Besitzübergang bei einer vermieteten Immobilie

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Besitzübergang bei einer
vermieteten Immobilie

Ulf Schönenberg-Wessel
Rechtsanwalt und Notar
Fachanwalt für Versicherungsrecht
Fachanwalt für Sozialrecht

Ist die erworbene Immobilie vermietet, bleibt das Mietverhältnis kraft Gesetzes bestehen und ist vom Käufer als künftigem Vermieter zu übernehmen. Ist eine Kaution gestellt, so haftet auch der Verkäufer weiter für deren spätere Rückzahlung (samt Zinsen), es sei denn, er hat dem Mieter angezeigt, dass in Zukunft der Käufer die Kaution verwaltet, und der Mieter hat ausdrücklich der zukünftigen ausschließlichen Verwaltung der Kaution durch den neuen Eigentümer zugestimmt.

Bis zum Eigentumsübergang (also der Umschreibung im Grundbuch) übt nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch noch der Verkäufer die Funktion des Vermieters aus. Da dem Käufer jedoch ab Besitzübergang die Nutzung, und damit auch der Miete, zusteht, wird häufig im Kaufvertrag zum einen eine Änderung des Mietvertrages an das Einvernehmen des Käufers gebunden, zum anderen eine Vollmacht des Verkäufers an den Käufer aufgenommen, ab Kaufpreiszahlung sämtliche Rechte des Vermieters wahrzunehmen (so z.B. Mieterhöhungen, Kündigungen wegen Nichtzahlung der Miete, Mahnungen etc.). Denn nur eine solche Ermächtigung versetzt den Käufer im Verhältnis zum Mieter in die Lage das wirtschaftliche Nutzungsrecht der Immobilie in vollem Umfang auszuüben.

Das Recht der Kündigung wegen Eigenbedarfs steht dem Käufer trotz einer solchen Vollmacht jedoch erst ab Eigentumsübergang zu. Handelt es sich bei dem Objekt um eine Eigentumswohnung, ist weiter zu beachten, dass sich für den Mieter, der bereits zur Zeit der Begründung von Wohnungseigentum Mieter war, der Eigenbedarfskündigungsschutz gem. § 577a BGB um drei bzw. in Gebieten mit knapper Wohnungsversorgung gar bis zu zehn Jahren verlängert. Um dies auszuschließen, sollte der Erwerber den Zeitpunkt Begründung des Wohnungseigentums und den ursprünglichen Mietvertrag überprüfen.

Die vom Verkäufer in der Vergangenheit gezahlten Wohngelder (Hausgelder) gehen auf den Käufer über, soweit sie noch vorhanden sind (z.B. in Form von Instandhaltungsrücklagen). Für Hausgeldrückstände des Verkäufers haftet der Käufer grundsätzlich nicht, außer:

• die Gemeinschaftsordnung legt eine solche Haftung fest, oder:

• der Beschluss gemäß § 28 Abs. 5 WEG, der die Zahlungspflichtbegründet, wurde erst nach
Eigentumsumschreibung auf den Käufer gefasst, mag er auch
vergangene Zeiträume betreffen (z.B. eine Jahresabrechnung mit Nachzahlungsbetrag) oder:
• der Beschluss wurde zwar noch vor Eigentumserwerb des Käufers gefasst, die Fälligkeit tritt jedoch
erst danach ein. Im Rahmen der Vorbereitung des Kaufvertrages sollte der Käufer
in jedem Fall, die Teilungserklärung und vom Verwalter geführte Beschlusssammlung einzusehen.

Da das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung an die formale Eigentümerstellung geknüpft ist, sollte ab Besitzübergang eine Stimmrechtsvollmacht des Verkäufers an den Käufer erwogen werden, sofern die Gemeinschaftsordnung dies zulässt.

Kanzlei im Merkurhaus
Preußerstraße 1– 9 · 24105 Kiel
Tel.: 0431 661149-60
www.kanzlei-merkurhaus.de

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Nachweistätigkeit des Verkäufermaklers

Weist der Verkäufermakler seinem Kunden einen Kaufinteressenten nach und kommt der Hauptvertrag mit einem Dritten zustande, entsteht kein Provisionsanspruch gegen den Verkäufer, auch wenn zwischen dem Erwerber und dem nachgewiesenen Kaufinteressenten eine feste, auf Dauer angelegte gesellschaftsrechtliche Bindung besteht. BGH, Urteil vom 21.11.2018 – I ZR 10/18

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Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

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Fast unbemerkt von der Öffentlichkeit veränderte der Bundesgerichtshof zuletzt die Baubranche. Seit dem Urteil vom 22.02.2018 ist Schluss mit der Geltendmachung sogenannter fiktiven Mängelbeseitigungskosten in einem Baurechtsprozess. Konnte der Auftraggeber in der Vergangenheit aufgrund der jahrzehntelangen Rechtsprechung noch ohne Durchführung der Mangelbeseitigungsarbeiten die fiktiven Kosten der Mangelbeseitigung geltend machen, ist diese Möglichkeit nunmehr für alle Bauverträge, die ab dem 1. Januar 2002 geschlossen wurden beendet.

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Wohnraummietrecht

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Wohnraummietrecht

Rechtsanwältin Ricarda Breiholdt

Das Reinigen von starren Fensterelementen ist nicht Bestandteil der Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters. – BGH, Beschluss vom 21.08.2018; VIII ZR 188/16 –

Sachverhalt

Die Kläger sind Mieter einer sog. Loft-Wohnung eines ehemaligen Fabrikgebäudes. Teil der Wohnung ist eine große Fensterfront, bei der sich nur ein Teil der Fenster öffnen lässt. Der Vermieter lässt die Fensterfassade zweimal jährlich durch ein Unternehmen auf eigene Kosten reinigen. Die Kläger verlangen mit der Klage vor dem Amtsgericht mindestens eine vierteljährliche Reinigung der für sie nicht zu öffnenden Fensterelemente, weil diese Reinigung mit großen Schwierigkeiten für sie verbunden sei und der verschmutzte Blick nach außen den Wohnwert mindern würde.

Entscheidungsgründe

Die Revision bleibt ohne Erfolg. Die Reinigungspflicht der Fenster treffe den Mieter, soweit die Vertragsparteien keine andere Regelung getroffen hätten. Der Vermieter schulde dem Mieter keine Erhaltung der Mietsache in einem jeweils gereinigten Zustand. Bloße Reinigungsmaßnahmen seien nicht Bestandteil der Instandhaltungs- oder Instandsetzungspflicht des Vermieters. Auf die Frage, ob der Mieter die Reinigung persönlich leisten könne, komme es nicht an. Dieser könne sich professioneller Hilfe bedienen.

Fazit

Eine denkbare vertragliche Vereinbarung über die Durchführung von Fensterreinigungsarbeiten könnte auch so gestaltet werden, dass diese regelmäßig wiederkehrend in bestimmten Intervallen vom Vermieter durchgeführt werden und er die dafür anfallenden Kosten als Betriebskosten auf den Mieter umlegt. „Die Kosten der Fensterreinigung“ müssten dann aber als sog. sonstige Betriebskosten gem. § 2 Nr. 17 BetrKV transparent und hinreichend bestimmt im Mietvertragsformular auf den Mieter umgelegt werden.

Fachanwältin für Miet-/WEG-Recht
Immobilienmediatorin (DIA)
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB www.breiholdt-voscherau.de

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Energetische Sanierung – zahlt sie sich aus?

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Energetische Sanierung – zahlt sie sich aus?

Carl C. Franzen

Es kommt auf das jeweilige Haus an, ob eine energetische Sanierung sich wirklich lohnt. Oft sanieren viele Eigentümer, ohne sich zuvor fachmännisch beraten zu lassen. Ob und wo sich Geld sparen lässt, lässt sich mit einer Energieberatung herausfinden. Ein unabhängiger Energieberater zeigt Einsparmöglichkeiten, die sich in fast jedem Haus finden lassen.

Langfristig lassen sich mit ein paar Sanierungsmaßnahmen am und im Haus einige Euros sparen. Aber Achtung: Eine energetische Sanierung führt bei unterschiedlichen Häusern zu unterschiedlichen Ergebnissen. Das haben Wissenschaftler des Fraunhofer-Instituts und der Ostfalia Hochschule festgestellt. Sie untersuchten in einer Studie, wie sich Maßnahmen wie zum Beispiel Heizkesseltausch und Fassadendämmung auf 180 sanierte Wohngebäude auswirkten.

Das Ergebnis: Bei der Erneuerung der Heizung schwankten die Erspar-
nisse von Haus zu Haus. Zwar brachte im besten Fall die Erneuerung eine Ersparnis von gut der Hälfte der Heizkosten. Im ungünstigsten Fall dagegen konnte in etwa nur ein Zehntel eingespart werden. Die anderen Häuser verteilten sich dazwischen. Am meisten konnte eingespart werden, wenn auch noch eine Solarthermie – Anlage eingebaut wurde. Das führte sogar zu einer Ersparnis von mehr als der Hälfte. Ein Rechenbeispiel: Bei angenommenen Heizkosten von 100 Euro ließen sich so 65 Euro einsparen. Andere Häuser erreichten jedoch kaum eine Ersparnis von 10 Euro bei 100 Euro Heizkosten.

Wurde eine Dach- und Fassadendämmung mit dem Einbau neuer Fenster kombiniert, konnten Erspar-
nisse zwischen einem Fünftel und fast der Hälfte an Heizkosten erreicht werden. Bei einer Kombination aus verschiedenen Dämmmaßnahmen und der Modernisierung der Heizung lagen die Erspar-
nisse zwischen weniger als einem Zehntel und mehr als der Hälfte.

Ein anderes Ergebnis der Studie war, dass viele Eigenheimbesitzer oft nicht überprüfen, ob sich eine Sanierung überhaupt wirtschaftlich lohnt. Denn die Kosten für eine Sanierung sind manchmal höher als die Einsparungen nach den Sanierungsmaßnahmen. Häufig ärgern sich Immobilienbesitzer, wenn nach der Sanierung die erhofften Einsparungen ausbleiben.Wenn sich also eine Sanierung finanziell auszahlen soll, ist es ratsam, sich vorher von einem qualifizierten und unabhängigen Energieexperten beraten zu lassen. Energieberater analysieren den aktuellen Zustand des Hauses in der ganzen Komplexität – von Konstruktion, über Gebäudehülle bis hin zu Heizung und Warmwasser. Schon bei einer ersten Begehung können Energieexperten Hinweise auf Schwachstellen geben. Nach der genauen Analyse wird ein präziser Plan zu einer effektiven Sanierung aufgestellt. In ihm werden die wirklich sinnvollen Maßnahmen aufgelistet, deren Aufwand und Kosten den anschließenden Einsparungen angemessen sind. Zudem überprüft der Energieberater auch während und nach der Sanierung, ob die Maßnahmen wie geplant umgesetzt und die gewünschten Einsparungen erreicht werden. Eigentümer können so sicher gehen, dass die energetische Sanierung wirklich Geld sparen lässt und nicht nur Geld kostet.

Haben Sie Fragen zur energetischen Sanierung? Kontaktieren Sie uns. Wir beraten Sie gern.

info@ccfranzen.de Tel.: 040/320 22 66 www.ccfranzen.de

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ImmoNord – Die neue Messe für Wohnimmobilien

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, oder eine zum Kauf sucht, dem schwirren viele, viele Fragezeichen im Kopf herum. Wie finanziere ich den Kauf? Was muss ich juristisch bedenken? Wann ist der beste Zeitpunkt zum Kauf? Lohnt sich ein Verkauf? Diese und weitere Fragen klärt das neue Messekonzept der inRostock GmbH – die erste ImmoNord.

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29. Baumesse RoBau

Rostock – Bauherren aufgepasst!
Wenn Sie in nächster Zeit vorhaben, Ihr neues Zuhause zu planen oder es vielleicht fertig stellen wollen, dann sind Sie auf der RoBau, Mecklenburg-Vorpommerns größter Landesbauausstellung und den Parallelmessen ImmoNord sowie Wohnideen & Lifestyle an der richtigen Adresse.

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Anwaltskanzlei im historischen Packhaus

Seit Juni 2018 hat die Kanzlei Brameshuber ihren Sitz im historischen Packhaus in der Hollesenstraße 15 in Rendsburg. Bevor die beiden Rechtsanwälte Dietmar und Stephan Brameshuber ihre neuen Büroräume an der Untereider beziehen konnten, mussten diese aufwendig renoviert werden. Das Ergebnis ist eine gelungene Kombination aus alten und modernen Elementen, die eine angenehme Atmosphäre schaffen, eindrucksvoll unterstrichen durch verschiedene Objekte eines im Haus ansässigen Künstlers.

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Wozu der Notar beim Immobilienkauf benötigt wird.

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Wozu der Notar beim Immobilienkauf benötigt wird

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Immobilien können nur rechtskräftig den Eigentümer wechseln, wenn beidseitig ein notariell beglaubigter Kaufvertrag unterschrieben wird. Denn der Notar-Termin ist beim Kauf einer Immobilie Pflicht. Doch warum ist das so, was leistet ein Notar, was nicht – und wer muss ihn bezahlen? Im Folgenden gibt es auf diese Fragen die zutreffenden Antworten.

Die notarielle Beurkundung eines
Immobilienkaufvertrags ist gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar stellt sicher, dass der Vertrag formell korrekt und juristisch einwandfrei formuliert ist, er berät die Parteien und überwacht die Abwicklung. Ob aber bspw. ein Kaufpreis angemessen ist oder wie der technische Zustand der Immobilie ist, muss der Käufer selbst beurteilen. Auch zu Steuerangelegenheiten äußert er sich nicht. Die Kosten für den Notar hat der Käufer zu tragen, in der Regel belaufen diese sich auf ca. 1 Prozent des Kaufpreises. Dafür kann dann der Käufer auch einen Notar seines Vertrauens auswählen.

Im Vertragsentwurf, den der Notar beiden Parteien zwei Wochen vor Unterzeichnung zukommen lassen muss – sofern eine der Parteien Unternehmer ist – sollte er das Haus oder die Wohnung detailliert beschreiben: Grundstück, Miteigentumsanteil sowie Größe und Lage der Wohnung (Sondereigentum) sollten darin aufgeführt sein. Ferner sollte vertraglich fixiert sein, wenn neben der Wohnung weitere Rechte übertragen werden wie beispielsweise Nutzungsrechte für einen Pkw-Stellplatz oder einen Garten. Bei der Bezeichnung der Kaufvertragsparteien muss man darauf achten, dass im Kaufvertrag diejenigen Personen genannt werden, die auch berechtigt sind, das Grundstück zu verkaufen. Dies ist in der Regel der Eigentümer beziehungsweise der Bauträger. Falls ein Immobilienmakler eingeschaltet ist, wird er diese Dinge im Sinne seiner Kunden detailliert vorab mit dem Notar besprechen.

Der Notar hat für die Vertragsausgestaltung die Pflicht, das Grundbuch einzusehen, um verlässliche Daten zu erhalten. Ferner sollte sich der Käufer vor Vertragsabschluss beim Makler oder Verkäufer erkundigen, ob die Immobilie mit Baulasten belegt ist. Dazu zählen beispielsweise Denkmalschutzbestimmungen, Wegerechte oder Baubeschränkungen. Diese Besonderheiten nimmt der Notar ebenso in den Vertrag auf, wie eine eventuelle Grundschuld für einen Immobilienkredit des Käufers. Auch wenn Dinge wie eine Einbauküche, Sauna, Gartenmöbel oder Heizöl zusammen mit der eigentlichen Immobilie den Besitzer wechseln, sollten sie im Vertrag benannt werden.

Beim eigentlichen Notartermin liest der Notar den Verkaufsparteien den Vertrag in Gänze vor, beantwortet noch eventuelle Fragen und beurkundet ihn. Gleichzeitig lässt er sich Vollmachten ausstellen, um eine so genannte „Auflassungsvormerkung“ zum Schutz des Käufers im Grundbuch eintragen zu lassen und veranlasst nach Bestätigung des Verkäufers über den Eingang des Kaufpreises die eigentliche
Eigentumsumschreibung.
Etwaige Grundschulden des Verkäufers werden im Zuge der Abwicklung gelöscht, damit der Käufer sicher sein kann, die Immobilie lastenfrei zu erhalten. Außerdem benachrichtigt der Notar das
Finanzamt, damit ein Bescheid über die fällige Grunderwerbsteuer ausgestellt werden kann. Zusätzlich zum Notarhonorar fallen schließlich auch noch Gebühren für den Grundbucheintrag an.

Ein guter Immobilienmakler begleitet den Verkäufer und Käufer auf dem häufig komplexen Weg der Immobilientransaktion und stellt auch ein wichtiges Bindeglied zum Notar oder beispielsweise auch einer finanzierenden Bank dar. Es ist nicht wie beim Notar gesetzlich gefordert, einen Makler zu konsultieren. Der IVD empfiehlt aber, nicht auf die Leistungen des Maklers Ihres Vertrauens zu verzichten. Vom Berufsverband IVD geprüfte Immobilienprofis, Makler, Verwalter und auch Sachverstände, finden Sie auf Deutschlands ersten echten Profi-Immobilienportal ivd24:
www.ivd24immobilien.de

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Stubenhocker statt Sonnenanbeter

Themen > Bauen & Wohnen

Stubenhocker statt Sonnenanbeter

Lichtlösungen für die heutige „Indoor Generation“

Die Kombination aus mehreren Dachfenstern lässt extra viel Licht in den Raum. So können Dachgeschossbewohner beim gemütlichen Nachmittags-Kaffee nebenbei auch noch jede Menge Energie tanken. (Foto: epr/Velux)

Aufstehen, der erste Kaffee, ab ins Büro, mittags kurz ins Restaurant oder die Kantine, Training im Fitnessstudio, danach noch zum Supermarkt und dann auf die Couch. Dass in einem solchen Alltag der Aufenthalt im Freien zu kurz kommt, ist eigentlich kein Wunder.

Eine aktuelle YouGov-Studie im Auftrag der Velux Gruppe legt jedoch offen, dass der heutigen Gesellschaft gar nicht bewusst ist, dass sie insgesamt durchschnittlich sogar 90 Prozent ihrer Zeit in geschlossenen Räumen verbringt und so zur „Indoor Generation“ wird.

Dabei ist natürliches Licht wichtig für die eigene Gesundheit. Es hat direkte Auswirkungen auf die Stimmung, Produktivität und Schlafqualität.

Das Problem ist jedoch, dass ein Mangel an Tageslicht vom Körper nicht direkt wahrgenommen wird. Das liegt daran, dass das visuelle System des Menschen deutlich kleinere Lichtmengen benötigt als die körpereigene, sogenannte zirkadiane Rhythmik – die sich beispielsweise im Schlaf-Wach-Rhythmus äußert. So reicht für die meisten Sehaufgaben die übliche Beleuchtung in Räumen mit einer Lichtstärke von 300 bis 500 Lux aus.

Die innere Uhr benötigt jedoch deutlich höhere Lichtstärken, idealerweise Tageslicht, welches draußen eine Stärke von 10.000 bis 100.000 Lux hat, um diesen Rhythmus gut einhalten zu können. Damit auch bei einem „Indoor“-Alltag von den positiven Auswirkungen des Tageslichts profitiert werden kann, sind große Fensterflächen zwingend notwendig.

Im Dachgeschoss kann durch die schräge Position der Dachfenster von Herstellern wie beispielweise Velux bei gleicher Fensterfläche sogar noch mehr Tageslicht in die Räume fallen. Und falls das viele Sonnenlicht doch einmal blenden sollte oder Überhitzung droht, bietet Velux diverse Sonnen- und Hitzeschutzlösungen an.
Für eine besonders einfache Handhabung lassen sich elektrisch betriebene Sonnenschutzprodukte zudem mit dem Smart-Home-System Velux Active bequem per App oder Sprachsteuerung über das Smartphone bedienen. Auch die automatische Steuerung von Sonnenschutz und Fenstern zur Herstellung eines optimalen Raumklimas auf Basis von Sensorwerten ist damit möglich.

www.velux.de

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Die Teilung von Immobilien – Wann es noch Vorteile bringt

Eine zu große Immobilie ist für viele Menschen im Alter oft eine Belastung. Zwar kann sie altersgerecht umgebaut werden, aber zu viel Platz hat man dann trotzdem noch. Eine mögliche Lösung hierfür ist die Teilung der Immo­bilie. So entsteht ein neuer, unabhängiger Wohnbereich für zum Beispiel Familienmitglieder oder Fremdmieter – in jedem Fall ein Nutzen für den ungenutzten Platz.

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Fünf gute Gründe für Wohneigentum

Wohnen in den eigenen vier Wänden – das ist für viele Menschen in Europa selbstverständlich. In Norwegen bewohnten 80 Prozent der Eigentümer ihre Wohnungen selbst. In Tschechien, Spanien und Italien lag der Anteil nur wenig darunter. In Deutschland dagegen liegt der Anteil selbstgenutzten Wohneigentums bei lediglich 45 Prozent. Dabei ergab eine SPIEGEL-Umfrage unlängst, dass 84 Prozent der Deutschen ein Eigenheim der Mietwohnung vorziehen. „Die Deutschen sehnen sich nach norwegischen Wohnverhältnissen. Doch viele zögern, den Wunsch in die Wirklichkeit umzusetzen. Dabei sind die Bedingungen für den Eigentumserwerb nach wie vor gut“, sagt Kerstin Huth, Vorsitzende des IVD-Regionalverbandes Berlin-Brandenburg.

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Generationswechsel bei OTTO STÖBEN GmbH

Themen > News

Generationswechsel bei
OTTO STÖBEN GmbH

Patrick Stöben, Geschäftsführer OTTO STÖBEN GmbH

Anfang Januar 2019 übergab der bisherige geschäftsführende Gesellschafter Carsten Stöben das Zepter an seinen Sohn Patrick Stöben. Mit dem 37-Jährigen übernimmt nun inzwischen die 4. Generation der Familie Stöben die Geschäftsführung des Immobilienunternehmens, welches mit der Kieler Zentrale und 7 Regionalbüros in ganz Schleswig-Holstein vertreten ist.
Patrick Stöben führt somit die über 100-jährige Familientradition fort und tritt in die Fußstapfen seines Vaters, seines Großvaters
Otto Stöben und seines Urgroßvaters Gustav Stöben. Carsten Stöben wird dem Unternehmen mit seinem immensen Erfahrungsschatz weiterhin beratend zur Seite stehen.

Schon aufgrund seiner Familienchronik hat Patrick Stöben eine starke Affinität zu Immobilien. Somit erlernte er den Beruf des Immobilienmaklers von der Pike auf, absolvierte sein Studium zum Bachelor of Arts mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft und danach ein Studium zum Dipl. Sachverständigen (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten erfolgreich an der Deutschen Immobilien-Akademie der Universität Freiburg. Im Unternehmen selbst hat Patrick Stöben im Laufe der Zeit alle Bereiche durchlaufen und seine eigenen Erfahrungen sammeln können. Er agierte bis 2013 als Leiter des Regionalbüros Husum und war für den gesamten Nordbereich bis Flensburg zuständig. Danach übernahm er in der Kieler Zentrale die Leitung des Personalwesens und das Controlling. Im Jahr 2015 trat Patrick Stöben als Gesellschafter in die OTTO STÖBEN GmbH ein.
Aktuell ist er vor allem zuständig für das Fachgebiet Fonds und Groß-
kapitalanlagen.

„Ich bedanke mich für das Vertrauen, welches mit der Übergabe dieser verantwortungsvollen Aufgabe der Unternehmensführung in mich gesetzt wird“, so Patrick Stöben. „Ich freue mich darauf, mit unserem gewachsenen Team aus erfahrenen und jungen Mitarbeitern unsere Unternehmensphilosophie fortzuführen, langjährige Erfahrung im Immobilien-Management stets mit frischen Ideen zu verknüpfen.“

 

www.stoeben.de

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20 Jahre OTTO STÖBEN in Lübeck

Wie die Zeit vergeht! Vor genau 20 Jahren eröffnete die OTTO STÖBEN GmbH nach Flensburg und Itzehoe ihr drittes Außenbüro in der Hansestadt Lübeck. Im historischen Ambiente empfängt das OTTO STÖBEN-Team um Büroleiterin Ramona Irlich seine Kunden direkt an der Obertrave mit Blick auf das Tor zur Welt, das Lübecker Holstentor.

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Immobilien-Almanach 01

Die Immobilienbranche ist in wenigen Jahren zu einem Motor der deutschen Wirtschaft geworden. Sie beeinflusst die ökonomischen und gesellschaftlichen Entwicklungen des Landes so stark wie seit der Nachkriegszeit nicht mehr. Der Immobilien-Almanach bietet einen Überblick über diese starke, dynamische Branche.

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Neue Geschäftsführung beim IVD Nord

Am 23. April 2019 trat Christian Karow (54) die Position als Geschäfts-führer des Immobilienverband Deutschland IVD Region Nord e.V. an. Der erfahrene Kaufmann und Immobilienexperte war langjährig in leitender Ebene bei der Hamburger Sparkasse AG tätig, unter anderem als Geschäftsführer im Bereich der digitalen Immobilienvermarktung.

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Immobilien – eine eigene Welt

Wer mit Immobilien zu tun hat, weiß, dass damit ein weites Feld verbunden ist. Zwischen dem Wohnen als Grundbedürfnis und Immobilien als Luxus, zwischen wirtschaftlichen, sozialen, politischen und kulturellen Interessen öffnet sich der Raum – im Wortsinn und zugleich symbolisch.

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Mahnmale der Immobilienspekulation und Vernachlässigung

Verwahrloste und vernachlässigte Wohnungseigentumsanlagen – Schrottimmobilien oder soziale Brennpunkte – gibt es inzwischen in vielen Städten Deutschlands. Allerdings wird nicht wahrgenommen, dass sie in der Hand von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) liegen. Somit wird auch nicht erkannt oder gesehen, dass…

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Informationstag: Energieeffizientes Bauen, Sanieren und Heizen

Themen > Klima & Energie

Informationstag: Energieeffizientes Bauen,
Sanieren und Heizen

Sonntag, 17. März 2019, 10.30 – 17 Uhr, in der BUSINESS-LOUNGE/Sparkassen-Arena

Doris Grondke, Stadträtin für Stadtentwicklung und Umwelt

Sehr geehrte Aussteller*innen,
sehr geehrte Messe-Gäste,

herzlich willkommen zur „Klima & Energie 2019“, dem Kieler Informationstag für Energieeffizientes Bauen, Sanieren und Heizen.

Der Informationstag richtet sich an Familien, Hausbesitzer*innen und Wohnungseigentümer*innen, die über einen Neubau oder die nachhaltige Sanierung ihrer Immobilie nachdenken, Energiekosten sparen wollen oder über die Anschaffung eines Elektrofahrzeuges nachdenken.

In einem Messerundgang erhalten Sie umfassende Informationen rund um das energieeffiziente Haus: die effiziente Heizungsanlage, die optimale Dämmung der Außenwände, das gedämmte, sturmsichere Dach und die Stromerzeugung mit der Solaranlage oder der Brennstoffzelle. Die Zunahme an Stürmen, Hochwassern und Starkregenereignissen sind nicht nur Vorboten eines Klimawandels, sondern auch Anlass, um Hausbesitzer*innen und Grundstückseigentümer*innen
über Rechte und Pflichten sowie Gefahren und Schutzmaßnahmen zu informieren.

Die Klimaschutzstadt Kiel hat mit dem Masterplan 100 % Klimaschutz einen Fahrplan erstellt, um bis zum Jahr 2050 klimaneutral zu werden. Die Inbetriebnahme des Küstenkraftwerkes durch die Stadtwerke Kiel AG in diesem Jahr ist ein Meilenstein für Kiel um Kieler Haushalte klimafreundlicher mit Strom und Wärme zu versorgen. In der Landeshauptstadt Kiel werden sämtliche Maßnahmen und Projekte zur Verwirklichung einer nachhaltigen Klimaschutzpolitik regelmäßig bilanziert, weiterentwickelt und zertifiziert. Und das mit mess- und sichtbarem Erfolg, denn die Stadt hat wieder belegt, dass sie auch im europäischen Vergleich zu den vorbildlichsten Kommunen gehört: 2018 konnte erneut die GOLDZertifizierung des European-Energy-Award® erreicht werden.

Kiel hat erfolgreich am Wettbewerb „Klimaaktive Kommune 2018“ des Bundesumweltministeriums teilgenommen und ein Preisgeld in Höhe von 25.000 € gewonnen. Dieses Geld wird über den Kieler Klimaschutzfonds zur Förderung von innovativen Klimaschutzprojekten in Kiel eingesetzt.

Der Gebäudesektor gehört in Kiel zu den größten Energieverbrauchern. Zum Erreichen der Klimaschutzziele ist es daher wichtig, neue Gebäude besonders energieeffizient zu bauen, den Gebäudebestand nachhaltig zu sanieren und zur Energieversorgung klimafreundliche Fern- und Nahwärme oder erneuerbare Energieträger einzusetzen.

Liebe Kielerinnen und Kieler und auswärtige Gäste, nutzen Sie die tollen Beratungsangebote und Förderprogramme und machen Sie mit bei der Energiewende für 100 % Klimaschutz.

Doris Grondke

Organisation/Umsetzung: Birgit Zwicklinski
Promotion und Eventagentur: www.fabrik10.de Kreienbarg 5, 24598 Boostedt
Tel: 04393-970 927 – 0 Fax: 04393-970 927 – 29 E-Mail: info@fabrik10.de
www.fabrik10.de  www.klima-energie-kiel.de

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Aktuelle Stichprobe zeigt: Vier von fünf Heizkosten- Abrechnungen enthalten Mängel oder Auffälligkeiten

Bei vier von fünf Heizkostenabrechnungen gibt es Auffälligkeiten oder Mängel. Das zeigt eine Stichprobe, bei der die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online rund 100 aktuelle Heizkostenabrechnungen von Finanztip-Lesern geprüft hat. Zudem wird in mehr als der Hälfte der Häuser deutlich mehr Heizenergie verbraucht als nötig. So entstehen unnötig hohe CO2-Emissionen und Kosten.

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Aktuelle Stichprobe zeigt: Vier von fünf Heizkosten- Abrechnungen enthalten Mängel oder Auffälligkeiten

Photo by Andre Guerra on Unsplash

Bei vier von fünf Heizkostenabrechnungen gibt es Auffälligkeiten oder Mängel. Das zeigt eine Stichprobe, bei der die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online rund 100 aktuelle Heizkostenabrechnungen von Finanztip-Lesern geprüft hat. Zudem wird in mehr als der Hälfte der Häuser deutlich mehr Heizenergie verbraucht als nötig. So entstehen unnötig hohe CO2-Emissionen und Kosten.

Besonders bei der Abrechnung des Warmwasserverbrauchs und beim Betriebsstrom gab es Unregelmäßigkeiten. „Bei 60  % aller untersuchten Abrechnungen wird der Energieanteil für Warmwasser nicht korrekt, also nach den Vorgaben der Heizkostenverordnung, gemessen“, erklärt Energie-Expertin Ines Rutschmann von Finanztip. „In solchen Fällen können Mieter die Kosten fürs warme Wasser pauschal um 15 Prozent kürzen.“

Ein weiterer Mangel, der häufig auftritt: Bei jeder fünften Abrechnung überschreiten die Kosten für Betriebsstrom vertretbare Werte. „Mieter haben dann das Recht, die entsprechenden Belege einzusehen“, erklärt Rutschmann. „Als Faustregel gilt: Kostet der Betriebsstrom mehr als fünf Prozent der Brennstoffkosten, muss der Vermieter die hohen Ausgaben nachweisen können.“ Macht er das nicht, können Mieter der Abrechnung widersprechen.

Heizenergieverbrauch ist oft deutlich zu hoch

In vielen untersuchten Gebäuden wird zudem deutlich zu viel Heizenergie verbraucht. Nur bei 13  % der Gebäude entspricht der Verbrauch den Schulnoten „sehr gut“ oder „gut“. Das sind Werte, die im Hinblick auf die zugrunde liegende Gebäudeklasse erreicht werden können. Knapp zwei Drittel der Gebäude waren hingegen nur „ausreichend“, „mangelhaft“ oder „ungenügend“.

Besonders auffällig ist: In einem Drittel der untersuchten Wohnungen liegt der Verbrauch deutlich höher, als es der eigentlichen Wohnungslage entsprechen sollte. Haushalte sollten deshalb immer ihren eigenen Verbrauch online prüfen – zum Beispiel mit dem kostenlosen Heizkostenrechner auf  :
www.heizspiegel.de. „Der hohe Verbrauch zeigt deutlich, dass viele Gebäude ein hohes Sparpotenzial haben – bei den Kosten und bei den CO2-Emissionen“, sagt Tanja Loitz, Geschäftsführerin von co2online. „Die Bewohner können mit Änderungen ihres Nutzerverhaltes den Verbrauch und die Kosten senken. Vermieter und Verwalter sollten stets ihrer Instandhaltungspflicht nachkommen, zusätzlich geringinvestive Maßnahmen umsetzen und energetisch sanieren – im eigenen Interesse und im Interesse ihrer Mieter.“

Brennstoff wird zu teuer eingekauft

Die Stichprobe zeigt weiter, dass viele Haushalte zu viel fürs Heizen bezahlen, weil der Einkaufspreis des Brennstoffs zu hoch ist. In mehr als einem Drittel der Fälle lagen die Kosten für Erdgas mehr als 10  %
über einem günstigen Tarif. Die höchste Abweichung: dreimal so teuer wie in einem günstigen Tarif. Bei Fernwärme gab es noch häufiger hohe Einkaufskosten. Mehr als die Hälfte der untersuchten Gebäude mit Fernwärme beziehen den Brennstoff zu Kosten, die mehr als 10  % über dem Durchschnitt der jeweiligen Region liegen. Die Ursache: eine zu hohe Anschlussleistung. Durch eine Korrektur könnten die Bewohner eines Gebäudes jedes Jahr mehrere 100  w sparen, bezogen auf eine Wohnung etwa 50 bis 100  w jährlich.

Betroffene Verbraucher sollten ihren Verwalter oder Vermieter deshalb auffordern, den Brennstoff günstiger einzukaufen oder die Fernwärme-Anschlussleistung anzupassen. Schließlich untersagt das Wirtschaftlichkeitsgebot im Bürgerlichen Gesetzbuch Vermietern und Hausverwaltungen, unnötig hohe Kosten an die Mieter weiterzugeben.

Die Heiznebenkosten steigen

Die Heiznebenkosten der untersuchten Haushalte liegen im Durchschnitt bei 156  w pro Jahr. Vor fünf Jahren waren es noch gut 40  w weniger. Zu den Heiznebenkosten gehören zum Beispiel die Kosten für die Heizungswartung, die Gebühren für den Messdienstleister sowie die Betriebsstromkosten der Anlage. Ein Grund für die steigenden Kosten: Immer mehr Hausverwaltungen leasen Messgeräte, statt diese zu kaufen. Das ist zwar zulässig, für die Mieter allerdings meist teurer. In der Stichprobe waren drei Viertel aller Geräte geleast.

Tipps von „Mein Klimaschutz“ für Bewohner von Mehrfamilienhäusern

Mit einem kostenlosen Heizkostenrechner erfahren Verbraucher auf www.heizspiegel.de, wo sie mit ihren Heizkosten im Vergleich zu ähnlichen Haushalten stehen; außerdem können sie ihre Wohnung mit dem Gebäude vergleichen.

Programmierbare Thermostate sorgen für effizientes Heizen – beispielsweise weil die Temperatur in der Nacht automatisch abgesenkt wird. Im Jahr lassen sich so in einer durchschnittlichen Wohnung rund 65  w sparen.

Wer richtig lüftet spart im Jahr im Schnitt rund 85  w. Der Grund: Beim Stoßlüften wird die Luft schnell ausgetauscht, aber die Wände kühlen nicht aus. Verbraucher, die Zweifel an der Richtigkeit der Abrechnung haben, sollten sich beim örtlichen Mieterverein beraten lassen.

Tipps von „Mein Klimaschutz“ für Vermieter und Hausverwaltungen

Zufriedene Mieter und ein höherer Verkehrswert der Gebäude – auch Vermieter und Hausverwaltungen profitieren, wenn ihre Gebäude energetisch effizient sind. Außerdem leisten sie damit einen Beitrag zum Klimaschutz und werden stärker als nachhaltig agierendes Unternehmen wahrgenommen. Diese Tipps können Vermieter und Hausverwaltungen umsetzen:

Damit die Heizungsanlage optimal läuft, muss sie regelmäßig gewartet und instandgehalten werden.

Viele geringinvestive Maßnahmen machen das Heizen effizienter. Dazu zählen das Dämmen der Heizungsrohre, ein hydraulischer Abgleich, die Erneuerung alter Thermostatventile sowie die Installation einer Witterungsprognosesteuerung.

Die Heizanlage erneuern, das Dach, die Fassade oder die Kellerdecke dämmen, Isolierglasfenster einbauen – energetische Modernisierungen senken den Heizenergieverbrauch, die Kosten und die CO2-Emissionen deutlich.

Über die Stichprobe

Für die Stichprobe hat die Beratungsgesellschaft co2online 87 von 104 eingesandten Heizkostenabrechnungen untersucht, die die Leser von Finanztip im November 2018 eingesandt hatten. Für den Vergleich wurde das Heizspiegel-Angebot von co2online genutzt. Die Vorstellung der Ergebnisse ist Teil der Kampagne „Mein Klimaschutz“ im Auftrag des Bundesumweltministeriums.

Eine Zusammenfassung der Ergebnisse kann auf www.heizspiegel.de/presse und www.finanztip.de/presse heruntergeladen werden.

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Aktuelle Stichprobe zeigt: Vier von fünf Heizkosten- Abrechnungen enthalten Mängel oder Auffälligkeiten

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Das aktuelle Baufinanzierungsbarometer

Themen > Finanzen

Das aktuelle Baufinanzierungsbarometer

12. Februar 2019

***aktuelles *** aktuelles*** aktuelles *** aktuelles*** aktuelles*** +++ kein Rechtsanspruch auf Baukindergeld, Vergabe so lange das Geld reicht +++ KfW Zinssenkungen +++ Rabattaktion Anschluss-finanzierung +++ Übernahme Grundbuchkosten bei Umfinanzierung +++ Aktion 12 Monate kostenfreie Forwardzeit +++ Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld bis 30TEUR ab 3,49% +++ langfristige Zinsgarantdarlehen mit Bestkonditionen +++ optimaler Zeitpunkt für Anschlussfinanzierungen +++

Zinsmarkt Barometer: Zinstief in Deutschland

Trotz eines stabilen Leitzinses von 0% ist die Umlaufrendite als Indikator für den Hypothekenzinsmarkt seit Oktober von 0,40% auf jetzt -0,01% gefallen. Die Banken zahlen wieder dafür, dass sie Geld anlegen dürfen. Die großen Geldmengen im Umlauf suchen verstärkt sichere Anlagen mit dem Effekt weiterer Immobilienpreissteigerungen.

Die aktuellen Zinskonditionen der Anbieter sind abhängig von den individuellen Gegebenheiten. Dazu gehören z. B. Objektbesonderheiten, persönliche Bonität, Darlehenshöhe, Tilgungshöhe und das Beleihungsrisiko. Bei der aktuellen Marktinformation handelt es sich nicht um ein konkretes Finanzierungsangebot von TGI Finanzpartner.

Marktinformation: Aktuelle Top-Zinskonditionen Immobiliendarlehen (erstrangige 50 %-Finanzierung mit Eigennutzung)
Stand: 31.01.2019, freibleibend, alle Zinsangaben auf Jahresbasis

Die oben genannten Konditionen unterstellen einen Nettodarlehensbetrag ab 200.000 Euro, eine Beleihung von maximal 54 % des Kaufpreises, eine anfängliche Tilgung von 2,00 % p.a. und eine erstrangige Absicherung des Darlehens durch eine eigengenutzte Immobilie ohne erhöhten Modernisierungsaufwand und Auszahlung des Darlehensbetrags in einer Summe. Wie bei der Vergabe von Immobilienkrediten üblich, werden außerdem eine einwandfreie Einkommens- und Vermögenssituation des Antragstellers, ein gesichertes Angestelltenverhältnis sowie ein bankseitig festgestellter Objektwert von mindestens 400.000 Euro vorausgesetzt.


TGI Finanzpartner GmbH & Co. KG
Unabhängige Sachverständige für Baufinanzierung & Fördermittel
Bahnhofstr. 28 · 24223 Schwentinental
Tel.: 04307 824980 · Fax: 04307 824981 · info@tgi-partner.de www.tgi-partner.de

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Leg doch mal das Handy weg…

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Leg doch mal das Handy weg…

Thomas Gogolock

…möchte man so manchem Kunden sagen, der die besten Zinsen für seine Finanzierung gegoogelt hat. Ist ja auch schnell gemacht – einfach ein paar Klicks und schon steht die Finanzierung. Nur die Realität der Banken bei der Kreditvergabe funktioniert anders. Wovon hängt denn die Kreditentscheidung der Bank ab und warum ist der Zinssatz unterschiedlich hoch? Warum sich der Gang zum unabhängigen Finanzierungsexperten lohnt, wird schnell klar, wenn man weiß, worauf die Banken schauen.

Die persönliche Bonität

ist aus Sicht der Bank entscheidend für die Kreditvergabe. Jeder Kreditgeber muss prüfen, ob Sie sich den Kredit auch leisten können und zwar über die gesamte kalkulierte Laufzeit also auch z. B. nach Renteneintritt. Es kommt auch auf die Nachhaltigkeit der Einkommenserzielung an, Probezeiten und Befristungen sind oft ein Problem. Bei der Haushaltsrechnung werden Pauschalen für die Lebenshaltungskosten angesetzt und die Bank interessiert es nicht, ob Sie persönlich sparsamer leben. Der Finanzierungsexperte weiß genau, welche Bank wie rechnet und wie z. B. auch mit den Themen Befristung, Selbständigkeit und Rente umgegangen wird.

Die persönliche
Vermögenssituation

wird bankseitig genau geprüft. Wer in der Vergangenheit über seine Verhältnisse gelebt hat, kein Eigenkapital aufgebaut hat
und seinen Lebensstandard durch
immer neue Ratenkredite finanziert hat, sollte das Thema Eigen-
tumsfinanzierung erst einmal zu-
rückstellen und Kredite abbauen. Steht die Verschuldung, z. B. mit einem Autokredit in einem vernünftigen Verhältnis zum Einkommen ist das kein Problem. Einige Banken wollen auch die Kontoauszüge der letzten Wochen sehen. Wenn da Rücklastschriften drauf sind gibt es keinen Kredit. Keine Bank möchte einen Kunden, der seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Eine schlechte Kredithistorie – Stichwort SCHUFA wird meist ein KO Kriterium sein. Seien Sie komplett offen mit dem Finanzierungsexperten Ihres Vertrauens, nur so lässt sich eventuell auch in besonderen Fällen eine Lösung finden.

Das Finanzierungsobjekt

dient als Sicherheit für den Kredit. Für eine Bank steht nicht der Kaufpreis für Ihr Traumobjekt im Vordergrund, sondern was zukünftig im Falle eines Verkaufs zur Rückführung des Kredits zu erzielen ist. Je spezieller die Immobilie, desto größer ist das Risiko beim Wiederverkauf. Die tolle Einzellage mitten im Wald oder das „Handwerkerhaus“ mag für Sie ja das Nonplusultra sein, aber für wie viele Käufer sonst noch? Der Finanzierungsexperte berät Sie, wie Sie mit den richtigen Objektunterlagen den Immobilienwert optimal darstellen können.

Der Eigenkapitaleinsatz

ist entscheidend für den Zinssatz, den Sie bekommen. Das Verhältnis von Kreditsumme zu dem von der Bank festgestellten Wert ist entscheidend für die Zinskondition – hohes Risiko heißt hohe Zinsen. Ganz ohne Eigenkapital wird es zunehmend schwieriger aber vor allem auch teurer eine Finanzierung zu bekommen. Schon mit recht überschaubaren Eigenmitteln und durch öffentliche Kredite lassen sich Topkonditionen erzielen, um mit tragbarer Rate Eigentümer zu werden. Der Finanzierungsexperte kennt die Möglichkeiten und findet hier gemeinsam mit Ihnen das Optimum.

Quintessenz: nicht die Zinsen googeln sondern gemeinsam mit dem Finanzierungsexperten die für Sie optimale Finanzierung für Ihr Traumobjekt auch bekommen!

www.tgi-partner.de

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