Ordentliche Pläne für alle – Bauherr muss auch zweitem Architekten die Unterlagen geben

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Ordentliche Pläne für alle

Bauherr muss auch zweitem Architekten die Unterlagen geben

(Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VII ZR 193/14)

Bei größeren Bauprojekten sind nicht selten mehrere Architekten tätig, wenn auch mit unterschiedlichen Aufgabenstellungen. Am Bauherrn liegt es aber nach Auskunft des Infodienstes Recht und Steuern der LBS, allen Beteiligten die für ihre Arbeit erforderlichen, fehlerfreien Pläne zu überreichen.

 

Der Fall: Ein Bauherr hatte einen Architekten mit der Objektplanung beauftragt und einen weiteren (Landschafts-)Architekten mit der Planung der Außenanlagen. Weil letztgenannte Firma fehlerhafte Unterlagen erhalten hatte, gab es Probleme im Anschlussbereich. Es kam zu einem Feuchteeintrag und innerhalb des Gebäudes bildete sich Schimmel. Das Gebäude (eine Schule) konnte zeitweilig nicht genutzt werden und musste aufwändig saniert werden. 

Das Urteil: Ein Zivilsenat des Bundesgerichtshofs stellte klar, dass in der vorliegenden Fallkonstellation der Landschaftsarchitekt erstens die Unterlagen des anderen Architekten und zweitens fehlerfreies Material hätte erhalten müssen. Das sei nicht in vollem Umfang der Fall gewesen, deswegen treffe den Auftraggeber ein Mitverschulden.

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Wohnraummietrecht

Im Falle einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält die formularvertragliche Überwälzung der nach der gesetzlichen Regelung den Vermieter treffenden Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen der Inhaltskontrolle am Maßstab des BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt, der ihn so stellt, als habe der Vermieter ihm eine renovierte Wohnung überlassen.

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Wasser marsch – Ein Boiler leckte und der Mieter sollte den Schaden bezahlen

Themen > Recht & Gesetz

Wasser marsch

Ein Boiler leckte und der Mieter sollte den Schaden bezahlen

(Oberlandesgericht Düsseldorf, Aktenzeichen I-24 U 164/15)

Wasserschäden haben es häufig in sich. Wenn aus Leitungen, Spülbecken oder Waschmaschinen Hunderte oder gar Tausende von Litern austreten, dann ist der Sachschaden enorm. Der Bewohner einer Mietwohnung kann allerdings nach Information des Infodienstes Recht und Steuern der LBS nur haftbar gemacht werden, wenn er den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht hat.

Der Fall: Ein an der Wand montierter Boiler in einer Mietwohnung war defekt. Möglicherweise lag es an einem Zulaufventil, das nicht vollständig zugedreht war. Jedenfalls traten größere Mengen Wasser aus, ehe der Fehler bemerkt wurde. Der Schaden betrug etwa 10.000 Euro. Die Versicherung des Wohnungseigentümers forderte das Geld von dem Mieter, weil dessen Fehlverhalten ursächlich gewesen sei. Der weigerte sich, es kam zu einem Zivilverfahren durch zwei Instanzen.


Das Urteil: Die Richter entschieden nach der Beweisaufnahme, dass hier allenfalls eine leichte Fahrlässigkeit des Beklagten anzunehmen sei. Dafür müsse er jedoch nicht haften. Eine weitergehende grobe Fahrlässigkeit, bei der die Übernahme des Schadens tatsächlich in Frage gekommen wäre, hatte die Versicherung dem Mieter nicht nachweisen können.

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Die Outdoor-Küche – stilvoll kochen im Garten

Themen > Bauen & Wohnen

Die Outdoor-Küche – stilvoll kochen im Garten

So langsam startet sie wieder, die Grillsaison. Die ersten wärmeren Sonnenabende lugen nach den langen Wintermonaten hier und da hervor und mancherorts werden schon die ersten Würstchen auf den Grill gelegt. Die Vorfreude auf einen hoffentlich warmen Sommer und somit eine gute Grillsaison wächst.

Vor einem Grillabend gibt es in der Regel eine Menge zu tun: Zuerst müssen die Beilagen wie Salate und Dips etc. in der Küche im Haus vorbereitet, das Geschirr von drinnen nach draußen getragen, der Grill und die Grillutensilien vorbereitet werden. Ist dann alles soweit, muss unter Umständen noch ein Freiwilliger gefunden werden, der sich einsam an den Grill stellt, während alle anderen schon in gemütlicher Runde beisammen sitzen und ihr erstes Bierchen trinken.

Mit einer Outdoor-Küche können all diese Umständlichkeiten elegant umgangen werden. Und es gibt noch die zusätzliche Möglichkeit, nicht nur zu grillen, sondern auch unter freiem Himmel zu kochen. Wenn die Küche direkt im Garten steht, werden lange Wege gespart, in denen sich das Essen schnell abkühlt und die Gäste allein im Garten sitzen, während man noch im Haus in der Küche herumwerkelt.

Outdoor-Küchen stehen in ihrer Ausstattung von der Spüle über den Herd bis hin zum Wok und dem Grill den herkömmlichen Küchen in nichts nach. Der Unterschied besteht vor allem in der Funktion einiger Geräte wie z. B. des Grills und des Backofens, die hier nur für den Außenbereich konzipiert sind. Auch den Wünschen nach diversen Extras wie Eismaschinen und Warmhalteplatten gehen die Hersteller nach.

Nicht nur bezüglich der Ausstattung bleiben keine Wünsche offen: Es gibt die Küchen inzwischen auch bezüglich der Formen, Farben und unterschiedlichen Materialien wie Holz oder Stein in allen öglichen Variationen. Dadurch ist es auch möglich, eine Outdoor-Küche dem Stil des Hauses anzupassen. Beim Design sind der Phantasie keine Grenzen gesetzt. Damit die Outdoor-Küche der Witterung standhalten kann, werden vor allem robuste Materialien wie Edelstahl oder Teakholz verwendet, für die Arbeitsplatte kommt häufig Granit zum Einsatz.

Die Kosten sind je nach Ausstattungsumfang und Materialien mit denen von Indoor-Küchen vergleichbar: von der kleinen Küchenzeile für den schmaleren Geldbeutel bis hin zur Luxusausstattung für 100.000 Euro. Wichtig ist allerdings nicht unbedingt die Größe der Küche, sondern dass die Ausstattung und das Design den eigenen Ansprüchen genügt. Grundsätzlich sollte eine Outdoor-Küche alle benötigten Gerätschaften aufnehmen können und über eine entsprechend große Arbeitsfläche sowie genug Stauraum verfügen, damit alle anfallenden kulinarischen Arbeiten auch draußen erledigt werden können.

Wer sich noch nicht sofort an eine komplette Outdoor-Küche wagt, kann zunächst erst einmal klein beginnen. Viele Hersteller bieten Modul-Bausätze an, die beliebig erweitert werden können.

Wie sieht es aus, haben Sie Appetit auf stilvolle, interaktive Kochevents in Ihrem eigenen Garten bekommen?

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Die Teilung von Immobilien – Wann es noch Vorteile bringt

Eine zu große Immobilie ist für viele Menschen im Alter oft eine Belastung. Zwar kann sie altersgerecht umgebaut werden, aber zu viel Platz hat man dann trotzdem noch. Eine mögliche Lösung hierfür ist die Teilung der Immo­bilie. So entsteht ein neuer, unabhängiger Wohnbereich für zum Beispiel Familienmitglieder oder Fremdmieter – in jedem Fall ein Nutzen für den ungenutzten Platz.

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Fünf gute Gründe für Wohneigentum

Wohnen in den eigenen vier Wänden – das ist für viele Menschen in Europa selbstverständlich. In Norwegen bewohnten 80 Prozent der Eigentümer ihre Wohnungen selbst. In Tschechien, Spanien und Italien lag der Anteil nur wenig darunter. In Deutschland dagegen liegt der Anteil selbstgenutzten Wohneigentums bei lediglich 45 Prozent. Dabei ergab eine SPIEGEL-Umfrage unlängst, dass 84 Prozent der Deutschen ein Eigenheim der Mietwohnung vorziehen. „Die Deutschen sehnen sich nach norwegischen Wohnverhältnissen. Doch viele zögern, den Wunsch in die Wirklichkeit umzusetzen. Dabei sind die Bedingungen für den Eigentumserwerb nach wie vor gut“, sagt Kerstin Huth, Vorsitzende des IVD-Regionalverbandes Berlin-Brandenburg.

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Stubenhocker statt Sonnenanbeter

Aufstehen, der erste Kaffee, ab ins Büro, mittags kurz ins Restaurant oder die Kantine, Training im Fitnessstudio, danach noch zum Supermarkt und dann auf die Couch. Dass in einem solchen Alltag der Aufenthalt im Freien zu kurz kommt, ist eigentlich kein Wunder.

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Die Firma Carl C. Franzen Hausmakler feiert 90-jähriges Bestehen

Themen > News

Die Firma Carl C. Franzen Hausmakler feiert 90-jähriges Bestehen

 

Der handschriftliche Eintrag ins Hamburger Handelsregister bestätigt es: Am 26. Februar 1927 meldete Carl Christian Franzen sein Gewerbe an. Was vor nunmehr 90 Jahren als Ein-Mann-Unternehmen begann, wird heute in dritter Generation mit ebenso viel Engagement und Leidenschaft fortgeführt. Traditionelle Hamburger Werte treffen dabei auf modernste Technik. Ein Team aus erfahrenen und jungen Mitarbeitern arbeitet jeden Tag daran, den Kunden das gute Gefühl zu geben, in besten Händen zu sein. Ein Einsatz, der zum wiederholten Male mit der Auszeichnung „Top Makler“ des Magazins FOCUS ausgezeichnet wurde.

 

Verwaltung, Vermietung, Verkauf, Gutachten: Carl C. Franzen bietet Dienstleistungen rund um die Immobilie. Ein treuer Kundenstamm ist die Basis des guten Rufs, den das Unternehmen in der Branche genießt. Von großen Bürohäusern in exponierter Lage in der Hamburger Innenstadt über belebte Einkaufscenter bis zu 1-Zimmer-Wohnungen reicht das Portfolio – insgesamt rund 2.500 Einheiten von Flensburg bis Wiesbaden, überwiegend aber in Hamburg und Umgebung. Jedes der Objekte wird mit der gleichen Sorgfalt und Hingabe unter Einbeziehung neuester Technik betreut.

Die Liebe zur Immobilie wurde den Geschäftsführern in die Wiege gelegt. Gründer Carl Christian Franzen ließ sich als Haus- und Hypothekenmakler eintragen und führte das Unternehmen lange Zeit gemeinsam mit seiner Tochter und seinem Sohn, der bis zu seinem frühen Tod im Jahr 1988 all sein Engagement in die Firma einbrachte. Nach dem Tod ihres Vaters übernahm Regina Franzen viele Jahre allein die Leitung des Maklerunternehmens. Gründerenkel Carl-Christian Franzen stieg 1993 mit in das Unternehmen ein und steht inzwischen gemeinsam mit Regina Franzen an der Spitze von Carl C. Franzen.

Beide sind sehr engagiert: Regina Franzen war Mitglied im RDM Landesverband Hamburg und internationalen FIABCI-Verband, Gründer­enkel Carl-Christian Franzen ist Vorstandsmitglied des IVD Nord. Ihr Engagement macht Carl C. Franzen zu einem der erfahrensten Hausmakler Hamburgs – und zu einem der besten: Das Unternehmen wurde vom Magazin „Focus“ wiederholt zum Top-Immobilienmakler in Hamburg gewählt. Eine Anerkennung, auf der sich das Unternehmen nicht ausruht, sondern die es als Auftrag versteht, zum Wohle der Kunden nie stehen zu bleiben.

Carl C. Franzen (GmbH & Co. KG)
www.ccfranzen.de

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Neue Geschäftsführung beim IVD Nord

Am 23. April 2019 trat Christian Karow (54) die Position als Geschäfts-führer des Immobilienverband Deutschland IVD Region Nord e.V. an. Der erfahrene Kaufmann und Immobilienexperte war langjährig in leitender Ebene bei der Hamburger Sparkasse AG tätig, unter anderem als Geschäftsführer im Bereich der digitalen Immobilienvermarktung.

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Immobilien – eine eigene Welt

Wer mit Immobilien zu tun hat, weiß, dass damit ein weites Feld verbunden ist. Zwischen dem Wohnen als Grundbedürfnis und Immobilien als Luxus, zwischen wirtschaftlichen, sozialen, politischen und kulturellen Interessen öffnet sich der Raum – im Wortsinn und zugleich symbolisch.

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Mahnmale der Immobilienspekulation und Vernachlässigung

Verwahrloste und vernachlässigte Wohnungseigentumsanlagen – Schrottimmobilien oder soziale Brennpunkte – gibt es inzwischen in vielen Städten Deutschlands. Allerdings wird nicht wahrgenommen, dass sie in der Hand von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs) liegen. Somit wird auch nicht erkannt oder gesehen, dass…

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Ehrenurkunde der IHK für Carsten Stöben

Die Industrie- und Handelskammer zu Kiel verleiht dem emeritierten geschäftsführenden Gesellschafter der OTTO STÖBEN GmbH, Herrn Carsten Stöben, die Ehrenurkunde für 26 Jahre als Mitglied in der Vollversammlung sowie die IHK-Ehrennadel in Gold in Anerkennung seiner langjährigen ehrenamtlichen Mitarbeit in diesem Gremium.

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Generationswechsel bei OTTO STÖBEN GmbH

Anfang Januar 2019 übergab der bisherige geschäftsführende Gesellschafter Carsten Stöben das Zepter an seinen Sohn Patrick Stöben. Mit dem 37-Jährigen übernimmt nun inzwischen die 4. Generation der Familie Stöben die Geschäftsführung des Immobilienunternehmens, welches mit der Kieler Zentrale und 7 Regionalbüros in ganz Schleswig-Holstein vertreten ist.

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Warum bei sinkendem Zins die Tilgung steigen sollte

Themen > Finanzen

Warum bei sinkendem Zins die Tilgung steigen sollte

Jürgen Hlubek (Geschäftsführer TGI): „Für eine risikolose Finanzierung mit Volltilgung über 30 Jahre benötigen Sie aktuell eine Annuität in Höhe von ca. 4,6 % für Zins und Tilgung.“

Die Wunschimmobilie ist gefunden und für Ihre Finanzierung haben Sie eine Tilgung von 3 % eingeplant, so wie es von vielen Experten auch empfohlen wird. In einer ersten Finanzierungsberechnung hatten Sie mit einem Zinssatz von 2,5 % eine Darlehenslaufzeit von gut 24 Jahren. Dann war das Objekt weg, die Finanzierung damit vom Tisch und es hieß weitersuchen. Die Freude war jetzt doppelt groß, neues Objekt gefunden und der Zins auf 2 % gesunken. „Dann sind wir mit den 3 % Tilgung ja noch schneller durch mit unserem Darlehen!“ haben Sie sich gefreut. Als dann das Finanzierungsangebot kam, konnten Sie es gar nicht glauben. Trotz niedrigerem Zins und gleicher Tilgung sollen Sie jetzt 25 ½ Jahre für Ihr Darlehen zahlen, das kann doch wohl nicht wahr sein!

 

Ihr Finanzberater hat keinen Fehler gemacht und richtig gerechnet. Das vermeintliche Phänomen lässt sich leicht erklären. Ein Annuitätendarlehen hat eine gleichbleibende Darlehensrate (Annuität) Monat für Monat. Die Rate setzt sich aus dem Sollzins und dem anfänglichem Tilgungssatz zusammen, in der Summe ist das der Kapitaldienst. Die monatliche Tilgung wird sofort verrechnet und die Zinsen werden auf die aktuelle Restschuld gezahlt. Aus der Darlehensrate wird also im Laufe der Zeit weniger für Zinsen aufgewendet und die Darlehensrückzahlung wird höher. Bei einem höheren Zinssatz erspart der gleiche Tilgungssatz daher mehr Zinskosten, es bleibt mehr für die Tilgung übrig und sorgt damit für eine schnellere Rückzahlung.

Fazit: Bei sinkendem Zins sollte die Tilgung steigen. Wenn in unserem Beispiel die monatliche Rate nach Zinssenkung gleich hoch bleibt und damit einen Tilgungssatz von 3,5% ermöglicht, sinkt die Darlehenslaufzeit auf 22½ Jahre. Die Monatsrate in Euro, nicht der Tilgungssatz ist entscheidend für die Tilgungsdauer.

Unsere Empfehlung: Nutzen Sie die Zeit der günstigen Zinsen und tilgen hoch, damit Sie im Rentenalter schuldenfrei sind. Gern unterstützen wir Sie bei der Konzepterstellung Ihrer Finanzierung oder Anschlussfinanzierung und betrachten mit Ihnen gemeinsam verschiedene Modelle.

TGI Finanzpartner GmbH & Co. KG
Fon: 04307 824980
www.tgi-partner.de

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Das aktuelle Baufinanzierungs­barometer

+++ KfW senkt Bereitstellungszins und verlängert bereitstellungszinsfreie Zeit auf 12 Monate (Prg. 152 und 153) +++ Auslauf Regional­rabatte für Plön und Flensburg +++ attraktive Forwardkonditionen +++ Volltilgerrabatte +++ 100 % Sondertilgungsoption mit Zinsaufschlag möglich +++

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Der frühe Vogel bekommt das Nest

Kaum online gestellt und schon wieder aus dem Netz rausgenommen. Wer auf den einschlägigen Immobilien-Plattformen keinen Such­assistenten geschaltet hat, bekommt die besten Angebote gar nicht erst mit. Gerade private Anbieter fühlen sich von einer „Anfrage­lawine“ überfordert und nehmen die Anzeige schnell wieder raus.

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Beim Baukindergeld unbedingt auf die Fristen achten!

Formalitäten sind lästig, vor allem, wenn man ohnehin schon viele Termine hat. Aber oft bedeuten sie auch bares Geld! Wie beim Baukindergeld – denn den Zuschuss erhält nur, wer den Antrag fristgerecht stellt und die Nachweise rechtzeitig hochlädt. Die Termine für die Förderung sollten Familien unbedingt ernst nehmen! Denn werden Fristen verpasst, verfällt der Anspruch auf den Zuschuss.

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Das aktuelle Baufinanzierungsbarometer

***aktuelles *** aktuelles*** aktuelles *** aktuelles*** aktuelles***
+++ kein Rechtsanspruch auf Baukindergeld, Vergabe so lange das Geld reicht +++ KfW Zinssenkungen +++ Rabattaktion Anschluss- finanzierung +++ Übernahme Grundbuchkosten bei Umfinanzierung +++ Aktion 12 Monate kostenfreie Forwardzeit +++ Modernisierungsdarlehen ohne Grundschuld bis 30T € ab 3,49 % +++ erhöhte Anforderungen an Objektunterlagen zur Kreditentscheidung +++ optimaler Zeitpunkt für Anschlussfinanzierungen +++

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Ungefördert sollst Du nicht wohnen

Egal ob Neubau, Kauf, Wohnung oder Haus –
kein selbstgenutztes Wohnobjekt muss ungefördert bleiben.
„Wer sich bei Fördermitteln nicht unabhängig beraten lässt und auf öffentliche Mittel verzichtet, verschenkt bares Geld!“

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Vermietung von Ferienimmobilien – was zu beachten ist

Themen > Recht & Gesetz

Vermietung von Ferienimmobilien – was zu beachten ist

Interview mit Rechtsanwalt Leif Peterson

Rechtsanwalt Leif Peterson
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Pressesprecherin des VPB e. V.

Durch die Lage zwischen den Meeren ist Schleswig-Holstein von je her ein Ferienland. Hier genießen die zahlreichen Touristen vor allem das gesunde Klima an Nord- und Ostsee, bewundern die kulturellen Sehenswürdigkeiten, erkunden das Binnenland mit seinen besonderen Marschlandschaften und nutzen die maritimen Sportangebote.

 

Da liegt es durchaus nahe, dass die Vermietung von Ferienimmobilien ein lohnendes Geschäft verspricht, vor allem wenn man dort wohnt, wo andere Urlaub machen. Als Eigentümer einer großen oder mehrerer Immobilien kann es sinnvoll sein, diese als lukrative Kapitalanlage zu nutzen. Wir haben den Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht der Kanzlei Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte Partnerschaft mbB, Herrn Rechtsanwalt Leif Peterson gefragt, auf welche Besonderheiten bei der Vermietung von Ferienimmobilien geachtet werden sollte.

IMMOBILIENMARKT: Herr Peterson, ist die Vermietung als Ferienimmobilie überall gestattet?

Leif Peterson: Wenn man mit dem Gedanken spielt, eine Immobilie oder Wohnraum als Ferienimmobilie zu vermieten, sollte im Vorfeld zunächst geklärt werden, ob die Immobilie bzw. die Wohnung überhaupt als Ferienwohnung angeboten werden darf. Es gibt durchaus Standorte, in denen das Zweckentfremdungsverbot greift wie z. B. in der Bundeshauptstadt Berlin oder in der Freien und Hansestadt Hamburg. In Hamburg gilt beispielsweise das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz. Gemäß § 9 Nr. 2 dieses Gesetzes gilt als Zweckentfremdung „die Überlassung von Wohnraum an wechselnde Nutzer zum Zwecke des nicht auf Dauer angelegten Gebrauchs und eine entsprechende Nutzung“, mit anderen Worten: die Vermietung als Ferienwohnung.

Hier ist es dem Eigentümer verboten, Wohnraum als Ferienwohnung zu vermieten, es sei denn, man erhält eine Ausnahmegenehmigung. Ist man selbst Mieter und möchte ein Zimmer als Ferienwohnung untervermieten, muss der Vermieter um Erlaubnis gefragt werden. Ohne eine entsprechende Ausnahmegenehmigung drohen empfindliche Bußgelder von bis zu 50.000 Euro und Nutzungsuntersagungen. Ähnliche Vorschriften finden sich auch in anderen Bundesländern.

IMMOBILIENMARKT: Wie sieht es mit einer Ferienimmobilienvermietung in reinen Wohngebieten aus?

Leif Peterson: Die Baubehörde kann eine Nutzungsuntersagung aussprechen, wenn eine Wohnung oder ein Haus, das in einem reinen Wohngebiet steht, als Ferien­immobilie genutzt wird, da aus bauordnungsrechtlicher Sicht eine genehmigungspflichtige Nutzungsänderung gegeben sein kann. Ferienwohnungen fallen bauordnungsrechtlich nicht unter den Begriff der Wohnnutzung. Gegebenenfalls ist daher vor einer Ferienvermietung zu klären, ob beim zuständigen Bauamt eine Nutzungsänderung beantragt und genehmigt werden muss. Auch hier drohen dem Eigentümer ansonsten – neben der Nutzungsuntersagung – Bußgelder.

IMMOBILIENMARKT: Wenn die Voraussetzungen für eine Ferienvermietung geklärt sind, welche mietrechtlichen Vorschriften müssen dann beachtet werden?

Leif Peterson: Bei der Vermietung einer Ferienwohnung oder eines Ferienhauses handelt es sich in der Regel mietrechtlich um ein Wohnraummietverhältnis. Aller­dings gelten hierfür viele der wohnraummietrechtlichen Schutzvorschriften nicht oder nur eingeschränkt. Gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB gelten verschiedene Mieter-Schutzvorschriften nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist, wie dies typischerweise bei der Ferienimmobilie der Fall ist. Hier gelten beispielsweise die Kündigungsvorschriften oder -fristen nicht wie bei auf Dauer angelegten Wohnraummietverhältnissen. In diesem Fall ist der Mieter nämlich nicht schutzbedürftig, da seine Interessen durch den Entzug des Mietgebrauchs nicht wesentlich beeinträchtigt werden. Voraussetzung hierfür ist, dass sowohl die besonderen Umstände der Ferienvermietung als auch das baldige Vertragsende nach den Vorstellungen beider Parteien bei Ver­­tragsschluss feststehen und Vertragsinhalt geworden sein müssen. Die alleinige Bezeichnung eines (dauerhaften) Mietverhältnisses als „Ferienvermietung“ ist hierfür nicht ausreichend, denn es kommt immer auf den wahren Vermietungszweck an. So finden bei einer längerfristigen Vermietung, z. B. als Zweitwohnung, grundsätzlich sämtliche Schutzvorschriften ­zugunsten des Mieters Anwendung. Eine nur gelegentliche oder jahreszeitlich begrenzte Nutzung durch den Mieter ist darauf ohne Einfluss, da es nicht auf die Dauer der Nutzung sondern auf die Dauer des ­Vertragsverhältnisses ankommt.

Außerdem besteht für die Vermietungsverträge von Ferienimmobilien gemäß § 312g Abs. 2 Nr. 9 BGB kein Widerrufsrecht zugunsten des Mieters, mit Ausnahme bei der Buchung über einen Reiseveranstalter. Der Vermieter muss daher auch nicht über ein Widerrufsrecht belehren.

Vermittelt ein Ferienwohnungsvermittler oder ein Reiseveranstalter die Ferienwohnung, dann gilt aus­schließlich das Reiserecht nach den §§ 651a ff. BGB und nicht das Mietrecht. Sämtliche wechselseitige Rechte und Pflichten werden dann ausschließlich nach den reiserechtlichen Vorschriften bemessen.

IMMOBILIENMARKT: Wann wird die Ferienimmobilienvermietung als privat eingestuft und wann als gewerblich?

Leif Peterson: Bei Vermietung einer Ferienwohnung ausschließlich in eigener privater Organisation liegt gewerberechtlich und gewerbesteuerrechtlich noch kein Gewerbebetrieb vor. Wenn allerdings mehrere Wohnungen dauerhaft zur temporären Kurzvermietung angeboten werden und der Vermieter sich zur Erleichterung seiner Arbeit einer hotelähnlichen Organisation bedient bzw. Dritte mit der Erbringung entsprechender Dienstleistungen beauftragt, kann ein Gewerbebetrieb vorliegen. Kritisch wird es insbesondere ab einer Zahl von drei Wohnungen und wenn Zusatzleistungen wie eine Rezeption oder Verpflegung sowie Zimmerreinigung vom privaten Vermieter angeboten werden. Rechtsfolge dieses hotelähnlichen Charakters ist zum einen die Anzeigepflicht gegenüber der örtlichen Gewerbeaufsicht (§§ 14, 55c Gewerbeordnung) und zum anderen die Verpflichtung zur Zahlung von Gewerbesteuer. Im Ausnahmefall kann bereits das Halten einer einzigen Ferienwohnung gewerblich sein, nämlich dann, wenn diese Teil einer entsprechend organisierten größeren Anlage von Ferienwohnungen ist (Bundesfinanzhof, Urteil vom 19. Januar 1990 Aktenzeichen III R 31/87).

IMMOBILIENMARKT: Ab wann besteht eine Gewerbesteuerpflicht und wie verhält es sich mit der Umsatzsteuerpflicht?

Leif Peterson: Unabhängig von der Definitionsfrage, ob die Vermietung einer Ferienunterkunft bei gleichzeitigem Angebot von Serviceleistungen nach den oben aufgeführten Kriterien ein Gewerbebetrieb im steuerrechtlichen Sinne ist, besteht eine Gewerbesteuerpflicht des privaten Vermieters von Ferienunterkünften erst ab einem jährlichen Gewinn von 24.500 Euro. In jedem Fall aber hat der private Vermieter, der unter diese Freigrenze fällt, seine Einnahmen aus der Vermietung jedoch bei seiner Lohn- bzw. Einkommenssteuererklärung anzugeben.

Eine Umsatzsteuerpflicht und damit die Pflicht zur Ausweisung von Mehrwertsteuer auf der Rechnung besteht für den Privatvermieter, der Wohn- und Schlafräume zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereit hält. Als kurzfristig wird eine Beherbergung angesehen, wenn sie nach der Absicht des Vermieters nicht länger als sechs Monate dauern soll (so die ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs). Umsatzsteuerrechtlich kommt es mithin ausschließlich auf die Dauer der Vermietung an.

Eine Umsatzsteuerpflicht besteht jedoch erst, wenn die Einnahmen des Privatvermieters eine Freigrenze von 17.500 Euro pro Jahr überschreiten.

Herr Peterson, wir bedanken uns für das Interview.

 

Rechtsanwalt Leif Peterson
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Breiholdt Voscherau Rechtsanwälte
Partnerschaftsges. mbB

www.breiholdt-voscherau.de

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Wandern Sie in 5 Minuten von Kalifornien nach Brasilien

Themen > Regional & Historisch

Wandern Sie in 5 Minuten von Kalifornien nach Brasilien

Unmöglich… mögen Sie bei den unendlichen Weiten des amerikanischen Kontinents denken. Hier im schönen Schleswig-Holstein ist das sehr wohl möglich! Und zwar ca. eine halbe Stunde Autofahrt von der Landeshauptstadt Kiel entfernt im Landkreis Plön.

 

Die beiden Ortsteile „Kalifornien“ und „Brasilien“ des Ostseebades Schönberg liegen in unmittelbarer Nähe des Schönberger Strandes und verbreiten nicht nur wegen ihrer exotisch anmutenden Namen, sondern auch wegen ihrer wunderschönen Strandabschnitte eine Menge Urlaubsflair.

Einer überlieferten Legende nach fand eines Tages ein einheimischer Fischer am Strand eine Schiffsplanke im Sand, auf der „California“ zu entziffern war. Diese befestigte er über der Tür seiner Fischerhütte. Und wie das manchmal so mit den lieben neidischen Nachbarn ist, wenig später prangte ein Schild mit der Aufschrift „Brasilien“ in der Nachbargemeinde.

Lassen Sie sich auf eine kurze Reise in die „amerikanische ­Dependance“ Schleswig-Holsteins einladen, wo Sie feinen weißen Sandstrand und ein vielfältiges Freizeitprogramm kombiniert mit einer guten Infrastruktur vorfinden.

Beginnen wir entlang der Ostsee an der Küste „Kaliforniens“. Dichte, massentouristische Bebauung sucht man hier in dem etwas über 400 Einwohner zählenden Ortsteil vergeblich. Im Gegenteil, die Lage mit ihren ruhig gelegenen Ferienhäusern auf großen Grundstücken sowie den Ferienwohnungen mit Meerblick und einem zentral gelegenen Campingplatz direkt am Strand mutet idyllisch an. Auf der „Sommerbühne“ finden in den Sommermonaten kulturelle Events und Open-Air-Konzerte statt. Im sogenannten Klimapavillon kann man sich in einer Miniaturausstellung über die Veränderung der Küstenlinie informieren und die Wassersportschule „California“ bietet den aktiven Wasserratten vielfältige Angebote. Für Beachvolleyballer sind mehrere Netze aufgebaut, auf einer top ausgestatteten Minigolfanlage kann der Ball gekonnt ins Loch geputtet werden und auch für Fans der Freikörperkultur gibt es einen ausgewiesenen Strandabschnitt.

Wandert man nun am kalifornischen Strand auf dem Deichweg gen Süden, gelangt man zum benachbarten, ca. 2 km langen Strandabschnitt des Ortsteils Brasilien – sogar ohne lästige Grenzkontrolle. Im Gegensatz zum südamerikanischen Pedant findet sich hier äußerst wenig Bebauung und die Einwohnerzahl liegt eher im niedrigen zweistelligen Bereich. Direkt hinter dem Deich befindet sich ebenso wie in Kalifornien ein ruhig gelegener Campingplatz. Das ­Wasser der Ostsee trifft hier sehr flach und seicht auf die Küste und bietet somit vor allem auch Familien mit Kindern verhältnismäßig ungefährliche Wasserfreuden. Sogar zum Steigenlassen für selbstgebastelte Drachen bei einer frischen Brise gibt es eigene ausgewiesene Plätze. Surfen, Segeln, Wellenreiten, Kitesurfen und Stand-up-Paddeln können in der Sportschule „Wassersport Brasilien“ erlernt werden. Auch für die vierbeinigen Freunde des Menschen gibt es genug Auslauf am Hundestrand. Im Sommer steigen am Strand der schleswig-holsteinischen Copacabana die „Brasilianischen Nächte“ mit Tanz zu Live-Musik und kulinarischen Genüssen.

Wenn Sie also Urlaub und Erholung in einer eher ruhigeren, beschaulichen Atmosphäre lieben, dann sind Sie in Kalifornien und Brasilien gut aufgehoben – ob auf dem Campingplatz, in der eigenen Ferienimmobilie oder bei einem Tagesausflug.

Eine kleine Anmerkung noch – die bis weit über die schleswig-holsteinischen Grenzen beachteten, aber auch häufig entwendeten Ortsschilder sind keine Souvenirs, dafür jedoch umso mehr beeindruckende Urlaubsmotive als Beweis für den Aufenthalt an einem außergewöhnlich schönen Urlaubsort.


www.schoenberg.de

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Augen auf beim Notarvertrag

Themen > Bauen & Wohnen

Augen auf beim Notarvertrag

Wenn eine Immobilie den Besitzer wechselt, liegt der Kernpunkt des Geschäftes auf dem Kaufvertrag. Dieser muss notariell beurkundet sein, damit er rechtlich wirksam ist. Hierbei sind etliche Aspekte zu beachten, damit es sowohl für den Verkäufer der Immobilie oder des Grundstückes als auch für den Käufer später kein böses Erwachen gibt.


„Beide Seiten sollten nicht dem Irrtum erliegen, dass der Jurist – in diesem Falle der Notar – automatisch die inhaltlichen Feinheiten bezüglich der Immobilie in den Kaufvertrag einfügt. Der Notar ist lediglich für die rechtlich korrekten Rahmenbedingungen zuständig. Informationen, die Einzelheiten über die Immobilie beinhalten und in den Vertrag mit einfließen sollen oder sogar rechtlich verbindlich sind, müssen ihm zugetragen werden“, erklärt Carsten Stöben, geschäftsführender Gesellschafter der OTTO STÖBEN GmbH sowie öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Immobilienbewertung mit Schwerpunkt Immobilienwirtschaft der IHK zu Kiel.

Folgende Angaben gehören grundsätzlich in einen notariellen Kaufvertrag:

  • Persönliche Daten des Verkäufers und des Käufers
  • Allgemeine Daten über die Immobilie (z. B. Adresse, Art der Immobilie)
  • Grundbuchdaten der Immobilie
  • Angaben über bewegliche Gegenstände, die mitverkauft werden
  • Vermietungsverträge für die Immobilie, wenn vorhanden
  • Höhe des gesamten Kaufpreises sowie eine davon getrennte Auflistung der Werte von Einbauten, Anbauten und auch anteiliger Rücklagenstand
  • Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung, Informationen über Kontodaten und eventuelle noch eingetragene Grundschulden sowie Finanzierung des Käufers
Hierbei handelt es sich lediglich um eine Auflistung der allgemeinen Angaben. Bei jeder Immobilie gibt es jedoch auch individuelle Besonderheiten, die in einem Kaufvertrag mit berücksichtigt werden müssen – der Teufel steckt häufig im Detail.

„Beim Kaufvertrag sind etliche relevante Faktoren rechtlich bindend, die für einen juristischen Laien kaum händelbar sind. Viele Verkäufer verschweigen zudem aus Unkenntnis oder durchaus auch in einigen Fällen aus Berechnung wichtige Details bezüglich ihrer Immobilie, was im Nachgang dann zu äußerst unangenehmen juristischen Auseinandersetzungen führen kann“, weiß Carsten Stöben aus seiner jahrzehntelangen beruflichen Erfahrung heraus zu berichten.

Probleme gibt es zuhauf, wenn man den Verkauf und Kauf der Immobilie ohne die Hilfe von Immobilienfachleuten vornehmen möchte:

Zahlungsschwierigkeiten ­oder -ausfall durch den Käufer

Wird die Immobilie bereits vor der kompletten Kaufpreiszahlung übergeben, dauert es unter Umständen bis zu 2 Jahre, bis man den Käufer wieder aus der Immobilie geklagt hat. Sollte man einem Betrüger aufgesessen sein, der den Kaufpreis überhaupt nicht zahlt, muss man einen bewilligungsersetzenden Gerichtsbeschluss erwirken, wenn der notarielle Kaufvertrag keine Löschungsbewilligung der Auflassungsvormerkung oder eine entsprechende Vollmacht des Notars für diesen Fall beinhaltet.

Ungenügende Prüfung vieler relevanten Daten durch den Käufer

Der Käufer prüft die Datenunterlagen nicht, wie z. B. Grundbuch, Baulastenverzeichnis, Altlastenkataster, Baurecht, Genehmigung von Gebäude und Gebäudeteilen. Er kauft die Immobilie und das Grundstück sozusagen inklusive aller Belastungen, die er übernehmen muss, weil sie entweder im „öffentlichen“ Interesse sind oder zur Immobilie gehören, also mitveräußert werden (z. B. Wegerechte, Wohnrechte, Leibrente, Denkmalschutz). Hier ist zu beachten, dass einige Informationen aktiv beschafft werden müssen. Häufig entzieht sich die Kenntnis über einige Angaben auch dem Verkäufer.

Berechnung der eigentlichen Wohnfläche

Die Berechnung der Wohnfläche, die maßgeblich für den Kaufpreis ist, wurde nicht korrekt angegeben. Häufig werden Nutzflächen als Wohnfläche deklariert, weil sie als solche gewohnheitsmäßig genutzt werden (z. B. ausgebaute Dachböden). Für wirkliche Wohnflächen müssen Genehmigungen des Bauamtes vorliegen.

Nichterfassen oder Verschweigen von Mängeln oder Schäden am Gebäude oder Grundstück

Mängel oder Schäden sollten immer in einem Kaufvertrag erfasst werden, um juristische Auseinandersetzungen im Nachgang zu vermeiden. Ein Verkäufer ist auch gut beraten, dass er ihm bekannte Mängel und Schäden bei Vertragsabschluss nicht verschweigt. Hierzu gehören unter anderem Schimmelbeseitigungsmaßnahmen, Schwammbekämpfung sowie die Kenntnis vom Bau geplanter Anlagen (Windkraft, Mülldeponie, Straßenbau usw.). Auch Verträge mit Dritten müssen angegeben werden.

„Es sind schon Verträge wegen eines verschwiegenen Marders kostenpflichtig rückabgewickelt worden. All diese Aspekte müssen im Kaufvertrag Beachtung finden. Als Makler sind uns die Besonderheiten der zu verkaufenden Immobilie in der Regel bekannt. Wir wissen um die möglicherweise auftretenden Probleme und können diese als Vermittler durch eine transparente und offene Kommunikation zwischen Verkäufer und Käufer im Vorfeld klären“, so Carsten Stöben.

Carsten Stöben,
geschäftsführender Gesellschafter
der OTTO STÖBEN GmbH

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Welche Versicherungen Sie als Immobilienbesitzer brauchen

Themen > Bauen & Wohnen

Welche Versicherungen Sie als
Immobilienbesitzer brauchen

Die Immobilie, ob nun selbst bewohnt oder als Kapitalanlage genutzt, beinhaltet meist den höchsten Vermögenswert des Eigentümers. Diesen gilt es, bestmöglich gegen Schäden oder andere Eventualitäten abzusichern.

Es liegt im Ermessen des Eigentümers, welche Schäden er durch Versicherungen absichern möchte. „Fakt ist, wer unterversichert ist, geht ein hohes, mitunter existenzielles Risiko ein, da die Summen bei Gebäude- und Personenschäden schnell ans Eingemachte gehen können“, warnt Frank Mikoleit, Justitiar der OTTO STÖBEN-Hausverwaltung. Die Anzahl der möglichen Versicherungen ist vielfältig. Ob eine Versicherung sinnvoll ist oder nicht, muss im Einzelfall entschieden werden.

Frank Mikoleit,
Justitiar und Leiter der
Hausverwaltung bei
OTTO STÖBEN

Wohngebäudeversicherung 

Unabdingbar für jeden Immobilienbesitzer ist die Wohngebäudeversicherung, die Schäden am Gebäude durch Feuer, Leitungswasser sowie Hagel und Sturm abdeckt.

Eine Wohngebäudeversicherung sollte je nach Bedarf gewisse Absicherungen enthalten, so zum Beispiel:

  • Aufräumungs- und Abbruch, sowie Bewegungs- und Schutzkosten bis 100 % der Versicherungssumme
  • Überspannungsschäden durch Blitz bis zur Versicherungssumme
  • Aufräumungskosten für durch Sturm umgestürzte Bäume
  • Schäden durch Wasseraustritt aus Aquarien und Wasserbetten
  • Dekontamination von Erdreich
  • Bruchschäden an Gasleitungen
  • Schäden durch Graffiti bis mind. 1 % der Versicherungssumme
  • Beseitigung von Rohr­verstopfung
  • Mietausfall / Mietwert für Wohnräume bis 24 Monate
  • Anprall oder Absturz von ­Luftfahrzeugen
  • Anprall von Kraft- und ­Schienenfahrzeugen

Bei vermieteten Immobilien sollte man über eine Mietnomadenversicherung und eine Mietkau­tionsversicherung nachdenken.

Elementarschäden durch Naturgewalten wie z. B. Hochwasser, Erdbeben, Schneedruck etc. werden in der Regel nicht durch die Wohngebäudeversicherung abgedeckt und müssen gesondert versichert werden. Hier sollte geklärt sein, ob und in welcher Risikolage sich die Immobilie befindet, danach bemessen sich die teils sehr hohen Versicherungskosten einer Elementarschadenversicherung.

Hausratversicherung

Ist nach einem Einbruch, Sturm- oder Leitungswasserschaden das bewegliche Inventar beschädigt, übernimmt dies die Hausratversicherung. Sie ist vor allem sinnvoll, wenn wertvolle Möbel und Wertgegenstände vorhanden sind und der Ersatz der Einrichtung die eigenen, finanziellen Möglichkeiten übersteigt. Wer viele Fensterfronten, einen Wintergarten oder auch nur ein Ceranfeld-Herd besitzt, der sollte eine zusätzliche Glasversicherung in Betracht ziehen.

Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung

Das Haus kann auch Gefahren für Unbeteiligte und ihr Eigentum darstellen. Gern genommen wird hier das Beispiel des herunterfallenden Dachziegels. Bei Eigenheimbesitzern greift hier die Privathaftpflichtversicherung, Vermieter hingegen benötigen zur Schadensbegleichung die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht.

Die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht gilt ebenso für unbebaute Grundstücke, auf denen auch Personenschäden passieren können. Falls man einen Öltank besitzt, wäre eine Gewässerschaden­haftpflichtversicherung sinnvoll, die Schäden durch Grundwasserverschmutzung reguliert.

Als Spezialfall im Bereich der Wohnungseigentümergemeinschaften ist noch die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat zu nennen.

Bauherrenhaftpflicht­versicherung

Da man als Bauherr beim Neubau oder bei Renovierungen und Anbauten mit seinem eigenen Vermögen für alles haftet, was auf der Baustelle passiert, empfiehlt sich unbedingt eine Bauherrenhaftpflichtversicherung. Diese kann zwar schon in der Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht enthalten sein, allerdings meist nur auf eine bestimmte Bausumme beschränkt. Die Bauherrenhaftpflicht versichert Personen-, Sach- und Vermögensschäden.

Bauleistungsversicherung

Unvorhersehbare Schäden durch höhere Gewalt (Hochwasser, Sturm) während der Bauphase werden durch die Bauleistungsversicherung abgedeckt. Hier sind in der Regel auch unbekannte Eigenschaften des Baugrundes, Materialfehler, Fahrlässigkeit enthalten. Schäden durch Feuer, Blitzeinschlag, Explosion, An- und Abprall bemannter und unbemannter Flugkörper müssen zusätzlich durch eine Feuerrohbauversicherung abgesichert werden.

„Versichern lässt sich grundsätzlich alles. Über das, was verpflichtend und sinnvoll ist, sollte man sich beraten lassen, auch um unnötige doppelte Absicherungen zu vermeiden“. Hierbei behilflich sind Versicherungsmakler, wie z. B. Herr Marc-André Lentge von der accaris-Gruppe, mit der die OTTO STÖBEN GmbH zusammenarbeitet.

Weiter rät Frank Mikoleit: „In den Versicherungsbedingungen ist nicht immer drin, was drauf steht.“

In diesem Sinne: Lesen Sie nicht nur die Überschrift, sondern zudem sehr aufmerksam das Kleingedruckte!

www.stoeben.de

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PROJECT Immobilien – Nachhaltig Wohnen in KfW-55-Neubauten

Themen > Unsere Partner stellen sich vor

Nachhaltig Wohnen in KfW-55-Neubauten

Über 250 neue Eigentumswohnungen baut PROJECT Immobilien derzeit in der Hansestadt. Alle neueren Bauvorhaben werden im KfW-55-Standard errichtet. Ihr Vorteil: Bei der Finanzierung einer Wohneinheit können Sie auf zinsvergünstigte Darlehen im Rahmen des KfW-Förderprogramms „Energieeffizient Bauen“ zurückgreifen.


Im Wohnquartier „ASPELOHE“ startete jüngst der Verkauf für den vierten Bauabschnitt mit weiteren Wohnungen und Townhäusern. Im Zuge dessen wurden auch die Grundrisse in den ersten Bauabschnitten nochmals optimiert. Zur Energiegewinnung setzt das aus 105 Wohneinheiten bestehende Ensemble im Bauhaus-Stil auf Geothermie und Photovoltaik. Auf diese Weise erreicht ASPELHOHE die Einstufung in die Energieeffizienzklasse A+. Direkt an der Hamburger Stadtgrenze profitieren Sie in ASPELOHE von kurzen Wegen in die City und umliegende Stadtteile wie Langenhorn oder Fuhlsbüttel. Im Nu erreichen Sie zudem den Flughafen, während Sie sich auf dem Weg an die Nordsee die Fahrt durch die ­Hamburger City sparen.

Begehrte Lagen in Wellingsbüttel und Schnelsen

Auch das Wellings und die SellhopsGärten stehen mit dem KfW-55-Standard für modernes und umweltfreundliches Wohnen in Hamburg. Im Wellings, nur wenige Minuten vom Alsterlauf und dem Zentrum rund um den ­S-Bahnhof Wellingsbüttel entfernt, sind inzwischen nur noch fünf Wohnungen mit 57 bis 118 m² verfügbar. Die SellhopsGärten in Schnelsen stoßen ebenfalls auf anhaltend hohes Interesse. Hier wohnen Sie auf Wohnflächen von 57 bis 144 m² nur wenige Gehminuten von der Einkaufsstraße in der Frohmestraße entfernt und erreichen zugleich bequem das Niendorfer Gehege.


Mehr Infos zu Projekten und zum Unternehmen unter
www.project-immobilien.com/hamburg
Project Immobilien
Tel.: 040 75 66 398 100

Weitere Partner stellen
sich vor

ImmoNord – Die neue Messe für Wohnimmobilien

Wer eine Immobilie verkaufen möchte, oder eine zum Kauf sucht, dem schwirren viele, viele Fragezeichen im Kopf herum. Wie finanziere ich den Kauf? Was muss ich juristisch bedenken? Wann ist der beste Zeitpunkt zum Kauf? Lohnt sich ein Verkauf? Diese und weitere Fragen klärt das neue Messekonzept der inRostock GmbH – die erste ImmoNord.

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29. Baumesse RoBau

Rostock – Bauherren aufgepasst!
Wenn Sie in nächster Zeit vorhaben, Ihr neues Zuhause zu planen oder es vielleicht fertig stellen wollen, dann sind Sie auf der RoBau, Mecklenburg-Vorpommerns größter Landesbauausstellung und den Parallelmessen ImmoNord sowie Wohnideen & Lifestyle an der richtigen Adresse.

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Anwaltskanzlei im historischen Packhaus

Seit Juni 2018 hat die Kanzlei Brameshuber ihren Sitz im historischen Packhaus in der Hollesenstraße 15 in Rendsburg. Bevor die beiden Rechtsanwälte Dietmar und Stephan Brameshuber ihre neuen Büroräume an der Untereider beziehen konnten, mussten diese aufwendig renoviert werden. Das Ergebnis ist eine gelungene Kombination aus alten und modernen Elementen, die eine angenehme Atmosphäre schaffen, eindrucksvoll unterstrichen durch verschiedene Objekte eines im Haus ansässigen Künstlers.

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