hier-
zu nicht erfolgt sind, nach Zugang
der Ankündigung der baulichen
Veränderung begonnen wird oder:

• in der Ankündigung nach
§ 555c Abs. 1 BGB ein Betrag
für die zu erwartende Mieter-
höhung angegeben wird, durch
den die monatliche Miete min-
destens verdoppelt würde oder:

• die bauliche Veränderung in
einer Weise durchgeführt wird,
die geeignet ist, zu erheblichen,
objektiv nicht notwendigen Belas-
tungen des Mieters führen oder:

• die Arbeiten nach Beginn der
baulichen Veränderungen mehr
als 12 Monate ruhen.

Diese Vermutungen gelten jeweils dann nicht, wenn der Vermieter darlegen kann, dass für sein Verhalten im Einzelfall ein nachvollziehbarer objektiver Grund vorliegt.

Achtung: Das gezielte „Herausmodernisieren“ stellt eine Ordnungs-
widrigkeit im Sinne des § 6 Wirtschaftsstrafgesetz dar, die mit einer Geldbuße von bis zu 100.000,00 € geahndet werden kann.

5. Änderung bei Zwischenmiet-Verträgen für Sozialträger

Vollkommen überraschend und ohne erkennbaren Sinn und Zweck hat der Gesetzgeber in letzter
Sekunde eine Änderung bei der gewerblichen Zwischenvermietung vorgenommen. Ergänzt wurde
§ 578 BGB um einen Absatz 3, der nunmehr regelt, dass die wohnraummietrechtlichen Vorschriften zu Kündigungsschutz, Zeitmietvertrag und Mieterhöhung auch auf gewerbliche Mietverhältnisse Anwendung finden, die abgeschlossen werden, um die Räume bedürftigen Personen zur Verfügung zu stellen.

Auswirkungen wird dies vor allem für Sozialträger haben, denen es künftig deutlich erschwert wird, geeigneten Wohnraum für ihre Klienten zu finden.

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Wohnraummietrecht

Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

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Keine fiktiven Schadenskosten mehr im Werkvertragsrecht

Fast unbemerkt von der Öffentlichkeit veränderte der Bundesgerichtshof zuletzt die Baubranche. Seit dem Urteil vom 22.02.2018 ist Schluss mit der Geltendmachung sogenannter fiktiven Mängelbeseitigungskosten in einem Baurechtsprozess. Konnte der Auftraggeber in der Vergangenheit aufgrund der jahrzehntelangen Rechtsprechung noch ohne Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten die fiktiven Kosten der Mangelbeseitigung geltend machen, ist diese Möglichkeit nunmehr für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden beendet.

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Herausgabe von Eigentümerlisten

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Herausgabe einer Liste mit den E-Mail-Adressen der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung. Zwar ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten, eine „Eigentümerliste“ – mit Namen und Anschrift – zu führen und ggf. zu übergeben, hierunter fallen jedoch keine E-Mail-Adressen.

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Umzug ins Heim

Manchmal muss der Umzug in ein Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen relativ schnell erfolgen. Doch selbst in solchen Fällen können Mieter nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ihren Vertrag nicht fristlos kündigen.

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Anwohner contra Ladensäule

Ein Grundstücksbesitzer kann es der zuständigen Gemeinde nicht verbieten, öffentliche Parkplätze vor seinem Haus mit E-Ladesäulen auszustatten. Für eine solche Maßnahme ist nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS keine Baugenehmigung nötig.

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Besitzübergang bei einer vermieteten Immobilie

Themen > Recht & Gesetz

Besitzübergang bei einer
vermieteten Immobilie

Ulf Schönenberg-Wessel
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Sozialrecht

Ist die erworbene Immobilie vermietet, bleibt das Mietverhältnis kraft Gesetzes bestehen und ist vom Käufer als künftigem Vermieter zu übernehmen. Ist eine Kaution gestellt, so haftet auch der Verkäufer weiter für deren spätere Rückzahlung (samt Zinsen), es sei denn, er hat dem Mieter angezeigt, dass in Zukunft der Käufer die Kaution verwaltet, und der Mieter hat ausdrücklich der zukünftigen ausschließlichen Verwaltung der Kaution durch den neuen Eigentümer zugestimmt.

Bis zum Eigentumsübergang (also der Umschreibung im Grundbuch) übt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch noch der Verkäufer die Funktion des Vermieters aus. Da dem Käufer jedoch ab Besitzübergang die Nutzung, und damit auch der Miete, zusteht, wird häufig im Kaufvertrag zum einen eine Änderung des Mietvertrages an das Einvernehmen des Käufers gebunden, zum anderen eine Vollmacht des Verkäufers an den Käufer aufgenommen, ab Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte des Vermieters wahrzunehmen (so z.B. Mieterhöhungen, Kündigungen wegen Nichtzahlung der Miete, Mahnungen etc.). Denn nur eine solche Ermächtigung versetzt den Käufer im Verhältnis zum Mieter in die Lage das wirtschaftliche Nutzungsrecht der Immobilie in vollem Umfang auszuüben.

Das Recht der Kündigung wegen Eigenbedarfs steht dem Käufer trotz einer solchen Vollmacht jedoch erst ab Eigentumsübergang zu. Handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung, ist weiter zu beachten, dass sich für den Mieter, der bereits zur Zeit der Begründung von Wohnungseigentum Mieter war, der Eigenbedarfskündigungsschutz gem. § 577a BGB um drei bzw. in Gebieten mit knapper Wohnungsversorgung gar bis zu zehn Jahren verlängert. Um dies auszuschließen, sollte der Erwerber den Zeitpunkt Begründung des Wohnungseigentums und den ursprünglichen Mietvertrag überprüfen.

Die vom Verkäufer in der Vergangenheit gezahlten Wohngelder (Hausgelder) gehen auf den Käufer über, soweit sie noch vorhanden sind (z.B. in Form von Instandhaltungsrücklagen). Für Hausgeldrückstände des Verkäufers haftet der Käufer grundsätzlich nicht, außer:

• die Gemeinschaftsordnung legt eine solche Haftung fest, oder:

• der Beschluss gemäß § 28 Abs. 5 WEG, der die Zahlungspflichtbegründet, wurde erst nach
Eigentumsumschreibung auf den Käufer gefasst, mag er auch
vergangene Zeiträume betreffen (z.B. eine Jahresabrechnung mit Nachzahlungsbetrag) oder:
• der Beschluss wurde zwar noch vor Eigentumserwerb des Käufers gefasst, die Fälligkeit tritt jedoch
erst danach ein. Im Rahmen der Vorbereitung des Kaufvertrages sollte der Käufer
in jedem Fall, die Teilungserklärung und vom Verwalter geführte Beschlusssammlung einzusehen.

Da das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung an die formale Eigentümerstellung geknüpft ist, sollte ab Besitzübergang eine Stimmrechtsvollmacht des Verkäufers an den Käufer erwogen werden, sofern die Gemeinschaftsordnung dies zulässt.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

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Wohnraummietrecht

Themen > Recht & Gesetz

Wohnraummietrecht

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt

Das Reinigen von starren Fensterelementen ist nicht Bestandteil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. – BGH, Beschluss vom 21.08.2018; VIII ZR 188/16 –

Sachverhalt

Die Kläger sind Mieter einer sog. Loft-Wohnung eines ehemaligen Fabrikgebäudes. Teil der Wohnung ist eine große Fensterfront, bei der sich nur ein Teil der Fenster öffnen lässt. Der Vermieter lässt die Fensterfassade zweimal jährlich durch ein Unternehmen auf eigene Kosten reinigen. Die Kläger verlangen mit der Klage vor dem Amtsgericht mindestens eine vierteljährliche Reinigung der für sie nicht zu öffnenden Fensterelemente, weil diese Reinigung mit großen Schwierigkeiten für sie verbunden sei und der verschmutzte Blick nach außen den Wohnwert mindern würde.

Entscheidungsgründe

Die Revision bleibt ohne Erfolg. Die Reinigungspflicht der Fenster treffe den Mieter, soweit die Vertragsparteien keine andere Regelung getroffen hätten. Der Vermieter schulde dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand. Bloße Reinigungsmaßnahmen seien nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. Auf die Frage, ob der Mieter die Reinigung persönlich leisten könne, komme es nicht an. Dieser könne sich professioneller Hilfe bedienen.

Fazit

Eine denkbare vertragliche Vereinbarung über die Durchführung von Fensterreinigungsarbeiten könnte auch so gestaltet werden, dass diese regelmäßig wiederkehrend in bestimmten Intervallen vom Vermieter durchgeführt werden und er die dafür anfallenden Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegt. „Die Kosten der Fensterreinigung“ müssten dann aber als sog. sonstige Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV transparent und hinreichend bestimmt im Mietvertragsformular auf den Mieter umgelegt werden.

Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB www.breiholdt-voscherau.de

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Die Kosten der Verwalterzustimmung

Themen > Recht & Gesetz

Die Kosten der
Verwalterzustimmung

In vielen, gerade älteren Teilungserklärungen ist vorgesehen, dass der Verkauf einer Eigentumswohnung der Zustimmung des Verwalters bedarf.

Ulf Schönenberg-Wessel Rechtsanwalt und Notar Fachanwalt für Versicherungsrecht Fachanwalt für Sozialrecht

Die Zustimmung durch den Verwalter soll verhindern, dass wirtschaftlich oder im Zusammenleben unzuverlässige Personen in die Eigentümergemeinschaft    hineingelangen. Der Verwalter darf seine Zustimmung nur aus einem wichtigen Grund verweigern. Zulässig ist die Verweigerung etwa, wenn von vornherein absehbar ist, dass der Erwerber das Hausgeld nicht zahlen kann. Wenn kein wichtiger Grund vorliegt, muss der Verwalter seine Zustimmung erklären. Die Zustimmung muss vom Verwalter vor einem Notar erklärt werden.
Bisher war es üblich, dass die Kosten der Zustimmung des Verwalters zum Verkauf einer Wohnung vom Erwerber der Eigentumswohnung ausgeglichen wurden. Nach Auffassung der Bundesnotarkammer müssen diese Kosten jedoch (zukünftig) in der Regel vom Verwalter bzw. der Eigentümergemeinschaft getragen werden. Denn der Verwalter und nicht etwa der Erwerber beauftragt den Notar mit der Beglaubigung der Unterschrift. Somit hat auch der Verwalter für die entstandenen Notarkosten einzustehen. Der Verwalter bekommt die Kosten dann von der Eigentümergemeinschaft erstattet. Sie werden im Hausgeld auf die einzelnen Wohnungseigentümer nach dem allgemeinen Kostenschlüssel verteilt.
Sofern die Eigentümergemeinschaft von diesem Regelfall abweichen will, muss sie hierzu in der Eigentümerversammlung eine Regelung treffen. Die Eigentümer können durch eine entsprechende Regelung die Kosten der Verwalterzustimmung auf den veräußernden Eigentümer abwälzen. Nur wenn die Eigentümerversammlung einen entsprechenden Beschluss gefasst hat, kann durch eine entsprechende Vereinbarung im Kaufvertrag der Käufer auf Erstattung der Kosten der Verwalterzustimmung in Anspruch genommen werden.
Solange ein entsprechender Beschluss von den Eigentümern nicht gefasst wurde, werden die Kosten der Verwalterzustimmung also nicht vom Käufer zu tragen sein.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

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Maklerrecht

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Maklerrecht

Auskunftsanspruch des Maklers

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht Immobilienmediatorin (DIA) Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB

in Auskunftsanspruch gegenüber dem Auftraggeber steht dem Makler zu, wenn ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen ist, die Voraussetzungen eines Provisionsanspruchs dem Grunde nach vorliegen und der Makler diesen ohne Auskunft des Auftraggebers nicht eigenständig geltend machen kann.

Sachverhalt:


Der Verkäufer erteilt dem Makler den Auftrag, für ein Gewerbeareal Kaufinteressenten   nachzuweisen oder zu vermitteln. Der Makler soll berechtigt sein, eine marktübliche Provision zu verlangen. Der Verkäufer verpflichtete sich weiter, eine Erfolgsprovision in Höhe von 5 %
auf einen dem Kaufpreis von
30 Millionen übersteigenden Erlös zu zahlen. Der Makler findet einen Kaufinteressenten X, den er dem Verkäufer nachweist. Dieser Kaufinteressent sagt nach Verhandlungen und Besichtigungen mit dem Makler zunächst den Kauf ab, nimmt dann aber zusammen mit einem weiteren Y die Verhandlungen mit dem Makler wieder auf.
In den Räumen des Maklers werden im Beisein des Verkäufers die Verhandlungen mit dem Erstinteressenten sowie dem weiteren Interessenten Y geführt. Der Verkäufer nimmt danach Kontakt zu dem Interessenten Y auf, dem er weitere Unterlagen schickt und der dann den Kaufvertrag abschließt. Der Kläger verlangt vom Verkäufer Auskunft über die Höhe des Kaufpreises.

Entscheidung:


Das Landgericht Hamburg gibt der Klage statt. Der Maklervertrag ist zwischen den Parteien wirksam abgeschlossen. Der Makler hat den späteren Käufer auch nachgewiesen. Der Verkäufer hat den Kaufinteressenten Y erstmals in den Räumen des Maklers kennengelernt. Die Gelegenheit zur Aufnahme von konkreten Verhandlungen wird dem Auftraggeber auch dann vom Makler nachgewiesen, wenn durch den Makler ein Treffen mit einem bis dahin unbekannten Verhandlungspartner   ermöglicht wird, der zu konkreten Gesprächen bereit ist und erst anlässlich dieses Treffens dessen Identität dem Verkäufer bekannt gemacht wird.


Entscheidung:

Zutreffend hat das Landgericht Hamburg der Klage stattgegeben. Auch wenn zunächst ein Interessent nachgewiesen wird, der letztlich den Kaufvertrag nicht abschließt, über diesen Interessenten es aber zu Gesprächen mit einem weiteren Interessenten in den Räumen des Maklers kommt, die dann zum Kaufvertragsabschluss führen, ist die Nachweistätigkeit des Maklers zu bejahen. Da der Verkäufer sich weigert, den Kaufpreis zu benennen, war der Auskunftsklage des Maklers stattzugeben.

Fazit:


Zutreffend hat das Landgericht Hamburg der Klage stattgegeben. Auch wenn zunächst ein Interessent nachgewiesen wird, der letztlich den Kaufvertrag nicht abschließt, über diesen Interessenten es aber zu Gesprächen mit einem weiteren Interessenten in den Räumen des Maklers kommt, die dann zum Kaufvertragsabschluss führen, ist die Nachweistätigkeit des Maklers zu bejahen. Da der Verkäufer sich weigert, den Kaufpreis zu benennen, war der Auskunftsklage des Maklers stattzugeben.

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Biber und Fiskus

Themen > Recht & Gesetz

Biber und Fiskus

Beseitigung von Tierschäden ist nicht steuermindernd

Wenn Biber ein privates Grundstück untergraben, dann kann der Eigentümer die Beseitigung der daraus entstandenen Schäden nicht als außergewöhnliche Belastung steuerlich geltend machen. Denn derartige Tierschäden betrachtet die Finanzrechtsprechung nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nicht als existenziell für einen Hausbesitzer. (Finanzgericht Köln, Aktenzeichen 3 K 625/17)

Der Fall: Es war nicht gerade einfach, den aufgegrabenen Garten und die abgesackte Terrasse eines Grundstücks wieder in Ordnung zu bringen und zur Vermeidung zukünftiger „Überfälle“ eine sogenannte Bibersperre einbauen zu lassen. Insgesamt machte der Eigentümer in seiner Steuererklärung rund 4.000 Euro geltend, die er als außergewöhnliche Belastung anerkannt haben wollte. Seine Begründung: Diese Ausgaben seien zwangsläufig entstanden und überstiegen klar das, was die überwiegende Zahl der Steuerpflichtigen treffe. Genau für solche Situationen habe der Gesetzgeber das Instrument der außergewöhnlichen Belastung geschaffen.

Das Urteil: Das Finanzgericht Köln entschied so wie vorher bereits die Steuerverwaltung. Nicht jeder größere Schaden sei bereits als existenzielle Betroffenheit zu bewerten. Diese liege zum Beispiel dann vor, wenn die Nutzung eines Hauses zu Wohnzwecken in Frage gestellt sei. Es sei „mehr als zweifelhaft“, hieß es im Urteil, ob Schäden an der Terrasse und im Garten dazu zählten. Auch müsse man sich fragen, ob es sich um ein unabwendbares Ereignis handle, wo doch bei einem in der Nähe eines Gewässers gelegenen Grundstück mit solchen Gefahren gerechnet werden müsse.

LBS Infodienst Recht und Steuern

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Vive le contrat! Vorsorge durch ­Wechsel des ehelichen Güterstandes

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Vive le contrat! Vorsorge durch ­Wechsel des ehelichen Güterstandes

Ulf Schönenberg-Wessel, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Sozialrecht

Der Gesetzgeber hat im Jahre 2013 von der Öffentlichkeit weitestgehend unbemerkt einen neuen Güterstand eingeführt – die Wahl-Zugewinngemeinschaft.

Der neue Güterstand der Wahl-Zugewinngemeinschaft ähnelt im Grundsatz dem der deutschen Zugewinngemeinschaft, wird jedoch um einige Aspekte der französischen Errungenschaftsgemeinschaft ergänzt. Wie im deutschen gesetzlichen Güterstand bleiben die Vermögensmassen beider Ehegatten während des bestehenden Güterstands getrennt. Eine Verfügungsbeschränkung für Verfügungen über das Vermögen im Ganzen kennt der deutsch-französische Wahlgüterstand nicht. Die Wahl-Zugewinngemeinschaft führt dazu, dass ohne Zustimmung des anderen Ehegatten über die (im alleinigen Vermögen des Verfügenden stehende) Ehewohnung nicht wirksam verfügt werden kann. Hierunter ist nicht nur deren Veräußerung, sondern auch Belastung zu verstehen.

Durch die Vereinbarung der Wahl-Zugewinngemeinschaft lässt sich in Ehen, in denen (lediglich) einer der Ehegatten größeren Haftungsrisiken ausgesetzt ist, die als Ehewohnung dienende Immobilie erleichtert „in Sicherheit“ bringen, ohne eine ungewollte Weiterveräußerung oder Belastung in Kauf nehmen zu müssen. Nach Ablauf insolvenzrechtlicher und sonstiger Anfechtungsfristen bietet diese Gestaltung damit einen wirksamen Schutz vor den Gläubigern des anderen Ehegatten.

Der Güterstand der Wahl-Zugewinngemeinschaft endet mit dem Tod eines Ehegatten, mit dem Wechsel in einen anderen Güterstand oder mit Rechtskraft der Ehescheidung. Bei Beendigung des Güterstands findet ein Zugewinnausgleich statt. Im Fall der Beendigung des Güterstands durch Tod besteht bei der Wahl-Zugewinngemeinschaft der Vorteil, dass der Ausgleich dem überlebenden Ehegatten unabhängig davon zusteht, ob er Erbe wird oder nicht. Dies dürfte vor allem bei Ehen mit sehr unterschiedlich hohen Vermögen der Ehegatten vorteilhaft sein.

Hat ein Ehegatte Grundvermögen mit in die Ehe gebracht, so ist es in der Wahl-Zugewinngemeinschaft dem Anfangsvermögen mit dem Wert hinzuzurechnen, den es bei Beendigung des Güterstandes hat. Wertsteigerungen, die während des bestehenden Güterstands eintreten, unterfallen damit nicht dem Zugewinnausgleich. Verbindlichkeiten sind auch über die Höhe des Aktivvermögens hinaus abziehbar.

Die Begründung der Wahl-Zugewinngemeinschaft erfolgt durch Ehe- bzw. Lebenspartnerschaftsvertrag. Er muss grundsätzlich bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile zur Niederschrift eines Notars geschlossen werden. Der Ehevertrag kann bereits zwischen Verlobten sowie jederzeit während bestehender Ehe geschlossen werden.

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BGH, Urteil v. 30.5.2018, VIII ZR 220/17

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt, Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht, Immobilienmediatorin (DIA)

Sofern und soweit Betriebskosten nach gesetzlichen Vorgaben (vgl. etwa § 556a Abs. 1 BGB, § 7 Abs. 1 HeizkostenV) ganz oder teilweise nach Wohnflächenanteilen umgelegt werden, ist für die Abrechnung im Allgemeinen der jeweilige Anteil der tatsächlichen Wohnfläche der betroffenen Wohnung an der in der Wirtschaftseinheit tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche maßgebend (insoweit Aufgabe von BGH, Urteil vom 31. Oktober 2007 – VIII ZR 261/06, NJW 2008, 142 Rn. 19).

Sachverhalt:


Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten über die Abrechnung von Heizkosten. Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 74,59 Quadratmetern vereinbart. Tatsächlich ist die Wohnung größer. Die Wohnfläche beträgt 78,22 Quadratmeter. Für die Betriebskosten zahlen die Mieter eine Pauschale, für die Heizkosten leisten sie Vorauszahlungen, über die die Vermieterin jährlich abrechnet. In den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 legte die Vermieterin für die Wohnung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde. Die Mieter meinen, bei der Verteilung der Heizkosten sei nur die geringere vereinbarte Wohnfläche anzusetzen, sodass ihnen über das Guthaben, das sich aus den Abrechnungen ergibt, weitere 42,46 Euro zustünden. Diesen Betrag haben sie von laufenden Mietzahlungen abgezogen. Die Vermieterin verlangt Zahlung des einbehaltenen Betrages.

Entscheidung:


Es kommt auf die tatsächliche Wohnfläche an. Die Mieter müssen den einbehaltenen Betrag zahlen. Bei der Abrechnung der Heizkosten hat die Vermieterin zu Recht die tatsächliche Wohnfläche angesetzt und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche keine Bedeutung beigemessen.

Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe enthält nach der Rechtsprechung des BGH im Allgemeinen eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung. Daher liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Wohnung infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt. Das bedeutet aber nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre. So kommt es bei der Berechnung einer Mieterhöhung auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche an (hierzu: BGH kippt 10-Prozent-Grenze bei Wohnflächenabweichung). Dasselbe gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten sind nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Seine frühere Rechtsprechung, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, gibt der BGH ausdrücklich auf.

Fazit:


Der BGH passt seine Rechtsprechung bei Flächenabweichungen weiter an und stellt bei Miet­erhöhungen und Betriebskostenabrechnungen nunmehr nur noch auf die tatsächliche Wohnfläche ab. Lediglich bei der Frage der Mietminderungen verbleibt es bei der bisherigen 10-%-Grenze.

www.breiholdt-voscherau.de

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Fast unbemerkt von der Öffentlichkeit veränderte der Bundesgerichtshof zuletzt die Baubranche. Seit dem Urteil vom 22.02.2018 ist Schluss mit der Geltendmachung sogenannter fiktiven Mängelbeseitigungskosten in einem Baurechtsprozess. Konnte der Auftraggeber in der Vergangenheit aufgrund der jahrzehntelangen Rechtsprechung noch ohne Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten die fiktiven Kosten der Mangelbeseitigung geltend machen, ist diese Möglichkeit nunmehr für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden beendet.

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Herausgabe von Eigentümerlisten

Ein Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Herausgabe einer Liste mit den E-Mail-Adressen der übrigen Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Verwaltung. Zwar ist der Verwalter gegenüber den Wohnungseigentümern und dem Verband gehalten, eine „Eigentümerliste“ – mit Namen und Anschrift – zu führen und ggf. zu übergeben, hierunter fallen jedoch keine E-Mail-Adressen.

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Umzug ins Heim

Manchmal muss der Umzug in ein Pflegeheim aus gesundheitlichen Gründen relativ schnell erfolgen. Doch selbst in solchen Fällen können Mieter nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS ihren Vertrag nicht fristlos kündigen.

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Anwohner contra Ladensäule

Ein Grundstücksbesitzer kann es der zuständigen Gemeinde nicht verbieten, öffentliche Parkplätze vor seinem Haus mit E-Ladesäulen auszustatten. Für eine solche Maßnahme ist nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS keine Baugenehmigung nötig.

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Heute schon an Morgen denken – Immobilien rechtssicher übertragen

Themen > Recht & Gesetz

Heute schon an Morgen denken 

Immobilien rechtssicher übertragen

Ulf Schönenberg-Wessel, Rechtsanwalt und Notar, Fachanwalt für Sozialrecht

Die eigene Immobilie auf die Kinder zu übertragen erfolgt aus den unterschiedlichsten Gründen. Teilweise geschieht dies, um den Kindern eine wirtschaftliche Grundlage zu schaffen, teilweise um Schenkungssteuerfreibeträge – alle 10 Jahre – auszuschöpfen und so Vermögen schenkungs- bzw. erbschaftssteuerfrei in die nächste Generation zu übertragen (im Wege der vorweggenommenen Erbfolge). Immer häufiger wird die vorzeitige Übertragung der Immobilie auf die eigenen Kinder jedoch aus Angst vor dem Zugriff des Sozialamtes – im Falle der Pflegebedürftigkeit der Eltern – vorgenommen. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten.

Zunächst ist das Risiko der Sozial-hilfebedürftigkeit der Eltern zu bewerten. Sozialhilfe wird dann notwendig, wenn die Eltern bzw. ein Elternteil die Pflege nicht aus eigenem Einkommen und Vermögen bezahlen können. Bevor also staatliche Hilfe gewährt wird, hat der Elternteil daher nicht nur seine Rente und die Leistungen der Pflegeversicherung einzusetzen, sondern auch etwaige Schenkungen zurückzufordern (§528 BGB).

So dann ist das Risiko der Rückforderung des Geschenks zu bewerten. Eine Rückforderung ist ausgeschlossen, wenn bei Eintritt der Bedürftigkeit mehr als zehn Jahre seit der Schenkung vergangen sind. In der Rechtsprechung ist bisher nicht abschließend geklärt, ob die zehn Jahresfrist dann nicht zu laufen beginnt, wenn sich die Eltern die Nutzungen (Wohnungsrechte, Nießbrauchsrechte) an der übertragenen Immobilie vorbehalten. Hier ist bei der Gestaltung des Überlassungsvertrages Vorsicht geboten.

Der Anspruch auf Rückforderung des Geschenks kann im Falle des Sozialhilfebezuges auch durch das Sozialamt geltend gemacht werden. Der Anspruch erfasst aber „nur“ das Geschenk, mit der Folge das die Übernahme von Verbindlichkeiten, die Gewährung einer Leibrente oder auch Arbeits- und Pflegeleistungen der beschenkten Kinder in Abzug zu bringen sind. Entsprechende Verpflichtungen der Kinder sollten aus Gründen der Rechtssicherheit in jedem Fall im Schenkungsvertrag vereinbart werden. Der Verpflichtungen der Kinder sollten jedoch so gestaltet werden, dass das Sozialamt nicht allein wegen dieser Verpflichtung keine Leistungen erbringen muss, etwa weil die Kinder ihren Eltern umfassende Pflege zugesagt haben.

Bei der Gestaltung von Überlassungsvorgängen ist schließlich zu berücksichtigen, dass das Gesetz eine Reihenfolge vorsieht, in der Geschenke zurückzufordern sind (§ 528 Abs. 2 BGB). Danach ist zunächst das „jüngste“ Geschenk zurückzufordern, bevor „ältere“ Schenkungen zurückzugewähren sind.

Die Übertragung von Immobilien in die nächste Generation sollte daher frühzeitig und unter fachkundiger Beratung erfolgen.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

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Wohnraummietrecht

Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

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Keine fiktiven Schadenskosten mehr im Werkvertragsrecht

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Herausgabe von Eigentümerlisten

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Anwohner contra Ladensäule

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Maklerexposé-Angaben als öffentliche Äußerungen des Verkäufers

Themen > Recht & Gesetz

Kaufvertrags- und Maklerrecht

Maklerexposé-Angaben als öffentliche
Äußerungen des Verkäufers

a) Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150, Rn. 7).

b) Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22.04.2016 – V ZR 23/15, NJW 2017, 150, Rn. 12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat. BGH, Urteil vom 19.01.2018; V ZR 256/16

Sachverhalt:

Der Käufer eines Hausgrundstücks macht gegenüber dem Verkäufer
Rückübereignungsansprüche gegen Zahlung des Kaufpreises geltend. Das Grundstück war dem Käufer über einen Makler angeboten. Im Exposé heißt es:

„Es stammt aus den 50iger Jahren und wurde 2005 bis 2007 komplett saniert. D. h., Fenster, Türen, Bad, Gäste-WC, Leitungen und Böden wurden erneuert, das Dachgeschoss wurde ausgebaut, das Dach wurde – wie die Hohlschicht des Hauses – gedämmt. Das Gebäude ist technisch und optisch auf dem neuesten Stand …. Zudem ist das Haus unterkellert (trocken).“

Die Verkäufer hatten vor Vertragsabschluss und vor den Besichtigungen mit den Käufern die Kellerwände mit weißer Farbe überstrichen, so dass bei der Besichtigung der Eindruck entstand, der Keller sei trocken. Im Kaufvertrag war der Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart. Das OLG Oldenburg hatte einen Anspruch der Käufer auf Rückabwicklung des Kaufvertrages verneint, weil die im Keller vorhandene Feuchtigkeit keinen Mangel darstelle. Für Gebäude, die in den 50iger Jahren errichtet waren, seien feuchte Wände und Fußböden in Kellerräumen regelmäßig anzutreffen, weil Kellerabdichtungen noch nicht zum Stand der Technik gehörten. Zwar hätten die Verkäufer eine arglistige Täuschung begangen und damit vorvertragliche Pflichten verletzt. Daraus ergäbe sich aber – auch wegen des Ausschluss der Gewährleistungshaftung – kein Anspruch auf Rückabwicklung des Vertrages.

Entscheidung:

Der BGH gibt der Revision der Käufer statt und bejaht einen Anspruch auf Rückabwicklung. Zwar hatten, wie der BGH ausführt, die Parteien des Kaufvertrages keine Beschaffenheitsangaben im Kaufvertrag bezüglich eines trockenen Kellers getroffen. Das Berufungsgericht habe aber übersehen, dass zur Beschaffenheit auch Eigenschaften gehören, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten kann. Dazu gehören auch Angaben in einem Exposé, unabhängig davon, ob der Verkäufer es selbst erstellt hat oder der Makler. Vorliegend war im Exposé der Keller als trocken bezeichnet worden. Tatsächlich war der Keller aber feucht. Die Verkäufer hatten nicht dargetan, dass sie das Exposé nicht kannten.

Durch das Übermalen der Kellerwände mit weißer Farbe hatten die Verkäufer die Käufer über die tatsächliche Feuchtigkeitsbelastung arglistig getäuscht. Den Verkäufern war bekannt, dass die Käufer im Zeitpunkt der Besichtigung Wert auf einen trockenen Keller legten und die Feuchtigkeitsbelastung auf Grund des weißen Anstrichs nicht zu erkennen war. Der im Kaufvertrag vereinbarte Haftungsausschluss steht dem Anspruch nicht entgegen, da die Verkäufer vorliegend arglistig getäuscht haben.

Fazit:

Eigenschaften, die im Exposé bezüglich der Beschaffenheit eines Grundstücks gemacht werden, können – auch wenn es sich damit um öffentliche Äußerungen des Verkäufers handelt – durch den im notariellen Kaufvertrag in der Regel vereinbarten Haftungsausschluss ausgeschlossen werden. Das soll, so der BGH, nicht gelten, wenn der Verkäufer arglistig täuscht, d. h. das Vorhandensein von Mängeln arglistig verschweigt. Die arglistige Täuschung lässt für den Käufer den Rückabwicklungsanspruch entstehen, und zwar auch dann, wenn grundsätzlich auf Grund des Baualters der Immobilie der Käufer nicht ohne Weiteres von einem trockenen Keller ausgehen konnte.

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt
Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB
www.breiholdt-voscherau.de

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Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

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Die Belege der Nachbarn

Themen > Recht & Gesetz

Die Belege der Nachbarn

Mieter setzte sein Recht auf umfassende Einsicht in Betriebskostenabrechnung durch

Die Belege der Nachbarn, LBS

Dass ein Mieter Anspruch darauf hat, die vollständigen eigenen Belege der Nebenkostenabrechnung einzusehen, ist keine Neuigkeit. Nun aber stellte die höchste Revisionsinstanz nach Information des Info-dienstes Recht und Steuern der L-BS fest, dass auch die Einsicht in die Einzelverbrauchsdaten der anderen Nutzer eines Mietshauses angemessen und erforderlich sein kann.

Der Fall: Ein Mieter einer 94 Quadratmeter großen Wohnung sollte für zwei Abrechnungsjahre eine Nachzahlung in Höhe von mehr als 5.000 Euro leisten. Das schien ihm nicht plausibel. Er merkte an, die Summe entspreche umgerechnet nicht im Geringsten seinem Anteil an der Wohnflächenverteilung in dem Haus mit insgesamt 720 Quadratmetern Wohnfläche. Deswegen forderte er Einsicht in die Ablesebelege der anderen Einheiten. Der Eigentümer verweigerte dies.

Das Urteil: Die Richter des Bundesgerichtshofes stellten fest, „zur sachgerechten Überprüfung der Nebenkostenabrechnung oder zur Vorbereitung etwaiger Einwendungen“ sei die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen anderer Nutzer erforderlich gewesen. Bei derartig hohen Nachforderungen müsse ein Mieter nachprüfen können, ob die gegen ihn gerichteten Forderungen plausibel sind oder Bedenken gegen die Kostenverteilung bestehen.

(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 189/17)

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Ausgleichsanspruch für brandgeschädigten Grundstücksnachbarn

Themen > Recht & Gesetz

Ausgleichsanspruch für brandgeschädigten Grundstücksnachbarn Allgemeines Immobilienrecht

BGH, Urteil vom 09.02.2018, V ZR 311/16

Sachverhalt

Der Eigentümer eines Wohngebäudes ließ durch einen Dachdecker-Fachbetrieb Reparaturarbeiten an­ einem Flachdach ausführen. Durch die Arbeiten mit einem Gasbrenner an den Dachbahnen entstand ein Schwelbrand, in dessen Folge das Wohngebäude vollständig abbrannte. Durch den Brand wurde das nachbarliche Gebäude erheblich beschädigt. Der Dachdeckerbetrieb geriet nachfolgend in die Insolvenz und der brandgeschädigte Nachbar nahm den Eigentümer des abgebrannten Wohngebäudes auf Ersatz des entstandenen Schadens in Anspruch, in Höhe eines Betrages von rund EUR 98.000,00.

Entscheidung:

Zu Recht, meint der für Grundstücksangelegenheiten zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes. Der BGH bejaht einen verschuldensunabhängigen nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB. Ein solcher Ausgleichsanspruch ist immer dann gegeben, wenn von einem Grundstück rechtswidrige Einwirkungen auf ein anderes Grundstück ausgehen, die der Eigentümer nicht dulden muss, jedoch nicht unterbinden kann. Der BGH führt an, dass der Eigentümer des abgebrannten Wohngebäudes sogenannter mittelbarer Handlungsstörer sei. Dieser habe die Reparaturarbeiten an dem Flachdach in Auftrag gegeben und sollte aus den beauftragten Arbeiten einen Nutzen ziehen. Bei wertender Betrachtung ist daher die Störereigenschaft anzunehmen. Der brandgeschädigte Nachbar war zivilrechtlich nicht zur Duldung der brandbedingten Emissionen verpflichtet, konnte aufgrund der Plötzlichkeit des Ereignisses diese indes auch nicht abwehren, sodass ein nachbarrechtlicher Ausgleich aus § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB geschuldet wird.

Fazit:

Die Entscheidung des BGH reiht sich ein in eine Reihe von Urteilen, die die Haftung für nachbarliche Emissionen bejahen, sei es durch Zuführung von Ruß und Löschwasser bei Brandereignissen, sei es durch Abwasser aus gebrochenen Leitungen und ähnlichen Konstellationen. Der jeweils geschädigte Nachbar kann ohne den Nachweis eines Verschuldens die Schadensfolgen durch den nachbarrechtlichen Ausgleichsanspruch kompensieren. Für den Grundstückseigentümer, von dessen Grundstück die Störung ausgeht, bleibt nur, durch einen angemessenen Versicherungsschutz für die zivilrechtlichen Haftungsrisiken Vorsorge zu treffen.

www.breiholdt-voscherau.de

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Wenn Ferienwohnungen anderweitig genutzt werden sollen

Themen > Recht & Gesetz

Wenn Ferienwohnungen anderweitig genutzt werden sollen

Wann Eigentümer die Berechtigung haben, ihre Ferienwohnungen zu vermieten

Die meisten Leute, die Besitzer einer Ferienwohnung sind, nutzen diese nicht selbst über das ganze Jahr verteilt. Da ist es sehr naheliegend, dass sie die Immobilie gerne an Gäste vermieten, um extra Geld zu verdienen. Doch aufgepasst: Nicht immer ist es erlaubt, die Ferienwohnung zu vermieten.

Möchten Sie ihre Immobilie an Feriengäste vermieten, müssen Sie im Vorfeld unbedingt die Teilungserklärung studieren. Ist die Vermietung laut Teilungserklärung untersagt, kann der Eigentümer die Unterkunft keiner anderen Person überlassen. Nichtsdestotrotz ist die Vermietung nicht ausgeschlossen, nur weil die Teilungserklärung regelt, dass die Immobilie nur zu Wohnzwecken genutzt werden kann.
Fakt ist, dass die Eigentümergemeinschaft eine Vermietung nicht einfach durch einen Beschluss untersagen kann. Der Vermietung stehe prinzipiell nichts im Wege, solange sich die Gemeinde nicht mit einer Zweckentfremdungssatzung dagegen ausdrücklich ausspricht. Wichtig ist, dass die Vermietung einer Ferienwohnung unbedingt dem Gewerbeamt gemeldet werden muss.

Danach hängt es von unterschiedlichen Faktoren ab, ob die Vermietung steuerrechtlich als Gewerbe bewertet wird. Dabei geht es um Fragen wie die Einrichtung der Wohnung oder ob sich die Immobilie in einer reinen Wohnanlage oder auch in Kombination mit anderen Ferienwohnung befindet. Wird sie kurzfristig an immer wechselnde Mieter vermietet, zum Beispiel über Airbnb, kann eine Rezeptionspflicht bestehen. Diese Fragen müssen individuell geprüft werden, um Ärger zu vermeiden. In der Regel fallen auch Gewerbesteuern an.

Thomas Filora

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